INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE - INDENNITÀ DI ESPROPRIO - AREE NON EDIFICABILI - TERTIUM GENUS
La stima dell'indennità dev'essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, potendo l'interessato anche dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà e che, quindi, ha una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti).
In tema d'indennità di esproprio, l'inapplicabilità del v.a.m., ovviamente nei rapporti non esauriti, implica il necessario riferimento al valore ... _OMISSIS_ ... quindi, ha una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.
La destinazione dell'area a utilizzazioni pubblicistiche determina, a seguito dell'intervento della Corte costituzionale, con la sentenza n. 181/11, un indennizzo espropriativo che fuori dalla logica della rendita fondiaria urbana, può tener conto delle caratteristiche oggettive del fondo e della sua utilizzabilità economica. Il decisum della Consulta apre ora nuovi orizzonti alla questione indennitaria, che pur ancora condizionata dal prioritario e fondamentale dilemma edificabilità- non edificabilità, ammette, ove non vi siano spazi di riconoscimento alla rendita di trasformazione del suolo, che sia dato rilievo ad una vasta gamma di attività umane che... _OMISSIS_ ... nel nostro Paese, reduce da processi di urbanizzazione incontrollata, prospetta un ripensamento radicale sull'uso del suolo, non prioritariamente destinato all'edificazione, ma votato all'uso della collettività quale fattore di miglioramento dei servizi e di innalzamento della qualità della vita, anche ove destinato alla semplice conservazione. Le future attività di uso, anche non invasivo, del territorio, sono al momento indifferenziatamente sintetizzabili in un tertium genus, la cui casistica verrà elaborata dalla giurisprudenza dei prossimi anni, e che nell'ottica indennitaria saranno sempre più distaccati dalla penalizzante considerazione tradizionale della natura agricola quale ineluttabile alternativa alla trasformazione del suolo in senso edilizio.
La pronuncia della Cor... _OMISSIS_ ...gano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purché, comunque, non rapportabili all'edificazione sicché, attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli.
L'intervento della Corte costituzionale (n. 181/2011), ha sganciato l'indennizzo dei suoli non edificabili dal valore agricolo medio, e ne ha consentita la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle agricole, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.
... _OMISSIS_ ...ormazione del suolo, che sia dato rilievo ad una vasta gamma di attività umane che sul territorio si sviluppano, nell'intento premiale della libertà di iniziativa privata.
L'espropriazione dei suoli non edificabili, deve essere indennizzata a un giusto prezzo che tenga conto delle prerogative oggettive dell'immobile, che ne valorizzino usi anche non agricoli (ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), senza, peraltro, che allo stesso possa essere attribuita natura edificabile in contrasto con la disciplina urbanistica.
L’effettivo “valore di mercato” delle aree per la quantificazione dell'indennità d'esproprio va individuato in relazione al valore venale delle aree nel comune commercio. Dove... _OMISSIS_ ...merciale degli immobili, come desunto dal loro stato, al tempo dell'espropriazione. A tal fine si deve considerare tutte le caratteristiche del suolo, ivi compresa la sua ubicazione (interna o esterna a centri abitati), ed anche la presenza di acqua, energia elettrica, opere urbanizzative e altre infrastrutture.
Per effetto della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011, deve applicarsi il criterio generale della L. n. 2359 del 1865, art. 39, consentendosi ai proprietari di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificabilità, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchi possibili e consentite utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificabile (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendit... _OMISSIS_ ...endo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purchè, comunque, non rapportabili all'edificazione.
Attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli. L'indennizzo dei suoli non edificabili è dunque sganciato dal valore agricolo medio, e consente la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle agricole, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.
A seguito della sentenz... _OMISSIS_ ...misurandone il prezzo alle indicazioni del mercato, sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del suolo, tenendo conto della suscettibilità di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, rispecchiante possibilità di utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificatoria.
La sentenza Corte cost. n. 181/2011, per i terreni agricoli e quelli che sono da considerare non edificabili, ha rimesso l'indennità alla valutazione del mercato, pur senza equipararli ai suoli edificabili. Applicandosi dunque il criterio generale del valore venale pieno, tratto dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39 la valutazione va operata in base alla suscettibilità di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, che pur senza raggiungere il livello dell'... _OMISSIS_ ....
La sentenza Corte cost. n. 181/2011 ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa della edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purchè, comunque, non rapportabili all'edificazione, sicchè, attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli.
Il riconoscimento del carattere inedificabile dei beni espropriati, escludendo possa tenersi conto delle potenzialità edificatorie, deve assecondare le possibili utilizzazioni extra-agricole dei suoli, alla luce della sentenza Corte cost. ... _OMISSIS_ ...fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà e che, quindi, ha una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti.
La sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181, per i terreni agricoli e quelli che sono da considerare non edificabili, ha rimesso l'indennità alla valutazione del mercato, pur senza equipararli ai suoli edificabili. Applicandosi dunque il criterio generale del valore venale pieno, la valutazione va operata in base alla suscettibilità di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, che pur senza raggiungere i... _OMISSIS_ ...ita di prodotti.
La rigida dicotomia tra suoli edificabili e suoli agricoli ha perso quei connotati di drammaticità di cui la questione si caricava nella prospettiva del proprietario espropriato, sospeso nell'alternativa tra un compenso corrispondente alla rendita di trasformazione dell'area e un simbolica prestazione agganciata a valori tabellari insignificanti; se è vero che il valore di mercato assicura, per i suoli edificabili, un valore pieno e non più dimezzato, per quelli che non abbiano la prerogativa dell'edificabilità, il valore di mercato deve tener conto, rispetto al minimum dei valori tabellari di cui alla L. 22 dicembre 1971, n. 865, artt. 15 e 16, di quanto suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, rispecchiando possibilità di utilizzazi... _OMISSIS_ ...tituzionale n. 181/2001, ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa dell'edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purchè, comunque, non rapportabili all'edificazione, sicché, attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli. L'intervento della Corte costituzionale ha sganciato l'indennizzo dei suoli non edificabili dal valore agricolo medio, e ne ha consentito la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e dive... _OMISSIS_ ... non edificabile del terreno non comporta l'applicazione dei valori tabellari di cui alla L. n. 865 del 1971, art. 16, che sono stati dichiarati incostituzionali dalla sentenza 181/11. L'indennità va commisurata ad un valore del fondo accertato secondo una destinazione compatibile con la sua accertata non edificatorietà, in ragione di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, che pur senza raggiungere i livelli di prezzo delle aree edificabili, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, comunque assentite dalla normativa vigente anche con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.
Il carattere non edificabile dell'area (nel caso di speci... _OMISSIS_ ...ennitari, le possibili utilizzazioni extra-agricole dei suoli, alla luce della sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181.
L'applicazione del criterio venale del bene comporta necessariamente l'estensione anche alla stima dell'indennizzo dei suoli non edificabili dei medesimi principi già applicati per quello rivolto a risarcire l'espropriazione illegittima degli stessi fondi non edificatori; tali principi impongono di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio e perciò consentendo pure al proprietario interessato da un'espropriazione rituale, di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, in parte qua, suscettibil... _OMISSIS_ ... di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.
In un sistema di valutazione ancorato al criterio del valore di mercato, si deve tenere conto anche delle possibilità di trarre reddito dall'immobile in relazione agli usi possibili, ancorché non attuali; deve tuttavia trattarsi di possibilità concrete ed effettive (secondo il criterio elaborato nella scienza estimativa del c.d.highest and best use), potendo il proprietario dimostrare il valore effettivo del suolo in conseguenza di una diversa destinazione del bene (compatibile con l'accertata inedificabilità).
A seguito delle sentenze della Corte Cost. n. 348/2007 e 181/2011 non è venuta meno la distinzione tra suoli edificabili e non edificabili che discende, invero, dall'attività di pianificazione del te... _OMISSIS_ ...ie, dovendo, invece, valutarsi la possibilità di una sua utilizzazione intermedia - tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.) -, sempre che sia assentita dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.
L'applicazione del criterio generale dell'indennizzo pari al valore venale del bene, fissato dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39 (a seguito della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011), comporta necessariamente l'estensione anche alla stima dell'indennizzo in questione dei medesimi principi già applicati per quello rivolto a risarcire l'espropriazione illegittima degli stessi fondi non edificatori; quali impongono di tener conto delle o... _OMISSIS_ ...nteressato da un'espropriazione rituale, di dimostrare, sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, in parte qua, è suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo.
Per effetto dell'espunzione dall'ordinamento dei criteri previsti della L. n. 865 del 1971, art. 16 e della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, comma 4, per l'esproprio delle aree agricole deve procedersi alla determinazione dell'indennità (nel caso di specie per l'esproprio parziale), applicando ai terreni occupati ed ablati il criterio generale dell'indennizzo pari al valore venale del bene, che impone di tenere conto delle obbiettive e intrinseche caratteristiche e attitudini del terreno in relazione alle utilizzazioni ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra... _OMISSIS_ ...ficazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.
Per effetto della sentenza n. 181 del 2011, che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del D.L. n. 333 del 1992, art. 5-bis, comma 4, (e, in via consequenziale, del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 40, commi 2 e 3), deve ritenersi consentito al proprietario di ottenere la determinazione dell'indennità di espropriazione in base al valore agricolo effettivo del fondo, se coltivato, ovvero, in alternativa, di dimostrare, anche attraverso rigorose indagini tecniche e specializzate, che, sempre all'interno della categoria dei suoli inedificabili, il predetto valore è mutato e/o aumentato in conseguenza di una diversa destinazione del bene egualmente compatibile con l'accertata esclusione della sua vocaz... _OMISSIS_ ...ale dell'indennizzo pari al valore venale del bene, che impone di tenere conto delle obbiettive e intrinseche caratteristiche e attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni ulteriori e diverse da quelle agricole, intermedie tra le stesse e quelle edificatorie, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.
A seguito della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011 per la stima dell'indennità torna nuovamente applicabile il criterio generale dell'indennizzo pari al valore venale del bene. L'applicazione del criterio comporta necessariamente l'estensione anche alla stima dell'indennizzo in questione dei medesimi principi già indicati per quello rivolto a risarcire l'espropriazione i... _OMISSIS_ ... strumenti di pianificazione del territorio, perciò consentendo pure al proprietario interessato da un'espropriazione rituale, di dimostrare sempre all'interno della categoria suoli/inedificabili, che il fondo, in parte qua, è suscettibile di sfruttamento...