Indagini catastali: la documentazione comprovante la proprietà del bene

Il quadro normativo La prova della piena e libera proprietà di un bene immobile ha una grande rilevanza, riguardando la sua commerciabilità.

Proprio per tale ragione, il compimento di verifiche ipocatastali, come mezzo di reperimento di tale prova nel contesto dell’attività preparatoria degli atti traslativi, è intimamente correlato alla funzione del notaio, diretta «non soltanto ad attribuire fede privilegiata ai documenti dallo stesso ricevuti o autenticati, conferendo loro forza probatoria, ma soprattutto a realizzare concretamente le finalità economico-sociali perseguite dalle parti, garantendo serietà e certezza nei traffici giuridici» [1].

Per quanto strano possa sembrare, attesa l’importanza delle verifiche suddette, e diversam... _OMISSIS_ ...176.2 c.c. [3], piuttosto che dalle disposizioni che regolano i contratti d’opera professionale e gli usi che li integrano (articoli 2230 e segg. e 1340 c.c.) [4], piuttosto che dai principi di correttezza (art. 1175 c.c.) e di buona fede (art. 1375 c.c.) [5], e così via.

La giurisprudenza ha oscillato tra un remoto orientamento volto a negare un obbligo di verifica, riconducendo il rapporto professionale tra il notaio e il cliente entro lo schema del mandato [6], e una moderna concezione della funzione notarile, che prevede l’obbligo, la cui omissione è foriera di responsabilità – anche sotto il profilo disciplinare [7] –, di verificare mediante preventive indagini lo status del bene negoziato, ovvero la veridicità delle dichiarazioni ... _OMISSIS_ ... parti mediante espressa clausola di dispensa, e con degli eventuali distinguo, sui quali non mette conto soffermarsi in questa sede [9], nel caso in cui la stipulazione dell’atto avvenga nella forma della scrittura privata autenticata anziché in quella dell’atto pubblico, nel quale il notaio dirige la compilazione dell’atto in modo da tradurre la volontà delle parti in uno strumento negoziale idoneo a conseguire i risultati richiesti, ai sensi dell’art. 47 della legge notarile n. 89/1913 [10].

In materia di espropriazione per pubblica utilità, l'art. 20 del Testo unico sugli espropri dPR 327/2001 fa riferimento alla prova della piena e libera proprietà del bene nel contesto del perfezionamento della vicenda traslativa mediante atto di cessione volo... _OMISSIS_ ...compreso il decreto di esproprio (atto di acquisto a titolo originario), può essere diretto nei confronti dell’intestatario catastale, distinto – come si dirà – dal proprietario reale (art. 3 dPR 327/2001), il pagamento diretto dell’indennità può avvenire solo a favore di quest’ultimo.


Il comma 6, anzitutto, attribuisce al proprietario, che abbia condiviso la determinazione provvisoria dell'indennità, il diritto di ricevere l'80% dell'indennità, a titolo di acconto, «previa autocertificazione, attestante la piena e libera proprietà del bene».

Successivamente, nel termine di 60 giorni dalla comunicazione di adesione alla determinazione provvisoria, il proprietario stesso è tenuto a depositare «la documenta... _OMISSIS_ ...è evidente, dal momento che qui non si parla di "autocertificazione attestante", bensì di "documentazione comprovante" la proprietà piena e libera. La norma prevede che l'onere possa essere adempiuto «anche mediante attestazione notarile».

La piena e libera proprietà del bene ritorna poi al comma 9, laddove si subordina la stipulazione dell'atto di cessione volontaria - tra l'altro - al deposito della «documentazione attestante la piena e libera proprietà del bene».

Dal mancato «deposito della documentazione di cui al comma 8», il comma 12 fa discendere la possibilità/necessità di emettere ed eseguire il decreto di esproprio [11], anche se l'indennità sia stata accettata, dopo averne ordinato il d... _OMISSIS_ ...ta erogazione deve avvenire mediante deposito in Cassa Depositi e Prestiti e non mediante pagamento diretto, salvo una eventuale assunzione di responsabilità, con o senza prestazione di garanzia, ai sensi dell'art. 26.2, o salvo un accordo sulle modalità di riscossione della somma tra gli aventi diritto, ai sensi dell'art. 26.4.

Infine l'articolo 28 prevede che l'Autorità espropriante possa autorizzare il pagamento definitivo dell’indennità depositata, purché l'interessato produca, unitamente all'istanza di svincolo, «un certificato dei registri immobiliari, da cui risulta che non vi sono trascrizioni o iscrizioni di diritti o di azioni di terzi».

Un altro importante ambito ove rileva la prova della piena e libera proprietà del bene è quello ... _OMISSIS_ ...ecifico onere di allegazione al creditore che intenda richiedere la vendita del bene pignorato. Più precisamente, ai sensi del secondo comma della disposizione citata, il creditore richiedente deve allegare alla sua istanza «l'estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento», aggiungendo la stessa norma – analogamente al sesto comma dell'articolo 20 del dPR 327 citato – che «tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari».

«Si tratta di documenti indispensabili per individuare l'immobile pignorato ed il suo pro... _OMISSIS_ ...: col deposito dell'istanza di vendita entrambe le affermazioni vengono controllate dal giudice, che, per passare dal pignoramento alla vendita, verifica la corrispondenza tra l'atto di pignoramento e la realtà giuridica che emerge dalla documentazione. La conformità delle attestazioni dei registri alle affermazioni del creditore è la condizione per l'accoglimento dell'istanza di vendita e la difformità ne comporta il rigetto, se è totale o l'accoglimento parziale» [12] .

Il riferimento al ventennio è stato introdotto nell'articolo 567 cit. solo a seguito della sua ultima modifica [13]; in precedenza esso si limitava a richiedere certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato, senza indicazione di un arco temporale specifico entro il qual... _OMISSIS_ ... arco temporale congruo.

Il significato del ventennio agli effetti della titolarità del bene e della documentazione ipocatastale L'espressione probatio diabolica, con la quale si allude ad un onere probatorio talmente gravoso da risultare impossibile, è spesso utilizzata con riferimento alla prova della proprietà immobiliare [16].

E' noto che di regola gli atti aventi ad oggetto beni immobili sono opponibili ai terzi qualora siano state adempiute le prescritte formalità presso i pubblici registri (art. 2644 c.c.). Di conseguenza, sia la proprietà sia il suo carattere di pienezza e libertà non appaiono ictu oculi, ma richiedono l'analisi di registri che, per quanto pubblici, possono presentare una notevole complessità tecnica.

In fin dei conti,... _OMISSIS_ ...tolo originario. I primi presuppongono infatti un contatto qualificato con il precedente titolare, laddove i modi di acquisto a titolo originario ne prescindono. Ciò implica che colui che voglia vantare un diritto immobiliare acquisito a titolo derivativo deve teoricamente dimostrare che il suo dante causa era titolare del diritto, che lo era il dante causa di quest'ultimo, e così via, a ritroso. Proprio all'esigenza di non imporre al proprietario di provare una catena infinita di titolarità - prova evidentemente impossibile e per questo diabolica - risponde l'esistenza di istituire modi di acquisto a titolo originario.

Tra essi viene in rilievo in primo luogo l'usucapione, che collega l'acquisto del diritto reale al possesso intrapreso pacificamente e non clandestin... _OMISSIS_ ...F|
A proposito della continuità del possesso, è opportuno ricordare che l’articolo 1146 c.c. prevede la conservazione degli effetti della durata del possesso, nonostante il suo trasferimento (cum sua causa suisque vitiis) da un soggetto ad un altro: si tratta della successio in possessionem mortis causa, e dell’accessio possessionis inter vivos, nel quale ultimo caso occorre un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del diritto oggetto del possesso [17]. Di conseguenza, non è indispensabile che il ventennio sia coperto da un unico soggetto, potendosi ricorrere alla successione nel possesso od all'accessione del possesso per giungere alla proprietà a titolo originario.

«L’usucapione, consolidando in diritto una situazione fattuale durat... _OMISSIS_ ...i i titoli di acquisto dei precedenti proprietari succedutisi nella titolarità del bene, essendo sufficiente che, ad un certo punto della “filiera”, qualcuno abbia posseduto il bene per il tempo idoneo ad usucapirlo; dall’altro lato, di evitare che la discordanza tra la situazione di fatto e la situazione di diritto perduri indefinitamente compromettendo la certezza dei rapporti giuridici, risolvendo tale discordanza a favore di chi abbia dimostrato interesse allo sfruttamento del bene» [18].

Ora, se si fosse in grado di avere contezza documentale del fatto che un soggetto abbia posseduto uti dominus [19] continuativamente per vent’anni un bene immobile, e che tale possesso non sia stato acquistato in modo violento o clandestino, vi sarebbe la... _OMISSIS_ ... di un titolo idoneo a trasferire la proprietà debitamente trascritto, lo sia divenuto ugualmente per effetto dell’usucapione.

Occorrerebbe peraltro che fosse anche data contezza delle effettive modalità di godimento del bene esercitate dal possessore, non potendo usucapirsi qualcosa di diverso da quanto posseduto (tantum praescriptum quantum possessum).

Il fatto è che non esiste un documento amministrativo, sotto forma di visura o certificato, idoneo ad attestare una siffatta situazione.

In altri termini non è possibile avere la suddetta contezza documentale al di fuori di un regolare giudizio di accertamento dell’usucapione, nel quale da un lato sia possibile verificare la effettiva portata del possesso al fine di accertare la eve... _OMISSIS_ ...capionem.

Sotto questo aspetto, ad esempio, è ben vero che il possesso si presume in capo a chi esercita il potere di fatto sul bene (art. 1141 c.c.) e che, sotto il profilo della continuità, il possesso attuale fa presumere il possesso precedente se il possessore in passato abbia avuto un titolo a fondamento del suo possesso o abbia già posseduto, coprendo tale presunzione il periodo a ritroso fino alla data del titolo, o il periodo intermedio fino al possesso remoto (artt. 1142-1143 c.c.); ma è altrettanto vero che si tratta di presunzioni relative, superabili in apposito giudizio da prove contrarie prodotte dal soggetto interessato ad opporsi all’accertamento dell’usucapione [20].

In definitiva, ove non sia instaurato un regolare giudizio di a... _OMISSIS_ ...s usucapionis.

In altri termini, una verifica documentale estesa al ventennio non produce alcuna prova relativa all’usucapione, e tuttavia non è nemmeno del tutto irrilevante, in quanto fornisce almeno un indizio di usucapione, rispondendo in termini di ragionevolezza (in mancanza di meglio) all’obbligo di diligenza nella ricerca della titolarità del bene.

«Tale segmento temporale, conferendo un indizio di usucapione, idoneo a neutralizzare eventuali pregresse catene (in quanto acquisto a titolo originario, opponibile a chiunque indipendentemente dalla trascrizione: Cass., sez. II, 28 giugno 2000, n. 8792), costituisce dunque il limite minimo "ragionevole " alle ricerche - prescindendo dal quale (indizio di usucapione) le visure do... _OMISSIS_ ...50 c.c. e 255 disp. att. - che assurge a rilevanza non solo al fine di comprovare la riferibilità del certificato delle iscrizioni all'effettivo proprietario (ai fini e per gli effetti di cui all'art. 498 c.p.c.), ma in primo luogo, come antecedente logico-giuridico, per individuare la proprietà del bene da espropriare, onde consentire doverosamente all'aggiudicatario un acquisto, nei limiti intrinseci del vigente sistema della pubblicità basata sul criterio personale, quanto più possibile sicuro e che consenta di accertare anche tutte le trascrizioni pregiudizievoli - precedenti pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, costituzione di diritti reali di godimento, vincoli di indisponibilità - intervenute nel periodo esaminato» [21].

Un ben diverso grado di certezza... _OMISSIS_ ...denza del termine. Da ciò si ricava che le ipoteche - che costituiscono una delle più gravi limitazioni della proprietà nel nostro ordinamento - richiedono di essere pubblicizzate con scadenza quantomeno ventennale. Per converso, laddove dai pubblici registri emerga un ventennio privo di iscrizioni o rinnovazioni ipotecarie, si può affermare che il bene non ne è gravato.

Inoltre l’art. 62, l. 18 giugno 2009, n. 69 – "Disposizioni per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività nonché in materia di processo civile" – (pubblicata in G.U. n. 140 del 19 giugno 2009, s.o. n. 95) ha introdotto nel Titolo I del Libro VI del codice civile gli articoli 2668-bis e 2668-ter, i quali limitano nel tempo l’efficacia della trascrizione dell... _OMISSIS_ ..., nei confronti dei terzi, i c.d. effetti prenotativi della domanda, in caso di accoglimento della stessa (artt. 2652-2653 c.c.). Poiché però la domanda trascritta risulta dall'ispezione ipocatastale, la sua visualizzazione può far dubitare della piena e libera proprietà del bene, evidenziando che il diritto in questione si trova attualmentesub iudice.

Orbene, leggendo il secondo comma dell'art. 2668 c.c., per il quale la cancellazione della trascrizione della domanda deve essere giudizialmente ordinata «qualora la domanda sia rigettata o il processo sia estinto per rinunzia o per inattività delle parti», sembrerebbe che la trascrizione non potesse sopravvivere al processo già prima della riforma del processo civile.

Assai spesso, invece, l'ordine... _OMISSIS_ ...sso. In definitiva, dunque, la limitazione al ventennio degli effetti prenotativi della domanda sembra dettata per risolvere una situazione di dubbio. «La ragione della norma non è chiara, ma è probabilmente da individuarsi in un'esigenza di certezza delle situazioni giuridiche. Poiché i terzi possono ignorare se il processo è iscritto o ancora pendente […], la cessazione degli effetti della trascrizione dopo vent'anni dal suo compimento permette di risolvere una situazione di dubbio, senza rendere necessari ulteriori accertamenti» [22].

Da questo punto di vista, dunque, l'esigenza che sta alla base dell'obbligo di rinnovare la trascrizione della domanda giudiziale è analogo a quello che presidia l'obbligo di rinnovaz...