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La lottizzazione abusiva e la realizzazione di un immobile in assenza di permesso di costruire

Mentre la lottizzazione abusiva è basata sull'attuazione di un insieme di opere che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni a scopo edificatorio, la nuova costruzione, ovvero l'abuso edilizio, non necessita di autorizzazione lottizzatoria. Le due figure configurano autonome ipotesi di reato che tra loro possono anche concorrere.

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titolo:IL CODICE DEGLI ABUSI EDILIZI
anno:2017
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TITOLO EDILIZIO --> ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> LOTTIZZAZIONE ABUSIVA --> DESTINAZIONE DI ZONA, IRRILEVANZA

La destinazione urbanistica dell'area non influisce sul reato di abusiva lottizzazione con modifica dell'assetto del territorio.

TITOLO EDILIZIO --> ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> LOTTIZZAZIONE ABUSIVA --> DIFFERENZE DAL SINGOLO ABUSO EDILIZIO

Si ha lottizzazione abusiva in presenza di un insieme di opere o di atti giuridici che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni a scopo edificatorio intesa come conferimento all'area di un diverso assetto territoriale, attraverso impianti di interesse privato e di interesse collettivo, tali da creare una nuova maglia di tessuto urbano. Diversamente, vi è un singolo abuso edilizio quando la nuova costruzione richiede solamente un previo titolo abilitativo e non postula, invece, opere di urbanizzazione primarie o secondarie e quindi non implica una pianificazione urbanistica.

La conversione in appartamenti residenziali di vani dedicati a residenze per studenti, se non ha comportato una trasformazione urbanistica ed edilizia della zona, non è qualificabile come lottizzazio... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... ma come singolo abuso.

La lottizzazione abusiva e la realizzazione di un immobile in assenza di permesso di costruire configurano autonome ipotesi di reato che tra loro possono concorrere.

La distinzione tra semplice abuso edilizio e lottizzazione abusiva è basata sulla circostanza che la lottizzazione presuppone un insieme di opere o di atti giuridici che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni a scopo edificatorio, intesa quale conferimento all'area di un diverso assetto territoriale, attraverso impianti di interesse privato e di interesse collettivo, tali da creare una nuova maglia di tessuto urbano, mentre la nuova costruzione, che non presuppone opere di urbanizzazione primaria o secondaria e per la quale è richiesto il preventivo permesso di costruire, non necessita di autorizzazione lottizzatoria in quanto la sua realizzazione non pregiudica la riserva pubblica di pianificazione urbanistica.

Può esservi lottizzazione vietata dall'art. 30 D.P.R. 380/2001 anche qualora talune delle singole strutture siano state assentite da idoneo titolo edilizio.

In caso di lottizzazione abusiva, la verifica circa la conformità della trasformazione realizzata e la sua risponde... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...alle previsioni delle norme urbanistiche vigenti deve essere effettuata con riferimento non già alle singole opere in cui si è compendiata la lottizzazione, in ipotesi anche regolarmente assentite (giacché tale difformità è specificamente sanzionata dagli artt. 31 e ss. D.P.R. 380/2001), bensì alla complessiva trasformazione edilizia che di quelle opere costituisce il frutto, sicché essa ben può mancare anche nei casi in cui per le singole opere facenti parte della lottizzazione sia stato rilasciato il permesso di costruire.

La fattispecie di lottizzazione abusiva si riferisce alla mancanza dell'autorizzazione specifica alla lottizzazione, inizialmente prevista dall'art. 28 della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 e confermata da tutta la legislazione statale e regionale in tema di pianificazione attuativa, sicché alcun rilievo sanante sull'abuso in questione può rivestire il rilascio di una eventuale concessione edilizia in quanto, ove manchi la specifica autorizzazione a lottizzare, la lottizzazione abusiva sussiste e deve essere sanzionata anche se, per le singole opere facenti parte di tale lottizzazione, sia stata rilasciata una concessione edilizia.

La verifica circa l... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...à della trasformazione realizzata e la sua rispondenza o meno alle previsioni delle norme urbanistiche vigenti deve essere effettuata con riferimento non già alle singole opere in cui si è compendiata la lottizzazione, in ipotesi anche regolarmente assentite, bensì alla complessiva trasformazione edilizia che di quelle opere costituisce il frutto, sicché essa ben può mancare anche nei casi in cui per le singole opere facenti parte della lottizzazione sia stato rilasciato il permesso di costruire.

Il discrimine tra la lottizzazione abusiva e il singolo abuso edilizio è la suscettività di valutazione globale degli interventi sul territorio e la apprezzabilità in termini di trasformazione urbanistica.

Nonostante la demolizione di una singola costruzione si configuri, in linea di massima, come singolo abuso edilizio, a norma dell'art. 30 T.U. 6 giugno 2001 n. 380 per concretare la lottizzazione abusiva c.d. materiale può essere sufficiente che le opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni siano soltanto "iniziate". Pertanto anche la demolizione di un manufatto può configurarsi, in astratto, come lottizzazione abusiva.

Mentre la lottiz... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...siva consiste nella realizzazione di quell'insieme di opere o di atti giuridici che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni a scopo edificatorio, da intendersi come conferimento all'area di un diverso assetto territoriale, attraverso impianti di interesse privato e di interesse collettivo tali da creare una nuova maglia di tessuto urbano, il singolo abusio edilizio si verifica quando la nuova costruzione realizzata dal privato non presuppone opere di urbanizzazione primarie o secondarie e quindi non implica una pianificazione urbanistica, richiedendo essa, in tal caso, certamente il previo titolo abilitativo (permesso di costruire o d.i.a. a tutela dell'interesse pubblico al preventivo controllo di tutti gli interventi trasformativi dell'assetto territoriale), ma non anche di un'autorizzazione lottizzatoria.

Il discrimine tra la lottizzazione abusiva e il singolo abuso edilizio è dato dalla suscettività di valutazione globale degli interventi sul territorio e dalla loro apprezzabilità in termini di trasformazione urbanistica.

Quando la nuova costruzione non presuppone opere di urbanizzazione primarie o secondarie e quindi non implica una pianificazione urbanistica, essa richiede certamente il previo tit... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tivo, ma non necessita anche di un'autorizzazione lottizzatoria, giacché in tal caso, mancando appunto una lottizzazione, non è pregiudicata la riserva pubblica di pianificazione urbanistica.

TITOLO EDILIZIO --> ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> LOTTIZZAZIONE ABUSIVA --> ELEMENTO SOGGETTIVO

La lottizzazione abusiva di cui all'art. 30 del d.P.R. n. 380/2001 prescinde dallo stato soggettivo di buona o mala fede dei lottizzanti, giacché si fonda sul dato oggettivo dell'intervenuta illegittima trasformazione urbanistica del territorio, fermo restando che la tutela dei terzi acquirenti in buona fede, estranei all'illecito, può essere fatta valere in sede civile nei confronti dell'alienante.

Il reato di lottizzazione abusiva, che è a consumazione alternativa, potendosi realizzare sia per il difetto di autorizzazione sia per il contrasto con le prescrizioni della legge o degli strumenti urbanistici, può essere integrato anche a titolo di sola colpa.

Nell'illecito di lottizzazione abusiva non può ritenersi assiomaticamente sussistente la buona fede dell'acquirente per il solo fatto che si sia rivolto ad un notaio quale pubblico ufficiale rogante.
[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... Per la realizzazione materiale di attività illecite volte alla lottizzazione abusiva, lo scopo edificatorio non è quello riposto in animo da ciascun proprietario che confidi nell'evoluzione della pianificazione urbanistica in senso a se favorevole, quanto piuttosto quello di colui che intende immediatamente ed in contrasto con la pianificazione vigente, trasformare o favorire la trasformazione urbanistica dell'area creando una nuova maglia urbana.

Una somma di abusi edilizi non integra di per sé, e necessariamente, una lottizzazione abusiva, per cui se il Comune intende contestare un'ipotesi rientrante nel campo applicativo dell'art. 30 d. P. R. 380/2001, lo stesso ente deve fornire anche e soprattutto un sufficiente quadro indiziario dal quale si possa desumere in maniera non equivoca la destinazione a scopo edificatorio degli atti posti in essere dalle parti, ovverosia che le attività giuridiche e/o negoziali abbiano per oggetto lotti che, per le loro caratteristiche, o in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, palesino come avulso da ogni ragionevole dubbio lo scopo illecito, dai medesimi perseguito.

Lo scopo edificatorio nella lottizzazione abusiva non è quello riposto in animo da ciascun proprietario ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... nell'evoluzione della pianificazione urbanistica in senso a se favorevole, quanto piuttosto quello di colui che intende immediatamente ed in contrasto con la pianificazione vigente, trasformare o favorire la trasformazione urbanistica dell'area creando una nuova maglia urbana.

In tema di lottizzazione abusiva, solo quando è provato lo scopo edificatorio, sia pur indiziariamente, allora può ritenersi integrata la fattispecie che determina la sanzione penale e quella amministrativa, ossia la acquisizione al patrimonio disponibile dell'amministrazione.

E' irrilevante l'asserita buona fede degli acquirenti di un fondo, che facciano risalire la responsabilità della lottizzazione abusiva esclusivamente ai loro danti causa, trattandosi di una situazione in cui rileva, dal punto di vista urbanistico, la sussistenza di un abuso oggettivo, fermo restando che la tutela dei terzi acquirenti di buona fede, estranei all'illecito, può essere fatta valere in sede civile nei confronti dell'alienante.

La lottizzazione abusiva di cui all'art. 30 DPR 380/2001 prescinde dallo stato soggettivo di buona o mala fede dei lottizzanti, fondandosi piuttosto sul dato oggetto dell'intervenuta illegittima trasformazione urbanistica del ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...

Sebbene l'accertamento dei presupposti di cui all'art. 30 D.P.R. 380/2001 comporti la ricostruzione di un quadro indiziario sulla scorta degli elementi indicati nella norma, dalla quale sia possibile desumere in maniera non equivoca la destinazione a scopo edificatorio degli atti posti in essere dalle parti, è tuttavia sufficiente che lo scopo edificatorio emerga anche solo da alcuni degli indizi o, anche da un solo indizio.

Il reato di lottizzazione abusiva è una contravvenzione, e come tale (art. 42, co. 4, c.p.) può essere integrato sia da una condotta dolosa, sia da una condotta colposa.

La contravvenzione di lottizzazione abusiva si configura come reato a consumazione alternativa, potendo realizzarsi sia quando manchi un provvedimento di autorizzazione, sia quando quest'ultimo sussista, ma contrasti con le prescrizioni degli strumenti urbanistici, in quanto grava sui soggetti che predispongono un piano di lottizzazione, sui titolari della concessione, sui committenti e costruttori, l'obbligo di controllare la conformità dell'intera lottizzazione e delle singole opere alla normativa urbanistica e alle previsioni di pianificazione.

Il reato di lottizzazione abusiva, sia materiale che nego... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...grave; essere commesso per colpa, trovando applicazione l'art. 42, co. 4, c.p. secondo cui "nelle contravvenzioni ciascuno risponde della propria azione od omissione cosciente e volontaria, sia essa dolosa o colposa", e ferma restando l'esclusione dei casi di errore scusabile sulle norme integratrici del precetto penale e quelli in cui possa trovare applicazione l'art. 5 c.p., secondo l'interpretazione fornita da Corte Cost. 364/1988.

L'art. 30, co. 2, D.P.R. 380/2001, prescrivendo che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica riguardante l'area interessata, rende estremamente difficile per il venditore una negoziazione destinata alla lottizzazione abusiva che non sia consapevole della natura non urbanistica della zona abusivamente lottizzata.

In materia edilizia è configurabile la responsabilità dell'acquirente di un terreno abusivamente lottizzato a fini edificatori ove questi non acquisisca elementi circa le previ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...istiche e pianificatorie di zona, in quanto con tale imprudente e negligente condotta egli si pone colposamente in una situazione di inconsapevolezza che apporta un determinante contributo causale all'attività illecita del venditore.

TITOLO EDILIZIO --> ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> LOTTIZZAZIONE ABUSIVA --> INSANABILITÀ

L'art. 39, comma 19, l. n. 724/1994 è chiaro nell'ammettere la sanatoria unicamente degli abusi di cui all'art. 7 l. n. 47/1985, escludendo a contrario le ipotesi, di indubbia maggiore gravità, di lottizzazione ex art. 18 di quest'ultima legge.

Il condono non può trovare applicazione per la fattispecie di lottizzazione abusiva, che rappresenta una aggressione al territorio più penetrante rispetto alla isolata edificazione e quindi comporta una compromissione dell'interesse urbanistico protetto che il legislatore ha ritenuto escludere dall'effetto di sanatoria tipico del condono.

Ai fini della lottizzazione abusiva, la circostanza dell'intervenuta formazione del titolo abilitativo in sanatoria relativo alle singole opere abusive realizzate è irrilevante, in quanto l'accertamento dell'intervenuta lottizzazione è fond... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...omplessiva trasformazione dell'area e non sull'abusività della singola opera.

L'autorizzazione a lottizzare concessa in sanatoria, dimostrando ex post la conformità della lottizzazione agli strumenti urbanistici e la volontà della P.A. di rinunciare alla acquisizione delle aree al patrimonio indisponibile comunale, pur non estinguendo il reato di lottizzazione abusiva, ha l'effetto di impedire la confisca delle aree abusivamente lottizzate.

Il reato di lottizzazione abusiva non è suscettibile di condono edilizio ai sensi dell'art. 39 legge 724/1994.

L'eventuale mero rilascio di una pluralità di concessioni edilizie nell'area interessata da una lottizzazione abusiva non rende lecita un'attività che tale non è: la concessione non ha, infatti, una funzione strumentale urbanistica di pianificazione dell'uso del territorio, e i manufatti abusivamente eseguiti, in attuazione del fine lottizzazione e nell'ambito della lottizzazione, possono essere, invece, sanati, soltanto previa valutazione globale dell'attività lottizzatoria secondo il meccanismo dell'approvazione della variante allo strumento urbanistico al fine del loro recupero urbanistico.

TITOLO EDILIZIO --> ABU... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...--> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> LOTTIZZAZIONE ABUSIVA --> NATURA VINCOLATA

In presenza di tutti gli elementi integranti la fattispecie della lottizzazione abusiva, la potestà sanzionatoria esercitata ha carattere doveroso e vincolato per cui l'amministrazione non ha l'obbligo di motivare circa l'interesse pubblico alla repressione dell'attività abusiva.

La repressione della lottizzazione abusiva, in presenza di tutti gli elementi integranti la fattispecie, ha carattere doveroso e vincolato, fermo restando che la tutela dei terzi acquirenti di buona fede, estranei all'illecito, può essere fatta valere in sede civile nei confronti dell'alienante.


 
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