Carrello
Carrello vuoto



Vincoli urbanistici ed edificabilità: la densità fondiaria e la densità territoriale

L'edificabilità non è intrinseca al fondo, ma è una qualità ulteriore che viene attribuita allo stesso dalle norme dettate in sede di governo del territorio, ed è sull’effettiva superficie suscettibile di edificazione che va applicato l'indice di densità fondiaria (c.d. indice di fabbricabilità).

Questo articolo è composto da sintesi giurisprudenziali contenute nel sottostante prodotto in formato pdf, nel quale si trovano anche gli estratti originali e gli estremi delle sentenze a cui le sintesi si riferiscono. Scaricati gratis un demo dal box sottostante.

Articolo tratto dal sottostante PDF, acquistabile e scaricabile in pochi minuti

Verrai indirizzato al dettaglio del prodotto fra 60 secondi.
titolo:ALTEZZE VOLUMI INDICI DENSITÀ EDILIZIA
anno:2016
pagine: 385 in formato A4, equivalenti a 654 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

  leggi qui come funziona      scarica gratis alcune pagine!!


VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ FONDIARIA

Il criterio della "densità fondiaria" può costituire punto di riferimento, in ipotesi, per la valutazione del danno richiesto, ma mai giustificazione per giungere all'affermazione della sua esclusione. In altre parole l'eventuale degrado di una zona dovuto alla densità fondiaria non può di per sé escludere del tutto il diritto del proprietario a richiedere i danni (idoneamente valutati e non elisi da condono) per il maggior carico urbanistico subito a carico della sua proprietà per effetto dell'abusivo aumento della volumetria dell'immobile del proprietario confinante.

In caso di variante urbanistica finalizzata a ricomprendere alcuni suoli nell'ambito di una più vasta zona di completamento, è del tutto corretto che i parametri di densità fondiaria siano computati con riferimento alla zona nel suo complesso piuttosto che ai singoli suoli interessati dalla variante de qua.

Gli indici di fabbricabilità che prescindono dalla natura e destinazione dei manufatti riguardano anche ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e volumi aventi finalità igienico-sanitaria.

Lo strumento urbanistico comunale non può consentire cubatura aggiuntiva rispetto a quella consentita dal piano urbanistico sovraordinato.

L'edificabilità non è intrinseca al fondo, ma è una qualità ulteriore che viene attribuita allo stesso dalle norme dettate, in sede di governo del territorio, sulla base di un rapporto, variabile da zona a zona, ma rigido, tra superficie e cubatura, sicché solo se il fabbricato realizzato in una determinata area non ha esaurito la cubatura realizzabile può ancora procedersi al rilascio di permessi di costruire, fatto salvo ovviamente il rispetto di tutte le altre norme tecniche.

Difettando un piano attuativo che regoli in concreto, mediante cessioni e/o espropriazioni, il rapporto tra edificazione e aree destinate a standards, l'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune applicando l'indice di fabbricabilità fondiaria non all'intero lotto ma alla parte di questo ottenuta dopo averne detratto la quota a standards, così assicurando l'insediamento nella maglia di un numero di abitanti pari a quello previsto dallo strumento... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o generale.

Ai fini del calcolo della densità fondiaria la volumetria massima assentibile va computata tenendo conto del dato reale, ossia della condizione in cui versano gli immobili preesistenti e delle relazioni che intrattengono con l'ambiente circostante, in virtù del complesso di effetti riconducibili ad atti di soggetti pubblici e privati, nonché a fatti della più varia natura ma idonei, in ogni caso, ad incidere sull'edificabilità.

La densità fondiaria è riferita alla singola area e definisce il volume massimo consentito sulla stessa.

L'indice di densità fondiaria (c.d. indice di fabbricabilità) va applicato sull'effettiva superficie suscettibile di edificazione.

In sede di determinazione della volumetria assentibile su una determinata area secondo l'indice di densità fondiaria in vigore, è computabile anche la costruzione realizzata prima della legge 1150/1942, essendo la preesistenza del manufatto un dato ininfluente ai fini di tale computo, che piuttosto deve tener conto del dato reale costituito dagli immobili ubicati su detta area si trovano e delle relazioni che e... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...engono con l'ambiente circostante.

In un lotto di grandi dimensioni, privo dello strumento urbanistico attuativo ma in presenza di una situazione edilizia che lo rende superfluo, è legittimo stabilire che l'indice di fabbricabilità fondiaria sia applicato non all'intero lotto, ma alla parte di questo ottenuta dopo aver detratto dall'intero la parte da destinare a standards.

Il calcolo del limite massimo di densità fondiaria di cui al DM 144468 ha come base soltanto le aree di proprietà, potendosi conteggiare anche quelle contigue, purché appartenenti al proprietario del lotto dove si ergerà la costruzione ed aventi la medesima destinazione urbanistica.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ TERRITORIALE

L'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune, in difetto di un piano attuativo che regoli in concreto, mediante cessioni e/o espropriazioni, il rapporto tra edificazione e aree destinate a standards, facendo riferimento all'indice di fabbricabilità territoriale, commisurato alle dimensioni e caratteristich... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lia valutata "al lordo" di quelle sue parti che, mediante gli strumenti urbanistici di secondo grado, sarebbero state in effetti escluse dalla edificazione.

In Lombardia il Comune non può prevedere limiti di edificabilità superiori a quelli contenuti nell'art. 59 L.R. 12/05, ma può stabilire limiti inferiori.

Le costruzioni preesistenti al 1942, erette senza il titolo abilitativo successivamente prescritto, concorrono senza dubbio a formare la densità territoriale omogenea di zona ed il carico di edificazione che può gravare sulla stessa zona.

La densità territoriale è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sulla stessa, con la conseguenza che il relativo indice è rapportato sia all'intera superficie sottoposta alla medesima vocazione urbanistica sia alla concreta esistenza di costruzioni, a prescindere dal fatto che per esse sussista o meno il titolo edilizio.

Qualsiasi costruzione, anche se eretta senza il prescritto titolo abilitativo, concorre al computo complessivo della densità territoriale.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFIC... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ve; --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> OPPONIBILITÀ

Data la stabilità ed irrevocabilità degli effetti derivanti dall'asservimento, i quali condizionano l'utilizzo del terreno da parte di chiunque ne sia il proprietario, le esigenze di certezza delle situazioni giuridiche impongono una specifica pubblicizzazione della sussistenza di detti vincoli.

E' illegittimo ritenere asservito un bene in mancanza dei titoli dai quali risulterebbe l'asservimento, perché è la struttura stessa dell'istituto che impone una specifica pubblicità di simili vincoli.

Il concetto di asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria opera obiettivamente ed è opponibile anche al terzo acquirente pur in assenza di trascrizione del vincolo nei registri immobiliari.

Gli effetti derivanti dalla conformazione urbanistica (poiché i criteri legali di computo della volumetria, integrano una qualità oggettiva del terreno) hanno carattere definitivo ed irrevocabile ed evidenziano la già avvenuta utilizzazione delle potenzialità edificatorie dell'area asservita, con permanente dovere di tene... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tale computo da parte di chiunque ne sia il proprietario.

In caso di asservimento di alcuni terreni in vista della realizzazione di un unico progetto, ai fini del quale i relativi lotti perdono, dal punto di vista urbanistico-edilizio, la loro capacità edificatoria, il vincolo rimane cristallizzato nel tempo ed opponibile ai terzi acquirenti dei terreni stessi.

Il diritto di edificare inerisce alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici, tra cui quelli diretti a regolare la densità dell'edificazione come espressi negli indici di fabbricabilità: il che esclude che i limiti di cubatura imposti dal piano di utilizzazione della zona debbano essere oggetto di trascrizione ai fini della loro opponibilità.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> TRASFERIMENTO DEL BENE

Il lotto edificabile integra uno spazio fisico che prescinde dal profilo dominicale e che viene individuato dagli strumenti urbanistici sulla base degli indici edificatori previsti dalla normativa urbanistica.

L'asservimento di un fondo, in caso di edificazione, costit... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ualità oggettiva dello stesso, che continua a seguirlo anche nei successivi trasferimenti a qualsiasi titolo posti in essere in epoca successiva ed il vincolo creato dall'asservimento per sua natura permane sul fondo 'servente' (nel senso che per il calcolo della sua edificabilità vanno computati i volumi comunque esistenti) a tempo indeterminato, pena la completa vanificazione delle previsioni urbanistiche (che ad un tempo complessivamente rilevano i volumi preesistenti e delimitano quelli che ad essi si possono aggiungere).

Anche quando un'area edificabile venga successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile ai sensi della normativa urbanistica nell'intera area permane invariata, con la conseguenza che, nell'ipotesi in cui sia stata già realizzata sul fondo originario una costruzione, i proprietari dei vari terreni, in cui detto fondo è stato frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che eventualmente residua tenuto conto dell'originaria costruzione.

Sia la vendita di una parte dell'originario unico fondo, così come il frazionamento di esso da parte dell'originario unico proprietario e la mancanza di specifici negozi giuridici privati dire... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ervimento (o alla cessione di cubatura), sono irrilevanti ai fini dell'edificabilità delle aree libere, che – pur in assenza di titoli formali - devono comunque intendersi asservite alle costruzioni già realizzate ed a quelle assentite al momento del frazionamento, e cioè risultano edificabili solo entro l'eventuale surplus che deriva dal computo delle preesistenti volumetrie comunque realizzate.

Pur potendo assumere rilevanza nei rapporti civilistici, la buona fede dell'acquirente di un fondo asservito non può determinare il superamento degli ostacoli giuridici al legittimo assenso della costruzione.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> VARIANTI

Se l'imposizione di una destinazione a verde pubblico, successiva all'asservimento volontario, determina l'inedificabilità ad altro titolo dell'area – presentandosi quale limite esterno direttamente derivante dalla pianificazione – non per questo fa venir meno il titolo negoziale dell'asservimento, il quale, configurando una condizione oggettiva del fondo, torna a rilevare autonomamente al sopravvenire dell'astratta edificabilità introdotta dall... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...umentazione urbanistica.

L'eventuale modificazione del piano regolatore, che prevede nuovi e più favorevoli indici di fabbricazione, non può che interessare, nell'ambito della zona del territorio considerata dallo strumento urbanistico, se non le sole aree libere, nel senso sopra precisato, con esclusione, quindi, di tutte le aree comunque già utilizzate a scopo edificatorio, ancorché le stesse si presentino "fisicamente" libere da immobili.

Eventuali variazioni degli indici di fabbricazione in melius (cioè più favorevoli ai privati proprietari) non possono riguardare aree già utilizzate a fini edificatori.

Eventuali variazioni in senso restrittivo degli indici di edificabilità si impongono ad aree per le quali, pur essendo in precedenza previsti indici più favorevoli, non siano state ancora utilizzate a fini edificatori.

L'aumento dell'indice di edificabilità del fondo servente gli restituisce la precedente maggiore capacità edificatoria, in misura corrispondente alla differenza tra il vecchio ed il nuovo indice.

La variante urbanistica non è idonea ad el... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tto giuridico per il quale una parte della volumetria originaria è stata trasferita sul fondo confinante, mediante formale asservimento delle aree necessarie.


 
 Il pdf da cui è tratto questo articolo si acquista con pochi click e si scarica subito dopo il pagamento. Per maggiori info clicca qui.


© COPYRIGHT. È ammessa la riproduzione del contenuto solo con la citazione della fonte e del link

ALTRI ARTICOLI CHE POTREBBERO INTERESSARTI