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Edificabilità in aree sottoposte a vincoli di varia natura


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titolo:IL CODICE DELLE DISTANZE
anno:2019
pagine: 3515 in formato A4, equivalenti a 5976 pagine in formato libro
formato: pdf  
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VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> FASCE DI RISPETTO --> EDIFICABILITÀ

L'inclusione del terreno espropriato in una fascia di rispetto stradale vale a qualificarlo come non edificabile, ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione, trattandosi di una limitazione legale della proprietà, avente carattere generale, in quanto concernente, sotto il profilo soggettivo, tutti i cittadini proprietari di determinati beni che si trovino nella medesima situazione e, sotto il profilo oggettivo, beni immobili individuati "a priori" per categoria derivante dalla loro posizione o localizzazione rispetto a un'opera pubblica stradale o ferroviaria. Allo stesso modo non può non tenersi conto del fatto che altra parte del terreno occupato presentava destinazione di zona agricola.

I terreni espropriati non possono essere qualificati come edificatori, qualora sia accertata la loro inclusione nella fascia di rispetto stradale, sulla base del mero fatto, giuridicamente necessario, ma insufficiente, della loro inclusione nell'ambito di un comparto edilizio edificabile, senza tener conto della presenza (e in che misura) di un vincolo di inedificabilità assoluta per l'inclu... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... fascia di rispetto stradale.

In tema di espropriazione per pubblica utilità, l'inclusione del terreno espropriato in una fascia di rispetto stradale vale a qualificarlo come non edificabile, ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione, trattandosi di una limitazione legale della proprietà, avente carattere generale, in quanto concernente, sotto il profilo soggettivo, tutti i cittadini proprietari di determinati beni che si trovino nella medesima situazione e, sotto il profilo oggettivo, beni immobili individuati "a priori" per categoria derivante dalla loro posizione o localizzazione rispetto a un'opera pubblica stradale o ferroviaria, non rilevando in senso contrario che il terreno sia collocato all'interno di un piano di insediamento industriale (P.I.P.) o di un piano di edilizia economica e popolare (P.E.E.P.).

Il vincolo di inedificabilità ricadente sulle aree situate in fascia di rispetto stradale prescinde dalla pianificazione e dalla programmazione urbanistica, trovando la sua fonte direttamente in apposite leggi che rendono il suolo ad esso soggetto legalmente inedificabile, trattandosi di vincolo sancito nell'interesse pubblico, volto a favorire la circolazione e ad offrire idonee gar... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...curezza a quanti transitano sulle strade o passano nelle immediate vicinanze, o in queste abitano ed operano. Tale vincolo non ha, dunque, natura espropriativa, né può qualificarsi come preordinato all'espropriazione, dovendo, perciò, tenersene conto nella determinazione dell'indennità di esproprio, senza che rilevi, al fine di escludere l'inedificabilità dell'area vincolata, la circostanza che la stessa ricada in zona edificabile, poiché ciò non la rende suscettibile di edificazione, restando pur sempre operante il divieto di costruire su di essa.

Il vincolo imposto sulle aree site in fascia di rispetto autostradale o ferroviario si traduce in un divieto assoluto di edificazione che ha carattere legale e conformativo, si impone in modo indipendente dalle previsioni urbanistiche ed è sancito nell'interesse pubblico, sicché, ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, va esclusa la natura edificatoria del terreno ad esso sottoposto, senza possa predicarsi l'eventuale trasferimento della relativa volumetria su diversi immobili. Tale vincolo, pertanto, pur concretamente applicabile in forza della destinazione di interesse pubblico data al bene sottratto al privato, non arreca alcun de... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... del quale debba tenersi conto in sede di determinazione del valore dell'immobile, facendo difetto il nesso di causalità diretto sia con l'ablazione, sia con l'esercizio del pubblico servizio cui l'opera è destinata.

La natura non edificatoria della zona di rispetto è collegata al carattere generale di tale tipo di vincolo (in relazione al quale la Corte Costituzionale ha escluso profili di illegittimità: decisioni n. 133 del 1971, n. 79 del 1971 e n. 63 del 1970); vincolo che, da punto di vista soggettivo, riguarda tutti i proprietari di determinati beni che si trovino in una determinata situazione e non per le loro qualità e condizioni e, dal punto di vista oggettivo, grava su immobili individuati a priori per categoria derivante dalla loro posizione o localizzazione rispetto ad un'opera pubblica.

Il vincolo di inedificabilità ricadente sulle aree situate in fascia di rispetto stradale o autostradale non deriva dalla pianificazione e dalla programmazione urbanistica, ma è sancito nell'interesse pubblico da apposite leggi che rendono il suolo ad esso soggetto legalmente inedificabile, trattandosi di vincolo dettato per favorire la circolazione e offrire idonee garanzie di sicurezza a quanti transitan... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ade o passano nelle immediate vicinanze, o in queste abitano ed operano, sicché tale vincolo non ha né un contenuto propriamente espropriativo, né può qualificarsi come preordinato all'espropriazione; dunque di esso deve tenersi conto nella determinazione dell'indennità di esproprio, senza che rilevi, al fine di escludere l'inedificabilità dell'area vincolata, la circostanza che la stessa sarebbe comunque computabile nella determinazione della volumetria o della superficie edificabile sul restante suolo espropriato, poiché ciò non rende l'area in questione suscettibile di edificazione, restando pur sempre operante il divieto di costruire su di essa.

Ancorchè i vincoli di rispetto siano resi concretamente applicabili in conseguenza della destinazione di interesse pubblico data alla parte sottratta al privato, non gli arrecano in via specifica alcun deprezzamento del quale debba tenersi conto in sede di determinazione del valore dell'immobile, facendo difetto il nesso di causalità diretto sia con l'ablazione, sia con l'esercizio del pubblico servizio cui l'opera è destinata.

Un'area in triplice zona di rispetto (stradale o cimiteriale o ferroviaria) non può essere cons... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ficabile per il solo fatto che sia ivi presente (illegittimamente con riguardo al vincolo cimiteriale) un distributore di carburante. Non si può considerare edificabile a tutti gli effetti un'area che plurimi divieti lasciano nella massima precarietà per la necessità di verificare la compatibilità della costruzione con la destinazione, compresa la sua eventuale restituzione in caso di espansione o di altre esigenze dell'infrastruttura stradale o cimiteriale o ferroviaria.

In tema di espropriazione per pubblica utilità, il vincolo imposto sulle aree site in fasce di rispetto ferroviario, ai sensi dell'art. 49 del D.P.R. 11 luglio 1980, n. 753, e stradale o autostradale, ai sensi dell'art. 41-septies della L. 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), e succ. mod., si traduce in un divieto assoluto di edificazione che rende le aree legalmente inedificabili e che incide direttamente sul valore del bene, senza possibilità di deroga da parte di provvedimenti amministrativi; ne consegue che le suddette aree, essendo sprovviste delle "possibilità legali" di edificazione, devono essere equiparate a quelle agricole ai fini del calcolo delle indennità di esproprio e di occupazione.

Il vi... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...to sulle aree site in fasce di rispetto ferroviario, ai sensi del D.P.R. 11 luglio 1980, n. 753, art. 49 e stradale o autostradale, ai sensi della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-septies (c.d. legge urbanistica), e succ. mod., si traduce in un divieto assoluto di edificazione che rende le aree legalmente inedificabili e che incide direttamente sul valore del bene, senza possibilità di deroga da parte di provvedimenti amministrativi, con la conseguenza che le suddette aree sono sprovviste delle "possibilità legali" di edificazione.

L'esclusione in radice delle possibilità legali di edificazione nelle fasce di rispetto ferroviario e stradale non può essere derogata neppure da parte degli strumenti generali di pianificazione del territorio, i quali, in quanto provvedimenti amministrativi, sono assoggettati pur essi al rispetto delle norme di legge che impongono limitazioni legali di carattere assoluto.

Dal vincolo d'inedificabilità ricadente sulle aree situate in fascia di rispetto deve tenersi conto senza che rilevi, al fine di escludere l'inedificabilità dell'area vincolata, la circostanza che la stessa sarebbe comunque computabile nella determinazione della volumetria o della superficie edifica... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...stante suolo espropriato, poiché ciò non rende l'area in questione suscettibile di edificazione, restando pur sempre operante il divieto di costruire su di essa.

Il vincolo d'inedificabilità ricadente sulle aree situate in fascia di rispetto stradale o autostradale non deriva dalla pianificazione e dalla programmazione urbanistica, ma è sancito nell'interesse pubblico da apposite leggi che rendono il suolo ad esso soggetto legalmente inedificabile.

L'inclusione delle aree in fascia di rispetto ferroviario, ai sensi del D.P.R. 11 luglio 1980, n. 753, art. 49 e stradale o autostradale ai sensi della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 septies (cd. legge urbanistica) e successive modifiche, si traduce in un divieto assoluto di edificazione; ne consegue che le suddette aree, essendo sprovviste delle possibilità legali di edificazione, devono essere equiparate a quelle agricole ai fini del calcolo delle indennità di esproprio e di occupazione.

ll vincolo imposto sulle aree site in fasce di rispetto ferroviario, stradale o autostradale, ai sensi dell'art. 41 septies della legge 17.8.1942 n. 1150 si traduce in un divieto assoluto di edificazione che rende le aree legalmente inedificabili e che incide... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...te sul valore del bene, senza possibilità di deroga da parte di provvedimenti amministrativi, con la conseguenza che le suddette aree, essendo sprovviste delle possibilità legali di edificazione, ai sensi dell'art. 5 bis della legge 8 agosto 1992 n. 359, devono essere equiparate a quelle agricole.

I vincoli gravanti su di un fondo per la sua inclusione nella fascia di rispetto stradale (così come in quella ferroviaria ovvero cimiteriale, e così via) denominati anche "limitazioni legali della proprietà", si traducono in un divieto di edificazione che rende le aree medesime legalmente inedificabili.

I vincoli di rispetto (ferroviario, stradale ed autostradale), per il loro carattere generale e per il fatto di gravare su immobili individuati "a priori" per categoria, derivante dalla loro posizione o localizzazione rispetto ad un'opera pubblica stradale o ferroviaria, si traducono in un divieto di edificazione che rende i beni medesimi legalmente inedificabili (L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, comma 3) e soggetti ai divieti legislativamente previsti.

Le limitazioni legali discendenti dalle fasce di rispetto (ferroviario, stradale ed autostradale), direttamente incidono sul valore del b... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ono suscettibili di deroghe di fatto neppure da parte degli strumenti urbanistici, che in quanto provvedimenti amministrativi, sono assoggettati pur essi al rispetto delle norme di legge.

Il vincolo imposto sulle aree site in fascia di rispetto stradale o ferroviaria di cui alla L. n. 753 del 1980, art. 49, si traduce in divieto di edificazione che rende le aree medesime legalmente inedificabili.

L'area è inedificabile se, ancorché appartenente a zona omogenea con attitudine edificatoria, sia assoggettata a vincolo di rispetto stradale (a norma della L. n. 1150 del 1942, art. 41 septies, aggiunto dalla L. n. 765 del 1967, art. 19, nonché della L. n. 729 del 1961, art. 9, e dei relativi provvedimenti di attuazione, come il D.M. 1 aprile 1968) o ferroviario (a norma del D.P.R. 11 luglio 1980, n. 753, art. 49).

L'area soggetta a fascia di rispetto è inedificabile di diritto ai fini indennitari, indipendentemente dall'eventuale sottostante destinazione urbanistica all'edificazione.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> FASCE DI RISPETTO --> EDIFICABILITÀ --> PERDITA DI CUBATURA

In relazione alle porzioni di terreno interessate da vi... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...uto di inedificabilità, in quanto interessate dalla c.d. fascia di rispetto stradale, non è consentito considerare nell'indennità di espropriazione la volumetria edificatoria utilizzabile nella restante proprietà.

I vincoli di rispetto non arrecano in via specifica alcun deprezzamento del quale debba tenersi conto in sede di determinazione del valore dell'immobile, facendo difetto il nesso di causalità diretto sia con l'ablazione, sia con l'esercizio del pubblico servizio cui l'opera è destinata e senza che possa assumere rilievo l'eventuale trasferimento della relativa volumetria.

Risulta erroneamente, computata e "trasferita" la volumetria riferita alle aree site in fascia di rispetto stradale e ferroviario, in violazione del principio secondo cui il vincolo legislativamente imposto su tale aree si traduce in un divieto assoluto di edificazione sancito nell'interesse pubblico, sicché, ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, ed indipendentemente dalle previsioni urbanistiche, non è predicabile la natura edificatoria del terreno ad esso sottoposto, senza che assuma rilievo l'eventuale trasferimento della relativa volumetria su diversi immobili.

... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...la determinazione dell'indennità di esproprio, indipendentemente dalle previsioni urbanistiche, non è in alcun modo predicabile la natura edificatoria dei terreni sottoposti a vincoli assoluti d'inedificabilità sanciti nell'interesse pubblico da apposite leggi (come, ad esempio, in materia di distanza dalle strade o dalle autostrade, oltre che, come nella specie, in materia ferroviaria), senza che possa assumere rilievo l'eventuale trasferimento della relativa volumetria su diversi immobili.

La disciplina, assolutamente inderogabile, che fissa fasce d'inedificabilità dalle strade ed autostrade, non è aggirabile ipotizzando che l'area possieda comunque una volumetria edificatoria utilizzabile per il computo di superfici e di volumi perduti per effetto dell'espropriazione, di conseguenza indennizzabile, posto che la disposizione legislativa precede logicamente (e gerarchicamente) la classificazione urbanistica del suolo, precludendole qualsiasi valutazione difforme, non suscettibile di deroghe di fatto neppure da parte degli strumenti generali di pianificazione del territorio, che in quanto provvedimenti amministrativi, sono assoggettati pur essi al rispetto delle norme di legge.

Le aree di rispetto comportano un vin... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...to d'inedificabilità, ragion per cui esse vanno parificate alle aree agricole, senza tener conto di virtuali possibilità di sfruttare gli indici volumetrici.

Del vincolo a fascia di rispetto deve deve tenersi conto nella determinazione dell'indennità di esproprio, senza che rilevi, al fine di escludere l'inedificabilità dell'area vincolata, la circostanza che la stessa sarebbe comunque computabile nella determinazione della volumetria o della superficie edificabile sul restante suolo espropriato, poiché ciò non rende l'area in questione suscettibile di edificazione, restando pur sempre operante il divieto di costruire su di essa.

Non rileva, al fine di escludere l'inedificabilità dell'area ubicata in fascia di rispetto stradale o autostradale, la circostanza che la stessa sarebbe comunque computabile nella determinazione della volumetria o della superficie edificabile sul restante suolo espropriato, poiché ciò non rende l'area in questione suscettibile di edificazione, restando pur sempre operante il divieto di costruire su di essa.

In ipotesi in cui oggetto di valutazione sia un terreno ricadente interamente in zona F (attrezzature ed impianti collettivi) ed una porzione ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...o sia ubicata in fascia di rispetto stradale, condivisibile è la stima che consideri unitariamente l'area, qualificandola come interamente edificabile e pertanto il vincolo di rispetto incidente non sull'edificabilità complessiva del suolo, ma sul valore, atteggiandosi quale limite conformativo del terreno, qualora, data la conformazione del suolo, la volumetria edificabile sia realizzabile pressoché per intero, posizionando il manufatto in modo tale da garantire suddetta fascia.

Da un punto di vista urbanistico, si suole affermare che la fascia di rispetto comporta solamente un obbligo di distanza delle costruzioni da determinati beni o impianti pubblici. L'area in essa compresa non è, dunque, assolutamente inedificabile. Ciò nel senso che, anche se sulla stessa non è possibile collocare una costruzione, essa può comunque – salva diversa disposizione espressa - essere considerata per definire superfici e volumetrie realizzabili su di una più vasta area, alla quale la superficie inclusa nella zona di rispetto risulti accorpata. In buona sostanza, salvo diversa disposizione espressa, è regola generale che l'area della zona di rispetto vada computata nella determinazione della volumetria o superfic... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ile.

La fascia di rispetto partecipa, come regola generale e salvi gli specifici obblighi da essa nascenti, della natura e della disciplina della zona nella quale essa è inserita, concorrendo alla determinazione delle capacità edificatorie della più vasta area in cui essa è inclusa.

Il carattere conformativo del vincolo di rispetto stradale comporta l'inedificabilità dell'area, senza che assuma rilievo, ai fini dell'accertamento della natura del fondo, l'eventuale possibilità di cumulare la cubatura su altri immobili; una simile possibilità, ove pure rilevante, si paleserebbe, semmai, tale da escludere, piuttosto, la stessa configurabilità di un danno indennizzabile, atteso che i trasferimenti di cubatura incrementano l'edificabilità di un'area ampliando il contenuto del relativo diritto di proprietà.

Un'area assoggettata a fascia di rispetto viene indennizzata come agricola, e l'eventuale pregiudizio derivante dalla perdita di cubatura, non costituendo voce autonoma di indennizzo, è ricompreso nel calcolo complementare di cui all'art. 40 L. 2359/1865.

Pur incidendo il vincolo di rispetto cimiteriale sulla qualifica di legalmente edificabile, d... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... aree ad esso soggette sono computate unitamente a quelle vicine per la determinazione delle superfici minime indispensabili per l'edificabilità e delle volumetrie realizzabili in rapporto alle superfici stesse.

Sull'inedificabilità legale delle fasce di rispetto (nel caso di specie conseguente a vincolo di rispetto stradale), non rileva l'assunta computabilità dell'estensione del terreno in suddetta zona di rispetto, per un incremento della volumetria realizzabile in area adiacente, in quanto la relativa evenienza non modificherebbe la qualità del suolo, determinante per l'identificazione della disciplina indennitaria applicabile.


 
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