Applicabilità della normativa generale sulle distanze legali nei condomini

La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritt... _OMISSIS_ ...ertura del terrazzo del rispettivo appartamento), che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 c.c., il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita.

Negli edifici condominiali l'utilizzazione delle parti comuni con impianto a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c., comportanti il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri par... _OMISSIS_ ...immobiliari di loro esclusiva proprietà. Tale disciplina, tuttavia, non opera nell'ipotesi dell'installazione di impianti, quale è appunto un impianto di ascensore, che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell'appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l'apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui.

Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di c... _OMISSIS_ ...condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

Le norme in tema di distanze legali recedono quando sono in contrasto con i principi fondamentali sui quali si regge il condominio, per cui sarebbe possibile aprire una finestra sul cortile comune anche senza rispettare le distanze dall’appartamento di un altro condomino, in quanto la funzione del cortile è quella di dare luce ad aria.

In caso di proprietà esclusiva, l’art. 90 del DPR 380/2001 consente le sopraelevazioni nel rispetto degli strumenti urbanistici ... _OMISSIS_ ...LF| Per le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, la L. n. 13 del 1989 mira a consentire deroghe alle regole sulle distanze quando gli interventi debbano verificarsi all'interno di un condominio e perciò dette deroghe non sono permesse qualora sussistano fondi contigui di diversa proprietà ovvero non vi sia uno spazio di proprietà od uso comune fra fondi finitimi.

Negli edifici condominiali, la disciplina in tema di distanze legali nei rapporti fra proprietà singole non opera nell'ipotesi dell'installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale abitabilità dell'appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l'evoluzione delle esigenze generali dei ci... _OMISSIS_ ...speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, solo ove risultino compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prim... _OMISSIS_ ...napplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.

In tema di condominio degli edifici l'applicabilità delle norme sulle distanze legali trova limite per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che in tale caso l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 cod. civ.) e l'insorgere del condominio... _OMISSIS_ ...goli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia.

Le norme sulle distante sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distante che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.

Ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legitti... _OMISSIS_ ... disciplina relativa il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati (L. n. 13/1989), che consente la realizzazione di determinati interventi in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, è applicabile anche alle opere realizzati nei condomini.

In considerazione della peculiarità del condominio, caratterizzato dalla presenza di una pluralità di unità immobiliari che insistono nel medesimo fabbricato, i diritti e gli obblighi dei partecipanti vanno necessariamente determinati alla luce della disciplina dettata dall'art. 1102 c.c.: qualora il condomino abbia utilizzato i beni comuni nell'ambito dei poteri e dei limiti stabiliti dalla norma sopra richiamata, l'esercizio legittimo dei diritti spettanti al condomi... _OMISSIS_ ...i rapporti tra il fondo comune e quello di proprietà esclusiva di uno dei condomini, e ciò anche nel caso in cui lo spazio tra edifici vicini sia costituito da un cortile in comune.

In ipotesi di immissione di travi nel muro comune si applica l'art. 884 c.c., che prevede limitazioni allo spessore del muro: per la fattispecie da esso disciplinata, tale art. 884 c.c. deroga alle norme generali sulla comunione, fra cui l'art. 1102, che regola l'uso della cosa comune.

In ambito condominiale la disciplina relativa alle distanze (ed in genere alle servitù) si pone in posizione subordinata, nel senso che nel caso di contrasto tra le due discipline la prevalenza va data a quella condominiale non potendosi altrimenti trovare applicazione le norme condominiali sull'util... _OMISSIS_ ...mplica che lo stesso sia necessariamente ubicato sul confine con la proprietà altrui.

Le aperture lucifere che si trovano all'interno di un edificio o di una proprietà condominiale consentono l'acquisto della relativa servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

Le norme sulle distanze legali sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con le norme particolari relative all'uso delle cose comuni, cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza delle norme speciali in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà se i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o lim... _OMISSIS_ ...e e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare - nell'utilizzazione delle parti comuni - limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione.

Nel condominio degli edifici le distanze legali vanno osservate solo se ciò non preclude l'esercizio dei diritti di ogni condomino sulle parti comuni, e cioè non si rendano incompatibili con i principi del condominio, in base ai quali ciascun condomino può servirsi delle parti comuni purché non ne alteri la naturale destinazione, non pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico del fabbricato, non arrechi danno alle singole proprietà esclusive e non impedisca agli altri partecipanti di fare parimenti uso delle cose comuni dell'edificio.
... _OMISSIS_ ...so non in modo assoluto.

Nei rapporti tra singole proprietà esclusive dei vari condomini vige il principio della soggezione alla disciplina dei rapporti di vicinato, ma detta disciplina è destinata a non trovare applicazione allorquando la struttura dell'edificio e le caratteristiche concrete dello stato dei luoghi impediscano il suo rispetto e le opere che con tale ordito normativo contrastino siano espressione di essenziali esigenze (valutate caso per caso dal giudicante) del condomino di utilizzare il proprio immobile secondo la sua natura.

In materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta strut... _OMISSIS_ ...ni, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali.

Le norme sulle distanze legali, rivolte fondamentalmente a regolare rapporti fra proprietà contigue e separate, sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni con l... _OMISSIS_ ...e prime.

Qualora nell'edificio condominiale l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue e che trovano applicazione nel condominio, sempreché la relativa osservanza sia compatibile con la struttura dell'edificio condominiale, in cui le singole proprietà coesistono in unico edificio.

Nel caso di condominio, anche il singolo condomino è legittimato a far valere la violazione della disciplina delle distanze legali.

Le norme in tema di distanze legali sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di ... _OMISSIS_ ...anze si ponga tra beni di proprietà esclusiva e beni comuni, prevalgono sulle disposizioni degli artt. 873 e ss. c.c. che con esse contrastino.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> CASISTICA --> CORTILI

Le disposizioni che stabiliscono le prescrizioni sulle dimensioni e l'ampiezza dei cortili e degli spazi interni non escludono l'applicazione delle norme integrative di quelle codicistiche in materia di distanze tra fabbricati, che sono dirette ad impedire la creazione di intercapedini dannose: infatti se da un canto le prime, prescindendo dall'esistenza di fabbricati su fondi finitimi, non hanno alcun riguardo alle eventuali relazioni intersoggettive fra privati né alla distanza degli edifici che insistono sui cortili, dall'altro la presenza di un cortile non esclude l'idoneità del medesimo a creare intercapedini dannose fra gli edifici che su di esso insistono.