VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> PRINCIPIO DI PREVENZIONE
In base al c.d. “criterio di prevenzione”, la distanza fra gli edifici si misura, in metri lineari, iniziando il computo dai muri del fabbricato di chi abbia ‘lecitamente’ edificato per primo, con la conseguenza che fra due proprietari di fondi vicini (parimenti muniti di titolo edilizio), è quello che costruisce successivamente a potersi trovare nella condizione di essere invitato a restringere (o “arretrare” e dunque limitare) l’area di potenziale edificabilità della propria area.
In tema di distanze e in applicazione del principio di prevenzione, colui che fra i due proprietari confinanti abbia edificato in mancanza di legittimo titolo edilizio pare essere destinato ad essere soccombente e a dover arretrare la sua costruzione, in modo da assicurare che l’obbligo di mantenere le distan...
_OMISSIS_ ...ritte sia comunque rispettato.
Il principio di “prevenzione” in materia di distanze dai confini postula che il confinante che costruisce per primo viene a condizionare la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire.
Il principio di prevenzione è applicabile quando le disposizioni edilizie comunali prescrivano oltre alle distanze tra le costruzioni anche i distacchi degli edifici dal confine solo se sia anche consentita la costruzione in aderenza, essendo altrimenti sempre vincolante il rispetto delle indicate distanze dai confini; pertanto, se è prevista la facoltà di costruire in aderenza, il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare o erigere il proprio edificio fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo; il secondo costruttore può costruire in aderenza in caso di costruzione già realizzata sul confine, mentre altrimenti dovrà rispettare la distanza dal confine indica...
_OMISSIS_ ...nto edilizio.
Il D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, n. 2, non impone di rispettare in ogni caso una distanza minima dal confine, ma va interpretato, in applicazione del principio di prevenzione, nel senso che tra una parete finestrata e l'edificio antistante va mantenuta la distanza di mt. 10, con obbligo del prevenuto di arretrare la propria costruzione fino ad una distanza di mt. 5 dal confine, se il preveniente, nel realizzare tale parete finestrata, abbia a sua volta osservato una distanza di almeno mt. 5 dal confine.
In materia di distanze legali, il criterio della prevenzione non è applicabile quando la disciplina urbanistica locale, essendo diretta ad assicurare comunque uno spazio libero tra le costruzioni, prescriva che le costruzioni stesse debbano essere tenute ad una distanza determinata dal confine, nel qual caso anche colui che costruisce per primo deve mantenere la costruzione alla prescritta distanza dal confine e può pretendere ...
_OMISSIS_ ...ispetto della medesima distanza da parte del vicino che costruisca successivamente.
Se i regolamenti edilizi stabiliscono espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, vietando la costruzione sullo stesso senza consentire la facoltà di costruire in aderenza o in appoggio, non può trovare applicazione il principio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c.
In tema di distanze fra costruzioni, la scelta che spetta al preveniente di costruire sul confine è definitiva, nel senso che tale scelta condiziona non solo l'attività edilizia del vicino, ma lo stesso preveniente che nella prosecuzione in altezza del fabbricato deve attenersi alla regola costruttiva originariamente adottata, per modo che sia il preveniente che il prevenuto possono sopraelevare sul filo della precedente costruzione, ma se non ritengono di rispettare tale criterio costruttivo devono osservare dall'altro fabbricato il distacco minimo ...
_OMISSIS_ ...dice civile o dai regolamenti locali.
Il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle costruzioni dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio; in quest'ultimo caso il criterio della prevenzione resta operante anche in presenza di una disposizione che fissi una distanza minima delle costruzioni dai confini e il primo costruttore ha la scelta tra l'edificare a distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo.
In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, il criterio della prevenzione va applicato alla sopraelevazione di un edificio avendo riguardo all'epoca della sopraelevazione e non a quella della realizzazione della costruzione originaria.
Nell'ipotesi di fondi no...
_OMISSIS_ ...erché separati da una striscia di terreno di proprietà di un terzo e di larghezza inferiore alla distanza minima legale, non opera il principio della prevenzione, non essendo oggettivamente configurabile l'ipotesi di una costruzione "sul confine", giacché quella eretta sulla demarcazione tra ciascun fondo e lo spazio intermedio non si presenta, rispetto all'altro fondo, collocata sul confine, giustificando l'applicazione della disciplina delle costruzioni "con distacco".
in tema di distanze fra costruzioni, la facoltà del vicino prevenuto di arretrare fino alla distanza legale la propria costruzione illegittima, ovvero di avanzarla fino a quella del preveniente, si traduce sul piano processuale nel potere del giudice, ancorché sollecitato dalla parte interessata, di disporre l'eliminazione della situazione illegittima, ordinando con la sentenza di condanna in via alternativa l'arretramento della costruzione illegittima ovvero l'avanzame...
_OMISSIS_ ...ondo i principi dell'aderenza.
Nel caso in cui il proprietario preveniente abbia realizzato la sua costruzione a distanza dal confine inferiore a quella prescritta dai regolamenti locali e lo strumento urbanistico consenta al confinante che costruisce per primo di spingere la propria costruzione sino al confine del fondo contiguo non edificato, la situazione di illegittimità può essere rimossa, in via alternativa, mediante arretramento della costruzione fino alla distanza regolamentare, ovvero mediante il suo avanzamento fino al confine.
Si applica il principio codicistico di prevenzione — per il quale il confinante che costruisce per primo viene a condizionare la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire — anche nell'ipotesi in cui un regolamento edilizio locale si limiti a stabilire un distacco minimo tra le costruzioni maggiore rispetto a quello contemplato dall'art. 873 c.c., senza prescrivere altresì una dist...
_OMISSIS_ ...le costruzioni dal confine o vietare espressamente la costruzione in appoggio o in aderenza; non è, pertanto, preclusa al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e al prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli art. 874, 875 e 877 c.c.
Non costituisce ostacolo all’operatività del criterio della prevenzione, l’esigenza di assicurare un’equa ripartizione dell’onere tra gli interessati, in quanto tale necessità è garantita dal meccanismo della prevenzione stesso, il quale attribuisce al prevenuto l’esercizio di facoltà che, non essendo opponibili dal preveniente, fanno da contrappeso a colui che ha costruito per primo.
Sussistono spiragli applicativi in favore del principio di prevenzione quando la normativa urbanistica locale si limiti a stabili...
_OMISSIS_ ...ime tra fabbricati ma non anche quando imponga una distanza minima dal confine, deliberatamente introducendo per tal via una disciplina derogatoria del principio codicistico di prevenzione.
L’esclusione del principio di prevenzione deriva dalla sola previsione urbanistica/edilizia circa il “distacco minimo” dal confine in assenza di ogni espresso riconoscimento circa la facoltà di costruire in aderenza o in appoggio.
Le disposizioni della Legge Urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 quinquies, (nel testo fissato dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 17), nonché dell'art. 9 del D.M. lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, nella parte in cui, per fabbricati ubicati in zone territoriali omogenee, pongono inderogabili distanze minime dal confine (in modo vincolante anche per i Comuni, in sede di formazione degli strumenti urbanistici), hanno carattere integrativo delle norme del codice civile sulle distanze legali, ai sens...
_OMISSIS_ ...ti dell'art. 872 c.c., e rendono inapplicabile il principio della prevenzione di cui all'art. 875 c.c., non invocabile rispetto a distacchi assoluti, fissati con riferimento al confine.
Un regolamento locale che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, non incide sul principio della prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, quindi, al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, né prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli artt. 874, 875 e 877 c.c..
Il principio della prevenzione si applica anche nell'ipotesi in cui un regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia n...
_OMISSIS_ ...distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all'intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c.
Dal complesso disposto degli artt. 871-873 cod. civ. in materia di distanze tra le costruzioni si ricava l’esistenza del cd. “principio di prevenzione”. Esso comporta che il confinante che costruisce per primo ha una triplice facoltà, potendo edificare: i) rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice; ii) sul confine; iii) ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.
Il principio di prevenzione che legittima la c...
_OMISSIS_ ...derenza al muro che divide due aree finitime non viene in rilievo allorquando lo strumento urbanistico imponga il rispetto di una determinata distanza dal confine senza contemplare la possibilità di costruire sul confine, ovvero di costruire in appoggio o in aderenza.
Il principio della prevenzione si applica anche nell'ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e, tuttavia, non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all'intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c..
In materia di costruzioni...
_OMISSIS_ ...a legge si ispira al principio della prevenzione temporale, desumibile dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c., secondo il quale il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni da erigersi sui fondi vicini.
Il principio della prevenzione si applica anche nell'ipotesi in cui il regolamento edilizio locale non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, mentre il D.M. n. 1444 del 1968, art. 9 che impone un distacco di dieci metri dal muro altrui, riguarda solo la distanza tra pareti finestrate di edifici
Mentre nel caso della distanza tra costruzioni è applicabile il principio della prevenzione - in base al quale il proprietario del fondo che costruisce per primo può ubicare la costruzione rispetto al confine nel modo ritenuto più opportuno - tale criterio non è utilizzabile nell'ipotesi prevista dall'art. 905 c.c., che disciplina la distanza ...
_OMISSIS_ ...delle vedute, dovendo comunque il proprietario che costruisce per primo tenere le vedute dirette a distanza non minore di un metro e mezzo dal confine, anche del vicino fondo che sia inedificato.
Il principio della prevenzione - in base al quale, fra due proprietari di fondi finitimi, colui che costruisce per primo può o edificare sul confine o a distanza dal confine non inferiore a quella legale oppure a distanza inferiore, costringendo il vicino, che costruisce per secondo, a ristabilire la distanza legale edificando dal confine a distanza maggiore della metà di quella prescrit...