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Indagini catastali: la documentazione comprovante la proprietà del bene

l quadro normativo La prova della piena e libera proprietà di un bene immobile ha una grande rilevanza, riguardando la sua commerciabilità.

Proprio per tale ragione, il compimento di verifiche ipocatastali, come mezzo di reperimento di tale prova nel contesto dell’attività preparatoria degli atti traslativi, è intimamente correlato alla funzione del notaio, diretta «non soltanto ad attribuire fede privilegiata ai documenti dallo stesso ricevuti o autenticati, conferendo loro forza probatoria, ma soprattutto a realizzare concretamente le finalità economico-sociali perseguite dalle parti, garantendo serietà e certezza nei traffici giuridici» [1].

Per quanto strano possa sembrare, attesa l’importanza delle verifiche suddette, e diversamente da quanto avviene in altre nazioni (es. Germania), manca una n... _OMISSIS_ ...espressamente ai notai [2] discutendosi in dottrina se ciò possa evincersi indirettamente dall’articolo 1176.2 c.c. [3], piuttosto che dalle disposizioni che regolano i contratti d’opera professionale e gli usi che li integrano (articoli 2230 e segg. e 1340 c.c.) [4], piuttosto che dai principi di correttezza (art. 1175 c.c.) e di buona fede (art. 1375 c.c.) [5], e così via.

La giurisprudenza ha oscillato tra un remoto orientamento volto a negare un obbligo di verifica, riconducendo il rapporto professionale tra il notaio e il cliente entro lo schema del mandato [6], e una moderna concezione della funzione notarile, che prevede l’obbl... _OMISSIS_ ...rave; foriera di responsabilità – anche sotto il profilo disciplinare [7] –, di verificare mediante preventive indagini lo status del bene negoziato, ovvero la veridicità delle dichiarazioni contenute nell’atto relative alla titolarità del bene e alla libertà da formalità pregiudizievoli [8], a prescindere dal conferimento di uno specifico incarico in tal senso, salvo esonero delle parti mediante espressa clausola di dispensa, e con degli eventuali distinguo, sui quali non mette conto soffermarsi in questa sede [9], nel caso in cui la stipulazione dell’atto avvenga nella forma della scrittura privata autenticata anziché in quella dell’atto pubblico, nel quale il notaio dirige la compilazione dell’atto in modo da tradurre la volontà delle parti in uno strumento negoziale idoneo a conseguire i risultati richiesti, ai sensi dell’art. 47 della legge notarile n. 89/1913 [... _OMISSIS_ ...In materia di espropriazione per pubblica utilità, l'art. 20 del Testo unico sugli espropri dPR 327/2001 fa riferimento alla prova della piena e libera proprietà del bene nel contesto del perfezionamento della vicenda traslativa mediante atto di cessione volontaria, accompagnato dal pagamento diretto dell'indennità al soggetto che risulti proprietario del bene oggetto del trasferimento.

In pratica, mentre il procedimento espropriativo, ivi compreso il decreto di esproprio (atto di acquisto a titolo originario), può essere diretto nei confronti dell’intestatario catastale, distinto – come si dirà – dal proprietario reale (art. 3 dPR 327/2001), il pagamento diretto dell’indennità può avvenire solo a favore di quest’ultimo.


Il comma 6, anzitutto, attribuisce al proprietario, che abbia condiviso... _OMISSIS_ ...rovvisoria dell'indennità, il diritto di ricevere l'80% dell'indennità, a titolo di acconto, «previa autocertificazione, attestante la piena e libera proprietà del bene».

Successivamente, nel termine di 60 giorni dalla comunicazione di adesione alla determinazione provvisoria, il proprietario stesso è tenuto a depositare «la documentazione comprovante […] la piena e libera proprietà del bene» (comma 8), al fine di ricevere il saldo, o l'intera indennità se non ha ricevuto l'acconto. La differenza rispetto al comma 6 è evidente, dal momento che qui non si parla di "autocertificazione attestante", bensì di "documentazione comprovante" la proprietà piena e libera. La norma prevede che l'onere possa essere adempiuto «anche mediante attestazione notarile».

La piena e libera proprietà del bene ritorna poi al co... _OMISSIS_ ...bordina la stipulazione dell'atto di cessione volontaria - tra l'altro - al deposito della «documentazione attestante la piena e libera proprietà del bene».

Dal mancato «deposito della documentazione di cui al comma 8», il comma 12 fa discendere la possibilità/necessità di emettere ed eseguire il decreto di esproprio [11], anche se l'indennità sia stata accettata, dopo averne ordinato il deposito presso la Cassa depositi e prestiti (art. 26.1-bis). Se – cioè – non vi è la prova della piena e libera proprietà del bene in capo al destinatario dell'erogazione indennitaria, detta erogazione deve avvenire mediante deposito in Cassa Depositi e Prestiti e non mediante pagamento diretto, salvo una eventuale assunzione di responsabilità, con o senza prestazione di garanzia, ai sensi dell'art. 26.2, o salvo un accordo sulle modalità di riscossione della somma tra... _OMISSIS_ ... ai sensi dell'art. 26.4.

Infine l'articolo 28 prevede che l'Autorità espropriante possa autorizzare il pagamento definitivo dell’indennità depositata, purché l'interessato produca, unitamente all'istanza di svincolo, «un certificato dei registri immobiliari, da cui risulta che non vi sono trascrizioni o iscrizioni di diritti o di azioni di terzi».

Un altro importante ambito ove rileva la prova della piena e libera proprietà del bene è quello dell'espropriazione forzata di diritto processuale civile, giacché l'appartenenza al debitore dei beni aggrediti è elemento essenziale dell'azione esecutiva: l'art. 567 c.p.c., infatti, impone uno specifico onere di allegazione al creditore che intenda richiedere la vendita del bene pignorato. Più precisamente, ai sensi del secondo comma della disposizione citata, il creditore richiedente deve allegare alla sua istanza ... _OMISSIS_ ...asto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento», aggiungendo la stessa norma – analogamente al sesto comma dell'articolo 20 del dPR 327 citato – che «tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari».

«Si tratta di documenti indispensabili per individuare l'immobile pignorato ed il suo proprietario, posto che, nella precedente fase del pignoramento, l'esecuzione si era sviluppata sulla base dell'unilaterale affermazione del creditore che l'immobile esistesse ed appartenesse al debitore: col deposito dell'istanza di vendita entrambe le affermazioni vengono controllate dal giudice, che, per passare dal pignoramento alla vendita, verifica la corrispondenza tra l'atto di pignoramento e la realt&agrav... _OMISSIS_ ...rge dalla documentazione. La conformità delle attestazioni dei registri alle affermazioni del creditore è la condizione per l'accoglimento dell'istanza di vendita e la difformità ne comporta il rigetto, se è totale o l'accoglimento parziale» [12] .

Il riferimento al ventennio è stato introdotto nell'articolo 567 cit. solo a seguito della sua ultima modifica [13]; in precedenza esso si limitava a richiedere certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato, senza indicazione di un arco temporale specifico entro il quale circoscrivere gli accertamenti ipocatastali, ingenerando tale genericità prassi difformi e incertezze operative [14], anche se dottrina [15] e giurisprudenza avevano individuato nel ventennio un arco temporale congruo.


Il significato del ventennio agli effetti della titolarità del bene e della documentazione ipocatastale

L'esp... _OMISSIS_ ...abolica, con la quale si allude ad un onere probatorio talmente gravoso da risultare impossibile, è spesso utilizzata con riferimento alla prova della proprietà immobiliare [16].

E' noto che di regola gli atti aventi ad oggetto beni immobili sono opponibili ai terzi qualora siano state adempiute le prescritte formalità presso i pubblici registri (art. 2644 c.c.). Di conseguenza, sia la proprietà sia il suo carattere di pienezza e libertà non appaiono ictu oculi, ma richiedono l'analisi di registri che, per quanto pubblici, possono presentare una notevole complessità tecnica.

In fin dei conti, è a questo carattere non apparente del diritto di proprietà - e degli altri diritti immobiliari - che si deve la tradizionale contrapposizione tra i modi di acquisto a titolo derivativo e quelli a titolo originario. I primi presuppongono infatti un contatto qualificato con il precedente titol... _OMISSIS_ ......

...continua.

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