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La facoltà di costruire sul confine: in aderenza o in appoggio

Qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di costruire in aderenza o in appoggio al confine, la preclusione di dette facoltà non consente l'operatività del principio della prevenzione e dunque non è ammesso l'intervento edilizio.

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anno:2017
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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DISTANZE --> CONFINI DI PROPRIETÀ

Le norme regolamentari che prescrivono, invece, una distanza dei fabbricati con riguardo al confine assolvono l'esigenza di un'equa ripartizione tra i proprietari confinanti dell'onere di salvaguardare la presenza di una zona di distacco tra le costruzioni (tanto è vero che il d.m. 1444/68 non se ne occupa), con la conseguenza che, in mancanza di una siffatta prescrizione, si applica, senza deroghe o temperamenti, il principio della c.d. prevenzione temporale (di cui agli art. 873 e seguenti c.c.), in base al quale il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le regole da osservare per il rispetto delle distanze nella costruzione di nuovi edifici su fondi confinanti.

Una volta rispettata la distanza tra edifici non rileva più la distanza dai confini, poiché questa, come pure si è detto, assolve semplicemente l'esigenza di un'equa ripartizione tra i proprietari confinanti dell'onere di salvaguardare la presenza di una zona di distacco tra le costruzioni, limitando la regola della prevenzione.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RI... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...STANZE LEGALI --> DISTANZE --> COSTRUZIONE IN ADERENZA

Quando una costruzione sia stata realizzata non già lungo una linea retta, ma lungo una linea spezzata, ora coincidente con il confine, ora no, il vicino prevenuto deve rispettare le distanze imposte dalla legge e dai locali regolamenti edilizi, computate dalle sporgenze e rientranze dell'altrui fabbricato; quindi, potrà costruire in aderenza solo in quei tratti in cui l'edificio preveniente si trova sul confine, mentre negli altri tratti dovrà arretrare rispetto al confine, rispettando le distanze legali, non rilevando il fatto che il suolo non edificato lungo la linea del confine non è più edificabile per volontà del preveniente.

La possibilità di costruire sul confine è consentita soltanto se vi è la possibilità di costruire in aderenza rispetto ad un fabbricato già edificato e non laddove il fabbricato già esistente non sia stato costruito sul confine ma discosto da esso.

Ai fini di valutare il rispetto delle distanze e la possibilità di edificare in edificare in aderenza, non è possibile riconoscere carattere di costruzione ad un semplice grigliato metallico avente valenza ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...grave; decorativa.

Qualora i regolamenti edilizi consentano la facoltà di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all'obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si versa in ipotesi del tutto analoga, sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873 e ss. c.c., con la conseguente operatività del principio di prevenzione, in base al quale che edifica per primo sul fondo contiguo ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine; b) costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore stabilita dai regolamenti edilizi locali; c) costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni sui fondi finitimi.

Ove le N.T.A. del P.R.G. consentano di edificare le autorimesse sul confine, la costruzione eretta in aderenza al muro comune è da considerare legittima, giacché in caso in comunione del muro di cinta, la linea di confine è lo stesso muro, in tutta la sua ampiezza e ampiezza e non la sua linea mediana.

La norma edilizia comunale che consente la sopraelevazione in aderenza non è applicabile alle ipotes... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...edificio preesistente sia stato demolito e ricostruito con altezza maggiore, giacché la sopraelevazione presuppone necessariamente il mantenimento dei piani sottostanti, in maniera che la costruzione preesistente ne risulti modificata solo in altezza.

Qualora il proprietario di un terreno adiacente ad un fabbricato, costruito su terreno altrui, volendo a sua volta edificare, abbia scelto, tra le alternative offertegli dalla legge, quella della costruzione in aderenza è necessario che la nuova opera e quella preesistente, pur essendo autonome dal punto di vista strutturale, combacino perfettamente da uno dei lati, di guisa che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso (in modo che l'uomo non possa accedervi, né possa cadervi pioggia od altro) che lasci scoperte, sia pure in parte, le relative facciate.

Chi è abilitato a costruire in aderenza può farlo senza essere in alcun modo vincolato dall'altezza della preesistente costruzione posta sul confine del fondo finitimo.

In tema di distanze nelle costruzioni, qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di cost... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o;in aderenza» od «in appoggio», la preclusione di dette facoltà non consente l'operatività del principio della prevenzione e dunque non consentono al prevenuto la facoltà di costruire in aderenza o in appoggio.

Nel caso in cui lo strumento urbanistico preveda la distanza dal confine, la costruzione "in aderenza" od "in appoggio" deve essere espressamente consentita dalle norme locali.

La costruzione in aderenza non è possibile in ipotesi di costruzioni sporgenti, come nel caso di balcone che arrivi al confine di proprietà ma sorretto da un pilone posto all'interno del terreno di proprietà.

Per costruzione in appoggio deve intendersi, secondo una nozione desunta dalla leggi fisiche quella che scarica il peso degli elementi di cui si compone, sul muro del vicino che in tal modo ne assicura la staticità necessaria; si ha, invece, costruzione in aderenza quando la nuova opera e quella preesistente combaciano perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso.

Nel caso in cui le facoltà di costruire "in aderenza... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...quot;in appoggio siano previste, direttamente o indirettamente dagli strumenti urbanistici, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dall'art. 873 cod. civ., e segg., con la conseguenza che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell'alternativa di chiedere la comunione del muro (o di costruire in appoggio) o di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dall'art. 875 cod. civ. e art. 877 cod. civ., comma 2), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico.

La facoltà di costruire in aderenza può essere legittimamente limitata come anche del tutto esclusa dai regolamenti locali.

Una costruzione può essere realizzata sul confine del vicino limitatamente all'altezza del preesistente muro di fabbrica, mentre una volta superata tale altezza debbono essere rispettate le distanze previste tra le costruzioni dalla disciplina urbanistica, poiché anche in tale situazione sussiste l'esigenza pubblicistica di evitare intercapedini dannose.

In relazione agli edifici costruiti in aderenza non sono invocabili le norme urbanistiche ch... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...la distanza tra edifici separati.

Un muretto di 30 cm non può essere definita parete o anche porzione di parete preesistente su cui costruire un altro manufatto in aderenza.


 
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