PEREQUAZIONE --> PRESUPPOSTI
La perequazione può attuarsi tra aree soggette a trasformazione urbanistica, e quindi con potenzialità edificatorie.
Gli istituti della perequazione e della compensazione urbanistica presuppongono l’accordo tra il privato e l’ente pubblico, in alternativa alla procedura espropriativa.
La perequazione presuppone che le situazioni di fatto su cui va ad incidere presentino caratteristiche analoghe. Infatti, solamente quando le caratteristiche ontologiche dei suoli siano simili e tali da renderli tutti destinati all’edificazione, si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati. Non è invece possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero surrettizie forme di diseguaglianza.
L’essenza della c.d. perequazione urbanistica risiede nella contemporaneità fra riconos...
_OMISSIS_ ...apacità edificatoria e imposizione dell’onere di contribuire allo sviluppo della città pubblica, in modo che, laddove la pianificazione generale venga attuata per comparti, per i proprietari interessati sia resa indifferente la collocazione all’interno del comparto delle aree destinate a infrastrutture e attrezzature pubbliche da cedere al Comune, giacché tutti dispongono del medesimo indice di edificabilità da utilizzare sulle aree destinate a ricevere la cubatura stabilita. La perequazione si applica all’interno delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.
L'istituto della perequazione presuppone l'autonomia dell'indice edificatorio...
_OMISSIS_ ...rreno da cui trae origine e, quindi, l’insorgere del c.d."credito edilizio", bene quest’ultimo che per essere effettivamente spendibile deve essere supportato da una serie di previsioni idonee e, soprattutto, dalla disponibilità di aree di atterraggio che, in quanto tali, possano incentivare il proprietario delle aree asservite a utilizzare lo strumento della negoziazione dei titoli volumetrici.
In un’impostazione perequativa, è legittimo subordinare l’edificazione privata alla cessione gratuita di aree per servizi pubblici, purché sussista un rapporto proporzionato tra i diritti edificatori attribuiti ai privati e la superficie oggetto di cessione, e un ragionevole equilibrio anche nell’utilità finale conseguita rispettivamente dai privati e dall’amministrazione.
La perequazione prevista dall'art. 60 della LR Toscana 1/2005 riguarda le zone destinate all’edificazione, nelle quali i proprie...
_OMISSIS_ ...bire alla distribuzione di diritti edificatori. Ove i privati interessati siano proprietari di un compendio edificato, ricadente in area in cui l’unica modalità di intervento prevista è quella dell’approvazione del progetto di opera pubblica, non possono invocare l’applicazione del principio perequativo.
L’istituto della c.d. perequazione urbanistica opera all'interno delle aree interessate da interventi di trasformazione urbanistica ove la pianificazione generale venga attuata per comparti.
La perequazione non si applica al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica in linea di principio risultandone esclusi i suoli aventi destinazione agricola e comunque tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, è operante la scelta del comune di garantire la conservazione dell’esistente.
Fermo restando la legittimità, in via generale, dell’istituto della pere...
_OMISSIS_ ...stica (nella specie previsioni di piano comportanti una quota di edificabilità aggiuntiva rispetto al passato in cambio di cessioni di aree da destinare ad attrezzature o finalità pubbliche extra-standards), ciò non esclude la necessità di una puntuale ricognizione e localizzazione delle esigenze pubbliche da soddisfare, a maggior ragione imprescindibile laddove la specifica causa urbanistica non è legislativamente predeterminata, essendo in via generale rimesso dalla legge al pianificatore il potere di esigere cessioni extra-oneri (in cambio di diritti edificatori) per non meglio specificati fini urbanistici generali (da specificarsi, perciò, appunto in sede di pianificazione sulla base di puntuale e adeguata istruttoria).
Qualora il proprietario delle aree vincolate alla realizzazione di opera pubblica non benefici come gli altri dell’edificabilità del comparto e non ripartisca in condizione di parità con gli altri proprietari il vincolo d'inedific...
_OMISSIS_ ...efici in termini di cubatura, deve ritenersi sussistente un comparto di tipo edificatorio e non perequativo riconducibile cioè più ad una zonizzazione tipica dell’urbanistica razionale che al cd. metodo perequativo.
L'istituto della perequazione trova applicazione solamente quando le caratteristiche ontologiche dei suoli siano simili e tali da renderli tutti destinati all’edificazione, perché solo in tale caso si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati, mentre non è possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero surrettizie forme di diseguaglianza, che contrastano con l’art. 3, comma secondo, Cost.
Non è possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero quelle surrettizie forme di diseguaglianza, che contrastano con l’art. 3, comma secondo, Cost.
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_OMISSIS_ ...quazione non può applicarsi al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie (nel caso di specie per essere inserite in fascia di rispetto), non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.
L’attribuzione del medesimo indice edificatorio a tutte le proprietà inserite nel comparto implica, evidentemente, che si tratti di fondi aventi caratteristiche analoghe: diversamente, il meccanismo perequativo di redistribuzione della rendita fondiaria finirebbe per operare in maniera distorta, vanificando le finalità equitative ad essa connaturate.
La perequazione non si applica al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi i ...
_OMISSIS_ ...stinazione agricola e comunque tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.
PIANIFICAZIONE --> PEREQUAZIONE --> PREVISIONE NORMATIVA
La cessione compensativa di aree con strumenti consensuali ha una copertura normativa, con riferimento al combinato disposto degli artt. 1, comma 1 bis, e 11 della L. n. 241/90.
Il ricorso alla perequazione urbanistica non necessita di una specifica copertura legislativa di carattere statale o regionale, poiché esso rientra nella generale potestà della pubblica amministrazione di conformare il territorio e nella possibilità di utilizzare modelli consensuali per il perseguimento di finalità di interesse pubblico. Inoltre la perequazione urbanistica è espressione del principio di...
_OMISSIS_ ... cui all’art. 3 della Costituzione, essendo finalizzata all’attenuazione delle disuguaglianze create dalla pianificazione urbanistica.
Gli istituti della perequazione e della compensazione urbanistica trovano fondamento in due pilastri fondamentali del nostro ordinamento, che travalicano le previsioni contenute nelle diverse leggi regionali, e precisamente nella potestà conformativa del diritto proprietà di cui è titolare l’Amministrazione nell’esercizio della propria attività di pianificazione, ai sensi dell’art. 42, comma primo, Cost. e, al contempo, nella possibilità di utilizzare modelli consensuali per il perseguimento di finalità di interesse pubblico, secondo quanto previsto dagli artt. 1, comma 1-bis, e 11 della legge n. 241 del 1990.
Ove non sia vietato dalla legge regionale, è consentito al Comune, in sede di approvazione dello strumento urbanistico, di prevedere istituti perequativi, quali la cessione...
_OMISSIS_ ...rte della proprietà, a fronte del riconoscimento di una quota di edificabilità.
Va affermata l’ampiezza dei poteri spettanti all’amministrazione comunale allorché, nell’esercizio dei poteri di pianificazione, delinea gli istituti della compensazione e della perequazione, ben potendo in qualche modo adattare i modelli configurati dalla legislazione regionale al fine di renderli più aderenti alle proprie esigenze contingenti.
Il metodo perequativo è praticato in alcune esperienze di pianificazione, che tuttavia s'imbattono nella difficoltà, da un lato, di circoscrivere le zone di riferimento, e dall'altro di ridistribuire su tutte il fabbisogno (e conseguentemente la rinuncia ad una parte della potenzialità edilizia) inerente servizi e impianti unitari a servizio dell'intera comunità che risiede nell'ambito pianificatorio. Per non dire che l'incidenza è diversa (e difficilmente commisurabile) ove si tratti di vincoli di tipo ...
_OMISSIS_ ...ome il verde pubblico), o di trasformazione. L'istituto manca attualmente di una disciplina legislativa unitaria su base nazionale, ed ogni tentativo di applicarlo, in sede di determinazione indennitaria, presenta insuperabili margini di opinabilità.
La disciplina perequativa si regge su due pilastri fondamentali, entrambi ben noti al nostro ordinamento: da un lato, la potestà conformativa del territorio di cui l’Amministrazione è titolare nell’esercizio della propria attività di pianificazione; dall’altro, la possibilità di ricorrere a modelli privatistici e consensuali per il perseguimento di finalità di pubblico interesse. Alla stregua dei principi summenzionati, deve essere risolto affermativamente l’interrogativo sulla sussistenza di un fondamento giuridico di diritto positivo della tecnica pianificatoria volta al perseguimento di una funzione perequativa, che, quindi, nella sua astratta configurazione, si appalesa pienamente c...
_OMISSIS_ ...principio di legalità e di tipicità dei provvedimenti amministrativi.
La disciplina perequativa si regge su due pilastri fondamentali, ossia la potestà conformativa del territorio di cui l’Amministrazione è titolare nell’esercizio della propria attività di pianificazione e la possibilità di ricorrere a modelli privatistici e consensuali per il perseguimento di finalità di pubblico interesse.
La base normativa della previsione degli strumenti consensuali per il perseguimento di finalità perequative va individuata nel comb. disp. artt. 1, comma 1 bis, e 11 della L. n. 241/1990. Il legislatore ha optato per una piena e assoluta fungibilità dello strumento consensuale rispetto a quello autoritativo, sul presupposto della maggiore idoneità del primo al perseguimento degli obiettivi di pubblico interesse.
La perdurante assenza dell’intervento legislativo statale in materia di perequazione urbanistica non può impedi...
_OMISSIS_ ... che le regioni esercitino la propria potestà legislativa in materia nel rispetto dei principi generali della legislazione statale e, d’altro lato, che tali principi vadano individuati sulla base del quadro normativo attuale, quale risultante dal complesso della legislazione urbanistica stratificatasi sul ceppo dell'originaria l. n. 1150/1942 e dell'applicazione fattane dalla giurisprudenza (anche costituzionale).
I meccanismi perequativi trovano il proprio fondamento in principi ben radicati nel nostro ordinamento, con riguardo, da un lato, al potere pianificatorio e di governo del territorio e, dall'altro, alla facoltà di stipulare accordi sostitutivi di provvedimenti. Tutte le specifiche disposizioni, le quali, di volta in volta e per singoli profili, potrebbero venire intese quali ‘copertura’ legislativa dei controversi istituti perequativi, costituiscono, in realtà, espressione dei principi generali richiamati.
Il fond...
_OMISSIS_ ...o della previsione da parte della P.A. di strumenti consensuali per il perseguimento di finalità perequative (cessione di aree e contributi straordinari) va individuato nel combinato disposto degli artt. 1, co. 1-bis, e 11 legge 241/1990.
Il fondamento normativo di istituti perequativi come la cessione di aree dal privato alla P.A. in cambio di un aumento di cub...