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Articolazione del processo di stima del valore di un immobile

In base alla dottrina estimativa, il valore di un immobile dipende dallo scopo richiesto. Il professionista deve qui non solo conoscere lo scopo, ma, per dare all’elaborato “qualità”, deve seguire un’opportuna e necessaria standardizzazione dei processi. Questa, associata ad un’adeguata formazione professionale consentirà di reperire soluzioni già sperimentate al fine di superare problematiche estimali complesse o inusuali ed innalzare la qualità complessiva della stima.

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titolo:LA STIMA DEGLI IMMOBILI URBANI: CASI (vol. III)
anno:2014
pagine: 136 in formato A4, equivalenti a 231 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

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Il processo per la redazione di una stima

Il valore di un immobile, secondo la dottrina estimativa, dipende generalmente dallo scopo richiesto.

Il professionista quindi non solo deve conoscere lo scopo, ma lo stesso tecnico, per dare all'elaborato "qualità", deve seguire un'opportuna e necessaria standardizzazione dei processi che, associata ad un'adeguata formazione professionale consentirà di raggiungere i risultati di:


  • reperimento di soluzioni già sperimentate che consentano di superare problematiche estimali complesse o inusuali;

  • innalzare la qualità complessiva della stima.


Articolazione del processo di valutazione

Per quanto riguarda l'articolazione del processo di valutazione, viene proposto uno schema che consente di dare all'elaborato estimale le richieste caratteristiche di qualità e trasparenza.

Il fine è quello di fornire ai professionisti non solo un vademecum per la redazione di una perizia particolareggiata, ma anche un modello nel quale viene indicato, in maniera trasparente, il processo valutativo da seguire.

La relazione peritale deve conten... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ni paragrafi descrittivi che esplicitino, secondo lo schema proposto, la premessa, la parte generale, lo scopo della stima, le caratteristiche del suolo, la metodologia dottrinale, l'elaborazione delle indagini effettuate, le conclusioni.

Come meglio si evidenzia, l'articolazione individuata deve essere sempre corredata dalla "Motivazione del giudizio di stima" e la stessa relazione estimale deve sempre adottare, come già indicato, una "Nomenclatura" univocamente riconosciuta.

In definitiva il professionista nella relazione deve di norma seguire il seguente processo ed articolare la propria perizia nei seguenti capitoli [1]:

a) Premessa, parte generale ed identificazione dell'immobile;

b) Caratteristiche estrinseche ed intrinseche con riferimento all'ordinamento colturale;

c) Atti documentali e tecnici;

d) Determinazione della consistenza e le metodologie utilizzate (Norma UNI 10750, D.P.R.n.138/98, altro) per i fabbricati aziendali;

e) Analisi e gli indicatori del mercato immobiliare;

f) Indagini di mercato;

g) Sopralluogo;

h) Definizione del procedimento valutativo, specificando se vengono util... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../>

  • Criteri classici di stima;

  • Stima diretta per comparazione o per confronto diretto;

  • Stima diretta per punti di merito;

  • Stima indiretta per capitalizzazione dei redditi;

  • Stima indiretta: incidenza percentuale del valore dell'area sulla costruzione;

  • Procedimenti di stima evoluti o finanziari;

i) Riconciliazione dei valori;

l) Conclusioni.


I Procedimenti statistici

Mentre l'estimo tradizionale affida alla sensibilità del tecnico estimatore la capacità di elaborare i dati scaturenti dalle analisi di mercato, mediante l'applicazione di sistemi statistici, si possono verificare le conclusioni tratte con la metodologia tradizionale.

Si tratta di un nuovo modo di fare estimo ma che, pur senza nulla togliere all'animus aestimandi del perito ed alla sua sensibilità, stabilisce delle regole matematiche incontestabili le quali, in maniera scientifica, conducono, indirettamente, alla definizione matematica anche della qualità del giudizio di stima o di coerenza.

Le operazioni sviluppate co... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ta metodologia statistica in questo testo sono rappresentate dalla determinazione di un intervallo di valori unitari di zona entro il quale, sulla base delle rilevazioni operate e con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte delle quotazioni relative alla tipologia immobiliare considerata.

Come è noto, i procedimenti statistici sono tanto più significativi quanto più i dati rilevati sono numerosi, tra loro omogenei e conformi al bene oggetto di stima. Pertanto una criticità che inficia la significatività di tali procedimenti è proprio il numero di rilevazione dei dati di mercato dei comparables assunti ai fini di stima, quasi sempre molto ridotto, anche in caso di mercati molto dinamici, per difficoltà di accesso agli stessi.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Pertanto le metodologie statistiche di tale fattispecie non vengono prese in esame ai fini della presente trattazione.

Cenni sul metodo statistico dell'intervallo di confidenza

Il procedimento adottato è lo stesso utilizzato dall'OMI (Agenzia del territorio ora Agenzia delle Entrate) e risulta fondato sulla costruzione di un i... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i valori entro il quale, con ampia probabilità (pari al 95%), ricade il valore unitario medio (di mercato o di locazione) di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell'ambito del mercato economico indagato. In particolare si fonda sull'adozione del procedimento statistico dell'intervallo di confidenza basato sulla t di Student.

In base a detta metodologia statistica matematica è possibile costruire – da un campione casuale– un intervallo di valori entro il quale, con la probabilità del 95%, ricade il valore medio dell'universo dei beni produttivi, con determinate caratteristiche ed ubicati in una specifica zona indagata.

Con l'uso di tale metodologia nell'ambito di una stima immobiliare, le operazioni da effettuare sono rappresentate:


  • da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori unitari di zona (massimo e minimo relativo) entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte delle quotazioni relative alla tipologia immobiliare considerata (determinazione del valore medio zonale);

  • da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche dell'immobile e del... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...no, viene individuato il più probabile valore unitario posseduto dall'immobile (procedimenti classici).

La funzione di densità "t di Student" è applicabile, (situazione che si verifica sovente nella realtà delle stime immobiliari), quando la rilevazione dei dati di mercato riguarda campioni di numerosità non elevata, cioè inferiori a quella soglia di 30–40 attraverso la quale è invece possibile, per la successiva elaborazione, utilizzare la curva di Gauss, ovvero altre metodologie.

Anche la "T di Student" ha forma campanulare, simmetrica, unimodale del tutto simile alla curva normale di Gauss.

Al crescere dei gradi libertà (ossia della numerosità campionaria) la distribuzione tende a configurarsi come una variabile normale standardizzata.

La funzione di Student consente, ai fini estimativi, di calcolare l'"intervallo di confidenza" del valore medio di un campione, cioè l'intervallo entro il quale si può distribuire, con un ragionevole grado di fiducia, la media campionaria intorno ad un valore medio (incognito) della popolazione totale.

Se il campione è rilevante la media della popolazione coincide con la media... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a di Gauss.

Se il campione non è numeroso si utilizza la funzione T di Student o dell'intervallo di confidenza, che si avvale di una metodologia che consiste nel costruire un intervallo campionario che 95 volte su 100 comprende il valore della media stimata; nel senso che se procedessimo alla costruzione di un gran numero di intervalli campionari con il procedimento di Student, il 95% di essi comprenderebbero la media della popolazione.

Per la determinazione dei quantili nella distribuzione di Student sono state predisposte opportune tavole, come quella di seguito riportata.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Nella pratica però, si utilizza una formula leggermente diversa, poiché non è nota la media dell'intera popolazione, ma solo una sua stima (la media del campione), con denominatore pari a per ottenere uno stimatore corretto della varianza della popolazione a partire dai dati del campione.

Questa correzione al denominatore fa sì che la nuova definizione sia un po' più grande della precedente, correggendo così la tendenza della precedente a sottostimare le incertezze soprattutto nel caso in cui si lavori con p... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... piccolo).

La deviazione standard si calcola con un P.C. utilizzando software statistici od anche generici (ad esempio foglio di lavoro Excel di Microsoft Windows).


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


L'errore standard è fornito dalla seguente formula:


errore standard = deviazione standard / radice quadrata del numero delle osservazioni effettuate,


Occorre preliminarmente procedere al calcolo del valore della deviazione standard e della radice quadrata delle osservazioni.

Nel nostro caso le osservazioni effettuate sono in numero di 6 e pertanto la radice quadrata di 6 risulta pari a 2,45.

La deviazione standard è uguale, nell'esempio, a 604,70.

Per cui l'errore standard è pari a 604,70 : 2,45 = 246,82


Sostituendo i dati si ottiene:

Intervallo di confidenza = 1.883 +/– (2,571 x 246,81)

Int.Conf = 1883 +/– 634,56


Il procedimento statistico della deviazione standard

È un altro procedimento matematico statistico che può... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ttato dal professionista nella risoluzione del quesito estimativo.

La metodologia assumendo l'ipotesi che la distribuzione sia quella normale di Gauss, richiederebbe l'adozione di un numero elevato di elementi campionari (ipotesi in cui le distribuzioni di Student e Gauss tendono a coincidere).

Anche in questo caso, le operazioni da effettuare sono rappresentate:


  • da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori unitari di zona (massimo e minimo relativo) entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte delle quotazioni relative alla tipologia immobiliare considerata (determinazione del valore medio zonale);

  • da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche dell'immobile e del microintorno, viene individuato il più probabile valore unitario posseduto dall'immobile (procedimenti classici).

Stabilito l'approccio metodologico e cioè il metodo comparativo, si precisa che, sulle base delle indagini di mercato effettuate, viene determinato un intervallo di valori unitari scaturenti dall'applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard.

... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... intervallo potrà, apportando opportune aggiunte e detrazioni, essere assunto il valore unitario dell'immobile.

Per la costruzione dell'intervallo medio zonale trova applicazione, in particolare, il metodo statistico matematico della deviazione standard.

La deviazione standard fornisce l'indicazione della distanza (allargamento) dei valori campionati rispetto al valore medio degli stessi e rappresenta l'intervallo nel quale con la probabilità del 68% ricade il valore di mercato degli immobili della zona.

Mentre nell'intervallo Vmedio +/– 2 x dev.stand ricade il 95% dei possibili valori verificabili.

In definita l'applicazione dei criteri, analitici e matematici consente di rappresentare l'operazione logica che il tecnico estimatore, di norma, effettua inconsciamente, in forza della propria esperienza e del suo "animus estimandi" sui dati oggetto di rilevazione ai fini della stima.



Il Valore Normale nell'accertamento del valore ai fini fiscali

La dottrina: il "valore normale" ai fini dell'accertamento fiscale del prezzo di compravendita.

Ai fini dell'accertamento del prezzo degli immobili, l'Agenzia delle Entrate il 27 luglio 2007 ha ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...il provvedimento concernente "Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all'articolo 1, comma 307 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007)".

I contenuti principali

Per valore normale si intende il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo o nel luogo più prossimi. Per la determinazione del valore normale si fa riferimento a listini, tariffe ecc. (art. 14 DPR 633/72).

Orbene con il citato provvedimento del 27 luglio 2007, il valore normale degli immobili ad uso abitativo, ai fini dell'accertamento del prezzo corrisposto, è dato dalla conoscenza dei seguenti elementi:

a) superficie commerciale dell'immobile

b) categoria catastale

c) livello di piano e taglio dell'immobile

d) quotazioni unitarie di mercato

e) stato di conservazione

f) determinazione del valore normale unitario

g) determinazione del valore normale del ben... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...r />
Vediamo in particolare:

a) Determinazione della superficie commerciale


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


c) Livello di piano e Coefficienti di merito di piano e di superficie

Il valore normale unitario è dato dalla seguente formula:

Valore unitario normale = valore OMImin + (valore Omi max– Valore OMI min) x K


K rappresenta la media ponderata di due coefficienti K1 (taglio) e K2 (livello di piano) ed è calcolato sulla base della seguente formula:

K = (K1+3xK2)/4

Essendo:
  • K1 = 1 fino a m2 45

  • K1 = 0,80 da m2 45 fino a m2 70

  • K1 = 0,50 da m2 71 fino a m2 120

  • K1 = 0,30 da m2 120 fino a m2 150

  • K1 = 0 oltre i m2 150



  • K2 = 0 piano seminterrato

  • K2 = 0,2 piano terreno

  • K2 = 0,4 piano primo

  • K2=0,5 ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...intermedio

  • K2= 0,8 piano ultimo

  • K2 = 1,00 piano attico


d) Quotazioni unitarie di mercato

Le quotazioni unitarie di mercato sono principalmente desunte dalla Banca dati dell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (cfr sito internet) con riferimento alla tipologia /categoria catastale propria dell'immobile in esame.


d1) Correzione tipologica sulla tipologia immobiliare valorizzata nell'OMI

Il provvedimento prevede che, ove non ci sia corrispondenza tra categoria catastale dell'immobile e tipologia immobiliare riportata nell'OMI possano applicarsi, ai fini della determinazione della quotazione unitaria da applicare per la determinazione del valore unitario, alcuni coefficienti parametrici tali che consentono di uniformare la tipologia (e quindi i valori unitari) riportata nell'OMI con quella cui è iscritta l'unità immobiliare oggetto di verifica.


e) Stato di conservazione unità immobiliare ed eventuale correzione sui dati OMI

Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni il valore normale si determina sulla base dello stato cons... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...timo dell'OMI o, in mancanza, applicando al valore determinato un moltiplicatore pari a 1,3


f) Determinazione del "Valore normale unitario"

Dalla normativa si evince che il valore normale unitario è dato dalla seguente formula:

Valore unitario normale=valore OMImin+(valore Omi max– Valore OMImin) x K


g) Determinazione del valore "normale"

Il valore normale dell'unità immobiliare è data dal prodotto tra il valore normale unitario e la superficie espressa in metri quadrati.

La normativa nazionale sul valore normale è stata oggetto di giuste precisazioni dalla Legge comunitaria 2008, in base alla quale viene confermata l'eliminazione delle disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito.

Il Parlamento ha recepito tali indicazioni e, con l'articolo 24 della legge 7 luglio 2009, n. 88 – recante "Disposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alle Comunità europee –Legge Comunitaria 2008"–, ha modificato gli articoli 14, terzo comma (cfr. ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...mma 4, lettera c) e 54 (cfr. art. 24, comma 4, lettera f), del DPR 26 ottobre 1972, n. 633 e 39, comma 1, lettera d) del DPR 29 settembre 1973, n. 600 (cfr. art. 24, comma 5), facendo venir meno la possibilità per l'Amministrazione finanziaria di fondare la rettifica delle dichiarazioni esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato per la cessione di beni immobili e il relativo valore normale.

Per chiarezza espositiva pare opportuno riportare il periodo, inserito dal comma 2 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, come modificato dalla relativa legge di conversione, e poi espunto dalla lettera f) del comma 4 dell'art. 24, L. 7 luglio 2009, n. 88, all'articolo 5° del DPR n.633/72: «Per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova di cui al precedente periodo s'intende integrata anche se l'esistenza delle operazioni imponibili o l'inesattezza delle indicazioni di cui al secondo comma sono desunte sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell'articolo 14 del presente decreto.»


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In definitiva, per tali ultime tipologie di compravendita, si può rite... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... valore normale non possa che essere considerato un mero elemento di indizio, utile tanto per l'Agenzia delle Entrate che per i contraenti. Ai primi; per far scattare eventuali specifici accertamenti finalizzati ad accertare un reale maggiore valore di mercato dell'immobile rispetto a quello riportato in atti, ai secondi (tenuti ovviamente ad indicare in atto il vero corrispettivo versato) per valutare l'opportunità di un lieve adeguamento al fine di prevenire accertamenti di maggior valore. Più o meno come avveniva con il precedente meccanismo di valutazione automatica basato sulla rendita catastale (possibilità di fare scattare l'accertamento fiscale e di adeguare il valore dichiarato a quello reale di mercato e non certo alla rendita rivalutata con i coefficienti ministeriali). Nella fattispecie, la tesi dell'abrogazione, porterebbe a ritenere che l'accertamento fiscale possa essere avviato anche se il valore in atto fosse dichiarato in misura superiore al valore normale.

Parimenti, l'importo del finanziamento ottenuto dall'acquirente può al massimo costituire, in una compravendita immobiliare, presunzione semplice di occultamento di corrispettivo, da affiancare ad altri concorrenti indizi (tra cui principe: il reale valore di mercat... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...vare un accertamento in rettifica.

 
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