Legittimità e modalità della perequazione urbanistica

PEREQUAZIONE --> LEGITTIMITÀ

La giurisprudenza si è occupata di precisare i limiti e le norme che legittimano l'adozione di meccanismi perequativi in sede di pianificazione urbanistica, consentendo di escludere che con essi si incida in modo abusivo sullo statuto del diritto di proprietà dei suoli: fra questi limiti, non ultimo è il carattere consensuale e facoltativo dell'atto di disposizione chiesto al privato.

La norma urbanistica che subordini l'edificabilità del suolo alla condizione predeterminata che venga, in ogni caso, stipulata una convenzione o un atto di impegno unilaterale che preveda la cessione di aree interessate da opera di urbanizzazione (allargamento stradale), è prescrizione che persegue obiettivi di perequazione urbanisti... _OMISSIS_ ...ile in tale ipotesi il carattere consensuale e facoltativo dell'atto di disposizione chiesto al privato (limite individuato dalla giurisprudenza quale condizione legittimante il ricorso ad istituti perequativi), atteso che l'obbligo di cessione gratuita è destinato a operare solo se e in quanto l'interessato ritenga di avvalersi della potenzialità edificatoria del suolo.

La copertura normativa (e la compatibilità con lo statuto costituzionale della proprietà), del fenomeno descritto dai noti sintagmi “urbanistica perequativa” e/o “compensativa”, qualificanti le previsioni pianificatorie che subordinano l’operatività del riconoscimento di (maggiore) capacità edificatoria all’una o all’altra area del territorio alla cess... _OMISSIS_ ... di volumetria in favore dell’amministrazione, discende, a un tempo, da una moderna concezione dei poteri conformativi dell’amministrazione e dalla possibilità, disciplinata in termini generali dagli artt. 1 e 11 della legge n. 241/1990, di ricorrere a modelli privatistici e consensuali per il perseguimento di finalità di pubblico interesse, di modo che l’operatività dei meccanismi ablatori di volta in volta ideati dal pianificatore comunale dipende pur sempre da una libera iniziativa della proprietà, in alternativa dovendo il Comune fare ricorso al tradizionale strumento espropriativo.

Secondo un certo orientamento il modello legale tipico di conformazione del territorio e della proprietà privata fa capo alla zonizzazione e localizzazione de... _OMISSIS_ ...pubblici ex art. 7 della l. 1150/42. Pertanto i piani regolatori e le leggi regionali, che introducono strumenti di perequazione urbanistica, non previsti dalla legge urbanistica, sarebbero in contrasto con gli articoli 117 e 42 Cost. in materia di governo del territorio e di disciplina della proprietà privata. In particolare, mancando una disciplina statale di principio sulla perequazione urbanistica sarebbero incostituzionali le leggi regionali che ne disciplinano i vari modelli invalsi nella prassi.

Secondo un certo orientamento, che ha trovato l’adesione della giurisprudenza, la perequazione urbanistica, come la zonizzazione e la localizzazione degli standard, è solo una tecnica di conformazione della proprietà privata, espressione del potere attribu... _OMISSIS_ ... statale n. 1150/1942 ai piani regolatori. E’ stata quindi ritenuta legittima la previsione di modelli perequativi, in sede di approvazione del piano regolatore generale, perché essi rientrano a pieno titolo nel legittimo esercizio della potestà pianificatoria e conformativa del territorio e dell’azione amministrativa consensuale che proprio in materia di perequazione assume particolare rilevanza.

La perequazione urbanistica, come la zonizzazione e la localizzazione degli standard, è solo una tecnica di conformazione della proprietà privata, espressione del potere attribuito dalla legge statale n. 1150/1942 ai piani regolatori. E’ quindi legittima la previsione di modelli perequativi, in sede di approvazione del piano regolatore generale, per... _OMISSIS_ ...ano a pieno titolo nel legittimo esercizio della potestà pianificatoria e conformativa del territorio e dell’azione amministrativa consensuale che proprio in materia di perequazione assume particolare rilevanza.

È la natura facoltativa degli istituti perequativi, nel senso che la loro applicazione è rimessa a una libera scelta degli interessati, anche qualora l’Amministrazione abbai predeterminato le condizioni alle quali potranno attivarsi i meccanismi convenzionali, solo se e quando i proprietari interessati ritengano di voler avvalersi degli incentivi cui sono collegati, a escludere che negli stessi possa ravvisarsi una forzosa ablazione della proprietà ed una violazione dell'art. 23 Cost.

La tecnica pianificatoria consistente nel... _OMISSIS_ ...i aree vincolate mediante cessione compensativa in alternativa all’esproprio, in mancanza di precise disposizioni di legge, può essere legittimamente gestita dall’Amministrazione sulla base di un’attenta e diversificata considerazione degli obiettivi, dei contesti e degli oggetti della pianificazione, obiettivi, contesti e oggetti i quali si intrecciano in maniera complessa, articolata e diversificata; il che preclude la possibilità di configurare sic et simpliciter profili di contraddittorietà o di ingiusta disparità di trattamento.

Il ricorso a meccanismi perequativi in forza dei quali in alternativa alla diretta imposizione del vincolo espropriativo è prevista la cessione gratuita, a carico dei privati, delle aree interessate, a fronte del... _OMISSIS_ ..., a beneficio dei medesimi privati, di un congruo indice di fabbricabilità su altre aree ricomprese nei comparti edificatori, non risulta inficiato da vizi di legittimità, non essendo, di per sé, vietato dalla legge né presentando aspetti di illogicità o irrazionalità, ma essendo espressione di un approccio diverso al problema dell'organizzazione del territorio. Approccio dettato dal disegno di redistribuire in maniera equilibrata i vantaggi economici dell'edificabilità impressa alle aree, dotandole di omogenea potenzialità edificatoria.

La perequazione consegue i propri fini in sede di pianificazione di dettaglio, assicurando all'amministrazione lo strumento per acquisire, senza oneri e con modalità diverse dall'esproprio, aree da destinare a scopi di pubblic... _OMISSIS_ ...nza denotare perciò solo alcun profilo di illegittimità.

Del metodo perequativo, al di là della specifica previsione normativa (nel caso di specie introdotta dall’art. 11 della legge regionale Lombardia n. 12/2005), si rinviene un sicuro fondamento nell’art. 3 della Costituzione, allorché se ne valorizzi lo scopo di attenuazione delle disuguaglianze create dalla pianificazione.

La perequazione urbanistica è linea generale compatibile con i principi informatori dell’ordinamento giuridico e soprattutto utile ai fini dell’acquisizione di aree a destinazione pubblica. Esso inoltre risponde ai principi di uguaglianza sanciti dalla carta costituzionale con il limite della coerente con l'estensione delle singole proprietà non po... _OMISSIS_ ... funzione redistributiva.

PIANIFICAZIONE --> PEREQUAZIONE --> MODALITÀ

L'istituto della perequazione ha come fondamento l'equità a favore dei privati nella concessione dei titoli edilizi per un corretto governo del territorio, con la conseguenza che, per sua peculiare funzione, deve essere disciplinato dal PRG attraverso il procedimento e le garanzie partecipative proprie dello strumento generale.
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