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Riconoscimento della ruralità dei fabbricati ai fini fiscali


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Ingegnere, consulente in materia di catasto ed estimo, attualmente direttore scientifico rivista informatica www.catastonline.it. È stato dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale. Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell’Economia e delle Finanze e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel, Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona, Exeo.

I criteri di riconoscimento della ruralità per i fabbricati
A partire dall'entrata in vigore dell'articolo 9 del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito nella legge 26 febbraio 1994, n. 133 che ha disposto la inventariazione nel catasto edilizio urbano anche delle costruzioni rurali, sono stati previsti, per la prima volta, criteri diversificati per il riconoscimento della ruralità tra abitazioni ed immobili rurali destinati ad usi diverso dalla residenza.

L'articolo 3, comma 156, della legge 23 dicembre 1996, n. 662 "Misure di razionalizzazione della finanza pubblica" (finanziaria per l'anno 1997), riallacciandosi alla suddetta normativa, ha introdotto nuove tipologie (agriturismo) di attività e requisiti (per le zone montane e disagiate), prevedendo, in particolare:
« Con uno o più regolamenti da emanare ai sensi dell'articolo 17, comma 2, della legge 23 agosto 1988, n. 400 , è disposta la revisione dei criteri di accatastamento dei fabbricati rurali previsti dall'articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, tenendo conto del fatto che la normativa deve essere appl... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nto all'edilizia rurale abitativa con particolare riguardo ai fabbricati siti in zone montane e che si deve provvedere all'istituzione di una categoria di immobili a destinazione speciale per il classamento dei fabbricati strumentali, ivi compresi quelli destinati all'attività agrituristica, considerando inoltre per le aree montane l'elevato frazionamento fondiario e l'elevata frammentazione delle superfici agrarie e il ruolo fondamentale in esse dell'agricoltura a tempo parziale e dell'integrazione tra più attività economiche per la cura dell'ambiente ……...».

Il regolamento di attuazione della suddetta norma è stato approvato con il Decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 139, che ha disposto nuovi criteri di accatastamento, tra cui, che recita:
-articolo 1, comma 3, « Ai fini inventariali, le unità immobiliari già censite al catasto edilizio urbano non sono oggetto di variazione qualora vengano riconosciute rurali, ai sensi dell'articolo 2»;
-articolo 1, comma 4 « Le costruzioni rurali costituenti unità immobiliari destinate ad abitazione e loro pertinenze vengono censite autonomamente mediante l'attribuzione di cl... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...sulla base dei quadri di qualificazione vigenti in ciascuna zona censuaria.»;
-articolo 1, comma 5, « Le costruzioni strumentali all'esercizio dell'attività agricola diverse dalle abitazioni, comprese quelle destinate ad attività agrituristiche, vengono censite nella categoria speciale "D/10 - fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole", nel caso in cui le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella per la quale furono originariamente costruite.».

Sulla stessa tematica di cui al comma 4 sopra citato (categoria da attribuire alle abitazioni) si richiama la previsione portata dal D.L. 1 ottobre 2007, n. 159 -Interventi urgenti in materia economico-finanziaria, per lo sviluppo e l'equità sociale - Convertito in legge, con modificazioni, dall'art. 1, L. 29 novembre 2007, n. 222 e che, all'articolo 42 bis, introduce nella disciplina che concerne il riconoscimento della ruralità (DL 557/93), all'articolo 9, il comma 3-ter che recita:
« Le porzioni di immobili di cui al comma 3-bis, destinate ad abitazione, sono censite in catasto, autonomamente, in ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ategorie del gruppo A.».
Nel quadro seguente si riporta l'elenco delle categorie catastali del Gruppo A:
A/l Abitazione di tipo signorile
A/2 Abitazione di tipo civile
A/3 Abitazione di tipo economico
A/4 Abitazione di tipo popolare
A/5 Abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazione di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Inoltre, i requisiti stabiliti con le citate disposizioni sono stati ulteriormente aggiornati dal comma 37 dell'articolo 2 del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262, convertito nella legge 24 novembre 2006, n. 286, che ha previsto che i soggetti che utilizzino abitazioni debbano essere necessariamente iscritti all'Albo delle imprese agricole, per beneficiare delle agevolazioni.
Ulteriore modifiche sono state introdotte dall'articolo 42 bis dal DL 159/07 e dalla legge n. 244/07.
I requisiti per il riconoscimento rurale per le abitazioni sono contenuti nella versione dell'articolo 9, "Istituzione d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dei fabbricati" del D.L. n. 557 /93, come modificato dall'art. 42 bis, D.L. n. 159/07, convertito dalla legge 222/07, che prevede:
« 3 Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, i fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa devono soddisfare le seguenti condizioni :
a) il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione:
1) dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all'attività agricola svolta;
2) dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l'immobile è asservito;
3) dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai numeri 1) e 2) risultanti dalle certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
4) da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;
5) da uno dei soci o amministratori delle società agricole di cui all' articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99 , aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale;
a-bis) i soggetti di cui ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...), 2) e 5) della lettera a) del presente comma devono rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti nel registro delle imprese di cui all' articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580.
b) abrogata;
c) il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati.
d) il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura. Se il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi della citata legge n. 97 del 1994, il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... determinato secondo la disposizione del periodo precedente. Il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall' articolo 34 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 ;
e) i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8 ,ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 , adottato in attuazione dell'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408 , e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali.»
Dalla lettura della norma emerge come i requisiti previsti, che devono essere contestualmente soddisfatti per il riconoscimento di ruralità per ciascun immobile di tipo abitativo, possono essere sostanzialmente suddivisi in due categorie una attinente contenuti di tipo soggettivo (che devono sussistere in capo al soggetto che utilizza il bene) e l'altra di tipo oggettivo (connessi con la natura tecnica dell'immobile e la sua destinazione effettiva).
Nei paragrafi seguenti si commentano, in dettaglio, i vari requisiti... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...div>
Ai fini del riconoscimento della ruralità ai fini fiscali delle costruzioni, dopo la prima catalogazione, di legge, che differenzia i requisiti tra abitazioni ed immobili strumentali per uso diverso, nell'ambito delle unità immobiliari a destinazione abitativa, una seconda macroclassificazione può essere fatta tra requisiti soggetti e requisiti oggettivi.

I primi attengono a caratteristiche e stato di fatti che concernono i soggetti utilizzatori dei fabbricati, i secondi concernono le caratteristiche tipologiche edilizie, ubicazionali, destinazione d'uso, utilizzazione.

Requisiti per il riconoscimento della ruralità per le costruzioni strumentali ad uso abitazione
Requisiti soggettivi;
Utilizzatore
Il fabbricato deve essere utilizzato:
- dal soggetto titolare di proprietà o di altro diritto reale sul terreno che conduca il fondo;
- dall'affittuario che conduca il fondo;
- dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito;
- dai familiari conviventi a c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...redetti soggetti, risultanti dalle certificazioni anagrafiche;
- dai soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;
- coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali;
- da uno dei soci o amministratori della società agricola.

La verifica del soddisfacimento di questo requisito non presenta particolari difficoltà in quanto lega il controllo della condizione all'esistenza di una prova documentale dalla quale si evinca con chiarezza il soggetto che utilizza l'abitazione, consentendo quindi il confronto con la categoria di soggetti ammessa.

La norma appare sufficientemente chiara nell'individuare le tipologie dei soggetti e le loro condizioni specifiche in rapporto al fondo (coltivatore diretto, imprenditore agricolo, affittuario, loro familiari conviventi, ecc.).

Qualche difficoltà sorge nel caso di soggetto titolare di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura.
Per questi ultimi può presentarsi la seguente casistica:
A) soggetto titolare di pensione corrisposta a seguito di attività agric... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tinua a svolgere attività agricola sul fondo;
B) soggetto titolare di pensione corrisposta a seguito di attività agricola che ha concesso i terreni in uso a terzi;
C) soggetto titolare di pensione, corrisposta a seguito di attività agricola, che non svolge più attività agricola sul fondo e non ha dato in uso lo stesso a terzi.

Ciò premesso, si fa presente che i requisiti per riconoscere, ai fini fiscali, il carattere di ruralità degli immobili, sono previsti dall'art. 9, del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito con modificazioni dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive modificazioni.

Per gli immobili destinati ad edilizia abitativa, l'art. 9, comma 3, individua delle condizioni di carattere oggettivo, in quanto riferite alle caratteristiche dell'immobile ed al suo effettivo asservimento al terreno, nonché di carattere soggettivo, in quanto afferenti all'utilizzatore dell'immobile.

Il riconoscimento della ruralità del fabbricato ad uso abitativo presuppone che tutte le condizioni risultino verificate, in quanto la mancanza di un solo requisito fa perdere ai fabbricati in esame la carat... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ella ruralità e, quindi, i connessi benefici fiscali.

Per quanto riguarda le condizioni soggettive, la norma citata menziona i pensionati tra i soggetti che utilizzano il fabbricato quale propria abitazione.

Tuttavia, ai fini del riconoscimento della ruralità, deve sussistere, unitamente agli altri requisiti richiesti, anche la condizione di cui all'art. 9, comma 3, lettera d), la quale dispone che il volume d'affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura.

Pertanto, nel caso di cui al punto A), atteso che il soggetto titolare di pensione continua a svolgere attività agricola sul fondo, il requisito relativo all'ammontare del volume d'affari deve essere verificato in capo a quest'ultimo senza tener conto dei trattamento pensionistico percepito, ai sensi dell'art. 9, comma 3, lettera d) del decreto-legge n. 557 del 1993. In tal caso l'attività esercitata direttamente dal pensionato sul fondo deve assumere i connotati di una vera e propri... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...grave; economica, produttiva di ricavi, quale, per esempio, l'attività finalizzata alla produzione di prodotti agricoli per la vendita. A tal fine, potrebbe ritenersi indicativo il possesso della partita IVA da parte del pensionato.

Nel caso descritto al punto B), concernente l'ipotesi in cui il fondo venga concesso in uso a terzi, il requisito del volume d'affari deve intendersi riferito esclusivamente al soggetto che conduce il fondo.

Per quanto concerne l'ipotesi di cui al punto C) relativo al pensionato agricoltore che non eserciti più alcuna attività sul proprio fondo e non abbia neppure concesso lo stesso in uso a terzi, deve escludersi il riconoscimento del carattere di ruralità del fabbricato ad uso abitativo di proprietà del pensionato e, conseguentemente, i connessi benefici fiscali, atteso che non sussiste il requisito richiesto dall'art. 9, comma 3, lett. d), in capo al pensionato, né in capo a terzi utilizzatori del fondo.
Tra i soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura sono compresi i titolari di pensione di reversibilità qualora il de cuius ha svolto attività agricola in mo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ....

Inoltre, i soggetti che utilizzino abitazioni, diversi dai familiari conviventi a carico dei soggetti conduttori risultanti dalle certificazioni anagrafiche, da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali o da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura, debbono essere necessariamente iscritti all'Albo delle imprese agricole, per beneficiare delle agevolazioni.


Condizioni reddituali per il riconoscimento della ruralità
Il volume d'affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo. Tale reddito deve essere determinato escludendo i compensi per trattamenti pensionistici corrisposti al possessore di terreno a seguito di attività svolta in agricoltura.
Se il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi della legge n. 97 del 1994, il suddetto volume d'affari deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo.
Il volume di affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'imposta sul valore aggiunto, si presume pari al limite massimo previsto p... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o dall'art. 34, sesto comma, del decreto del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 e successive modificazioni.
Tale limite è di euro 7.000,00 (cfr. 31 dell'art. 2, D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, come modificato dalla relativa legge di conversione n. 286/06).
Per i fabbricati a destinazione diversa dalle abitazioni tale limitazione non opera.
Comproprietà di unità
Nel caso in cui l'unità immobiliare sia utilizzata come abitazione congiuntamente da più proprietari o titolari di altri diritti reali, da più affittuari, ovvero da più soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti.
Per i fabbricati a destinazione diversa dalle abitazioni tale agevolazione non opera, in quanto il fabbricato deve essere utilizzato esclusivamente dal conduttore del fondo.
Estensione del terreno asservito dalla casa di abitazione
Il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie non inferiore a 10.000 m² e deve essere censito nel Catasto Terreni con attribuzione di reddito agrario... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...iv>Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra, la funghicoltura o altra coltura intensiva, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 m². Lo stesso limite vale quando il terreno è ubicato in Comune considerato montano ai sensi della legge n. 97 del 1994.
Per i fabbricati a destinazione diversa dalle abitazioni tale limitazione non opera.

Requisiti oggettivi:
Tipologia edilizia
I fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche di lusso (previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici del 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408; G.U. n. 218 del 1969) ovvero quelle delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 (abitazioni signorili) e A/8 (abitazioni in villa), non possono essere riconosciuti rurali ai fini fiscali.
Per quanto concerne le abitazione di lusso si evidenzia che tali caratteristiche non rilevano dalla banca dati catastali e concernono le seguenti condizioni:
-abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici adottati od approvati a "ville", "parco privato" ovvero a costruzio... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ate dai predetti strumenti come "di lusso";
-abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 m2, escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali;
-abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 m3. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 m3. v.p.p. per ogni 100 m2. di superficie asservita ai fabbricati;
- abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 m2; o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m2;
-case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a m2. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta;
-singole unità immobiliari aventi superficie complessiva superiore a 240 m2 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);
-abitazioni... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione;
-case e singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra le seguenti:
a) Superficie utile complessiva dell'appartamento superiore a m2 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.
b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi, quando la loro superficie utile complessiva supera m2 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.
c) Ascensori - Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.
d) Scala di servizio - Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta a necessità di prevenzione di infortuni od incendi.
e) Montacarichi o ascensore di servizio - Quando sono a servizio di meno di 4 piani.
f) Scala principale: con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media; con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ezza libera netta del piano superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.
h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna: in legno pregiato o massello e lastronato; di legno intagliato, scolpito o intarsiato; con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese.
i) Infissi interni come da voce precedente anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.
l) Pavimenti. Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell'appartamento: in materiale pregiato; con materiali lavorati in modo pregiato.
m) Pareti - Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano: eseguite con materiali e lavori pregiati; rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.
n) Soffitti - Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.
o) Piscina coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
p) Campo da tennis - Quando sia ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.


Localizzazione del fabbricato
Il fabbricato di abitazione, per essere considerato rurale, deve essere ubicato sul fondo cui è asservito oppure nel medesimo territorio comunale od anche in quello di Comuni confinanti.
Tale agevolazione (ubicazione esterna al fondo) non è valida per i fabbricati a destinazione diversa dalle abitazioni.
In sostanza, secondo la norma citata, la ruralità non viene meno se:
-il fabbricato ed il fondo sono ubicati nello stesso comune;
-il fabbricato ed il fondo sono situati in comuni diversi ma confinanti;
-sono rispettate, da parte del titolare, le condizioni previste dall'articolo 9, comma 3, del citato D.L. n. 557 in merito ai requisiti soggettivi ed oggettivi per il riconoscimento della ruralità, ai fini fiscali, della casa di abitazione.
Le considerazioni che hanno motivato questa disposizione sono state già delineate in precedenza. Ciò nonostante, taluni comuni contestano la natura rurale di queste case di abitazione sulla considerazione che con il comma 4 il l... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...abbia voluto tutelare posizioni particolari, considerato che un terreno agricolo può, a volte, estendersi in altri territori comunali ed anche la costruzione che ad esso è asservita può essere ubicata in altro luogo.
In altri casi, le contestazioni si basano sul venir meno del rapporto di pertinenzialità fra terreno e fabbricato. In altri ancora, essendo il fabbricato inserito in un contesto edilizio residenziale, non potrebbe giustificarsi la tipicità rurale dell'immobile.
Pur ammettendo la particolarità del caso, per cui un terreno può essere in parte condiviso fra più comuni ovvero che l'unità immobiliare sia ubicata in una zona residenziale o addirittura in un condominio, va da sé che la previsione dell'articolo 9, comma 4, della legge n. 133 del 1994 è espressamente finalizzata a tutelare una situazione di fatto che il legislatore ha ritenuta degna di considerazione, superando il principio della correlazione diretta fra terreno e fabbricato per cui quest'ultimo è ritenuto pertinenza del primo anche nell'ipotesi in cui non vi insiste direttamente.


Consistenza dell'immobile in caso di comproprietà tra più soggetti... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...v>
Qualora sul terreno sul quale è svolta l'attività agricola insistano più unità immobiliari ad uso abitativo, i requisiti devono essere soddisfatti distintamente per ogni unità immobiliare.
Nel caso di utilizzo di più unità ad uso abitativo, da parte di componenti lo stesso nucleo familiare, il riconoscimento di ruralità è subordinato, oltre che all'esistenza dei requisiti precedentemente illustrati, anche al limite massimo di cinque vani catastali o, comunque, di 80 m² per un abitante, e di un vano catastale o, comunque, di 20 m² per ogni altro abitante oltre il primo.
In sostanza, solo per la prima casa non è previsto alcun limite in ordine alla superficie abitabile od alla consistenza catastale.
La consistenza catastale è definita in base ai criteri in vigore per il Catasto dei fabbricati.
Per i fabbricati a destinazione diversa dalle abitazioni non sussistono riscontri sulla consistenza, purchè l'immobile sia adibito per attività strumentali a quelle esercitate sul fondo.
Requisiti per il riconoscimento della ruralità per le costruzioni strumenta... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dalle abitazioni
Si riassume il disposto dell'articolo Art. 9, "Istituzione del catasto dei fabbricati" del D.L. n. 557 /93 , dopo le modifiche apportate dall'art. 42 bis, D.L. n. 159/07, convertito dalla legge 222/07.
« 3-bis. Ai fini fiscali deve riconoscersi carattere di ruralità alle costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell'attività agricola di cui all' articolo 2135 del codice civile e in particolare destinate:
a) alla protezione delle piante;
b) alla conservazione dei prodotti agricoli;
c) alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l'allevamento;
d) all'allevamento e al ricovero degli animali;
e) all'agriturismo, in conformità a quanto previsto dalla legge 20 febbraio, n.96;
f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento;
g) alle persone addette all'attività di alpeggio in zona di montagna;
h) ad u... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...io dell'azienda agricola;
i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all' articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228;
l) all'esercizio dell'attività agricola in maso chiuso».
3-ter. Le porzioni di immobili di cui al comma 3-bis, destinate ad abitazione, sono censite in catasto, autonomamente, in una delle categorie del gruppo A.
Alle costruzioni strumentali per le attività agricole (di cui all'art. 32 del T.U. delle imposte sui redditi, approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917) è riconosciuta, ai fini fiscali, la ruralità quando sono adibite ad attività agricole e, a tale fine, il comma 2 prevede:
« Sono considerate attività agricole:
a) le attività dirette alla coltivazione del terreno e alla silvicoltura;
b) l'allevamento di animali con mangimi ottenibili per almeno un quarto dal terreno e le attività dirette alla produzione di vegetali tramite l'utilizzo di strutture fisse o mobili, anche provvisorie, se la superficie adibita alla produzione ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...il doppio di quella del terreno su cui la produzione stessa insiste;
c) le attività di cui al terzo comma dell'articolo 2135 del codice civile, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione, ancorché non svolte sul terreno, di prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o all'allevamento di animali, con riferimento ai beni individuati, ogni due anni e tenuto conto dei criteri di cui al comma 1, con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze su proposta del Ministro delle politiche agricole e forestali. »
In particolare a titolo di esempio, non esaustivo, sono inoltre, da classificarsi come rurali:
- i caseifici aziendali che lavorano il latte prodotto sul fondo, i locali del caseificio in cui avviene la prima lavorazione e la confezione dei prodotti, le cantine per la trasformazione dell'uva in vino, i frantoi aziendali ubicati sul fondo, ecc.;
- le cantine sociali ove si trasformino i prodotti prevalentemente provenienti dal fondo;
- i fabbricati destinati a spaccio o negozio di vendita dei prodotti agricoli provenienti dal fondo di produzione, come ad esempio frutta, verdura, legumi, funghi, fiori, prodotti cas... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...li;
- gli edifici utilizzati per l'agriturismo che sono "fabbricati strumentali" (art. 3, comma 156, legge n. 662 del 1996) a tutti gli effetti.
Si evidenzia che l'art. 1, comma 1, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, ha inoltre modificato l'art. 2135 c.c., introducendo tra le attività di competenza dell'imprenditore agricolo anche quelle "connesse" alla "coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento di animali", delle quali, peraltro, è fornita una dettagliata esemplificazione.
Il comma 2 dello stesso articolo del decreto legislativo n. 228/2001 ha chiarito che la qualifica di "imprenditore agricolo" può essere posseduta anche dalle cooperative dei medesimi imprenditori ed i loro consorzi, quando utilizzano per lo svolgimento delle attività agricole, "prevalentemente prodotti dei soci, ovvero forniscono prevalentemente ai soci beni e servizi diretti alla cura ed allo sviluppo del ciclo biologico".
Per i riconoscimento della ruralità è necessario quindi analizzare se, ordinariamente, le attività svolte nei complessi in questione siano sicuramente riconducibili all'attività dell'impresa agricola o, di contro... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ssere correlate ad attività di tipo industriale o commerciale. In ossequio pertanto ai principi dettati dal testo unico delle imposte dirette, deve valutarsi – a prescindere dalla natura e caratteristiche, nonché dalla possibilità o meno di destinarli ad una funzione diversa senza radicali trasformazioni – se gli immobili siano strumentali "per destinazione" alle attività agricole, cioè se siano utilizzati esclusivamente per l'esercizio d'impresa da parte del possessore nelle attività menzionate nel citato articolo 2155 del C.C..
Sulla base del suddetto quadro legislativo, l'unica reale discriminante per definire la concreta strumentalità all'attività agricola effettivamente praticata ed, in ultima analisi, la ruralità del fabbricato, risiede quindi nella compatibilità delle caratteristiche tipologico-funzionali con l'effettiva produzione del fondo al quale è asservito; circostanza, quest'ultima, che deve, pertanto, costituire oggetto di specifica verifica ai fini del corretto classamento. A tale fine, per stabilire il nesso strumentale può essere di ausilio il disposto di cui all'art. 32 del Testo unico delle imposte sui redditi, approvato con... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...embre 1986, n. 917, in precedenza riportato. È appena il caso di evidenziare come la normativa cui il catasto si deve attenere per la valutazione della condizione di ruralità o meno di un fabbricato sia quella che disciplina l'imposta sul reddito.
Più in particolare per le attività connesse e l'agriturismo deve essere accertato che le attività vengano esercitate nei limiti delle percentuale (prevalenza) di prodotti provenienti dal fondo a cui sono asserviti i fabbricati
Qualora venga accertata tale circostanza, gli immobili devono essere considerati, in linea oggettiva, strumentali all'attività agricola esercitata sul fondo e pertanto classati in categoria D/10 (Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole).
Nel caso contrario, il classamento deve essere effettuato in D/7 o in D/8, laddove sia prevalente, rispettivamente, la funzione di trasformazione industriale dei prodotti agricoli, ovvero quella di commercializzazione dei suddetti prodotti.
Per quanto concerne i fabbricati destinati ad agriturismo, si richiama la definizione fornita dall'art. 2 della legge 20 febbraio 2006, n... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... attività agrituristiche si intendono le attività di ricezione e ospitalità esercitate dagli imprenditori agricoli di cui all'articolo 2135 del codice civile, anche nella forma di società di capitali o di persone, oppure associati fra loro, attraverso l'utilizzazione della propria azienda, in rapporto di connessione con le attività di coltivazione del fondo, di silvicoltura e di allevamento di animali" (comma 1). Inoltre nello stesso articolo, al comma 2, viene precisato che: "Possono essere addetti allo svolgimento dell'attività agrituristica, l'imprenditore agricolo e i suoi familiari ai sensi dell'art. 230-bis del codice civile, nonché i lavoratori dipendenti a tempo determinato, indeterminato e parziale.…".
I requisiti essenziali, oggettivi e soggettivi, che configurano e caratterizzano l'attività di agriturismo sono:
-l'esistenza di un'azienda agricola condotta da un imprenditore agricolo ai sensi dell'art. 2135 c.c.;
-l'espletamento di un'attività di ricezione ed ospitalità in strutture interne all'azienda suddetta;
-la prevalenza delle attività agricole (dirette o connesse) rispetto a quella di gestione dell'agriturismo;
-la sommi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... prevalente di prodotti propri o derivati da materie prime direttamente provenienti dal fondo.
L'art. 3 della norma suddetta, recante disposizioni per l'utilizzazione di locali per attività agrituristiche, dispone inoltre, al comma 1, che
« Possono essere utilizzati per attività agrituristiche gli edifici o parte di essi già esistenti nel fondo…. I locali utilizzati ad uso agrituristico sono assimilabili ad ogni effetto alle abitazioni rurali.(omissis) ».
Da quanto rappresentato ne discende che gli immobili da classare in D/10, in funzione dell'attività agrituristica in essi espletata, sulla base del D.P.R. n. 139/1998, sono sia quelli aventi caratteri di ruralità, in quanto immobili propriamente strumentali all'attività agricola (è il caso di locali adibiti ad un utilizzo ricettivo nella stessa abitazione dell'imprenditore agricolo), sia eventuali altri immobili ricompresi all'interno dell'azienda agricola, trasformati o costruiti ex novo, destinati segnatamente alla ricezione ed ospitalità dei clienti nell'ambito dell'attività agrituristica. L'inclusione di tale attività tra quelle "connesse" al settore agricolo, pertanto, fa... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...che gli immobili in questione possano definirsi, in senso lato, strumentali.
--I controlli conseguenti per l'accertamento della sussistenza dei requisiti necessari per il classamento degli immobili in parola nella categoria D/10, sulla base delle indicazioni contenute nella normativa statale e regionale, dovranno avere ad oggetto:
- il riscontro del rapporto di connessione e complementarità fra le attività agrituristiche e quelle di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame "che devono comunque rimanere prevalenti", con riferimento al tempo di lavoro necessario all'esercizio di dette attività;
--la somministrazione dei pasti e delle bevande che deve essere costituita "prevalentemente da prodotti propri e da prodotti di aziende agricole della zona";
--la localizzazione degli ambienti dedicati all'ospitalità che deve essere interna all'azienda agricola;
--i limiti stabiliti dall'ordinamento statale o regionale riguardanti il numero dei posti letto, delle piazzole di sosta per i campeggiatori, degli spazi dedicati alla refezione.
Negli ultimi anni il legislatore, nell'ottica dello sviluppo della produzione di energia mediante fonti rin... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a introdotto disposizioni di carattere fiscale volte ad incentivare l'esercizio di tale attività da parte di imprenditori agricoli, potendo riconoscere per tale attività produttiva, in determinate condizioni, valenza di "attività agricole connesse".
In particolare, l'articolo 1, comma 423, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006) e successive modificazioni, da ultimo con la legge 24 dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria per il 2008), comma 178, articolo 1, prevede che
« Ferme restando le disposizioni tributarie in materia di accisa, la produzione e la cessione di energia elettrica e calorica da fonti rinnovabili agroforestali e fotovoltaiche nonché di carburanti ottenuti da produzioni vegetali provenienti prevalentemente dal fondo e di prodotti chimici derivanti da prodotti agricoli provenienti prevalentemente dal fondo, effettuate dagli imprenditori agricoli, costituiscono attività connesse ai sensi dell'articolo 2135, terzo comma, del codice civile e si considerano produttive di reddito agrario fatta salva l'opzione per la determinazione del reddito nei modi ordinari, previa comunicazione all'ufficio secondo le modalità previste dal regolamento di cui al decreto del Presiden... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...pubblica 10 novembre 1997, n. 442. »
Sulla materia è stata emanata la circolare n. 32 del 6/7/09 dell'Agenzia dell'Entrate –alla cui lettura si rinvia- che discrimina la riconoscibilità o meno dei requisiti di ruralità in relazione ad alcune caratteristiche dell'impianto e altre soggettive quando la produzione è svolta nell'ambito di un'azienda agricola (tra queste, rilevano la potenza dell'impianto e il volume d'affare del conduttore il fondo). Ulteriori perfezionamenti sono stati apportati dalla circolare n. 36/E del 2013 dell'Agenzia delle Entrate.
Per gli impianti fotovoltaici, si tengano presenti anche la circolare 2/E e, più direttamente, la n. 27/E dell'anno 2016 dell'Agenzia delle Entrate che hanno ridelineato il quadro dell'accertamento catastale di questi impianti alla luce delle intervenute disposizioni di cui alla legge n. 208/2015 che porta ad escludere dalla stima catastale delle unità immobiliari censibili nel gruppo di categorie D ed E, l'utilità apportata da macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo. Tra questi elementi rientrano anche i pannelli fotovoltaici e le apparecchiature elettriche che concernono la parte di gr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ù costosa di un impianto di produzione di energia elettrica di questo tipo.


 
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