Titolo edilizio necessario per interventi di restauro, risanamento conservativo, ricostruzione e ristrutturazione

Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo richiedono sempre il permesso di costruire quando riguardano immobili ricadenti nel centro storico, dei quali venga mutata la destinazione d'uso: tale modificazione non è compatibile con la "tipologia" dell'edificio, che ricomprende quei caratteri non soltanto architettonici ma anche funzionali che ne consentano la qualificazione in base alle tipologie edilizie.

Distingue tra risanamento conservativo “leggero” e “pesante” l’Allegato A al d.lgs. n. 222/2016, che, ai fini del titolo edilizio occorrente (rispettivamente, CILA o SCIA), individua la differenza tra le due figure nell’attinenza o meno delle opere alle parti strutturali dell’edificio.

TITOLO EDILIZIO --> OPERE ED INTERVENTI, CASISTICA --> RICOSTRUZION... _OMISSIS_ ... Gli interventi di ricostruzione effettuati su ruderi costituiscono nuova opera, che richiede idoneo titolo edilizio.

La presentazione di una d.i.a., procedimento necessario e sufficiente per attivare una ristrutturazione, non può essere utile per la ricostruzione non legata funzionalmente alla demolizione e consistente ormai in una nuova costruzione, per la quale deve essere rilasciato apposito permesso di costruire.

Ove il risultato finale dell'attività demolitoria-ricostruttiva non coincida, per volumetria o sagoma, con il manufatto preesistente, l'intervento deve essere qualificato come "nuova costruzione" e necessita del permesso di costruire, non essendo sufficiente la semplice denuncia di inizio attività.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nel ripristino o nella ricostruzione di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, debbono ritenersi assoggettati a permesso di costru... _OMISSIS_ ...ssibile accertare la preesistente volumetria delle opere, le quali, qualora ricadano in zona paesaggisticamente vincolata, hanno l'obbligo di rispettare anche la precedente sagoma dell'edificio. Sono, invece, soggetti alla procedura semplificata della SCIA se si tratta di opere che non rientrano in zona paesaggisticamente vincolata e rispettano la preesistente volumetria, anche quando implicano una modifica della sagoma dell'edificio.

L’intervento di ricostruzione, per essere ascritto alla categoria della ristrutturazione ed essere assoggettato solo a d.i.a., e non a permesso di costruire quale nuova costruzione, deve seguire alla demolizione secondo un criterio di contestualità, e deve concretarsi in un immobile che abbia la medesima superficie ed il medesimo volume che quello abbattuto.

TITOLO EDILIZIO --> OPERE ED INTERVENTI, CASISTICA --> RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Ai sensi dell’art. 10, comma l, lettera c... _OMISSIS_ ...opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume, dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso; in via residuale, la SCIA assiste invece i restanti interventi di ristrutturazione c.d. «leggera», compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione che non rispettino la sagoma dell’edificio preesistente.

L'inserimento dei balconi, anche a volere escludere che comportino un aumento di volumetria o di superficie utile, variano l’aspetto estetico dell'edificio, comportando, quindi, un apprezzabile mutamento nel “prospetto” dell’edificio stesso. Siffatte opere, perciò, devono considerarsi soggette a concessione edilizia, a norma dell'art. 10 d.P.R. n. 380 de... _OMISSIS_ ...assoggetta oltre gli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica anche quelli di ristrutturazione edilizia — tra i quali ultimi appaiono sussumibili anche quelli che comportano modifiche dei prospetti.

Qualora un intervento edilizio, addossato all’edificio principale, costituisca un ampliamento di quest’ultimo, è configurabile quale ristrutturazione edilizia e necessita pertanto del rilascio del titolo edilizio: in mancanza di questo, il manufatto soggiace alla sanzione della demolizione.

Qualora gli interventi abusivi non possano essere qualificati come ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10 comma 1 lettera c) DPR n. 380/2001, come modificato dalla L. 164/2014, essendo attestato che la struttura non conserva la originaria identità, ma determina un nuovo carico urbanistico, deve ritenersi che tali interventi debbano essere considerati quale nuova costruzione, ai sensi dell’art 3, co. ... _OMISSIS_ ... d.P.R. 6.6.2001, n. 380, implicante la creazione di volumi e superfici tali da dar luogo ad una trasformazione del territorio, che, ai sensi del successivo articolo 10, necessita del previo rilascio del permesso di costruire, in mancanza del quale le sanzione da applicare è quella demolitoria di cui al successivo articolo 31.

Gli interventi definiti di ristrutturazione edilizia c.d."pesante", a differenza delle residuali ipotesi rientranti nella categoria - per la cui realizzazione è sufficiente la s.c.i.a. in forza della residuale previsione di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 22, comma 1, lett. c), - sono assoggettati al previo rilascio del permesso di costruire.

La ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), T.U. edilizia, solo ove consistente nella ricostruzione all’esito di demolizione incontra il limite del rispetto della stessa volumetria e sagoma dell’edificio preesistente. Ove ... _OMISSIS_ ... aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, nonché, nelle zone omogenee A, mutamenti della destinazione d’uso, è assoggettato al previo rilascio del permesso di costruire.

Ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), T.U. Edilizia, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche del volume, dei prospetti ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso (ristrutturazione edilizia), anche se di dimensioni modeste. In via residuale, la SCIA assiste, invece, i restanti interventi di ristrutturazione c.d. leggera (compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione che non rispettino la sagoma dell'edificio preesistente).

Non può essere ascritto al restauro ... _OMISSIS_ ...onservativo un intervento edilizio implicante un incremento di superficie o un mutamento di sagome o di destinazione d'uso che devono essere, in ogni caso, preceduti dall'acquisizione del relativo titolo edilizio, ravvisabile nel c.d. permesso di costruire: si tratta infatti di una ristrutturazione edilizia.

Ai sensi dell'art 10, comma 1, lettera c), t.u. edilizia, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino, modifiche del volume o dei prospetti, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

L'apprezzabile mutamento nel “prospetto” dell’edificio ne variando l’aspetto estetico, con ciò necessitando della preventiva concessione edilizia a norma dell’art.10 d... _OMISSIS_ ... del 2001 (T.U. sull’edilizia), che vi assoggetta, oltre gli interventi di “nuova costruzione” e di “ristrutturazione urbanistica”, anche quelli di “ristrutturazione edilizia” che comportino modifiche dei prospetti.

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d'uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico, a condizione che il mutamento di destinazione d'uso non comporti un aumento della superficie coperta prima dell'intervento di ristrutturazione, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall'articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201. Al contrario, il procedimento ordinario di rilascio del permesso di costruire, previsto dall’art. 20 del D.P.R. n. 380 del 2001, inclusivo del silenzio assenso... _OMISSIS_ ...e il progetto sia conforme agli strumenti urbanistici.

La realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia comportanti la creazione di nuova cubatura richiede il previo rilascio di titolo abilitativo, in mancanza del quale le opere devono ritenersi abusive.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti per i quali non sia possibile accertare la preesistente consistenza non sono qualificabili come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), t.u. edilizia, e sono assoggettati al regime del permesso di costruire.

Solo gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati nell'art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. n. 380 del 2001 richiedono il permesso di costruire, essendo sufficiente per gli altri la s.c.i.a. Si tratta, in quest'ultimo caso, di interventi di ristrutturazione edilizia di portata minore, individuati come quelli che determi... _OMISSIS_ ...ce modifica dell'ordine in cui sono disposte le diverse parti che compongono la costruzione, in modo che, pur risultando complessivamente innovata, questa conserva la sua iniziale consistenza urbanistica. Al contrario, le ristrutturazioni edilizie che comportano integrazioni funzionali e strutturali dell'edificio esistente, ammettendosi limitati incrementi di superficie e di volume, necessitano del permesso di costruire ovvero della denunzia di inizio attività alternativa al permesso.

Le ristrutturazioni edilizie che comportano integrazioni funzionali e strutturali dell'edificio esistente, ammettendosi limitati incrementi di superficie e di volume, necessitano del permesso di costruire ovvero della denunzia di inizio attività alternativa al permesso.

Ai sensi dell'art. 22 DPR 380/01, "in alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante denuncia di inizio attività: a) gli interventi di ristrutturazione di cui all'... _OMISSIS_ ...mma 1, lettera c)", cosa, questa che implica solo una procedura semplificata e impone, quindi, la soggezione dell’intervento al regime sostanziale e contributivo del permesso di costruire, ma, una volta utilizzata, segue le regole proprie della DIA stessa, anche agli eventuali fini sanzionatori.

Le modifiche introdotte dalle legge n. 662 del 1996, se anche prevedevano la DIA per gli interventi di “restauro e risanamento conservativo” (che, in base alla definizione della legge n. 431 del 1978, comma 1, lettera c), come anche in base a quella di cui all’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, prevede il “rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso”), non modificavano il regime della legge n. 47 del 1985 con riguardo alla “ristrutturazione edilizia” che restava soggetta alla concessione edilizia.

La ristrutturazione edilizia cosiddetta "pesante" compor... _OMISSIS_ ...ione di un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente ovvero caratterizzato da modifiche della volumetria complessiva o dei prospetti, la cui realizzazione necessita del preventivo rilascio del permesso a costruire.

In relazione alla ristrutturazione edilizia cosiddetta "leggera" - non comportante la realizzazione di un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente ovvero caratterizzato da modifiche della volumetria complessiva o dei prospetti le indicate caratteristiche - anche laddove sia stata data alle opere edificande la errata definizione di mero risanamento conservativo, non vi è la necessità del permesso a costruire, essendo sufficiente la semplice SCIA.

Non tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia sono soggetti al previo rilascio del permesso di costruire, sì che l'esecuzione dei lavori in assenza del medesimo integra il reato di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, c... _OMISSIS_ ...).

Ai sensi dell’Allegato A al d.lgs. n. 222/2016, può aversi ristrutturazione edilizia “semplice” o “leggera” e ristrutturazione “pesante”, secondo che – in estrema sintesi – l’intervento comporti o meno aumenti volumetrici, modifiche dei prospetti, cambi d’uso urbanisticamente rilevanti nei centri storici.

Va qualificato quale intervento di ristrutturazione edilizia necessitante di permesso di costruire la diversa distribuzione degli spazi interni che si inserisca in un più articolato complesso di interventi e, comporti pertanto la configurazione, nel complesso, di un organismo edilizio nuovo.

La ristrutturazione edilizia ricomprende, nel proprio ambito generale, tipologie differenti, solo per alcune delle ...