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Indennità di espropriazione: criterio estimativo analitico ricostruttivo e sintetico comparativo

Il metodo sintetico – comparativo non ha carattere preminente, potendo in realtà il giudice ed il suo ausiliario utilizzare anche il metodo analitico - ricostruttivo, che muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato.

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titolo:INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE PER PUBBLICA UTILITÀ - dieci anni di giurisprudenza
anno:2019
pagine: 3241 in formato A4, equivalenti a 5510 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
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INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI

Va negato valore preminente al metodo sintetico-comparativo ritenendosi anzi il metodo analitico-ricostruttivo maggiormente aderente all'evoluzione del sistema normativo, tant'è che il giudice che accolga le conclusioni del consulente tecnico secondo il metodo analitico non è tenuto neanche a motivare la mancata adozione del metodo sintetico.

Il valore di mercato delle aree inserite in area urbanistica, la cui realizzazione di intervento risulti essere preventivamente sottoposta a S.U.E. e la cui progettazione ed approvazione dello stesso non sia ancora avvenuta, risulta essere mediamente ridotta di una percentuale pari al 20% rispetto al valore di mercato delle aree ad edificazione diretta.

Nel cuneese, i prezzi, in particolare quelli delle aree edificabili, nel periodo intercorrente dal 2008/2009 sino al 2012 sono rimasti pressoché stabili, senza rilevanti incrementi o decrementi di valore, in quanto in tale periodo non si sentivano ancora gli effetti della crisi del mercato immobiliare la quale, pur essendo in atto già a tale data, ha prodotto i suoi effetti negli anni a venire.

... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...tuale di incidenza dell'area, sul valore dei fabbricati vendibili, può essere ritenuta pari al 20%, percentuale peraltro comunemente utilizzata (seppur maggiormente riferita a costruzioni residenziali), anche in considerazione delle ingenti spese da sostenere per l'urbanizzazione (la zona è infatti del tutto priva di infrastrutture), degli oneri fiscali relativi all'acquisto ed all'ottenimento del Permesso di Costruire così come gli oneri finanziari sul costo iniziale dell'area dalla data di acquisto a quella di ultimazione della costruzione (come già evidenziato l'iter di approvazione del P.E.C. risulta essere lungo e difficoltoso).

Ogni valore assunto a riferimento, per rientrare nell'ordinarietà, deve necessariamente derivare da una libera contrattazione di mercato, con la conseguenza che I valori presi a riferimento in una stima possono essere tra loro diversi in relazione all'ubicazione, alla dimensione, ecc. ma per essere attendibili ed assunti a riferimento per la comparazione devono necessariamente derivare la libere contrattazioni.

Per la determinazione della indennità di espropriazione possono essere utilizzati due diversi criteri di stima, effettuando poi, una media tra gli stessi, nei seguenti te... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...rima metodologia estimativa considera il valore di trasformazione del suolo in relazione alla volumetria che lo stesso è in grado di produrre, mentre la seconda si basa sul reddito che l'edificio sullo stesso realizzabile è in grado di produrre. La prima metodologia consente di ottenere un risultato che non è collegato alla ubicazione del fondo. Per rapportare la prima valutazione alle caratteristiche di zona si applica anche la seconda metodologia basata sul reddito che l'immobile è in grado di produrre e tale valutazione è fortemente condizionata dalla ubicazione dell'immobile. Effettuando la media tra i due criteri si ottiene il più probabile valore di mercato, in quanto si mettono in relazione il costo medio di realizzazione (edificio tipo) e l'influenza che la zona di ubicazione esercita sull'immobile stesso (redditività).

La determinazione del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertarne il valore di trasferimento; sia con metodi sintetico- comparativi, volti invece a desumerne dall'analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee". Rientra tra i compiti del giudice di merito, stabilire (anche in base alle indicazioni... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ente tecnico d'ufficio), se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area e se privilegiare quest'ultimo metodo, ovvero i criteri di stima c.d.analitici-ricostruttivi,o ancora metodi diversi da questi.

Secondo il principio contabile internazionale IAS/IFRS n. 23, redatto dalla Fondazione IASC - International Accounting Standards Committee (la cui applicabilità nell'ordinamento comunitario è stabilita dal Reg. CE 3 novembre 2008, n. 1126 – che ha modificato il precedente Reg. CE 29 settembre 2003, n. 1725 – ai sensi del Reg. CE 19 luglio 2002, n. 1606), gli oneri finanziari, considerati ai fini della determinazione del valore dell'immobile, devono essere rilevati da documentazione contabile da cui risulti che essi siano stati effettivamente sostenuti e comunque, per essere capitalizzati come parte del costo di un bene, devono «…essere attendibilmente determinati...». Ciò implica che non possano essere contabilizzati oneri finanziari stimati in via percentuale, senza che possano essere ricondotti ad una rilevazione effettiva.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITER... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...-RICOSTRUTTIVO/SINTETICO COMPARATIVO

Nel nuovo contesto normativo che ha ripristinato il criterio del valore di mercato, torna di attualità il principio secondo cui per determinare detto valore il metodo di stima sintetico-comparativo è quello che più di ogni altro risponde ai criteri di legge, a norma dei quali occorre accertare quale sarebbe stato presumibilmente il prezzo del bene espropriato alla data di riferimento, in base al punto di incontro della domanda e dell'offerta di beni similari, quale che ne fossero le ragioni. Di fronte alla realtà del mercato, quindi, diventa del tutto irrilevante accertare, facendo ricorso al criterio analitico-ricostruttivo, il prezzo che, indipendentemente dall'andamento del mercato, l'acquirente sarebbe stato disposto a sborsare per l'acquisto del terreno, in base alle costruzioni che su di esso avrebbe potuto realizzare in un certo periodo di tempo e nel rispetto della legge. Ne consegue che, stante il carattere assorbente del criterio sintetico-comparativo, il giudice di merito che se ne avvalga non è tenuto a motivare le ragioni della sua preferenza rispetto a quello, del tutto sussidiario, analitico-ricostruttivo.

In tema di liquidazione dell'indennità di espropria... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...e aree edificabili, la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività.

Qualora il metodo analitico non appaia idoneo, in considerazione della vetustà del fabbricato e dell'indisponibilità di dati attendibili circa il costo di costruzione (tanto da dover ricorrere a "costi ipotetici"), deve ritenersi congruamente esplicitata le ragione del ricorso al metodo sintetico adottato, tenuto conto delle caratteristiche del complesso immobiliare, non dissimili "dalle numerose costruzioni analoghe esistenti nelle zona", più affidabile per determinare il valore del bene.

A seguito della giurisprudenza costituzionale e dell'evoluzione normativa, l'unico criterio di stima applicabile è tornato ad essere ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...valore di mercato. Si tratta pertanto d'individuare il valore effettivo e concreto del bene in base al punto di incontro della domanda e dell'offerta di beni similari, a prescindere dalle ragioni, sulla base del prioritario e preferibile metodo sintetico – comparativo. Resta irrilevante accertare, facendo ricorso al criterio analitico - ricostruttivo, il prezzo teorico e, quindi, astratto che un potenziale acquirente sarebbe disposto a sborsare per l'acquisto del terreno "indipendentemente dall'andamento del mercato" o "in base alle costruzioni che su di esso avrebbe potuto realizzare in un certo periodo di tempo".

Ove venga utilizzato il criterio sintetico-comparativo, deve tenersi conto delle condizioni apprezzate dal mercato immobiliare che, in base alla destinazione urbanistica della zona in cui l'immobile è compreso, possano incidere sulla sua edificabilità di fatto ed indurre alla determinazione del suo effettivo valore venale, mentre, ove venga prescelto il metodo analitico-ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, dovrà considerarsi anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è in... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...etto degli spazi assegnabili a standards, nonché delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

La scelta del metodo analitico ricostruttivo invece di quello sintetico comparativo non può essere oggetto di per sé di censura, ed è onere di chi contesta la scelta di dimostrare l'illogicità o l'incongruenza dei risultati cui il metodo conduce.

E' logicamente contraddittorio ricorrere al metodo deduttivo e analitico di determinazione del valore di mercato dell'area da espropriare per poi ridurne la misura in rapporto ai prezzi dei suoli vicini, cioè ricorrendo al diverso criterio comparativo di determinazione di detto valore venale (peraltro dichiarato inapplicabile per mancanza di prezzi paragonabili con quelli delle aree oggetto di esproprio), divenendo inspiegabile il mancato ricorso al metodo sintetico comparativo di determinazione del valore venale del suolo.

L'andamento temporale del valore degl'immobili, richiede una specifica indagine settoriale, e, nel caso in cui sussistano oggettive difficoltà di reperire parametri di una certa significatività e consistenza, ben pu&og... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ificare l'abbandono del metodo sintetico- comparativo ed il ricorso ad un diverso metodo di stima, quale quello analitico-ricostruttivo, fondato sul valore di trasformazione del suolo.

Adottato il criterio sintetico – comparativo e determinato il valore sulla base di listini immobiliari, è illogico e contraddittorio procedere all'applicazione di coefficenti di abbattimento corrispondenti al coefficiente di edificabilità media del PIP, utilizzabile semmai nel diverso criterio analitico, traducendosi tale operazione in una commistione di criteri e valori non omogenei.

Mentre il metodo sintetico aveva una sua giustificazione in un contesto in cui la valutazione indennitaria dei fondi espropriati era governata dal principio dell'edificabilità di fatto, siccome idoneo ad esprimere il valore di un determinato terreno nel contesto della microzona da cui di desumevano indizi di sfruttabilità edilizia, a prescindere dalle indicazioni dello strumento urbanistico, diversamente, il metodo analitico-ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area, attesa la sua qualificazione urbanistica (edificabilità... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERI ANALITICO-RICOSTRUTTIVO/SINTETICO COMPARATIVO --> EQUIVALENZA

In tema di espropriazione per pubblica utilità, lo scopo della stima consiste d'altronde nell'individuazione del più attendibile valore di mercato dell'immobile espropriato, che ai sensi del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, artt. 36 e segg., costituisce il parametro essenziale per la liquidazione dell'indennità, dovendo quest'ultima rappresentare un effettivo ristoro del sacrificio concretamente imposto al proprietario; a tal fine, nessuno dei metodi di valutazione elaborati dalla scienza estimativa può essere considerato astrattamente prevalente o prioritario rispetto agli altri, dovendo il giudice, e per esso il c.t.u., scegliere il metodo di volta in volta più appropriato alle caratteristiche del bene da stimare ed al contesto in cui è chiamato ad operare, in conformità dei criteri suggeriti dalla letteratura scientifica, e potendo anche procedere al riscontro dei risultati ottenuti attraverso l'applicazione di più c... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...rsi, con il solo limite costituito dall'obbligo di motivare convenientemente le proprie conclusioni, sulla base degli elementi acquisiti e delle regole tecniche che disciplinano lo svolgimento di tale attività.

La determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, quanto con metodo analitico-ricostruttivo e tra i due criteri non può stabilirsi un rapporto di regola ad eccezione.

La determinazione del valore di un'area edificabile può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività.

La determinazione del valore del fondo può seguire indifferentemente la via del metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli di beni av... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...eristiche omogenee, quanto quella del metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, senza stabilirsi tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, essendo perciò rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività.

La determinazione del valore di un fondo edificabile può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività.

La determinazione del valore del fondo è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito che sceglie se utilizzare il metodo analitico-ricostruttivo, teso ad accertare il valore di trasferimento del fondo o quello sintetico-comparativo, volto invece a desumere dall'analisi del mercato il valore commerciale att... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...riferimento alle aree omogenee; ciò alla stregua dell'affermata equivalenza fra i metodi analitico-ricostruttivi e quelli sintetico-comparativi.

Il metodo sintetico – comparativo non ha carattere preminente, potendo in realtà il giudice ed il suo ausiliario utilizzare anche il metodo analitico - ricostruttivo, che muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato.

In tema di liquidazione dell'indennità di espropriazione, l'utilizzazione del metodo sintetico-comparativo, volto a determinare il valore di mercato dell'immobile espropriato mediante la comparazione con il prezzo di vendita di altri immobili situati nella medesima zona ed aventi caratteristiche omogenee, non si pone in rapporto di regola ad eccezione rispetto all'adozione del metodo analitico-ricostruttivo, fondato sulla detrazione del costo di trasformazione dal valore dell'edificato, non esistendo alcuna norma che prescriva l'uso dell'uno o dell'altro criterio, e restando quindi devoluta al prudente apprezzamento del giudice la scelta di un metodo di stima improntato per quanto possibile a canoni di effettività.

Dopo l'entrata in vigore della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, la determinazione del valore del fondo può avve... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...n metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertarne il valore di trasferimento, sia con metodi sintetico-comparativi, volti invece a desumerne dall'analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee. Da qui la regola conclusiva oggi non più contestata, che rientra tra i compiti del giudice di merito, stabilire (anche in base alle indicazioni del consulente tecnico d'ufficio), se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area; e se privilegiare quest'ultimo metodo, ovvero i criteri di stima c.d. analitici-ricostruttivi, o ancora metodi diversi da questi.

La determinazione del valore può avvenire sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertarne il valore di trasferimento, sia con metodi sintetico - comparativi, volti invece a desumerne dall'analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee.

Va affermata l'equivalenza dei metodi analitico- ricostruttivi e di quelli sintetico-comparativi.

In tema di espropriazione per pubblica utilità, la determinazione del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico- ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasferimento del terren... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...metodi sintetico -comparativi, volti, invece, a desumere il valore commerciale del fondo dall'analisi del mercato. L'adozione di uno di tali metodi (tra loro alternativi) rende superflua l'analisi degli elementi su cui si fonda l'altro.

Dopo l'entrata in vigore della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis la determinazione del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertarne il valore di trasferimento; sia con metodi sintetico- comparativi, volti invece a desumerne dall'analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee.

Al fine di individuare il valore venale del suolo, la stima può avvenire sia con il metodo analitico, sia con quello sintetico-comparativo, con riferimento ai prezzi di mercato di aree omogenee.

La determinazione del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico- ricostruttivi, tesi ad accertarne il valore di trasferimento, sia con metodi sintetico-comparativi, volti invece a desumerne dall'analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee.

Va affermata equivalenza dei metodi analitico-ricostruttivi e di quelli sintetico-comparativi.

Al fine di individuare... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...venale del suolo, che costituisce il presupposto per la determinazione dell'indennità di espropriazione, la stima può avvenire sia con il metodo analitico, sia con quello sintetico-comparativo, con riferimento ai prezzi di mercato di aree omogenee.

Dopo l'entrata in vigore della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, non è più possibile stabilire tra il metodo sintetico comparativo e quelli analitici-ricostruttivi per la valutazione di un fondo un rapporto di regola/eccezione, ma che è rimessa al prudente apprezzamento del giudice la scelta di un metodo di stima improntato per quanto possibile a criteri di effettività.

Non può più stabilirsi tra il metodo sintetico- comparativo e quello analitico -ricostruttivo un rapporto di regola ad eccezione, e resta rimessa al prudente apprezzamento del giudice la scelta di un metodo di stima improntato per quanto possibile, a criteri di effettività.

L'irrilevanza dell'edificabilità di fatto e la speciale pregnanza dell'edificabilità legale, costituita dalle previsioni urbanistiche, comporta l'utilizzabilità non sussidiaria del metodo analitico di valutazione del fondo, rispetto a quello sintetico-comparativo, di modo ch... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...o il vizio di motivazione della sentenza di merito che abbia utilizzato il primo, senza dar conto dell'impossibilità di utilizzo del secondo.

Se quando l'edificabilità di fatto di un'area era rilevante per liquidare l'indennità, era più corretto per la stima l'uso del metodo comparativo, oggi, data l'indispensabilità dell'edificabilità legale delle aree, il metodo analitico fornisce margini di sicurezza sufficienti e rendere non necessario il ricorso all'indagine comparativa, per cui il giudice può scegliere, senza motivare, il metodo analitico-deduttivo per valutare le aree.

In tema di valutazione di aree edificabili, l'evoluzione del sistema normativo induce a negare valore preminente al metodo sintetico - comparativo, congeniale ad un sistema, oggi abbandonato alla luce dell'art. 5 bis della legge n. 359 del 1992, governato dal principio dell'edificabilità di fatto.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERI ANALITICO-RICOSTRUTTIVO/SINTETICO COMPARATIVO --> FONTI

Il c.d. criterio sintetico-comparativo è correttamente applicato anche quando si fondi su elementi ricava... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...denti consulenze tecniche e da decisioni giudiziali, atteso che il probabile valore di mercato del bene da stimare non va necessariamente desunto dai contratti di compravendita, essendo piuttosto necessario il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino immobili con caratteristiche analoghe.

Il principio secondo cui l'individuazione del prezzo di mercato di un immobile ai fini della determinazione delle indennità di esproprio e di occupazione legittima, deve essere condotta con valutazione ancorata a dati obiettivi, certi e verificabili di riscontro, è con evidenza estensibile anche al caso in cui si faccia ricorso al metodo analitico ricostruttivo in luogo di quello sintetico comparativo. In definitiva, in tema di determinazione giudiziale degli indennizzi espropriativi, qualunque sia il metodo di valutazione applicato dal consulente tecnico d'ufficio per la valutazione del bene che ne costituisce l'oggetto, l'ausiliario deve porre a fondamento della condotta indagine dati obiettivi e controllabili, in difetto dei quali il recepimento della relazione da parte della Corte di merito concreta una motivazione meramente apparente.

IND... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...e; DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERI ANALITICO-RICOSTRUTTIVO/SINTETICO COMPARATIVO --> IN ASSENZA DI ELEMENTI DI COMPARAZIONE

La non rappresentatività delle fonti reperite rende non irragionevole, anzi adeguatamente giustificata, la scelta di fare ricorso al metodo analitico- ricostruttivo in luogo di quello sintetico comparativo.

La contestazione della preferenza accordata al metodo analitico-ricostruttivo richiede quanto meno che siano individuati gli elementi ritenuti idonei a dimostrare l'esistenza di uno specifico mercato d'immobili analoghi.

Deve escludersi l'obbligatorietà del metodo sintetico-comparativo, specie qualora per la peculiarità del compendio espropriato (nel caso di specie costituito da immobile di particolare pregio culturale), non siano reperibili oggetti che presentino una qualche omogeneità con il bene espropriato.

Risulta logica e sufficiente la motivazione posta dal giudice del merito a fondamento della scelta di utilizzare il criterio analitico-ricostruttivo che abbia spiegato le ragioni dell'inutilizzabilità del criterio sintetico-comparativo, per la mancanza di elementi omogene... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...i comparazione, non desumibili dai precedenti giudiziari invocati.

Non hanno ragion d'essere i rilievi di dissenso riguardo all'adozione del criterio del valore di trasformazione o "analitico ricostruttivo", qualora non siano stati rinvenuti i parametri per ritenere plausibile l'uso del criterio sintetico comparativo; né la scelta del criterio del valore di trasformazione può essere sottoposta a critica di vizio di motivazione.

In mancanza di elementi di comparazione "omogenei", la sola conseguenza è quella di mutare metodo di stima scegliendo esemplificativamente criteri analitici- ricostruttivi, o altri che rispecchino comunque il mercato immobiliare.

Giustificato è l'utilizzo, ai fini della stima, del metodo analitico in luogo di quello sintetico - comparativo, qualora non sia possibile acquisire dati relativi a singoli trasferimenti e relativi accertamenti fiscali o comunque tali dati risultino riferiti a terreni aventi diversa destinazione urbanistica.

In mancanza di parametri di riferimento di una certa significatività e consistenza ai fini dell'applicazione del metodo sintetico comparativo, la sola soluzione praticabile è quella di adottare un diverso ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... tipo analitico - ricostruttivo, tramite l'accertamento del valore di trasformazione del suolo.

Correttamente, ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione, è adottato il criterio analitico, qualora a causa delle notevoli discordanze fra i valori emergenti da atti di cessione di terreni limitrofi, non è stato possibile procedere alla stima in base al criterio sintetico - comparativo.

In assenza di atti di compravendita di terreni limitrofi, cui poter fare riferimento per la valutazione dell'area, ritenuta edificabile, può essere applicato il criterio del "valore di trasformazione".

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERI ANALITICO-RICOSTRUTTIVO/SINTETICO COMPARATIVO --> MEDIAZIONE

Se è vero che l'utilizzazione del metodo sintetico-comparativo, consistente nell'individuazione del prezzo di mercato d'immobili aventi caratteristiche omogenee e situati nella medesima zona, non esclude la possibilità di un riscontro del relativo risultato mediante il confronto con quello ottenuto con il metodo analitico-ricostruttivo, fondato sul calcolo del costo di trasformazione ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...le, e viceversa, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, è anche vero, però, che il superamento della differenza attraverso il mero calcolo della media aritmetica dei risultati si risolve, nella specie, in un'accentuazione dei profili di arbitrarietà della stima, già predicabili in base all'incertezza dei dati di riferimento.

Il ricorso al criterio sintetico comparativo, mediato con quello analitico, pervenendo a incrementare il dato individuato con il primo è operazione che non appare rapportabile ad alcuna violazione di legge non essendo stata affatto disapplicata la "preferenza" tendenziale per il criterio sintetico comparativo, ma avendo il giudice del merito correttamente condiviso la scelta di operare una consentita "mediazione" dei risultati attinti con il primo alla luce di dati desunti dal criterio analitico ricostruttivo.

La scelta di operare una consentita "mediazione" dei risultati attinti con il criterio sintetico-comparativo alla luce di dati desunti dal criterio analitico ricostruttivo non appare rapportabile ad alcuna violazione di legge. E' esclusa quindi, in tale ipotesi, alcuna ipotesi di adozione di criterio contra legem.
... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... esclusa ogni ipotesi di adozione di criterio contra legem, in ipotesi in cui venga operata una consentita "mediazione" dei risultati attinti con il criterio sintetico – comparativo alla luce di dati desunti dal criterio analitico ricostruttivo.

E' esclusa l'ipotesi di adozione di criterio contra legem, qualora sia operata una consentita "mediazione" dei risultati attinti con il criterio sintetico-comparativo alla luce di dati desunti dal criterio analitico ricostruttivo.

Il ricorso al criterio sintetico comparativo con successiva mediazione con quello analitico, non comporta alcuna violazione di legge non essendo stata affatto disapplicata in tale ipotesi la "preferenza" tendenziale per il criterio sintetico comparativo, ma operata una consentita "mediazione" dei risultati attinti con il primo alla luce di dati desunti dal criterio analitico ricostruttivo.

Non sussiste alcuna violazione di legge qualora si attui una "mediazione" dei risultati attinti con il criterio sintetico – comparativo alla luce di dati desunti dal criterio analitico ricostruttivo.

Non è di per sé censurabile la scelta di adottare il metodo sintetico-comparativo anzich&eacu... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...analitico- ricostruttivo ovvero di combinare i due metodi, mettendo a confronto il valore ricavato dall'individuazione dei prezzi correnti per immobili aventi caratteristiche analoghe a quello che costituisce oggetto della stima con quello risultante dalla differenza tra il valore dell'edificato ed il costo di costruzione determinati in relazione alle caratteristiche specifiche dell'area ed alla sua qualificazione urbanistica, comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione.

Nel caso di utilizzo, ai fini della determinazione del valore dell'area, sia del metodo di stima analitica tramite la determinazione del valore di trasformazione, sia del criterio sintetico, basato sull'incidenza del valore dell'area, qualora siffatti criteri abbiano fornito risultati sostanzialmente troppo diversi, non appare corretta la mediazione tra i due valori, per stabilire quello più probabile.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERI ANALITICO-RICOSTRUTTIVO/SINTETICO COMPARATIVO --> TERRENO EDIFICABILE

La determinazione del valore del fondo per le aree edificabili può essere effettuata tanto con metodo sintetico-... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ..., volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività.

Non si può determinare il valore del suolo in ragione dell'incidenza percentuale del valore dell'area sul costo di costruzione dell'opera, applicando il metodo analitico-ricostruttivo, proprio dei suoli edificatori, in riferimento ad un suolo che non è edificabile e per di più ancorandolo al valore del manufatto effettivamente realizzato, che di per sé costituisce un elemento esterno alle caratteristiche essenziali del bene irreversibilmente trasformato, alle quali il valore deve, invece, attenersi ed il risarcimento deve, appunto, ristorare.

Deve ritenersi che, a fronte di un valore di mercato del terreno, la decurtazione dell'utile da investimento e degli interessi sul capitale investito si risolva in irragionevole ed illegittima applicazione dei criteri normati... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...rso la considerazione di fattori che non attengono al valore dell'area resa edificabile, ma a benefici di natura economica che riguardano il solo espropriante.

In caso di terreno edificabile, il ricorso al metodo sintetico solo come termine di conferma del risultato ottenuto con il metodo di stima tecnico ricostruttivo, appare più idoneo a dare una identificazione oggettiva e non "volatile", come quella fornita dall'esame dei contratti in una zona non particolarmente omogenea.

Premesso che la legge non detta criteri vincolanti di valutazione, in ipotesi di stima concernente un terreno edificatorio deve riconoscersi valore preminente al metodo analitico - ricostruttivo, che muove proprio dalle caratteristiche specifiche del fondo, depurando il valore dell'edificato - in funzione dell'entità volumetrica legalmente consentita dalla superficie a disposizione - dal costo della costruzione, per pervenire al valore dell'area.

In ipotesi di stima concernente un terreno edificatorio, pur dovendosi riconoscere valore preminente al metodo analitico – ricostruttivo, non può comunque negarsi valore al metodo sintetico-comparativo, che, se correttamente sviluppato con riferimento a prezzi di mercato di immobili ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...levati documentalmente nel periodo di riferimento, va tenuto in considerazione al fine di pervenire, per quanto possibile, ad una stima improntata a criteri di effettività.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO ANALITICO-RICOSTRUTTIVO

È legittimo ricorrere al metodo di valutazione analitica, qualora gli atti rinvenuti si riferiscano a terreni aventi diversa destinazione urbanistica e siano stati stipulati in epoca antecedente rispetto al bene da indennizzare.

Ove venga prescelto il criterio analitico ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, si dovrà considerare anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, nonché delle spese di urbanizzazione relative alle opere che assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

Ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee, l'adozione del metodo analitico - ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volu... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...bili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità (che è riferito alle singole aree specificamente destinate all'edificazione privata) e che, invece, postulando l'esercizio concreto dello ius aedificandi che l'area sia urbanizzata e che si tenga conto dell'incidenza degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale, si debba prescindere come dal fatto che l'area sia (eventualmente) destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità, parcheggi).

Il criterio di calcolo basato sul valore di trasformazione del suolo in relazione alla volumetria che lo stesso è in grado di produrre, tiene conto dell'indice di edificabilità territoriale, dato dal rapporto tra il volume fabbricabile e la superficie territoriale. Per volume fabbricabile si intende la volumetria massima che il comparto è in grado di esprimere, mentre la superficie territoriale è rappresentata dall'area complessiva formata dalla somma della superficie fondiaria, della superficie per opere di urbanizzazione primaria e della superficie per opere di urbanizzazione secondaria.

Il metodo analitico-ricostruttivo muove dalle caratteristiche specif... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ndo espropriato, depurando il valore della volumetria edificabile dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area comprensiva - attesa la sua qualificazione urbanistica - dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione. A tal fine appare evidente la necessità di considerare i costi di costruzione nella loro globale e realistica prevedibilità, onde pervenire, per differenza, alla determinazione del valore dell'area. Appare quindi in contrasto con il prescelto metodo analitico- ricostruttivo, che, per l'appunto, si fonda su una valutazione - di natura necessariamente probabilistica - dalla quale non può prescindersi, l'esclusione di determinate voci (nel caso di specie spese tecniche, oneri finanziari, ecc.), in quanto la relativa quantificazione sarebbe rimessa ad una "ipotetica previsione dei consulenti tecnici d'ufficio e come tale non controllabile".

Com'è noto la determinazione del valore di un terreno mediante il c.d. metodo analitico ricostruttivo, si fonda sulle concrete possibilità di realizzare, attraverso la realizzazione dei volumi consentiti, determinate costruzioni.

Quando si procede alla stima in base al metodo analitico ricostruttivo, occorre considerar... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...complessivo degli oneri di urbanizzazione.

Ove il giudice del merito utilizzi il metodo analitico-ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, dovrà considerare anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, nonché delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area, che vanno invece escluse solo ove la parte dimostri che l'area è interamente urbanizzata.

L'incremento dei prezzi degl'immobili conseguente allo sviluppo del mercato ed all'entrata in circolazione della moneta unica europea, presupponendo il confronto tra il valore del bene espropriato e quelli d'immobili analoghi, non può trovare spazio nell'ambito di una stima effettuata in base al criterio del costo di trasformazione.

Se è vero che il costo dell'area ricavabile con il metodo analitico- ricostruttivo dal valore dell'immobile meno i costi di trasformazione, è un valore attuale, mentre il valore dell'immobile potrà essere realizzato solo dopo un... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...onevole, il fattore di allineamento cronologico (o di sconto all'attualità) tiene conto che l'incasso ipotizzato si realizza dopo un certo numero di anni dalla valutazione dell'area. E' perciò evidente che il fattore di allineamento cronologico deve riguardare il realizzando valore dell'immobile, oltre che i costi necessari a produrlo. L'esigenza è quella di riportare a data attuale un incasso futuro, e l'incasso è soprattutto costituito dal valore dell'immobile, beninteso depurato dai costi. La formula da impiegare deve dunque porre in rapporto al fattore di allineamento non solo i costi, ma la differenza tra il valore dell'immobile realizzando depurato dai costi.

La scelta di seguire il metodo analitico- ricostruttivo e di tenere presente "il costo base di produzione a metro quadrato" fissato con il D.P.R. n. 494 del 1983 (ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 22, cd. legge sull'equo canone), comporta la necessità di adeguarsi ai criteri con i quali tale costo è determinato. In particolare, risulta dal citato art. 22 la separata considerazione "del costo dell'area, che non potrà essere superiore al 25 per cento del costo di produzione", "dell'incidenza del contributo di concessione"... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...gli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore".

L'adozione del metodo analitico- ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale; inoltre, deve tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

In caso di applicazione del metodo analitico ricostruttivo, deve tenersi conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

Ove venga prescelto il metodo analitico ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, dovrà considerarsi anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, nonché delle spese di urbaniz... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

Il metodo analitico-ricostruttivo muove dalla valutazione delle specifiche caratteristiche del fondo espropriato, sottraendo dal valore dell'edificato il costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area.

Appare condivisibile la scelta del criterio di stima per costo di produzione qualora tale metodo risulti più appropriato, in considerazione degli elementi analitici a disposizione.

Nell'applicazione del metodo analitico, che si avvale del riferimento al valore di trasformazione (inteso come differenza tra il ricavo e il costo di un complesso processo di trasformazione), attendibile è il risultato cui il consulente addiviene ponendo a base della valutazione un valore medio di mercato del fabbricato realizzabile sull'area, determinato utilizzando come parametro il valore unitario di mercato degli immobili nell'area omogenea, valore questo non fissato in modo arbitrario ma desunto dalla media dei valori riportati in Listini e Osservatori Immobiliari, quali Consulente Immobiliare, Agenzia del Territorio, ISTAT, FIAIP.

Il criterio analitico – ricostruttivo comporta l'accertamento... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... realizzabili sull'area, perciò postula l'esercizio concreto dello "ius aedificandi"; muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area, attesa la sua qualificazione urbanistica (edificabilità legale), comprensiva dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione.

Qualora la determinazione del valore del fondo avvenga con metodo analitico-ricostruttivo, teso ad accertare il valore di trasferimento del bene, diviene superflua l'analisi degli elementi su cui si fonda il metodo sintetico-comparativo e che possono assumere rilievo ai soli fini dell'applicazione di quest'ultimo.

L'adozione del metodo analitico - ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale.

L'adozione del metodo analitico – ricostruttivo deve tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

Il metodo c.d. analitico - ricostruttivo, consiste nell'individuazione dei singoli fattori che concorrono a determinare il valore di mercato degli insediamenti da costruire sul suolo da valutare, attingendo per detta individuazione alla concreta realtà di fatto, e principalmente alla disciplina urbanistica e all'estimo che di essa tenga conto e perciò fondarsi sull'analisi di tutti gli elementi che concorrono in concreto alla determinazione del costo di trasformazione del terreno da valutare e alla formazione del valore venale di quanto si costruisce sull'area.

Per stabilire il valore di trasformazione non può essere ipotizzata una qualsiasi tipologia di insediamento, ma soltanto quella espressamente prevista per la zona.

Il metodo analitico-ricostruttivo deve corrispondere al prezzo che un eventuale acquirente sarebbe disposto a sborsare indipendentemente dall'andamento del mercato e nella determinazione di questo, l'obiettivo è il valore di trasformazione del suolo, che risulta dalla differenza tra probabile valore venale dell'edificio costruibile sull'area interessata e probabile valore di costo dello stesso edif... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...
Il metodo analitico-ricostruttivo deve fondarsi sull'analisi di tutti gli elementi che concorrono in concreto alla determinazione del costo di trasformazione del terreno da valutare e alla formazione del valore venale di quanto si costruisce sull'area (entità del costruibile in base agli indici urbanistici d'edificabilità, costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione, tributi, spese tecniche e generali, oneri di acquisizione delle aree, utile d'impresa in rapporto alla redditività dei capitali investiti e a un tasso d'attualizzazione per il tempo occorrente a realizzare le costruzioni).

Il metodo analitico - ricostruttivo, che muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato del costo di costruzione per pervenire al valore dell'area secondo l'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione, dipende dalla qualificazione urbanistica dell'area, secondo il principio dell'edificabilità legale.

Il metodo analitico – ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, deve considerare anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base all'indice di fabbricabilità del piano di zona in cu... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...incluso.

Correttamente sono espletate le operazioni prescritte dal metodo analitico-ricostrtuttivo che tengano conto dei seguenti parametri di riferimento: prezzi medi di vendita delle abitazioni in zona, costo di costruzione, costi per progetto, direzione e collaudo, oneri di urbanizzazione, utili imprenditoriali, costo del danaro, tempi medi di realizzo (convenzione, lottizzazione, costruzione) e conseguenti oneri finanziari.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO ANALITICO-RICOSTRUTTIVO --> AREE INEDIFICABILI

È corretto stimare un bene privo - alla data dell'esproprio - di possibilità edificatoria legale ai fini edilizi, ma sul quale esiste un'urbanizzazione consistente nella trasformazione dell'area ai fini dell'utilizzazione della stessa a rimessaggio di imbarcazioni, utilizzando il metodo della capitalizzazione dei redditi percepibili dalla possibile locazione del terreno prendendo come termine di paragone il canone dei terreni demaniali con destinazione a rimessaggio.

Erroneo è applicare il criterio analitico ricostruttivo a zone F destinate a standard ove non è determinabile alcun costo di c... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...privata perché non è realizzabile alcuna costruzione privata dalla quale dedurre il valore del suolo: il criterio analitico presuppone: a) la presenza di un terreno "legalmente edificabile", destinato cioè ad edilizia privata di mercato (e non pubblica); b) una volumetria realizzabile specificamente stabilita dall'indice territoriale della zona (individuato dal p.r.g. o dalle NTA); c) la realizzazione della sola edilizia consentita dalla zona (cd. popolare, residenziale, industriale ecc.) d) la determinazione dei costi di costruzione di quest'ultima e di questa soltanto.

Nel caso di terreno inedificabile per essere ubicato in zona F avente destinazioni meramente pubblicistiche indicate nelle NTA (edifici pubblici, chiese ecc.), è da escludere l'applicabilità per la determinazione del valore venale, del metodo analitico, rivolto a stabilire tipologie (private) e volumetrie edificabili nel caso non ipotizzabili (gli indici riguardano esclusivamente le opere pubbliche da realizzare).

Il c.d. metodo analitico che si basa sul valore dell'edificato realizzabile, è inapplicabile ai terreni inedificabili proprio perché privi di alcuna capacità "legale" edificatoria, con la conseguen... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...cità di un prospettato valore dell'edificato potenziale.

Nel caso in cui i terreni non possiedano destinazione edificatoria, non è utilizzabile il metodo analitico-ricostruttivo che presuppone proprio siffatta destinazione essendo rivolto, come è noto, ad individuare i singoli fattori che concorrono a determinare il valore di mercato degli insediamenti da costruire sul suolo da valutare.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO ANALITICO-RICOSTRUTTIVO --> COSTO DI COSTRUZIONE

L'incidenza percentuale di un'area sul costo di costruzione è pari al 12 %

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO ANALITICO-RICOSTRUTTIVO --> SUSSIDIARIETÀ

Il metodo analitico-ricostruttivo risulta più congeniale all'attuale sistema normativo in materia di indennità di espropriazioni, fondato sul principio della edificabilità legale, sicché il giudice che accolga le conclusioni del consulente tecnico secondo il metodo analitico, non è tenuto a motivare la mancata adozione del meto... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...o.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO ANALITICO-RICOSTRUTTIVO --> UTILIZZO DI INDICI

Solo nell'applicazione di metodi analitico-ricostruttivi, diretti ad accertare, ai fini indennitari, il valore di trasformazione di suolo edificabile, assumono rilievo le questioni circa l'adozione di determinati indici di fabbricabilità, circa lo scorporo di quote di superficie destinate a spazi pubblici e opere pubbliche e circa la detrazione degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo edificato, e, dunque, si deve tenere conto anche della densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona urbanistica. Qualora, invece, la valutazione sia condotta con il metodo sintetico-comparativo, occorre riferirsi al prezzo pagato per immobili omogenei e, dunque, avvalersi soltanto di indicazioni di mercato, che già risentono delle peculiari caratteristiche e condizioni costruttive proprie della medesima zona, quali anche connesse a prescrizioni e parametri urbanistici.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO SIN... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ARATIVO

Corretta è una comparazione di valori rispondente ai requisiti di omogeneità degli elementi materiali (quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica del bene e simili) e della condizione giuridica richiesti per la corretta valutazione alla stregua del metodo di stima sintetico-comparativo, con motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati, senza che assuma rilievo la fonte da cui i valori sono tratti.

Il criterio estimativo sintetico-comparativo, fa riferimento ai prezzi di mercato delle aree omogenee, cioè ai prezzi ai quali queste aree sono realmente vendute, utilizzando i prezzi praticati in compravendite di immobili vicini, previo motivato riscontro della rappresentatività di tali contratti, in tal modo accertando che essi riguardassero terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento all'obiettiva natura e consistenza morfologica, quanto in relazione alla disciplina urbanistica applicabile. Il metodo di stima sintetico-comparativo consente di determinare il più probabile valore di mercato di un immobile mediante il confronto di determinati parametri o elementi comuni: la scelta degli immobili da comparare richiede l'individuazione di un mercato omoge... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... di una porzione di area urbana nella quale la formazione del valore immobiliare assume caratteri comuni e ben precisi.

Il valore di un bene deve scaturire da una stima redatta e condotta in base al principio dell'ordinarietà, il quale costituisce requisito fondamentale ed indispensabile nei procedimenti estimativi dove ogni elemento deve essere valutato in condizione normale. Ne consegue che, qualunque circostanza ,intrinseca o estrinseca, ovvero qualunque valore che rivesta un carattere eccezionale non possa essere considerato in un giudizio di stima obiettivo, dovendo i valori presi a riferimento per la stima essere esclusivamente ordinari, ossia necessariamente rientrare ed essere riferiti alla normalità.

Una volta prescelto il metodo sintetico-comparativo, si deve considerare la specifica natura dei beni anche per la ricerca dei parametri di comparazione omogenei.

Nella logica del metodo sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione.

Come noto anche in riferimento alla determinazione dell'inden... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... di esproprio - da parametrarsi necessariamente al valore di mercato dei beni occupati sia in riferimento alle aree edificabili che non edificabili - il legislatore non si cura di stabilire criteri per la quantificazione del suddetto valore, lasciato dunque all'elaborazione giurisprudenziale, secondo cui può essere per lo più utilizzato il metodo sintetico-comparativo consistente nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento tanto agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, quanto alla condizione giuridica.

In sede di applicazione del criterio "sintetico-comparativo", ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni con caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

L'operazione di adeguamento temporale della valutazione, risponde all'intento di accertare il valore del bene alla data d... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...di esproprio. Ne consegue che nell'indisponibilità di dati comparativi rigorosamente contemporanei alla vicenda ablativa, ai fini dell'utilizzo di quei dati occorre l'omogeneità del parametro di confronto, e dunque, correttamente è applicato un coefficiente correttivo, idoneo all'attualizzazione.

Il metodo cd. sintetico- comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).

L'applicazione del metodo sintetico-comparativo richiede in primo luogo il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni con ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...iche analoghe, tanto con riferimento alla loro obbiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

Il criterio sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).

Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - anche temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.

Non sono compar... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...riferibili a zone disomogenee (B, D ed F) e quindi necessariamente conducenti a risultati talmente distanti gli uni dagli altri, da indurre ad effettuare una serie di immotivate e non consentite scelte di valori intermedi, perciò divenuti meramente cartolari e privi di riferimento a quelli dei terreni omologhi e perciò rappresentativi di quello espropriato.

E' incompatibile con il criterio di stima sintetico – comparativo (asseritamente recepito), l'applicazione di un aggiornamento del valore determinato sulla base delle valutazioni operate dal Comune ai fini ICI, procedendo ad una abnorme media di valori tra i dati relativi all'ambito extraurbano e quelli relativi all'ambito periferico, ciascuno riferito a più zone omogenee, senza avvedersi che l'area espropriata non può rientrare contestualmente nell'uno e nell'altro ambito.

Non sono comparabili atti riferibili a zone disomogenee (B, D ed F) e quindi necessariamente conducenti a risultati talmente distanti gli uni dagli altri, da indurre ad effettuare una serie di immotivate e non consentite scelte di valori intermedi, perciò divenuti meramente cartolari e privi di riferimento a quelli dei terreni omologhi e perciò rappresentativi di quello espropria... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...
Ove venga utilizzato il criterio sintetico comparativo dovrà tenersi conto di tutto il complesso delle condizioni apprezzate dal mercato immobiliare che in base alla destinazione urbanistica della zona in cui l'immobile è compreso (e solo di essa) possano incidere sulla sua edificabilità di fatto ed indurre alla determinazione del suo effettivo valore venale.

Il metodo cd. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura attraverso il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè previo accertamento che essi riguardino il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione giuridica urbanistica.

La mera indicazione dell'ubicazione e delle caratteristiche dell'area ceduta, accompagnata dalla menzione delle sue limitate possibilità di sfrut... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ini edificatori, non appare sufficiente a soddisfare l'obbligo di motivazione correlato all'adozione del metodo sintetico-comparativo, il quale, richiedendo il raffronto dei predetti connotati con quelli degli immobili il cui prezzo di trasferimento viene assunto a base per la determinazione del valore del fondo da stimare, postula innanzitutto che siano indicati l'ubicazione, le caratteristiche e le possibilità di sfruttamento di questi ultimi, in modo da evidenziarne l'omogeneità con quelle del primo, ai fini del necessario controllo in ordine alla congruità della stima.

Il criterio sintetico-comparativo che deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili -, a quelli temporali (epoca del decreto ablativo), nonché soprattutto, alla sua condizione giuridica urbanistica, presuppone l'indicazione degli elementi di comparazione utilizzati e la documentazione della rappresentatività nei confronti del fondo espropriato.

Il criterio di stima c.d. sintetico-comparativo, si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omog... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... con riferimento non solo agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, ma anche a quelli temporali, e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.

Il metodo sintetico-comparativo non consiste affatto nella ricerca dei valori più favorevoli nell'ambito di terreni vicini e comunque non distanti da quello espropriato, ma deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione e disciplina giuridica urbanistica delle rispettive zone di appartenenza.

Il metodo di stima c.d. sintetico-comparativo, è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. E siffatta rappresentatività si configura esclusivamente allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, perciò attine... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...a disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza, sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati.

Qualora la valutazione, ai fini indennitari, sia condotta con il metodo sintetico- comparativo, non assumono rilievo le questioni circa l'adozione di determinati indici di fabbricabilità, ma occorre riferirsi al prezzo pagato per immobili omogenei e, dunque, avvalersi soltanto di indicazioni di mercato, che già risentono delle peculiari caratteristiche e condizioni costruttive proprie della medesima zona, quali anche connesse a prescrizioni e parametri urbanistici.

Qualora venga utilizzato, per la valutazione di un fabbricato, il metodo cd. sintetico-comparativo, il valore del bene va accertato attraverso il prezzo di mercato di fabbricati omogenei non solo per struttura e destinazione, ma anche per ubicazione urbanistica.

Il criterio di stima cd. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca de... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...blativo; da ciò consegue la necessità di indicare gli elementi di comparazione utilizzati e di documentare la rappresentatività del mercato immobiliare dei terreni inclusi nella zona.

Il metodo c.d. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc).

L'applicazione del criterio c.d. sintetico-comparativo deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla condizione giuridica urbanistica.
<... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...riterio c.d. sintetico-comparativo deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", perciò forniti del carattere della "rappresentatività" con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali ma anche e soprattutto alla condizione giuridica urbanistica; è violato suddetto criterio laddove siano utilizzati quale strumento di comparazione, immobili ubicati in differenti zone omogenee.

Il metodo c.d. sintetico - comparativo deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - e temporali, ma anche e soprattutto alla condizione giuridica urbanistica.

Il criterio della edificabilità c.d. di fatto si avvale principalmente e significativamente del metodo c.d. sintetico- comparativo, fondato sul riferimento ai prezzi di mercato di immobili omogenei per elementi materiali (natura,posizione, consistenza morfologica e simili) e condizione giuridica.

In caso di adozione del metodo sintetico - comparativo, ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...le di una serie di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei, e dunque di indicazioni di mercato, si rivela di per sé sola non decisiva la questione dell'indice di fabbricabilità da applicare, che può assumere diretto rilievo ai soli fini dell'applicazione dei metodi analitico – ricostruttivi.

Il criterio sintetico-comparativo, volto a desumere dall'analisi del mercato il valore commerciale del fondo, postula il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

Con il criterio cosiddetto sintetico comparativo s'indica quel metodo d'indagine che consente di determinare il valore di un bene, deducendolo da quello altrove di fatto attribuito a un altro bene che presenti caratteristiche simili a quella oggetto di accertamento. In tale procedimento è essenziale l'identificazione di beni omogenei da utilizzare per la comparazione, l'individuazione degli eventuali elementi di diversità e lo svolgimento degli opportuni calcol... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... a perequare il risultato alle caratteristiche proprie del bene oggetto di accertamento.

Correttamente l'indennità di espropriazione di area edificabile è determinata prendendo a riferimento il valore applicato in altri atti per aree aventi analoga destinazione e contigui al bene oggetto di valutazione.

Il criterio sintetico- comparativo è rivolto ad accertare il presumibile prezzo del bene in base al punto di incontro della domanda e dell'offerta per immobili similari, e, quindi, facendo riferimento ai prezzi di mercato delle aree omogenee.

Il criterio della c.d. edificabilità di fatto si avvale principalmente (e significativamente) ai fini dell'accertamento del valore del bene, del metodo c.d. sintetico-comparativo, fondato sul riferimento ai prezzi di mercato di immobili omogenei per elementi materiali (natura, posizione, consistenza morfologica e simili) e condizione giuridica.

Il metodo sintetico – comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, costituiscono idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima; siffatta rappresentatività si configura allorqua... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...i di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc..).

L'applicazione del criterio sintetico - comparativo deve risolversi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali - quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili - ma anche all'elemento temporale.

Il criterio sintetico - comparativo deve considerare le condizioni apprezzate dal mercato immobiliare che, in base alla destinazione urbanistica della zona in cui l'immobile è compreso (e solo di essa), possano incidere sulla sua edificabilità di fatto ed indurre alla determinazione del suo effettivo valore venale.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO SINTETICO-COMPARATIVO --> CASISTICA --> SERVIZI PUBBLICI

Ove il giudice deci... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ersi del sistema sintetico-comparativo, com'è in sua discrezionalità, il principio fondamentale è quello che la selezione delle aree da adottare ai fini della valutazione, debba avvenire nell'ambito di immobili "omogenei", ovvero aventi, in primo luogo, la stessa destinazione urbanistica e il cui atto di trasferimento appartenga ad epoche rispetto alle quali non vi siano state apprezzabili variazioni del mercato immobiliare. Ne consegue che non può applicarsi agli immobili urbanisticamente destinati ad uso pubblico, il prezzo dei suoli per cui sia prevista la creazione di insediamenti residenziali.

Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione di aree destinate a servizi, di cui sia ritenuta la legale edificabilità, il valore dei beni deve essere accertato tenendo conto della condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo, e in particolare va tenuto conto, nell'applicazione del sistema sintetico-comparativo, della specifica natura del servizio, alla ricerca di parametri di comparazione omogenei.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO SINTETICO-COMPARATIVO --> FONTI
... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...generico riferimento ai valori accertati presso soggetti non meglio identificati non può ritenersi sufficiente a giustificare il risultato cui è pervenuto il consulente. Il limitarsi a precisare di aver acquisito i dati necessari attraverso colloqui informali con operatori del settore, è un modo di procedere non conforme alle regole proprie del metodo di stima sintetico-comparativo, il quale, risolvendosi nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili ritenuti omogenei, con riferimento non solo agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, e temporali, ma soprattutto alla sua classificazione urbanistica, richiede necessariamente l'indicazione degli elementi di comparazione utilizzati e la dimostrazione della loro rappresentatività in relazione alle caratteristiche degl'immobili cui si riferiscono.

Nella stima non è utilizzabile un unico atto di compravendita, e per giunta inconferente.

Il c.d. criterio sintetico-comparativo non richiede necessariamente l'applicazione della media dei valori desunti dai contratti di riferimento alla quale usualmente si fa ricorso nell'ipotesi in cui facciano difetto criteri certi utilizzabili.

In tema ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...à di espropriazione, il metodo sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento tanto agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, quanto alla condizione giuridica. Ne consegue che, nell'individuazione degli immobili con caratteristiche affini, l'esigenza di omogeneità richiede il motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati, senza che assuma rilievo la fonte da cui i valori sono tratti, potendosi trattare anche di cessioni volontarie di terreni limitrofi di proprietà dello stesso espropriato, purché il giudice di merito, al fine di determinare l'importo dovuto a titolo di indennità di esproprio, desuma dagli atti riguardanti la procedura approdata alla cessione volontaria gli elementi di valutazione del fondo, salve le correzioni aggiuntive imposte dalla logica espropriativa.

Il criterio di stima sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, e temporali, ma soprattutto alla sua condizione ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...rbanistica all'epoca del decreto ablativo, sicché il giudice di merito, per applicarlo correttamente, deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato.

Il c.d. criterio sintetico-comparativo è correttamente applicato anche quando si fonda su elementi ricavati da precedenti consulenze tecniche o da decisioni giudiziali, atteso che il probabile valore di mercato del bene da stimare non va necessariamente desunto dai contratti di compravendita, semprecchè, tali fonti alternative siano esattamente individuate, cosi consentendo il dispiegarsi del diritto di difesa.

Il metodo sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento tanto agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica, quanto alla condizione giuridica. Pertanto, nell'individuazione degli immobili con caratteristiche affini, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, bensì il preventivo e motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ne e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni con caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

Il prezzo di mercato in sede di utilizzo del metodo sintetico – comparativo può essere tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, negozi giuridici di natura privatistica, sempre che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

Il metodo sintetico-comparativo si deve risolvere nell'attribuzione al bene da stimare del valore di mercato d'immobili omogenei e perciò incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si pongono come idonei parametri individuativi del valore da attribuire al bene oggetto della stima.

Sebbene la categoria degli atti da cui desumere con il metodo sintetico-comparativo il probabile valore venale del bene da stimare non costituisca un numero chiuso, tuttavia essa deve necessariamente includere quelli che esprimano dati reali, di oggettiv... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... riscontro del prezzo di mercato, perciò anche verificabili, mentre non possono utilmente ricomprendervisi mere inserzioni pubblicitarie provenienti da agenzie immobiliari, atte tutt'al più a fornire elementi parziali e suscettibili di variare in funzione del successivo andamento delle concrete trattative per il perfezionamento del proposto acquisto immobiliare.

La categoria di atti da cui desumere il probabile valore del bene non è costituita da un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita, ma abbraccia una pluralità di possibili fonti diverse, quali perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, atti privatistici diversi dal contratto di compravendita, se gli immobili che ne sono oggetto abbiano carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

Al fine della valutazione dei suoli oggetto di esproprio, rispetto alle conclusioni del c.t.u. prive di pregio e sostanzialmente immotivate, non essendo supportate da un adeguato dataset probatorio (cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, etc.) e risultando quindi sganciate da qualsivoglia riscontro fattuale, tanto da potersi definire sostan... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...podittiche ed arbitrarie, devono ritenersi sicuramente più attendibili e meno astratti i dati rinvenibili nel "Listino dei Valori Immobiliari dei Terreni Agricoli" pubblicato dalla Exeo (editore di pubblicazioni specializzate di settore), trattandosi di tabelle differenziate per qualità di coltura e che raccolgono valori parametrizzati su un ventaglio assai ampio di caratteristiche del suolo, così consentendo di adattare le analisi alla specifica situazione.

In sede di applicazione del criterio sintetico – comparativo, l'impossibilità di reperire un numero significativo di atti di compravendita, può valere a far ritenere asfittico il mercato dei fondi di cui è causa, non già a considerare insussistente «il valore di mercato dell'area in oggetto». In detta circostanza devono ritenersi sicuramente più attendibili e meno astratti i dati forniti dalla Exeo (editore di pubblicazioni specializzate di settore), rispetto a quelli delle cd. tabelle V.A.M., trattandosi appunto di valori desunti sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie induttive da professionisti qualificati operanti sul territorio.

In sede di applicazio... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...erio "sintetico-comparativo", il prezzo di mercato può essere tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, negozi giuridici di natura privatistica, sempre che gli immobili che ne siano oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

Nell'individuazione degli immobili con caratteristiche affini, ai fini dell'applicazione del criterio sintetico-comparativo, l'esigenza di omogeneità richiede il motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati, essendo irrilevante la fonte da cui i valori sono tratti, potendosi trattare di cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, negozi giuridici di natura privatistica.

Per la corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e/o con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentativit&... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura e ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

Per la corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo il prezzo di mercato può essere tratto anche da fonti diversi, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, sempreché gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

In sede di utilizzo del criterio sintetico – comparativo ragioni di equità impongono di tener conto nella valutazione delle aree delle diverse pronunce emesse dal giudice per la determinazione delle indennità di espropriazione dovute ai diversi proprietari; il metodo più corretto è quello di operare una media delle valutazioni espresse per casi analoghi attraverso l'esame delle più recenti d... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...lative ad aree limitrofe. Tale media conduce ad un valore che può essere ritenuto il valore di mercato più congruo del terreno oggetto di espropriazione, avuto riguardo a valutazioni recentemente adottate per aree viciniori connotate da indici di edificabilità similari.

Ai fini dell'applicazione del metodo sintetico-comparativo ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso, ma la circostanza che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con quello da stimare.

Ai fini dell'applicazione del metodo sintetico-comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso, ma la circostanza che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con quello da stimare.

In ipotesi di utilizzo del metodo di stima sintetico – comparativo, la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e con le decisioni giudiz... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...do il prezzo di mercato essere tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, semprecchè gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

Il valore di mercato è da intendere il più probabile prezzo al netto delle spese di transazione e d'intermediazione, grazie al quale un immobile, esposto per la negoziazione per un normale ed adeguato periodo di tempo, è liberamente venduto in un dato e concreto mercato, nel quale il venditore e l'acquirente sono informati con sufficiente simmetria e vi agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni. Sicché è ragionevole ritenere che, in quest'ambito, non possa essere compreso il riferimento ad un prezzo che, pur se non eccezionale o sebbene spuntato più volte nel medesimo contesto territoriale, si formi in circostanze peculiari, speciali o non più riproducibili tal quali una volta chiusa la fin... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...rale d'opportunità in cui esse si sono verificate.

Ai fini della corretta applicazione del criterio sintetico – comparativo, il prezzo di mercato può essere tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, semprecchè gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

Ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, l'avviso di accertamento emesso dall'Ufficio del Registro costituisce una valutazione, come tale suscettibile di prova contraria; a maggior ragione se riferita a terreno con caratteristiche diverse da quello occupato.

In ipotesi di utilizzo del metodo c.d. sintentico-comparativo, il prezzo di mercato può essere tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...te del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, semprecchè gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.

Ciò che rileva ai fini della corretta applicazione del criterio sintetico-comparativo non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con le perizie giudiziali e con i contratti di compravendita, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

L'interesse del denunciante a contenere il valore dichiarato, al fine di limitare gli oneri tributari connessi alla successione, esclude che il valore dichiarato ai suddetti fini possa essere utilizzato ai diverso fine della determinazione dell'indennità di espropriazione.

In... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ozione del metodo sintetico – comparativo, è condivisibile l'esclusione degli atti di compravendita aventi scarsa attendibilità per discostarsi (nel caso di specie) in termini molto rilevanti dai media dei valori indicati in altri atti.

Con il metodo sintetico - comparativo il più probabile prezzo di compravendita si ricava effettuando una media tra i prezzi dichiarati in atti pubblici regolarmente rogati relativi a beni simili aventi lo stesso indice di fabbricabilità territoriale del suolo in esame.

La valutazione del bene effettuata secondo atti di acquisto notarili concernenti zone contigue o comunque dello stesso genere di quella acquisita dall'amministrazione, risalenti allo stesso periodo di acquisizione, non possono essere smentiti da consulenze tecniche che non si ancorano, come invece fanno gli atti pubblici, al concreto mercato locale e nazionale.

Ai fini dell'utilizzabilità del metodo sintetico – comparativo, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con le perizie giudiziali e con le decisioni giudiziali, potendo viceversa il prezzo di me... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...e desunto da fonti diverse, quali accertamenti di valore di natura fiscale o pubblicazioni specializzate del settore, ovvero atti di natura privatistica, o ancora altri documenti di equivalente valore probatorio, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione.

Utile parametro in sede di liquidazione dell'indennità per aree edificabili può essere ritenuto il riferimento a quotazioni adottate per aree viciniori pure comprese nella realizzazione dello stesso progetto; ciò al fine precipuo di uniformare (per quanto possibile) le valutazioni ed evitare, pertanto, disparità di trattamento per situazioni sostanzialmente analoghe, pur tenendosi conto della specificità delle singole situazioni in esame.

Deve ritenersi arbitraria in linea di principio un'equiparazione di terreni diversi basata, non già su un accertamento in concreto, ma sulla mera circostanza che sono ubicati nella stessa zona e fanno parte della stessa procedura espropriativa, dovendo viceversa la valutazione tener conto oltre che della destinazione, anche delle caratteristiche precipue dei beni.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNIT&Agr... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERIO SINTETICO-COMPARATIVO --> ONERI/OPERE DI DI URBANIZZAZIONE

Ai fini della determinazione del valore venale di un immobile, gli oneri di urbanizzazione sono stabiliti dalla normativa urbanistica, e la loro incidenza sul prezzo degli immobili in regime di libero mercato non necessita di dimostrazione, dovendo il giudice di merito tenerne conto anche di ufficio; tuttavia, se il valore venale è accertato con metodo sintetico-comparativo, esso deve ritenersi già depurato da tali oneri, in quanto il mercato li sconta preventivamente nella determinazione del valore delle aree edificabili e, pertanto, una loro ulteriore sottrazione si risolverebbe in una non consentita duplicazione

L'adozione di uno dei due metodi (sintetico-comparativo o analitico-ricostruttivo), rende superflua l'analisi degli elementi su cui si fonda l'altro, con la conseguenza che ove sia stato adottato quello sintetico-comparativo, resta del tutto irrilevante l'omessa valutazione dell'incidenza delle aree da destinare a spazi pubblici o delle spese di urbanizzazione, trattandosi di oneri che assumono uno specifico rilievo soltanto ai fini dell'applicazione del metodo analitico-ricostruttivo, mentre risultano preventivamen... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... nelle valutazioni di mercato relative alle aree edificabili.

Nell'ambito della valutazione dell'immobile, la distinta considerazione degli oneri di urbanizzazione costituisce un momento imprescindibile esclusivamente nel caso di adozione del metodo di stima analitico-ricostruttivo, fondato sul calcolo del valore di trasformazione dell'immobile, da determinarsi tenendo conto degl'indici di fabbricabilità previsti dallo strumento urbanistico e dell'incidenza delle superfici da destinare a spazi pubblici e ad opere d'interesse generale, mentre non trova giustificazione nel caso di ricorso al metodo sintetico-comparativo, che, in quanto fondato sulla comparazione con i prezzi di mercato pagati per immobili situati nella medesima zona ed aventi caratteristiche omogenee a quelle del fondo espropriato, sconta anticipatamente il peso degli oneri connessi allo sfruttamento del suolo, la cui detrazione si risolverebbe pertanto in una non consentita duplicazione.

Ove il valore venale sia accertato con metodo sintetico- comparativo, esso deve ritenersi già depurato dagli oneri di urbanizzazione, in quanto il mercato li sconta preventivamente nella determinazione del valore delle aree edificabili e, pertanto, una loro ulteriore sottrazione si riso... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... una non consentita duplicazione.

Il tema del costo delle opere di urbanizzazione non risulta pertinente qualora la determinazione dell'indennità risulti effettuata non in base al criterio analitico ricostruttivo, ma sulla base di accertamenti eseguiti presso l'Ufficio del territorio e dei cc.dd. valori OMI, con il sistema sintetico- comparativo, in relazione al quale detti costi non rilevano.

Se il valore venale del bene è accertato con metodo sintetico-comparativo, esso deve ritenersi già depurato dagli oneri di urbanizzazione, in quanto il mercato li sconta preventivamente nella determinazione del valore delle aree edificabili e, pertanto, una loro ulteriore sottrazione si risolverebbe in una non consentita duplicazione.

Il valore venale delle aree edificabili, nel mercato del settore, è necessariamente condizionato dall'incidenza degli oneri urbanistici che devono essere corrisposti all'ente territoriale in sede di rilascio del permesso di costruzione; oneri che conseguentemente il mercato sconta preventivamente nella determinazione del valore venale dell'area fabbricabile, sicché questo, se accertato con il metodo comparativo, ne risulta già depurato, e un'ulteriore sottrazione si risolve... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...a duplicazione.


 
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