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Compensazione, conguità e discrezionalità nella perequazione urbanistica

Ispirata dall’intento di realizzare economie per la spesa di esproprio, la compensazione urbanistica consiste nel trasferimento a distanza dei diritti edificatori in altre aree di proprietà del Comune o private. Si cerca in questo modo di rispondere all'esigenza di indennizzare i proprietari di suoli della perdita di volumterie edificabili.

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anno:2017
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PEREQUAZIONE --> COMPENSAZIONE

Non sussiste il requisito dell'edificabilità di fatto per l'area che sia stata destinata da un piano di attuazione ad iniziativa privata a parco pubblico, previa concentrazione (o trasferimento) su altra area del medesimo comparto della volumetria edificatoria. In questo caso, infatti, la perdita della volumetria edificabile non dipende dall'imposizione di un vincolo preordinato all'espropriazione, ma è conseguenza di una convenzione privatistica, che sottrae al terreno l'edificabilità di fatto, attraverso un meccanismo che consente comunque di spalmarla su altri terreni del comparto o della comunione, perciò incrementandone proporzionalmente il valore; sicché il tenerne conto nuovamente nella stima dell'indennità di esproprio, si tradurrebbe in un indebito beneficio per il proprietario cui consentirebbe di mantenere (ed utilizzare) il bene non espropriato (la volumetria edificabile) e di ottenerne nel contempo l'equivalente monetario.

La compensazione urbanistica risponde all'esigenza di indennizzare i proprietari di suoli della perdita di volumetrie in precedenza edificabili, di modo che è a queste ultime che il beneficio va parametrato e non a diverse destinazioni c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...strazione possa successivamente individuare.

Nell'ambito di un intervento pianificatorio unitario, una volta introdotto un meccanismo di compensazione pecuniaria per le aree penalizzate da una decurtazione di volumetria edificabile, costituisce un'illegittima ed un'ingiustificata disparità di trattamento escludere dall'applicazione di esso determinati suoli in ragione del mero momento storico in cui la deminutio si è verificata.

In ipotesi in cui il valore costituito dall'edificabilità legale dell'area espropriata sia stato già salvaguardato dal proprietario con il trasferimento della volumetria edificabile su altra area pure di sua proprietà, viene a mancare, nella stima dell'area espropriata, l'ulteriore requisito dell'edificabilità di fatto. E' pertanto infondata la pretesa dell'espropriato di beneficiare, in sede di liquidazione dell'indennità espropriativa dell'area, di un valore che sulla medesima area esso non avrebbe mai potuto realizzare, in forza di legittime scelte di convenienza già operate

La determinazione dell'Amministrazione di concedere la c.d. "compensazione edilizia" esclusivamente ai proprietari di aree ricadenti in determinate zone, costituisce una scelta di ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rritoriale che, non essendo intrinsecamente illogica o contraddittoria, non appare sindacabile.

Legittima ed attuativa dei principi della perequazione urbanistica è la scelta dell'Amministrazione comunale di assegnare l'edificabilità ad area di proprietà del privato con il contestuale obbligo di quest'ultimo di cederne una parte per la realizzazione di opera pubblica; l'onere della prevista cessione appare largamente controbilanciato dal vantaggio costituito dalla possibilità di edificare.

Appare logico e coerente con il principio della perequazione urbanistica che all'attribuzione di diritti edificatori corrispondano oneri in capo al loro titolare (quale nel caso di specie l'obbligo di cessione gratuita di aree a favore dell'Amministrazione), per elevare complessivamente la qualità urbana generale.

Il criterio perequativo può prevedere la delocalizzazione dei diritti edificatori in area del tutto diversa soprattutto quando vi è il problema di assegnazione di diritti edificatori di entità rilevante.

La "compensazione urbanistica" ("istituto", ovvero "meccanismo compensatorio", o anche "tecnica"), sconosciuta alla legislazione urbanistica nazionale, solo di recente ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... avallo legislativo con il comma 258 dell'art. 1, della legge finanziaria n. 244/2007, ed è stata introdotta in diverse leggi regionali (L.R. Regione Friuli n. 5/2007; L.R. Lombardia n. 12/2005), con l'obiettivo di realizzare una perequazione urbanistica.

La "compensazione urbanistica" consente, una volta concessa dall'Amministrazione, che i proprietari di aree e/o di edifici oggetto di vincolo espropriativo possano recuperare capacità edificatoria, in alternativa all'indennizzo, anche nella forma di credito edilizio, su altre aree, previa cessione all'amministrazione delle aree oggetto di vincolo.

La compensazione urbanistica si attua mediante "accordi di programma", previsti dall'art. 34 del D. Leg.vo 267/2000.

La compensazione urbanistica consiste nel trasferimento a distanza dei diritti edificatori in altre aree edificabili di proprietà del Comune o private, secondo il principio della equivalenza dei valori immobiliari; la stessa, anche nel disporre il beneficio per casi ben determinati ed espressamente nominati, e per finalità di interesse ambientale, non comporta disparità di trattamento, rientrando latu sensu nel potere conformativo dell'amministrazione, limitato esclusivamente nella sua capac... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...di incidere su situazioni pregresse dalla rigorosa verifica dello stato dei luoghi.

L'istituto della compensazione urbanistica è ispirato dall'intento di ottenere una tendenziale indifferenza delle diverse previsioni di piano e di realizzare economie per la spesa di esproprio, e, in quanto tale, attiene propriamente alle aree sottoposte a vincolo ablatorio o di assoluta inedificabilità.

L'istituto della compensazione urbanistica non può essere invocato in via generale in guisa di remunerazione del potere conformativo della pubblica amministrazione; ciò in quanto lo stesso trova un limite intrinseco nel dimensionamento del piano, che tiene conto della proiezione delle esigenze urbanistiche della popolazione e della compatibilità con il sistema ambientale e delle sue esigenze di conservazione. Da qui il riconoscimento della legittimità della limitatezza degli "ambiti di compensazione".

Ai fini dell'apprezzamento dell'edificabilità di fatto, rilevante per la determinazione in concreto del valore del bene, rilevano eventuali cessioni di potenzialità volumetrica operate dai proprietari a favore di aree limitrofe, che ne abbiano assorbito l'edificabilità in concreto.

[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... di valutazione della domanda di "compensazione edificatoria", occorre accertare se la nuova previsione urbanistica abbia o meno, cagionato una modifica della destinazione dell'area tale da produrre una riduzione dell'indice di edificabilità già esistente - e concretamente applicabile - in base al precedente strumento urbanistico.

Nel caso di esproprio di terreno la cui volumetria edilizia, derivante dalla sua inclusione in zona edificabile, sia stata trasferita, in sede di predisposizione di piano di attuazione ad iniziativa privata sugli altri lotti della zona, l'indennità deve essere determinata con il criterio concernente le aree agricole; dal suddetto trasferimento consegue infatti l'inedificabilità di fatto dell'area. In caso contrario si produrrebbe un indebito beneficio per il proprietario, cui si consentirebbe di utilizzare la volumetria edificabile e di ottenerne nel contempo l'equivalente monetario.

PEREQUAZIONE --> COMPENSAZIONE --> CONGRUITÀ

Anche la cessione che avvenga in attuazione dell'istituto della perequazione urbanistica comporta una valutazione, in termini di corrispettivo economico, dei beni immobili offerti in perequazione al proprietario delle aree destinate ad opere di... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...pubblico.

La pretesa del proprietario di aree interessate dalla destinazione a servizi pubblici, a fronte della cui cessione è previsto, a titolo di compensazione, il riconoscimento di diritti edificatori, ad una più ampia capacità edificatoria virtuale, è intrinsecamente ingiustificata, qualora l'area interessata dalla destinazione a servizi pubblici non abbia, per la sua condizione giuridica e di fatto, una reale capacità edificatoria da contrapporre alla capacità edificatoria virtuale "compensativa" prevista dalle NTA.

PEREQUAZIONE --> COMPENSAZIONE --> DISCREZIONALITÀ

L'attribuzione di un indice edificatorio a fini perequativi, è prerogativa attinente al merito amministrativo.


 
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