Finalità, nozione e natura del comparto urbanistico perequativo

PIANIFICAZIONE --> PEREQUAZIONE --> FINALITÀ

La finalità della perequazione urbanistica è quella di ripartire fra i proprietari gli oneri e i vantaggi connessi alle esigenze di standard e infrastrutturazione del territorio comunale, evitando gli effetti discriminatori insiti nell’imposizione di specifici vincoli espropriativi.

La funzione del comparto urbanistico perequativo consente di differenziare questo strumento attuativo rispetto agli ordinari strumenti, dal piano particolareggiato al piano di lottizzazione. Infatti, essa è volta a “perequare” le posizioni dei singoli proprietari dei suoli in esso compresi attraverso un meccanismo di compensazione fra gli utili e gli oneri connessi alla attuazione degli strum... _OMISSIS_ ...i generali, da realizzarsi mediante il c.d. “piano di comparto”, con l’obiettivo di eliminare le disuguaglianze create dalle scelte pianificatorie urbanistiche, in particolare dalla zonizzazione e dalla localizzazione diretta degli standards urbanistici, all’interno dello specifico comparto.

L'istituto della perequazione ha quale propria finalità quella di evitare ingiusti trattamenti differenziati e quindi presuppone che le situazioni di fatto su cui va ad incidere presentino caratteristiche analoghe.

La perequazione ha la finalità di eliminare le diseguaglianze che la pianificazione tradizionale produce fra proprietari di aree aventi caratteristiche simili. Tali diseguaglianze si creano in quanto, come noto, nell&rsquo... _OMISSIS_ ...ianificazione, accanto alle aree destinate ad ospitare la “città privata”, e cioè quella parte dell’edificato di pertinenza privata destinata ad ospitare edifici funzionali al soddisfacimento degli interessi della proprietà, si colloca la c.d. “città pubblica” cui vanno ascritte le aree destinate ad ospitare servizi pubblici. Queste ultime, nel modello di pianificazione tradizionale, sono private di ogni capacità edificatoria ed hanno, quindi, un valore di mercato molto basso se non nullo (a differenza delle aree che appartengono invece alla città privata le quali, proprio perché dotate di capacità edificatoria, hanno in genere valori di mercato molto alti).

La perequazione urbanistica ha la finalità di eliminare le diseguaglianze... _OMISSIS_ ...cazione tradizionale produce fra proprietari di aree aventi caratteristiche simili. Tali diseguaglianze si creano in quanto, accanto alle aree destinate ad ospitare la “città privata”, e cioè quella parte dell’edificato di pertinenza privata destinata ad ospitare edifici funzionali al soddisfacimento degli interessi della proprietà, si colloca la c.d. “città pubblica” cui vanno ascritte le aree destinate ad ospitare servizi pubblici. Queste ultime, nel modello di pianificazione tradizionale, sono private di ogni capacità edificatoria ed hanno, quindi, un valore di mercato basso o nullo (a differenza delle aree che appartengono invece alla città privata. Al fine di ovviare a tale sperequazione, i Comuni italiani, in sede di pianificazione, adotta... _OMISSIS_ ...zioni, perlopiù basate sull’attribuzione di un indice di edificabilità virtuale alle aree destinate alla città pubblica, non utilizzabile su tali aree ma trasferibile sui suoli suscettibili di sfruttamento edificatorio. Si assicura, in tal modo, la valorizzazione delle aree della città pubblica, atteso che esse assumono in tal modo un valore commerciabile generato appunto dal valore dei diritti edificatori che esse esprimono.

Un vincolo derivante da una previsione perequativa - che scinda tra titolarità ed esercizio dello “jus aedificandi” o meglio tra i suoli a cui inerisce ed i suoli in cui concretamente trova esplicazione - non ha natura espropriativa, non potendosi ravvisare in danno del proprietario alcuno svuotamento economico del diri... _OMISSIS_ ...à, potendo anzi dalla perequazione ottenere vantaggi secondo la disciplina attuativa. Trattasi dunque di previsione conformativa del diritto di proprietà finalizzata alla salvaguardia della programmazione urbanistica. È d’altronde innegabile come l’utilizzo della tecnica perequativa sia dettato dalla volontà di redistribuire i vantaggi economici dell’edificabilità impressa soltanto ad alcune aree ed al contempo di evitare il ricorso all’espropriazione per l’acquisizione di aree aventi destinazione pubblica, pur se è innegabile come in tale ambito sarebbe ottimale il riconoscimento della partecipazione degli stessi privati proprietari e della condivisione delle forme attuative.

L'adozione di tecniche perequative nella pianificazion... _OMISSIS_ ...omporta che nell'area oggetto della pianificazione venga attribuito un indice edificatorio a tutti i suoli in essa compresi, tale da riconoscere ai loro proprietari dei diritti di edificazione, e che separatamente da ciò vengano individuate le aree su cui si concentrerà l'effettiva realizzazione di questi diritti edificatori, i cui proprietari non si ritroveranno, quindi, a disporre di tutti i diritti edificatori resi disponibili dal piano, ma solo di quelli ad essi distribuiti contestualmente a tutti gli altri proprietari di terreni compresi nell'area oggetto della pianificazione, consentendo così anche ai soggetti proprietari di fondi non effettivamente suscettibili di trasformazione, di non venire esclusi dalla distribuzione dei benefici economici indotti dalla pia... _OMISSIS_ ...LF|
Le tecniche perequative attengono alla fase della conformazione edilizia ed al suo dinamico evolversi e non alla creazione di diritti reali interferenti con quelli tipici di disciplina codicistica, o con la tutela e le garanzie assicurate dallo Stato.

L’affermazione di un nuovo modello di urbanistica si accompagna in tempi di crescente ristrettezza delle risorse disponibili, anche alla sempre più diffusa ricerca di meccanismi di redistribuzione della ricchezza generata dalle scelte operate attraverso gli strumenti della pianificazione e del governo del territorio, con l’obiettivo, tra gli altri, di attenuare almeno in parte le disparità di trattamento inevitabilmente connesse alla zonizzazione e di prelevare una parte della rendita fon... _OMISSIS_ ... da quelle scelte per destinarla allo sviluppo della città pubblica. Il fenomeno è descritto dai noti sintagmi “urbanistica perequativa” e/o “compensativa”.

La soluzione perequativa tende ad attenuare gli impatti discriminatori della pianificazione a zone, sia in funzione di un meno oneroso acquisto in favore della mano pubblica dei suoli da destinare a finalità collettive, sia per conseguire un'effettiva equità distributiva della rendita fondiaria, in coerenza con lo scopo della disciplina urbanistica che non è la massimizzazione dell'aggressione del territorio, ma la fruizione, privata o collettiva, delle aree in modo pur sempre coerente con le aspettative di vita della popolazione che ivi risiede.

L'essenza della pereq... _OMISSIS_ ...tica risiede nella contemporaneità tra riconoscimento della capacità edificatoria ed imposizione dell'onere di contribuire allo sviluppo della città pubblica in modo che, laddove la pianificazione generale venga attuata per comparti, sia indifferente per i proprietari la collocazione all'interno del comparto destinato ad infrastrutture pubbliche da cedere al Comune giacché tutti dispongono del medesimo indice di edificabilità da utilizzare nelle aree destinate a ricevere...


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