Riconoscimento della ruralità dei fabbricati ai fini fiscali

 

 

A partire dall’entrata in vigore dell’articolo 9 del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito nella legge 26 febbraio 1994, n. 133 che ha disposto la inventariazione nel catasto edilizio urbano anche delle costruzioni rurali, sono stati previsti, per la prima volta, criteri diversificati per il riconoscimento della ruralità tra abitazioni ed immobili rurali destinati ad usi diverso dalla residenza.
 
 

L’articolo 3, comma 156, della legge 23 dicembre 1996, n. 662 “Misure di razionalizzazione della finanza pubblica” (finanziaria per l’anno 1997), riallacciandosi alla suddetta normativa, ha introdotto nuove tipologie (agriturismo) di attività e requisiti (per le zone montane e disagiate), prevedendo, in particolare: 

«  Con uno o più regolamenti da emanare ai sensi dell'articolo 17, comma 2, della legge 23 agosto 1988, n. 400 , è disposta la revisione dei criteri di accatastamento dei fabbricati rurali previsti dall'articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, tenendo conto del fatto che la normativa deve essere applicata soltanto all'edilizia rurale abitativa con particolare riguardo ai fabbricati siti in zone montane e che si deve provvedere all'istituzione di una categoria di immobili a destinazione speciale per il classamento dei fabbricati strumentali, ivi compresi quelli destinati all'attività agrituristica, considerando inoltre per le aree montane l'elevato frazionamento fondiario e l'elevata frammentazione delle superfici agrarie e il ruolo fondamentale in esse dell'agricoltura a tempo parziale e dell'integrazione tra più attività economiche per la cura dell'ambiente ……...».

 
 

Il regolamento di attuazione della suddetta norma è stato approvato con il Decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 139, che ha disposto nuovi criteri di accatastamento, tra cui, che recita:

-articolo 1, comma 3,  « Ai fini inventariali, le unità immobiliari già censite al catasto edilizio urbano non sono oggetto di variazione qualora vengano riconosciute rurali, ai sensi dell'articolo 2»;

-articolo 1, comma 4 « Le costruzioni rurali costituenti unità immobiliari destinate ad abitazione e loro pertinenze vengono censite autonomamente mediante l'attribuzione di classamento, sulla base dei quadri di qualificazione vigenti in ciascuna zona censuaria.»;

-articolo 1, comma 5, « Le costruzioni strumentali all'esercizio dell'attività agricola diverse dalle abitazioni, comprese quelle destinate ad attività agrituristiche, vengono censite nella categoria speciale “D/10 - fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole”, nel caso in cui le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella per la quale furono originariamente costruite.».

 
 

Sulla stessa tematica di cui al comma 4 sopra citato (categoria da attribuire alle abitazioni) si richiama la previsione portata dal D.L. 1 ottobre 2007, n. 159 -Interventi urgenti in materia economico-finanziaria, per lo sviluppo e l'equità sociale - Convertito in legge, con modificazioni, dall’art. 1, L. 29 novembre 2007, n. 222 e che, all’articolo 42 bis, introduce nella disciplina che concerne il riconoscimento della ruralità (DL 557/93), all’articolo 9, il comma 3-ter che recita:

« Le porzioni di immobili di cui al comma 3-bis, destinate ad abitazione, sono censite in catasto, autonomamente, in una delle categorie del gruppo A.».

Nel quadro seguente si riporta l’elenco delle categorie catastali del Gruppo A:

A/l Abitazione di tipo signorile

A/2 Abitazione di tipo civile

A/3 Abitazione di tipo economico

A/4 Abitazione di tipo popolare

A/5 Abitazione di tipo ultrapopolare

A/6 Abitazione di tipo rurale

A/7 Abitazioni in villini

A/8 Abitazioni in ville 

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici

A/10 Uffici e studi privati

A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
 
 

Inoltre, i requisiti stabiliti con le citate disposizioni sono stati ulteriormente aggiornati dal comma 37 dell’articolo 2 del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262, convertito nella legge 24 novembre 2006, n. 286, che ha previsto che i soggetti che utilizzino abitazioni debbano essere necessariamente iscritti all’Albo delle imprese agricole, per beneficiare delle agevolazioni.

Ulteriore modifiche sono state introdotte dall’articolo 42 bis dal DL 159/07 e dalla legge n. 244/07.
 

I requisiti per il riconoscimento rurale per le abitazioni sono contenuti nella versione dell’articolo 9, “Istituzione del catasto dei fabbricati” del D.L. n. 557 /93, come modificato dall'art. 42 bis, D.L. n. 159/07, convertito dalla legge 222/07, che prevede:

« 3 Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, i fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa devono soddisfare le seguenti condizioni :

a) il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione:

1) dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all'attività agricola svolta;

2) dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l'immobile è asservito;

3) dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai numeri 1) e 2) risultanti dalle certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;

4) da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;

5) da uno dei soci o amministratori delle società agricole di cui all' articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99 , aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale;

a-bis) i soggetti di cui ai numeri 1), 2) e 5) della lettera a) del presente comma devono rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti nel registro delle imprese di cui all' articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580.

b) abrogata;

c) il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati.

d) il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura. Se il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi della citata legge n. 97 del 1994, il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo, determinato secondo la disposizione del periodo precedente. Il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall' articolo 34 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 ;

e) i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8 ,ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 , adottato in attuazione dell'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408 , e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali.»

Dalla lettura della norma emerge come i requisiti previsti, che devono essere contestualmente soddisfatti per il riconoscimento di ruralità per ciascun immobile di tipo abitativo, possono essere sostanzialmente suddivisi in due categorie una attinente contenuti di tipo soggettivo (che devono sussistere in capo al soggetto che utilizza il bene) e l’altra di tipo oggettivo (connessi con la natura tecnica dell’immobile e la sua destinazione effettiva).

Nei paragrafi seguenti si commentano, in dettaglio, i vari requisiti. 

 

 

Ai fini del riconoscimento della ruralità ai fini fiscali delle costruzioni, dopo la prima catalogazione, di legge, che differenzia i requisiti tra abitazioni ed immobili strumentali per uso diverso, nell’ambito delle unità immobiliari a destinazione abitativa, una seconda macroclassificazione può essere fatta tra requisiti soggetti e requisiti oggettivi.

 

I primi attengono a caratteristiche e stato di fatti che concernono i soggetti utilizzatori dei fabbricati, i secondi concernono le caratteristiche tipologiche edilizie, ubicazionali, destinazione d’uso, utilizzazione.

 

 

 

 

Requisiti soggettivi;

 

Utilizzatore 

 

Il fabbricato deve essere utilizzato:

- dal soggetto titolare di proprietà o di altro diritto reale sul terreno che conduca il fondo;

- dall’affittuario che conduca il fondo;

- dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l’immobile è asservito;

- dai familiari conviventi a carico dei predetti soggetti, risultanti dalle certificazioni anagrafiche;

- dai soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;

- coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali;

- da uno dei soci o amministratori della società agricola.

 

La verifica del soddisfacimento di questo requisito non presenta particolari difficoltà in quanto lega il controllo della condizione all’esistenza di una prova documentale dalla quale si evinca con chiarezza il soggetto che utilizza l’abitazione, consentendo quindi il confronto con la categoria di soggetti ammessa.

 

La norma appare sufficientemente chiara nell’individuare le tipologie dei soggetti e le loro condizioni specifiche in rapporto al fondo (coltivatore diretto, imprenditore agricolo, affittuario, loro familiari conviventi, ecc.).

 

Qualche difficoltà sorge nel caso di soggetto titolare di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura.

Per questi ultimi può presentarsi la seguente casistica:

A) soggetto titolare di pensione corrisposta a seguito di attività agricola che continua a svolgere attività agricola sul fondo;

B) soggetto titolare di pensione corrisposta a seguito di attività agricola che ha concesso i terreni in uso a terzi;

C) soggetto titolare di pensione, corrisposta a seguito di attività agricola, che non svolge più attività agricola sul fondo e non ha dato in uso lo stesso a terzi.

 

Ciò premesso, si fa presente che i requisiti per riconoscere, ai fini fiscali, il carattere di ruralità degli immobili, sono previsti dall'art. 9, del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito con modificazioni dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive modificazioni.

 

Per gli immobili destinati ad edilizia abitativa, l'art. 9, comma 3, individua delle condizioni di carattere oggettivo, in quanto riferite alle caratteristiche dell'immobile ed al suo effettivo asservimento al terreno, nonché di carattere soggettivo, in quanto afferenti all'utilizzatore dell'immobile.

 

Il riconoscimento della ruralità del fabbricato ad uso abitativo presuppone che tutte le condizioni risultino verificate, in quanto la mancanza di un solo requisito fa perdere ai fabbricati in esame la caratteristica della ruralità e, quindi, i connessi benefici fiscali.

 

Per quanto riguarda le condizioni soggettive, la norma citata menziona i pensionati tra i soggetti che utilizzano il fabbricato quale propria abitazione.

 

Tuttavia, ai fini del riconoscimento della ruralità, deve sussistere, unitamente agli altri requisiti richiesti, anche la condizione di cui all'art. 9, comma 3, lettera d), la quale dispone che il volume d'affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura.

 

Pertanto, nel caso di cui al punto A), atteso che il soggetto titolare di pensione continua a svolgere attività agricola sul fondo, il requisito relativo all'ammontare del volume d'affari deve essere verificato in capo a quest'ultimo senza tener conto dei trattamento pensionistico percepito, ai sensi dell'art. 9, comma 3, lettera d) del decreto-legge n. 557 del 1993. In tal caso l'attività esercitata direttamente dal pensionato sul fondo deve assumere i connotati di una vera e propria attività economica, produttiva di ricavi, quale, per esempio, l'attività finalizzata alla produzione di prodotti agricoli per la vendita. A tal fine, potrebbe ritenersi indicativo il possesso della partita IVA da parte del pensionato.

 

Nel caso descritto al punto B), concernente l'ipotesi in cui il fondo venga concesso in uso a terzi, il requisito del volume d'affari deve intendersi riferito esclusivamente al soggetto che conduce il fondo.

 

Per quanto concerne l'ipotesi di cui al punto C) relativo al pensionato agricoltore che non eserciti più alcuna attività sul proprio fondo e non abbia neppure concesso lo stesso in uso a terzi, deve escludersi il riconoscimento del carattere di ruralità del fabbricato ad uso abitativo di proprietà del pensionato e, conseguentemente, i connessi benefici fiscali, atteso che non sussiste il requisito richiesto dall'art. 9, comma 3, lett. d), in capo al pensionato, né in capo a terzi utilizzatori del fondo.

Tra i soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura sono compresi i titolari di pensione di reversibilità qualora il de cuius ha svolto attività agricola in modo autonomo. 

 

Inoltre, i  soggetti che utilizzino abitazioni, diversi dai familiari conviventi a carico dei soggetti conduttori risultanti dalle certificazioni anagrafiche, da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali o da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura,  debbono essere necessariamente iscritti all’Albo delle imprese agricole, per beneficiare delle agevolazioni.


Condizioni reddituali per il riconoscimento della ruralità

 

Il volume d’affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo. Tale reddito deve essere determinato escludendo i compensi per trattamenti pensionistici corrisposti al possessore di terreno a seguito di attività svolta in agricoltura.

Se il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi della legge n. 97 del 1994, il suddetto volume d’affari deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo.

Il volume di affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, si presume pari al limite massimo previsto per l’esonero dall’art. 34, sesto comma, del decreto del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 e successive modificazioni.

Tale limite è di euro 7.000,00 (cfr. 31 dell'art. 2, D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, come modificato dalla relativa legge di conversione n. 286/06).

Per i fabbricati a destinazione diversa dalle abitazioni tale limitazione non opera.

 

 

Comproprietà di unità 

 

Nel caso in cui l’unità immobiliare sia utilizzata come abitazione congiuntamente da più proprietari o titolari di altri diritti reali, da più affittuari, ovvero da più soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti.

Per i fabbricati a destinazione diversa dalle abitazioni tale agevolazione non opera, in quanto il fabbricato deve essere utilizzato esclusivamente dal conduttore del fondo.