La disciplina del termine di inizio e ultimazione dei lavori assentiti dal titolo edilizio

La disciplina del termine di inizio e ultimazione dei lavori assentiti è dettata per assicurare la regolarità urbanistica dell’attività di trasformazione del territorio, in modo da evitare che una edificazione autorizzata nel vigore di un determinato regime urbanistico venga realizzata quando il mutato regime non la consente più.

La ratio complessiva della disciplina del termine di inizio lavori è nell’obiettivo di mantenere il controllo sull’attività di edificazione, per sua natura non istantanea, non solo al momento del rilascio del titolo abilitativo ma, anche, successivamente al momento della realizzazione, garantendo solo entro limiti temporali ragionevoli il compimento dell’opera iniziata.

La stretta regolamentazione della possibilità di proroga e la natura eccezionale della deroga della salvezza dei lavori iniziati in caso di sopravvenienza di norme, ... _OMISSIS_ ...a dell’affidamento dei privati già titolari di abilitazione, oltre che funzionale ad evitare la distruzione di ricchezza che deriverebbe dall’abbandono di progetti in avanzato stato di attuazione (art. 15 t.un. edil.).

Il mero rilascio di un permesso in variante all’originario permesso per costruire non fa decorrere un nuovo termine di avvio e di conclusione dei lavori, il quale va sempre determinato con riferimento al titolo edilizio originario.

A norma dell’articolo 15 del d.P.R. n. 380/2001, il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo e che quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori.

L’effettivo “inizio dei lavori” ai sensi dell’art. 15 D.P.R. 380/2001 deve essere valutato con specifico riguardo alle dimensioni e alla natura delle ope... _OMISSIS_ ... onde evitare che il termine di avvio possa essere eluso con il ricorso ad attività di natura documentale o a lavori fittizi, non idonei a manifestare l’effettiva volontà di realizzare l'opera.

TITOLO EDILIZIO --> INIZIO LAVORI --> CANTIERAMENTO

L'«inizio lavori» che evita la decorrenza del termine di decadenza del titolo edilizio deve intendersi riferito a concreti lavori edilizi che possono desumersi dagli indizi rilevati sul posto e che i lavori possano ritenersi “iniziati” quando consistano nella compiuta organizzazione del cantiere, nell’innalzamento di elementi portanti, nell’elevazione di muri, nell’esecuzione di scavi preordinati al gettito delle fondazioni del costruendo edificio, e non, ad esempio, in presenza di soli lavori di livellamento del terreno o di sbancamento.

I lavori autorizzati nel permesso di costruire debbono ritenersi iniziati ai sensi dell’a... _OMISSIS_ ...80/2001 quando consistano nel concentramento di mezzi e di uomini, cioè nell'impianto del cantiere, nell'innalzamento di elementi portanti, nella elevazione di muri e nella esecuzione di scavi preordinati al gettito delle fondazioni del costruendo edificio per evitare che il termine di decadenza del permesso possa essere eluso con ricorso ad interventi fittizi e simbolici.

La recinzione dell’area oggetto di scavo ed il picchettamento della sagoma dell’insediamento non costituiscono effettivo inizio dei lavori ma mere opere preparatorie.

L’inizio lavori che evita la decadenza del permesso di costruire ai sensi dell’art. 15, comma 2, D.P.R. n. 380 del 2001, deve intendersi riferito a concreti lavori edilizi che possono desumersi dagli indizi rilevati sul posto. Pertanto i lavori debbono ritenersi iniziati quando consistano nel concentramento di mezzi e di uomini, cioè nell’impianto del cantiere, nell’innalza... _OMISSIS_ ...ti portanti, nella elevazione di muri e nella esecuzione di scavi preordinati al gettito delle fondazioni del costruendo edificio per evitare che il termine di decadenza del permesso possa essere eluso con ricorso ad interventi fittizi e simbolici.

TITOLO EDILIZIO --> INIZIO LAVORI --> COMUNICAZIONE

Le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni rientrano nell’attività edilizia libera, e non sono sottoposte alla comunicazione inizio lavori, sempreché siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.

La CILA, a differenza della SCIA, si configura come un mero atto di comunicazione privo di effetti abilitativi propri, che derivano direttamente dalla legge in forza della libera eseguibilità di determinate attività edilizi... _OMISSIS_ ...ce conferma il fatto che l’atto con cui l’amministrazione comunale respinge (archiviando o dichiarando irricevibile/improponibile) una CILA presentata per l’effettuazione di alcuni lavori non ha valore provvedimentale, bensì di semplice avviso, privo di esecutorietà, circa la (non) regolarità delle opere oggetto di comunicazione, vertendosi appunto in ambito di attività di edilizia libera e non essendo, peraltro, legislativamente previsto che il comune debba riscontrare le comunicazioni di attività di tal fatta con provvedimenti di assenso o di diniego. Resta fermo l’esercizio del potere sanzionatorio nel caso in cui l’attività libera non coincida con l’attività ammessa.

TITOLO EDILIZIO --> INIZIO LAVORI --> DEMOLIZIONE

Nei casi in cui il p. di c. riguarda un progetto edilizio evidentemente unitario, in cui la demolizione del fabbricato esistente e la sua successiva sostituzione con altri corp... _OMISSIS_ ...ono tra loro inscindibilmente connesse, è sufficiente ad evitare la decadenza del titolo che l’interessata abbia dato tempestiva comunicazione, entro l’anno, dell’inizio dei lavori di demolizione.

TITOLO EDILIZIO --> INIZIO LAVORI --> PROVA

A lavori di impianto di cantiere, esecuzione di scavi o di sistemazione del terreno, per testuale definizione dell'art. 82 della legge provinciale di Trento 5 settembre 1991, n. 22 (norma peraltro identica alla corrispondente previsione dell’articolo 103 della successiva legge provinciale 4 agosto 2008, n. 1 e sostanzialmente conforme all’articolo 83, comma 3, della legge provinciale 4 agosto 2015, n. 15 attualmente vigente) non è riconducibile un effettivo inizio dei lavori

Non rilevano al fine di evitare la decadenza del titolo edilizio i lavori preparatori di cantiere, in quanto non sono indici di un reale inizio dei lavori di costruzione, quali, ad es... _OMISSIS_ ...rventi di ripulitura del sito e approntamento del cantiere e dei materiali necessari per l’esecuzione dei lavor , sbancamento, livellamento e recinzione del terreno, movimentazione di terra e gittata di uno strato di battuto di calcestruzzo a circoscrivere le fondamenta della costruzione a farsi, realizzazione di taluni plinti di fondazione e dei relativi pilastri, allestimento del cantiere, esecuzione di movimenti di terra e posa di un plinto, recinzione del terreno con pali in cemento, demolizione di una preesistente vecchia costruzione, continuazione dello scavo di fondazione e getto di due plinti in cemento armato.

La valutazione della significatività dei lavori deve essere condotta di volta in volta sulla scorta del raffronto con i contenuti complessivi della situazione progettuale licenziata dal Comune e quindi del titolo edilizio.

Le circostanze perfettamente compatibili con un esame semplicemente cartolare della documentazione ... _OMISSIS_ ...ocedimento non dimostrano, neppure sul piano logico, che l’amministrazione abbia accertato lo stato dei lavori e, quindi, la veridicità della loro dichiarazione d’inizio.

È legittimo ritenere che una verifica della veridicità di quanto affermato nella dichiarazione d’inizio dei lavori s’imponga per il fatto che quest’ultima è stata depositata appena due giorni prima della deliberazione di adozione della successiva variante urbanistica.

TITOLO EDILIZIO --> INIZIO LAVORI --> SBANCAMENTO

La mera esecuzione di lavori di sbancamento è di per sé inidonea per ritenere soddisfatto il presupposto dell’effettivo inizio dei lavori che evita la decadenza del titolo edilizio, essendo necessario che lo sbancamento medesimo sia accompagnato dalla compiuta organizzazione del cantiere e da altri indizi idonei a confermare l’effettivo intendimento del titolare del permesso di costruire di realizza... _OMISSIS_ ...a assentita.

TITOLO EDILIZIO --> FINE LAVORI

L'ultimazione delle opere edilizie coincide con la conclusione dei lavori di rifinitura interni ed esterni, quali gli intonaci e gli infissi, e ciò che vale anche per le parti che costituiscono annessi dell'abitazione, come i locali destinati a magazzino e garage.

Il superamento del termine massimo previsto per l'ultimazione dei lavori edilizi ex art. 15 del d.p.r. n. 380/2001 è da intendersi giustificato in presenza di ‘factum principis’ o di ‘vis maior’, ossia di atti dell’autorità o di fatti sopravvenuti non imputabili al beneficiario del titolo edilizio; in particolare, per poter assumere valenza giustificativa, l’evento impeditivo deve essere, oltre che assoluto, non riferibile alla condotta del beneficiario, deve sfuggire, cioè, con carattere di ineludibilità, alla sua sfera di controllo, pertanto, il ‘factum principis’ va esc... _OMISSIS_ ...do si tratti di atto dell’autorità provocato dalla condotta del privato medesimo.

L'indicazione dei termini di inizio e di ultimazione dei lavori è finalizzata a dare certezza temporale all'attività edificatoria, allo scopo di evitare che una edificazione, autorizzata in un dato momento, venga realizzata quando la situazione fattuale e normativa è mutata, per tale ragione i lavori devono quindi essere iniziati ed ultimati nel termine prescritto nel permesso di costruire.

In materia di concessione edilizia, la sussistenza o meno dei requisiti per accordare la proroga del termine di ultimazione dei lavori è oggetto di valutazione discrezionale da parte del comune.

La dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà non costituisce elemento probatorio dirimente in ordine alla data di ultimazione dei lavori edilizi, dovendo essere supportata da ulteriori elementi, anche indiziari, purché altamente probanti.