La valutazione

Ciò precisato, la formula risolutiva per l’individuazione del valore di trasformazione generalmente indicata dalla dottrina dell’estimo è la seguente:

[Omissis]

dove:

Va = valore di mercato delle aree del comprensorio oggetto di stima;

Vmf = valore di mercato del prodotto edilizio finito realizzabile sulle aree;

Ccf = costo di costruzione degli erigendi fabbricati;

Cp = onorari professionali;

Ou = oneri di urbanizzazione;

Occ =contributo afferente il costo di costruzione;

Sg = spese generali ed imprevisti;

Sc = spese di commercializzazione;

Ia = interessi attivi (da riportare con il segno meno);

Ip = interessi passivi ed altri oneri finanziari (escluso quelli sul costo di acquisizione dell’area);

Iarea = Interessi passivi sul costo dell’area

P = profitto dell'imprenditore (al lordo delle imposte);

r = saggio di sconto;

n= tempo intercorrente dal momento della stima alla totale alienazione dei prodotti edilizi finiti.


Poiché nella formula (1), in luogo di Iarea può essere indicato il seguente valore,

[Omissis]

La formula (1) diventa la seguente:

[Omissis]

Dove i simboli hanno lo stesso significato della formula (1)

Il nuovo termine introdotto “ rif" rappresenta il tasso per gli interessi finanziari di medio termine.

Qualora, come nel caso della stima in esame, l'oggetto del giudizio di valore consti di un comprensorio nell’ambito del quale siano previsti insediamenti con diverse destinazioni -nella fattispecie direzionale e residenziale, poiché le dissimili destinazioni edilizie hanno valori di mercato del prodotto edilizio finito e costi di produzione dissimili, è evidente come ogni termine della formula (1) o (3) vada inteso come una sommatoria degli elementi afferenti tutte le tipologie presenti previste dalla normativa urbanistica

Scelto il procedimento di stima, il primo successivo passo di stima è constato nella individuazione e nell’accertamento dei dati di fatto ed ipotetici - tecnici ed economici - in base ai quali si è potuto attribuire la pertinente entità numerica a ciascuno dei vari simboli figuranti nella formula in esame.

Operativamente, si evidenzia che alcuni elementi di natura tecnica ed urbanistica sono di facile accertamento, quali la superficie comprensoriale oggetto di espropriazione e gli indici di utilizzazione territoriale, discriminati nelle diverse utilizzazioni. Tuttavia è stato necessario elaborare anche questi elementi di base per desumere dati di sintesi e quindi i "dati tecnici" utilizzati nei calcoli estimativi che seguono.

Si precisa che i "dati di base " indicativi dell’entità dell’intervento sono stati già elaborati e figurano riportati nel precedente paragrafo 2.

La determinazione dei rimanenti elementi, ha richiesto, invece, un ventaglio di indagini che hanno spaziato da quelle relative all’analisi del mercato immobiliare, delle dinamiche dello stesso (attuali e storiche), alla disamina di pubblicazioni specializzate relative ai costi di produzione delle opere edili, all'accertamento presso il Comune degli elementi per il calcolo degli oneri di urbanizzazione e dei contributi sul costo di costruzione ed infine alla ricerca, nel settore finanziario, dei saggi di interesse e di sconto da assumere.

Ciò premesso e considerato, nei paragrafi seguenti vengono indicati i dati elementari sia tecnici che economici, supportati da obiettivi elementi di riferimento, necessari per elaborare i calcoli estimativi indispensabili per la individuazione del valore di mercato richiesto dal quesito.

Il prodotto edilizio finito – descrizione e valutazione

Il piano particolareggiato prevede la ripartizione della superficie territoriale, in relazione ai dati tecnici di base di PRG, come dalla seguente tabella n. 2.

Tabella n.2 - Ripartizione della superficie territoriale
Destinazione area	Superficie in m²
Spazi pubblici per fabbisogni interni	430.000
Spazi pubblici per fabbisogni esterni	310.000
Superficie a strade	85.000
Superficie fondiaria	175.000
Torna superficie complensiva dela comprensorio	1.000.000
Superficie da destinare a parcheggi privati
Porzione direzionale - m³ 1120000 / 7.5 m³/m² =	149.333
Porzione residenziale - m³ 384000 / 10 m³/m² =	38.400
Porzione commerciale - m³ 96000 / 7.5 m³/m² =	12.800
Area totale da destinare a parcheggi privati in base agli standards	200533

Nella tabella n. 3 è stata riportata l’articolazione della superficie fondiaria tra le tre destinazioni urbanistiche previste.

Tabella n.3 - Ripartizione della superficie fondiaria
Destinazione	Superficie in m²
Direzionale	111.000
Residenze	44.000
Commerciale	20.000
Totale	175.000

Sulla base del piano particolareggiato è stata sviluppata la tabella n. 4 nella quale, a partire dalla volumetria realizzabile, sono state riportate le altezze degli ambienti, le consistenze, in termini di superfici lorde del prodotto edilizio realizzabile nell’ambito del comprensorio, suddiviso per destinazione funzionale e natura degli ambienti. Sono evidenziati anche gli spazi per destinazioni accessorie, realizzabili entro terra, la cui volumetria perciò non concorre con quella delle parti fuori terra, sulla base della quale è verificata la rispondenza delle opere ai parametri urbanistici.

Tabella n. 4 - Volumetrie e superfici lorde vendibili
	Direzionale		Residenze			Commerciale
Volume fuori terra	Altezza m	Superficie m²	Volume m³	Altezza	Superficie m²	Volume m³	Altezza m	Superficie m²
1120000	3,8	294.737	384.000	3	128.000	96.000	4	24.000
Volume entro terra magazzini	Altezza	Superficie	Volume	Altezza	Superficie	Volume	Altezza	Superficie
						24.000	4	6.000
Volume entro terra parcheggio	Altezza	Superficie	Volume	Altezza	Superficie	Volume	Altezza	Superficie
300000	3	100.000	91.500	3	30.500			6.000
Parcheggi esterni		50.000			7.000			700

Nella tabella n. 5 è stata riportata l’articolazione della superficie destinata a parcheggi tra le tre destinazioni urbanistiche previste, dalla quale è facile verificare che sono stati rispettati gli standard per ogni destinazione.

Tabella n. 5 - Ripartizione delle superfici parcheggi
Destinazione	Fuori terra m²	Entro terra m²	Esterna m²	Totale m²
Direzionale		100.000	50.000	150.000
Residenziale	7.980	30.500		34.480
Commerciale		6.000	7.000	13.000
Totale				201.480

Per l'espletamento dell'incarico, ai fini dell’individuazione sia del valore realizzabile in una libera trattativa di compravendita del prodotto edilizio costruibile nel comprensorio, sia per quantificare il costo edilizio dell’intervento è stato necessario accertare e definire, anche tutti gli elementi di massima progettuale, anche nelle more della predisposizione del progetto. Tale ipotesi rispecchia le ordinarie modalità operative attuate dai locali imprenditori edili della città.

A titolo indicativo, in forma estremamente sintetica per questioni di spazio editoriale, si fornisce la presente descrizione.

Gli edifici a destinazione direzionale previsti sono n. 25, a 6 piani fuori terra, ciascuno della superficie coperta in pianta di m2 2000, tranne il piano interrato che sviluppa una superficie di m2 4000. Il lotto edificato , è di m2 4.440, per un volume complessivo di m3 1.120.000 (altezza netta dei vani m. 3,50).

La superficie complessiva dei parcheggi al piano interrato è di m2 100.000. Per raggiungere la superficie di m2 149.333 prevista dagli standard urbanistici (cfr. tabella n. 2) sono stati progettati, per ogni edificio, m2 2.000 di parcheggi esterni a livello del piano di campagna, e quindi complessivamente m2 50.000.

L’edificio a destinazione commerciale è costituito da due piani fuori terra, della superficie coperta ciascuno di m2 12.000, insistente su un lotto di m2 20.000, per un volume complessivo di m3 96.000. Il piano interrato è destinato per metà a magazzini a servizio delle attività commerciali e per metà a parcheggi. Per raggiungere la superficie di m2 13.000 prevista dagli standard urbanistici (cfr. tabella n. 2) sono stati previsti m2 7.000 di parcheggi esterni a livello del piano di campagna.

Gli edifici a destinazione residenziale previsti sono n. 42, a 5 piani fuori terra, ciascuno della superficie coperta in pianta di m2 500, insistente su un lotto di m2 1.048, per un volume complessivo di m3 384.000. Il piano terra è realizzato su pilotys ed è destinato, al netto delle superfici condominiali, per m2 190 a posti macchina e per m2 210 a cantine a servizio degli alloggi sovrastanti. Gli altri piani fuori terra comprendono ciascuno quattro alloggi della superficie media di m2 120. Il numero complessivo degli alloggi del comparto è perciò 684. Ciascun edificio si compone anche di un piano interrato della superficie di m2 750 destinati a parcheggio, per una superficie complessiva a parcheggi di m2 30.500; complessivamente è soddisfatta la superficie di m2 38.400 prevista dagli standard urbanistici (cfr. tabella n. 2).

Nella tabella n. 6 sono stati riassunti in forma di prospetto i dati sopra descritti.

Si omette la descrizione delle caratteristiche tecniche e qualitative degli edifici in progetto. [1]

Tabella n. 6 - Volumetrie e superfici lorde convenzionali vendibili
Destinazione e tipologie opere		Volume fuori terra m²	Volume entro terra m²	Superficie reale m²	Superficie reale vendibili m²	Coefficiente di ragguaglio m²	Superficie convenzionale vendibile m²
Direzionale	Ambienti pincipali	1.120.000		294.737	294.737	1,00	294.737
Direzionale	Parcheggi		300.000	100.000	100.000	0,50	50.000
Direzionale	Parcheggi esterni			50.000	50.000	0,25	12.500
Direzionale	Area esterna a verde o asfaltata			61.000	61.000	0,15	9.150
Residenziale	Ambienti principali	367.439		111.200	111.200	1,00	111.200
Residenziale	Cantine	6.985		8.820	7.056	0,33	2.328
Residenziale	Balconi			5.560	5.560	0,25	1.390
Residenziale	Parcheggi in pillotys	9.576		7.980	7.980	0,40	3.192
Residenziale	Parcheggi interrati (box)		94.500	31.500	22.050	0,50	11.025
Residenziale	Area esterna a verde o lastricata			23.016	23.016	0,10	2.302
Commerciale	Ambienti principali	96.000		24.000	24.000	1,00	24.000
Commerciale	Magazzini		18.000	6.000	6.000	0,50	3.000
Commerciale	Parcheggi interrati		18.000	6.000	6.000	0,50	3.000
Commerciale	Parcheggi esterni			7.000	7.000	0,25	1.750
Commerciale	Area esterna a verde o asfaltata			1.000	1.000	0,15	150