Compensazione, conguità e discrezionalità nella perequazione urbanistica

PEREQUAZIONE --> COMPENSAZIONE

È legittima la compensazione funzionalizzata al perseguimento dell’obiettivo non già di compensare i proprietari di suoli incisi da previsioni più restrittive e rigorose rispetto a quelle pregresse, quanto piuttosto di consentire all’Amministrazione di disporre di modalità e procedure più rapide e collaborative, rispetto alla classica espropriazione, per il reperimento di aree da destinare a opere pubbliche e di urbanizzazione.

L'acquisizione delle aree vincolate a verde e servizi mediante cessione compensativa in alternativa all'esproprio costituisce una tecnica pianificatoria la quale, in mancanza di precise disposizioni di legge, può essere legittimamente gestita dall'Amministrazione sulla base di un'attenta e diversificata considerazione degli obiettivi, dei contesti e degli oggetti della pianificazione.

L'istituto della c.d. cessione compensativa si caratterizza per l’in... _OMISSIS_ ... parte del pianificatore di aree destinate alla costruzione della città pubblica, la cui cessione gratuita al Comune viene compensata mediante l’attribuzione di diritti edificatori di valore corrispondente all’indennità di esproprio.

L'applicazione dell'istituto dei crediti edilizi e della compensazione urbanistica, in Veneto, costituisce una facoltà e non un obbligo per l’Amministrazione comunale.

L’istituto della compensazione, a differenza di quello della perequazione, non ha quale precipua finalità quella di mitigare le disuguaglianze che si producono con la pianificazione urbanistica: esso semplicemente mira ad individuare una forma di remunerazione alternativa a quella pecuniaria per i proprietari dei suoli destinati all’espropriazione, consistente nell’attribuzione di diritti edificatori che potranno essere trasferiti, anche mediante cessione onerosa, ai proprietari delle aree destinate all’ed... _OMISSIS_ ...F|
Non sussiste il requisito dell'edificabilità di fatto per l'area che sia stata destinata da un piano di attuazione ad iniziativa privata a parco pubblico, previa concentrazione (o trasferimento) su altra area del medesimo comparto della volumetria edificatoria. In questo caso, infatti, la perdita della volumetria edificabile non dipende dall'imposizione di un vincolo preordinato all'espropriazione, ma è conseguenza di una convenzione privatistica, che sottrae al terreno l'edificabilità di fatto, attraverso un meccanismo che consente comunque di spalmarla su altri terreni del comparto o della comunione, perciò incrementandone proporzionalmente il valore; sicché il tenerne conto nuovamente nella stima dell'indennità di esproprio, si tradurrebbe in un indebito beneficio per il proprietario cui consentirebbe di mantenere (ed utilizzare) il bene non espropriato (la volumetria edificabile) e di ottenerne nel contempo l'equivalente monetario.

La compe... _OMISSIS_ ...stica risponde all'esigenza di indennizzare i proprietari di suoli della perdita di volumetrie in precedenza edificabili, di modo che è a queste ultime che il beneficio va parametrato e non a diverse destinazioni che l’Amministrazione possa successivamente individuare.

Nell'ambito di un intervento pianificatorio unitario, una volta introdotto un meccanismo di compensazione pecuniaria per le aree penalizzate da una decurtazione di volumetria edificabile, costituisce un'illegittima ed un'ingiustificata disparità di trattamento escludere dall’applicazione di esso determinati suoli in ragione del mero momento storico in cui la deminutio si è verificata.

In ipotesi in cui il valore costituito dall'edificabilità legale dell'area espropriata sia stato già salvaguardato dal proprietario con il trasferimento della volumetria edificabile su altra area pure di sua proprietà, viene a mancare, nella stima dell'area espropriata, l'ulteriore re... _OMISSIS_ ...ificabilità di fatto. E' pertanto infondata la pretesa dell'espropriato di beneficiare, in sede di liquidazione dell'indennità espropriativa dell'area, di un valore che sulla medesima area esso non avrebbe mai potuto realizzare, in forza di legittime scelte di convenienza già operate

La determinazione dell’Amministrazione di concedere la c.d. “compensazione edilizia” esclusivamente ai proprietari di aree ricadenti in determinate zone, costituisce una scelta di politica territoriale che, non essendo intrinsecamente illogica o contraddittoria, non appare sindacabile.

Legittima ed attuativa dei principi della perequazione urbanistica è la scelta dell’Amministrazione comunale di assegnare l’edificabilità ad area di proprietà del privato con il contestuale obbligo di quest'ultimo di cederne una parte per la realizzazione di opera pubblica; l’onere della prevista cessione appare largamente controbilanciato dal v... _OMISSIS_ ...uito dalla possibilità di edificare.

Appare logico e coerente con il principio della perequazione urbanistica che all’attribuzione di diritti edificatori corrispondano oneri in capo al loro titolare (quale nel caso di specie l'obbligo di cessione gratuita di aree a favore dell'Amministrazione), per elevare complessivamente la qualità urbana generale.

Il criterio perequativo può prevedere la delocalizzazione dei diritti edificatori in area del tutto diversa soprattutto quando vi è il problema di assegnazione di diritti edificatori di entità rilevante.

La “compensazione urbanistica” (“istituto”, ovvero “meccanismo compensatorio”, o anche “tecnica”), sconosciuta alla legislazione urbanistica nazionale, solo di recente ha avuto un avallo legislativo con il comma 258 dell’art. 1, della legge finanziaria n. 244/2007, ed è stata introdotta in diverse leggi regionali (L.R. Re... _OMISSIS_ ... 5/2007; L.R. Lombardia n. 12/2005), con l’obiettivo di realizzare una perequazione urbanistica.

La “compensazione urbanistica” consente, una volta concessa dall’Amministrazione, che i proprietari di aree e/o di edifici oggetto di vincolo espropriativo possano recuperare capacità edificatoria, in alternativa all’indennizzo, anche nella forma di credito edilizio, su altre aree, previa cessione all’amministrazione delle aree oggetto di vincolo.

La compensazione urbanistica si attua mediante “accordi di programma”, previsti dall’art. 34 del D. Leg.vo 267/2000.

La compensazione urbanistica consiste nel trasferimento a distanza dei diritti edificatori in altre aree edificabili di proprietà del Comune o private, secondo il principio della equivalenza dei valori immobiliari; la stessa, anche nel disporre il beneficio per casi ben determinati ed espressamente nominati, e per finali... _OMISSIS_ ... ambientale, non comporta disparità di trattamento, rientrando latu sensu nel potere conformativo dell’amministrazione, limitato esclusivamente nella sua capacità di incidere su situazioni pregresse dalla rigorosa verifica dello stato dei luoghi.

L’istituto della compensazione urbanistica è ispirato dall’intento di ottenere una tendenziale indifferenza delle diverse previsioni di piano e di realizzare economie per la spesa di esproprio, e, in quanto tale, attiene propriamente alle aree sottoposte a vincolo ablatorio o di assoluta inedificabilità.

L’istituto della compensazione urbanistica non può essere invocato in via generale in guisa di remunerazione del potere conformativo della pubblica amministrazione; ciò in quanto lo stesso trova un limite intrinseco nel dimensionamento del piano, che tiene conto della proiezione delle esigenze urbanistiche della popolazione e della compatibilità con il sistema ambientale e de... _OMISSIS_ ...e di conservazione. Da qui il riconoscimento della legittimità della limitatezza degli “ambiti di compensazione”.

Ai fini dell'apprezzamento dell'edificabilità di fatto, rilevante per la determinazione in concreto del valore del bene, rilevano eventuali cessioni di potenzialità volumetrica operate dai proprietari a favore di aree limitrofe, che ne abbiano assorbito l'edificabilità in concreto.

PIANIFICAZIONE --> PEREQUAZIONE --> COMPENSAZIONE --> CONGRUITÀ

Nell'ambito di cessioni compensative di diritti edificatori in luogo dell'indennità di esproprio, l’indice attribuito ai suoli non ha la funzione di eliminare disuguaglianze che si possono realizzare con la pianificazione urbanistica, ma mira a individuare una remunerazione alternativa rispetto all’indennità di esproprio. Pertanto, non potrà farsi affidamento su indici attribuiti ad aree diverse ovvero in diversi momenti storici, ma occorrerà... _OMISSIS_ ...uo;unico parametro rappresentato dal valore delle aree.

Se sullo stesso terreno è riservato alle edificazioni per servizi pubblici un indice fondiario più elevato, parallelamente, per evitare un effetto espropriativo, devono essere previste adeguate compensazioni per i privati (indennità o diritti edificatori commerciabili in altre aree del territorio). Quando tali compensazioni non siano possibili, o non risultino efficaci, deve essere incrementato l’indice edificatorio dei privati, o ridotto quello pubblico, restituendo alla proprietà la quota maggioritaria delle utilità economiche del terreno.

Nell’ambito di una pianificazione territoriale ispirata alla perequazione urbanistica, l’imposizione al privato della cessione gratuita di aree per la realizzazione di standards urbanistici corrisponde ad una logica secondo cui tale obbligo viene compensato dal riconoscimento, alle aree medesime, di diritti edificatori che il priva... _OMISSIS_ ... sfruttare, cedendoli a terzi o trasferendoli su altri fondi.

Anche la cessione che avvenga in attuazione dell’istituto della perequazione urbanistica comporta una valutazione, in termini di corrispettivo economico, dei beni immobili offerti in perequazione al proprietario delle aree destinate ad opere di interesse pubblico.

La pretesa del proprietario di aree interessate dalla destinazione a servizi pubblici, a fronte della cui cessione è previsto, a titolo di compensazione, il riconoscimento di diritti edificatori, ad una più ampia capacità edificatoria virtuale, è intrinsecamente ingiustificata, qualora l’area interessata dalla destinazione a servizi pubblici non abbia, per la sua condizione giuridica e di fatto, una reale capacità edificatoria da contrapporre alla capacità edificatoria virtuale “compensativa” prevista dalle NTA.

PIANIFICAZIONE --> PEREQUAZIONE --> COMPENSAZIONE --> DISCREZI... _OMISSIS_ ...
Dall’alternatività tra volumetria compensativa e indennizzo si desume che, nel caso in cui le previsioni dei diritti edificatori non garantiscano la loro monetizzazione, il proprietario può sempre decidere di non richiederli, optando per l’indennizzo previsto per legge, con la conseguenza che il suo interesse economico è comunque garantito. Si desume inoltre che la volumetria compensativa è sindacabile non tanto per il caso in cui non sia sicuro l’atterraggio ma solo per il caso in cui sia provato che l’atterraggio sia impossibile e, di conseguenza, la previsione sia tamquam non esset.

L'attribuzione di un indice edificatorio a fini perequativi, è prerogativa attinente al merito amministrativo.

PIANIFICAZIONE --> PEREQUAZIONE --> COMPENSAZIONE --> RAPPORTO CON IL VINCOLO ESPROPRIATIVO

L’istituto della cessione compensativa, a differenza della perequazione, si caratterizza per... _OMISSIS_ ...one da parte del pianificatore di aree, destinate alla costruzione della città pubblica, rispetto ai quali l’Amministrazione non può rinunciare a priori al vincolo ed alla facoltà imperativa ed unilaterale di acquisizione coattiva delle aree. In queste aree, il Comune appone il vincolo preespropriativo ed entro il termine di cinque anni deve fare ricorso all’espropriazione, con la possibilità di ristorare il proprietario mediante attribuzione di “crediti compensativi” od aree in permuta in luogo dell’usuale indennizzo pecuniario.

Di fronte alla scelta urbanistica di cancellare l’edificabilità di un terreno, i proprietari dispongono delle opportunità di difesa normalmente riconosciute contro la reformatio in peius, che sono molto limitate. Diversa è invece l’estensione della tutela a disposizione dei proprietari contro un vincolo espropriativo che riduca la qualità della loro attività economica. In questo caso, infa... _OMISSIS_ ...ere garantite, ove possibile, delle misure compensative ulteriori rispetto all’indennità di reiterazione ex art. 39 del DPR 8 giugno 2001 n. 327, o sostitutive della stessa. In altri termini, nelle situazioni complesse l’impostazione espropriativa deve lasciare spazio alla tecnica della perequazione, che consente di trovare un equilibrio più preciso e soddisfacente tra gli interessi pubblici e quelli privati, e...