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Distanze legali tra costruzioni: principi generali


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titolo:IL CODICE DELLE DISTANZE
anno:2017
pagine: 2838 in formato A4, equivalenti a 4825 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 40,00

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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI

La necessità di rispettare la fascia di rispetto richiede la presentazione di un'apposita istanza di modifica del progetto presentato ma non consente di per sé di traslare l'immobile da realizzare.

Non è sufficiente che il manufatto sia costruito senza licenza o concessione perché il G.O. possa ordinarne la demolizione, occorrendo, ai sensi dell'art. 872, co. 2, c.c. la dimostrazione che lo stesso fosse stato ubicati a distanza inferiore a quella prescritta da codice civile o di eventuali norme locali integrative.

È qualificabile come "costruzione" ogni manufatto che, seppure non corrispondente a volume abitativo coperto, è destinato ad estendere od ampliare la consistenza del fabbricato incidendo sulla funzionalità dell'immobile e, quindi, non avente carattere esclusivamente decorativo o accessorio o ornamentale.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DECADENZA

Qualora la nuova struttura non sia realizzata, la fascia di rispetto, ai fini urbanistici, segue inevitabilmente la sorte dell'area interessata dalla... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...alizzazione della infrastruttura.

È illogico e contrario ai principi di legalità e buona amministrazione continuare a considerare vigente un vincolo di rispetto, quando non c'è più nulla da rispettare.

Dalla intervenuta decadenza del vincolo di viabilità, discende come logica conseguenza che il vincolo a fascia di rispetto stradale, pur avendo natura conformativa, perde la sua ragion d'essere e, quindi, anche l'area interessata da questo vincolo deve essere assoggettata alla disciplina dell'art. 9 d.p.r. 380/2001.

Le fasce di rispetto sono vincoli conformativi che non decadono.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DERIVANTE DA STRUMENTO URBANISTICO

I limiti di distanza tra i fabbricati di cui al D.M. 1444/1968, una volta recepiti nelle norme tecniche di attuazione dei singoli piani regolatori comunali, assumono veste regolamentare e natura integrativa del codice civile, ex art. 873 c.c., in quanto regolatrici dei rapporti tra vicini, isolatamente considerati in funzione degli interessi privati dei proprietari dei fondi finitimi.

La disciplina con la quale, nel corso del tempo, il legislatore ha impos... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...anza di una distanza minima delle costruzioni da strade e autostrade non può essere derogata neppure da parte degli strumenti generali di pianificazione del territorio, i quali, in quanto provvedimenti amministrativi, sono assoggettati pur essi al rispetto delle norme di legge che impongono limitazioni legali di carattere assoluto.

Il territorio di ogni Comune ha numerose zone che lo strumento urbanistico indica come fasce di rispetto, con i relativi vincoli più o meno rigorosi, per la presenza di corsi d'acqua, di cimiteri, di infrastrutture stradali e autostradali, di ferrovie, di elettrodotti etc.; ovviamente gli strumenti urbanistici non solo prevedono fasce di rispetto per situazioni già esistenti ma possono anche prevedere la realizzazione di nuove infrastrutture e prevedere quindi relative fasce di rispetto.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DISTANZE

In tema di proprietà, l'obbligo di rispettare le distanze legali previste dagli strumenti urbanistici per le costruzioni legittime non soltanto a tutela dei proprietari frontisti ovvero della relativa riservatezza, ma anche per finalità di pubblico interesse, dovendo così essere os... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... in sede di valutazione di abusi soggetti ad istanza di sanatoria sia rispetto a nuove edificazioni, in ordine alle quali i soggetti caratterizzati dalla vicinitas hanno il diretto concreto ed attuale interesse affinché la relativa realizzazione avvenga nel rispetto delle norme dettate a tutela (anche) di interessi fondamentali e collettivi.

La disciplina dettata in materia di distanze fra costruzioni dal codice civile e delle norme regolamentari, che hanno natura integrativa secondo quanto al riguardo previsto dall'art. 873 cod. civ., è informata al principio dell'equo contemperamento degli interessi dei proprietari confinanti: in particolare, l'osservanza delle distanze avviene attraverso la ripartizione del distacco in ragione di metà per ciascuno dei fondi confinanti.

Le disposizioni sulle distanze fra costruzioni sono giustificate dal fatto di essere preordinate, non solo alla tutela degli interessi dei due frontisti, ma, in una più ampia visione, anche al rispetto di una serie di esigenze generali, tra cui i bisogni di salute pubblica, sicurezza, vie di comunicazione e buona gestione del territorio.

Il d.m. 2/4/1968 n. 1444, recante disposizioni in tema di distanze tra fabbricati, costituisce normativ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...primario dettata ai fini del corretto assetto edilizio del territorio.

La disciplina sulle distanze tra fabbricati inerisce all'ordinamento civile e rientra nella competenza legislativa esclusiva dello Stato.

Al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell'applicazione della disciplina in materia di distanze.

Ai fini dell'applicazione delle norme sulle distanze dettate dall'art. 873 e ss. c.c. o dalle disposizioni regolamentari integrative del codice civile, per "costruzione" deve intendersi qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata, a secco o con l'impiego di malta cementizia.

Ai fini delle norme sulle distanze legali, stabilite dall'articolo 873 c.c. e dalle disposizioni dei regolamenti locali da esso richiamate, deve farsi riferimento alle costruzioni, che, essendo erette sopra il suolo, ne sporgano stabilmente, essendo esclusi dal rispetto delle distanze legali soltanto i manufatti completamente interrati. Diversamente, ai fini delle norme sulle distanze dal confine ciò che rileva è la distanza in sé delle costruzioni a pr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...al loro fronteggiarsi e dal dislivello dei fondi su cui insistono.

Ai fini delle distanze legali, il concetto di costruzione comprende tutte le opere infisse stabilmente al suolo, anche se in legno o altro materiale idoneo.

Ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall'art. 873 cod. civ. o da norme regolamentari i integrative, la nozione di "costruzione" comprende qualsiasi opera non completamente interrata che, seppure sia priva di pareti, abbia i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo.

Ai fini del computo delle distanze, assumono rilievo tutti gli elementi costruttivi, anche accessori, qualunque ne sia la funzione, aventi i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione, salvo che non si tratti di sporti ed oggetti di modeste dimensioni con funzione meramente decorativa e di rifinitura, tali da potersi definire di entità trascurabile rispetto all'interesse tutelato dalla norma riguardata nel suo triplice aspetto della sicurezza, della salubrità e dell'igiene.

In tema di distanze nelle costruzioni, il principio secondo cui la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce ne... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...el rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, va inteso nel senso che il conflitto tra proprietari interessati in senso opposto alla costruzione deve essere risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali, tra le quali non possono comprendersi anche quelle concernenti la licenza e la concessione edilizia, perché queste riguardano solo l'aspetto formale dell'attività costruttiva.

L'aver eseguito la costruzione in conformità del titolo abilitativo non esclude di per sé la violazione della disciplina codicistica in tema di distanze legali tra costruzioni, e pertanto il diritto del vicino alla riduzione in pristino o al risarcimento del danno.

L'art. 17 legge 765/1967 è applicabile sia nel caso in cui il comune sia privo di piano regolatore generale, di programma di fabbricazione e di regolamento edilizio (del quale il programma è in genere parte integrante), sia nel caso in cui vi sia un regolamento che non disciplini, però, le distanze da rispettare nella costruzione dei fabbricati, non essendo in quest'ultimo caso applicabile l'art. 873 c.c..

Le norme sulle d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ali non sono dirette soltanto a tutelare la proprietà privata ed i rapporti tra vicini ma anche l'ordinato sviluppo urbanistico del territorio, avendo lo scopo di evitare pericolose intercapedini tra pareti che si fronteggiano: pertanto esse vincolano, con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e sicurezza, anche i Comuni in sede di formazione e revisione degli strumenti urbanistici.

Le violazioni delle distanze legali rilevano anche sul piano amministrativo.

L'art. 7 della legge urbanistica non esclude la possibilità che tra i vincoli da osservare in ciascuna zona sia previsto anche un limite, riferibile al perimetro di zona, volto a distanziare opportunamente tra loro costruzioni su aree aventi diversa destinazione funzionale, ancorché appartenenti allo stesso proprietario.

Ai fini delle norme codicistiche sulla proprietà, la nozione di "costruzione" non è limitata a realizzazioni di tipo strettamente edile, ma si estende ad un qualsiasi manufatto, avente caratteristiche di consistenza e stabilità, per le quali non rileva la qualità del materiale adoperato, quanto, invece, la sua infissione al ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nso fisico e finalistico.

Le previsioni che stabiliscono i distacchi con riferimento ai confini e contemporaneamente permettono di costruire in aderenza attribuiscono al preveniente la facoltà di costruire sull'estremo limite del proprio fondo, ma non a distanza minore di quella prescritta.

Le norme che prescrivono l'osservanza delle distanze dai confini prescindono dall'avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo, sicché l'inutilizzabilità di questo a scopi edilizi è ininfluente ai fini della loro applicabilità.

Sotto il profilo amministrativo, le norme sulle distanze tra edifici sono di ordine pubblico, e dettate espressamente per garantire la salubrità dell'assetto urbanistico, per garantire, cioè, la sussistenza di uno spazio tra costruzioni sufficiente a permettere la circolazione dell'aria e l'eliminazione della umidità. Viceversa, sotto il profilo civilistico, il codice civile ha riguardo alla medesima problematica sotto il profilo del rispetto della riservatezza.

Sotto il profilo amministrativo, l'applicazione delle norme circa le distanze deve essere compiuta sulla scorta dello stato dei fatti, e, pertanto, l'eventuale sol... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...mità della costruzione di riferimento non incide sul rispetto delle distanze.

Il principio secondo cui al momento del rilascio del permesso di costruire la misura delle distanze tra le costruzioni va calcolata tenendo conto anche degli immobili abusivi non può essere esteso alla fattispecie in cui il provvedimento di annullamento del permesso di costruire sia già stato rilasciato ed interamente eseguito e gli immobili abusivi siano già stati assoggettati ad ordinanza di demolizione, le cui istanze di permesso di costruire in sanatoria non siano state approvate.

Non ha vocazione edificatoria l'area che, secondo il piano regolatore generale, ricade in zona destinata a fascia di rispetto stradale.


 
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