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Il sistema catastale italiano


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titolo:REVISIONE DEGLI ESTIMI CATASTALI
anno:2018
pagine: 148 in formato A4, equivalenti a 252 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 25,00

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Ingegnere Civile-edile

Il sistema degli estimi italiano è parte integrante del più ampio sistema catastale; la reale comprensione delle questioni che investono il sistema degli estimi catastali non può che transitare per la preventiva acquisizione della nozione di sistema catastale. È quindi opportuno affrontare l'argomento, partendo da un brevissimo «excursus» storico.
Avvenuta l'unità d'Italia, il territorio nazionale era ancora suddiviso in un considerevole numero di catasti preunitari, aventi talvolta caratteristiche assai differenti tra loro. Si trattava di catasti essenzialmente finalizzati all'imposizione fiscale immobiliare, prevalentemente orientata verso l'agricoltura, tuttavia, col passare dei decenni, si manifestò un interesse sempre maggiore verso gli immobili civili.

Fu con la legge 1° marzo 1886 n. 3682, detta legge Messedaglia o legge della perequazione fondiaria, che il Nuovo Catasto Terreni venne affiancato dal Catasto Edilizio Urbano (C.E.U.), sostanzialmente una più compiuta evoluzione del Catasto Urbano istituito nel 1877.

Allo sviluppo socio-economico si affiancò una pari evoluzione della normativa catastale che ebbe come punto di riferimento principale l'emanazione del Reg... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...8 ottobre 1931, n. 1572 , avente titolo «Approvazione del testo unico delle leggi sul nuovo catasto». Questo testo, prevalentemente orientato verso il Catasto terreni, reca tuttavia dei principi e delle norme che sono comuni anche per la fiscalità degli immobili urbani. A tutt'oggi è la fonte normativa di riferimento per l'intero sistema catastale, il cui articolo 1 così recita: «Sarà provveduto, a cura dello Stato, in tutto il Regno, alla formazione di un catasto geometrico particellare uniforme fondato sulla misura e sulla stima, allo scopo:
- di accertare le proprietà immobili, e tenerne in evidenza le mutazioni;
- di perequare l'imposta fondiaria».

I fini dichiarati del sistema catastale italiano sono dunque due, ottenuti attraverso la «misura», ossia il «rilevare la figura e la estensione delle singole proprietà e delle diverse particelle catastali e di rappresentarle con mappe planimetriche». L'inventariazione non è limitata ai soli fondi agricoli, in quanto sono «rilevati per la loro area anche i fabbricati urbani e gli altri enti non soggetti all'imposta fondiaria».

La definizione di catasto dovrebbe essere approfondita,... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...te; ad ogni singola parola sono associati dei relativi importanti significati, tuttavia, in questo contesto, basta rilevare i seguenti aspetti.

1. Un catasto ben si distingue da un semplice inventario, perché esso è continuamente aggiornato, in modo da adattarsi alla incessante evoluzione del territorio che si cerca di descrivere. Con linguaggio forse eccessivo, si suole affermare che un catasto «vive», in quanto nasce e cresce nella fase di formazione, fino a divenire adulto nella fase di conservazione nella quale si «tengono in evidenza le mutazioni» e, infine, «muore» quando non è più in grado di fornire una soddisfacente rappresentazione del territorio e degli aspetti tecnico-economici per i quali era stato congegnato. Il settecentesco cosiddetto catasto teresiano altro non fu che un mero censimento dei beni immobili appartenenti ai domini asburgici nell'Italia nord-orientale. In termini figurati si potrebbe qualificare il censimento come una rappresentazione socio-economica del territorio tramite una «fotografia», mentre ben più complesso è un sistema catastale, assimilabile alla descrizione dello stesso territorio, ma tramite una «videoripresa» che riesce a ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... appieno la «dinamicità».

2. Il secondo aspetto rappresenta, ancor oggi, una gigantesca «zavorra», ossia l'inscindibile vincolo che relaziona il sistema catastale italiano con la fiscalità immobiliare. È questo un aspetto fondamentale che deve essere necessariamente approfondito in altra parte della pubblicazione. È qui il caso di anticipare che un sistema catastale moderno ben si differenzia, in termini di contenuti, da un sistema come quello italiano, esasperatamente orientato agli aspetti impositivi.

3. Il terzo aspetto è inscindibilmente connesso al precedente e si evidenzia chiaramente quando si precisa che la formazione del catasto è estesa a «tutto il Regno». Non c'è bisogno di impiegare molte parole per spiegare che la normativa di riferimento è contestualizzata in remoti tempi storici, ben diversi da quelli attuali. Taluni mettono in evidenza l'inadeguatezza delle vigenti disposizioni di legge, etichettandole come «veterocatastali».

La normativa principale di riferimento per gli immobili urbani è invece costituita, ancor oggi, dal R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito nella legge 11 agosto 1939, n. 1249, che reca... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... «Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano» (N.C.E.U.).
Il termine «accertamento» deve essere inteso nel suo significato più immediato, cioè l'attività che contribuisce a «rendere certo», acclarare, un determinato stato di fatto, ovviamente riferito ad unità immobiliari urbane. In questo senso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano può essere pensato come l'inventario di tutte le unità immobiliari urbane, intendendo ciascuna di queste come «ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio ».

L'articolo 1 del R.D.L. n. 652/1939 è, nella forma, abbastanza simile alla definizione recata dal Testo Unico n. 1572/1931: «È disposta in tutto il Regno l'esecuzione a cura dello Stato dell'accertamento generale dei fabbricati e delle altre costruzioni stabili non censite al catasto rustico, allo scopo di:
1° accertare le proprietà immobiliari urbane e determinarne la rendita;
2° costituire un catasto generale dei fabbricati e degli altri immobili urbani che si denomina nuovo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ilizio urbano».

In conseguenza dell'introduzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, si acuisce una anomalia che contribuisce a rendere quasi unica al mondo la situazione italiana: disporre di due sistemi catastali, atti a descrivere due aspetti tra loro complementari del territorio, ossia la realtà dei terreni e dei fondi agricoli da un canto e dall'altro gli immobili urbani. Se il lettore neofita ha difficoltà a concepire la coesistenza di entrambi, può pensare il territorio come una scacchiera, nella quale le caselle bianche rappresentano il Catasto terreni e le caselle nere rendono presente il Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Anche questo aspetto merita un doveroso approfondimento, sviluppato nella successiva pertinente parte della pubblicazione. A differenza del Nuovo Catasto Terreni, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano è stato costruito sulla base di apposite dichiarazioni di parte, costituite da modelli standard nei quali il contribuente e il tecnico di fiducia dovevano (e ancora debbono) inserire tutta una serie codificata di informazioni, nonché una rappresentazione planimetrica dell'immobile.

Fino al 1961 l'Amministrazione catastale ha svolto un'attività tesa alla concreta realizzazione dell'invent... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... fase di formazione, conclusa la quale, dal 1° gennaio 1962, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano è entrato nella successiva fase di conservazione che perdura ancor oggi, caratterizzata da un continuo aggiornamento nel tempo dei cosiddetti atti catastali, attualmente interamente informatizzati, per il tramite degli atti di aggiornamento catastale.

Poco meno di sessant'anni dopo il R.D.L. n. 652/1939 è stato affiancato dal D.M. 2 gennaio 1998, n. 28; esso ha introdotto il Catasto dei fabbricati, il quale «rappresenta l'inventario del patrimonio edilizio nazionale», il cui «minimo modulo inventariale è l'unità immobiliare», descritta per il tramite degli «elementi identificativi …, dei soggetti, e dei relativi diritti reali, anche gli estremi dei documenti che ne giustificano l'iscrizione e le eventuali successive mutazioni, nonché ogni altra indicazione prevista dalle norme e dalle istruzioni emanate dal dipartimento del territorio». Si tratta dunque di una modesta evoluzione del concetto di catasto recato dal R.D.L. n. 652/1939, perché si apre, molto teoricamente, alla novità che l'unità immobiliare è descritta anche tramite «ogni altra indicazione previ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...orme e dalle istruzioni emanate dal dipartimento del territorio ». Il concetto di Catasto fabbricati è anch'esso pervaso dall'idea di base di utilizzare il sistema catastale come mero strumento a supporto della fiscalità immobiliare, peraltro, a causa di vicissitudini ben note all'opinione pubblica, in termini concreti si è trattato esclusivamente di un mero cambio di denominazione, la quale da Nuovo Catasto Edilizio Urbano diviene Catasto dei fabbricati. In effetti sensibili modificazioni non sono intercorse per effetto dell'art. 26 dello stesso D.M.: «Per quanto non diversamente previsto dal presente regolamento, ai fini della formazione del catasto dei fabbricati si applica la normativa vigente per il nuovo catasto edilizio urbano».

Il concetto di sistema catastale ha compiuto un passo significativo verso la sua modernizzazione con l'art. 19 del Decreto Legge del 31 maggio 2010 n. 78, il quale dispone che a «decorrere dalla data del 1° gennaio 2011 è attivata l'Anagrafe Immobiliare Integrata», la quale «attesta, ai fini fiscali, lo stato di integrazione delle banche dati disponibili presso l'Agenzia del Territorio per ciascun immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali»... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...; implica una armonizzazione delle informazioni del Catasto terreni e del Catasto fabbricati, dando luogo ad una più precisa georeferenziazione, nonché ad una migliore precisazione dei diritti reali esistenti sugli immobili per effetto dell'integrazione delle banche dati catastali con quella ipotecaria.

Nella sostanza dei fatti però il sistema catastale italiano è ancora articolato in due distinte ed incomplete realtà, ossia il Catasto terreni e il Catasto fabbricati, entrambi esclusivamente orientati ad assecondare la fiscalità immobiliare. Un sistema catastale però è ben altra cosa e, per apprezzarne appieno le differenze con la situazione italiana, è opportuno definire i tratti essenziali che caratterizzano un sistema catastale moderno.


 
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