Costo di costruzione degli erigendi fabbricati
Dopo la prima fase del processo estimativo esaminata nel precedente paragrafo, in relazione alla metodologia di stima individuata è stato necessario provvedere alla valorizzazione del costo di realizzazione delle ipotizzate costruzioni di natura direzionale, commerciali e residenziali.
Alla determinazione del costo di costruzione si è pervenuti adottando una metodogia sintetica che utilizza come parametro di stima il volume di costruzione vuoto per pieno, per tipologie omogenee di ambienti, ovvero il m2 di superficie.
Per la rilevazione dei dati di mercato della fattispecie, risultano utilizzabili specifiche pubblicazioni del settore che a fronte di molteplici tipologie edilizie proposte riportano il costo di cos...
_OMISSIS_ ...oni specialistiche di settore è necessario individuare le più prossime a quelle previste dal progetto.
Oltre che dalle pubblicazioni i costi degli interventi possono desumersi da contratti di appalto recentemente conclusi ovvero in corso di esecuzione, meglio se nella zona, che abbiano per oggetto opere similari. In un caso o nell’altro, il perito è tenuto a citare la fonte del dato di ognuno dei costi che assume a riferimento e ad argomentare le ipotesi assunte per le eventuali successive elaborazioni sviluppate.
Dalla suddetta analisi sono stati individuati i costi unitari, per m3 di volume vuoto per pieno o di m2 di superficie, per la realizzazione delle singole opere, riportati nella tabella n. 9. [1]
Nei prezzi sono comprese le s...
_OMISSIS_ ...cc., e l’utile dell’impreditore stesso, costruttore delle opere (e non dell’imprenditore generale coordinatore e titolare dell’intero processo di trasformazione).
Tabella n. 9 -Stima costo di costruzione delle opere edili
Destinazione e tipologie opere
Volume fuori terra
m²
Volume entro terra
m²
Superficie reale
m²
Costo unitario in m³ o m²
Costo in €
Direzionale
Ambienti pincipali
1.120.000
0
350
392.2...
_OMISSIS_ ...Direzionale
Parcheggi esterni
50.000
53
2.626.875
Direzionale
Area esterna a verde o asfaltata
61.000
50
3.050.000
Totale costo fabbricati direzionali
469.956.875
Residenziale
Ambienti principali
367.439
280
102.956.285
Residenziale
Cantine
6.985
280
1.957.320
Residenziale
Balconi...
_OMISSIS_ ...
200
1.915.200
Residenziale
Parcheggi interrati (box)
94.500
240
22.680.000
Residenziale
Area esterna a verde o lastricata
23.016
60
1.380.960
Totale costo fabbricati a residenze
131.723.765
Commerciale
Ambienti principali
96.000
300
28.800.000
Commerciale
Magazzini
18.000
...
_OMISSIS_ ....000
Commerciale
Parcheggi esterni
7.000
53
367.763
Commerciale
Area esterna a verde o asfaltata
1.000
50
50.000
Totale costo fabbricati commerciali
37.857.763
Totale generale
639.538.402
Onorari professionali
Per la determinazione degli onorari dei professionisti della cui prestazione è necessario avvalersi per l’intervento ed, in particolare, per lo studio urbanistico, la progettazio... _OMISSIS_ ...dquo; di cui alla Legge 143/49 e successivi adeguamenti. Nella stima si è, altresì, tenuto conto degli onorari per consulenze legali relativi a convenzioni e quant'altro.
In relazione alla notevole entità dell’intervento edilizio in esame, della ripetitività di parte dei progetti e anche sulla base di precedenti convenzioni stipulate dallo stesso Comune con professionisti per interventi comparabili, si ritiene corretto ed equo fissare la totalità degli onorari, sia tecnici che legali, comprensivi di spese forfettizzate, in un quantum pari all’ 8% da applicare sul totale costo delle opere edilizie.
Oneri di urbanizzazione
In merito agli oneri di urbanizzazione si è fatto stretto riferimento alle modalità di calcolo previste per il Co...
_OMISSIS_ ...nella presente stima per gli oneri in questione:
fabbricati direzionali € 52.00 /m3
fabbricati commerciali € 68.00 /m3
fabbricati residenziali € 62.00 /m3
Contributo afferente il costo di costruzione
Per la determinazione del contributo sul costo di costruzione si è fatto riferimento ai parametri indicati dall’amministrazione comunale.
In merito ai fabbricati direzionali e commerciali, la delibera del Consiglio Comunale n. ……….. del ………….., stabilisce di assumere come ...
_OMISSIS_ ...:
fabbricati direzionali € 469.956.875x 0,08 = € 37.596.550
fabbricati commerciali € 37.857.763x 0,08 = € 3.028.621
Per i fabbricati residenziali il calcolo del contributo relativo al costo di costruzione deve essere determinato secondo il prospetto A della suddetta delibera consiliare, applicando al costo di costruzione emergente dai predetti calcoli l’aliquota del 10% (giusta delibera del Consiglio Comunale n. ………… del ……..).
In conclusione, il contributo sul costo di costruzione unitario afferente i fabbricati residenziali risulta:
m2 131.437 x € 180,00/m2 x 10% = ...
_OMISSIS_ ...no state riportate nel paragrafo nel quale è stato quantificato il costo per la realizzazione delle opere edili, si rappresenta che queste concernono tutta l’attività, esclusa quella relativa alla fase di costruzione dei fabbricati. Pertanto sulla base di analisi desunte da pubblicazioni del settore e normalmente adottate nelle stime della fattispecie, queste sono state stabilite nella misura del 3% del valore del prodotto edilizio finito. In detta percentuale è ricompresa anche l’alea di eventuali piccoli imprevisti. Altri imprevisti, ovviamente sono valutati nell’ambito del profitto dell’imprenditore, di cui al paragrafo 5.2.9.
Spese di commercializzazione
Riguardo a queste spese, si precisa che trattandosi di un intervento edificatorio d...
_OMISSIS_ ...vento. Nella fattispecie, l’indagine svolta in tal senso presso i competenti assessorati comunali ha consentito di appurare che circa l’80% della volumetria con tale destinazione non necessita di una specifica commercializzazione.
La residua entità a destinazione direzionale e le volumetrie a destinazione residenziale e commerciale richiedono invece una intensa attività pubblicitaria, propagandistica e di commercializzazione diretta. In merito alle spese di commercializzazione, in relazione all’entità dell’intervento, una indagine presso operatori locali, svolta a tale specifico fine, ha evidenziato che esiste una pluralità di Agenti intermediari immobiliari disposti ad assumersi tale impegno ad un compenso pari al 3% da applicarsi al valore del p...
_OMISSIS_ ...
Tabella n. 10 - Stima costo commercializzazione
Destinazione e tipologie opere
Valore di mercato in €
Aliquota da commercializzare in €
Costo commercializzazione
3% valore in €
Direzionale
Totale superficie convenzionale
1.209.076.579
0,20
7.254.459
Residenziale
Totale superficie convenzionale
328.592.700
1,00
9.857.781
Commerciale
Totale superficie convenzionale
95.700.000
1,00
2.871.000
Totale
19.983.240