Presupposti e base normativa della perequazione urbanistica

PEREQUAZIONE --> PRESUPPOSTI

La perequazione può attuarsi tra aree soggette a trasformazione urbanistica, e quindi con potenzialità edificatorie.

Gli istituti della perequazione e della compensazione urbanistica presuppongono l’accordo tra il privato e l’ente pubblico, in alternativa alla procedura espropriativa.

La perequazione presuppone che le situazioni di fatto su cui va ad incidere presentino caratteristiche analoghe. Infatti, solamente quando le caratteristiche ontologiche dei suoli siano simili e tali da renderli tutti destinati all’edificazione, si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati. Non è invece possibile perequare aree che abbiano caratteristiche o... _OMISSIS_ ...rse, giacché in tal caso si creerebbero surrettizie forme di diseguaglianza.

L’essenza della c.d. perequazione urbanistica risiede nella contemporaneità fra riconoscimento della capacità edificatoria e imposizione dell’onere di contribuire allo sviluppo della città pubblica, in modo che, laddove la pianificazione generale venga attuata per comparti, per i proprietari interessati sia resa indifferente la collocazione all’interno del comparto delle aree destinate a infrastrutture e attrezzature pubbliche da cedere al Comune, giacché tutti dispongono del medesimo indice di edificabilità da utilizzare sulle aree destinate a ricevere la cubatura stabilita. La perequazione si applica all’interno delle aree soggette a trasformazione urbanistic... _OMISSIS_ ...principio risultandone esclusi tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.

L'istituto della perequazione presuppone l'autonomia dell'indice edificatorio rispetto al terreno da cui trae origine e, quindi, l’insorgere del c.d."credito edilizio", bene quest’ultimo che per essere effettivamente spendibile deve essere supportato da una serie di previsioni idonee e, soprattutto, dalla disponibilità di aree di atterraggio che, in quanto tali, possano incentivare il proprietario delle aree asservite a utilizzare lo strumento della n... _OMISSIS_ ... titoli volumetrici.

In un’impostazione perequativa, è legittimo subordinare l’edificazione privata alla cessione gratuita di aree per servizi pubblici, purché sussista un rapporto proporzionato tra i diritti edificatori attribuiti ai privati e la superficie oggetto di cessione, e un ragionevole equilibrio anche nell’utilità finale conseguita rispettivamente dai privati e dall’amministrazione.

La perequazione prevista dall'art. 60 della LR Toscana 1/2005 riguarda le zone destinate all’edificazione, nelle quali i proprietari possono ambire alla distribuzione di diritti edificatori. Ove i privati interessati siano proprietari di un compendio edificato, ricadente in area in cui l’unica modalità di intervento prev... _OMISSIS_ ...squo;approvazione del progetto di opera pubblica, non possono invocare l’applicazione del principio perequativo.

L’istituto della c.d. perequazione urbanistica opera all'interno delle aree interessate da interventi di trasformazione urbanistica ove la pianificazione generale venga attuata per comparti.

La perequazione non si applica al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica in linea di principio risultandone esclusi i suoli aventi destinazione agricola e comunque tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, è operante la scelta del comune di garantire la conservazione dell’esistente.

Fermo restando la legittimità, in via generale, dell’istituto della pere... _OMISSIS_ ...stica (nella specie previsioni di piano comportanti una quota di edificabilità aggiuntiva rispetto al passato in cambio di cessioni di aree da destinare ad attrezzature o finalità pubbliche extra-standards), ciò non esclude la necessità di una puntuale ricognizione e localizzazione delle esigenze pubbliche da soddisfare, a maggior ragione imprescindibile laddove la specifica causa urbanistica non è legislativamente predeterminata, essendo in via generale rimesso dalla legge al pianificatore il potere di esigere cessioni extra-oneri (in cambio di diritti edificatori) per non meglio specificati fini urbanistici generali (da specificarsi, perciò, appunto in sede di pianificazione sulla base di puntuale e adeguata istruttoria).

Qualora il proprietario delle aree v... _OMISSIS_ ...ealizzazione di opera pubblica non benefici come gli altri dell’edificabilità del comparto e non ripartisca in condizione di parità con gli altri proprietari il vincolo d'inedificabilità e i benefici in termini di cubatura, deve ritenersi sussistente un comparto di tipo edificatorio e non perequativo riconducibile cioè più ad una zonizzazione tipica dell’urbanistica razionale che al cd. metodo perequativo.

L'istituto della perequazione trova applicazione solamente quando le caratteristiche ontologiche dei suoli siano simili e tali da renderli tutti destinati all’edificazione, perché solo in tale caso si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati, mentre non è possibile perequare aree che abbiano cara... _OMISSIS_ ...ologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero surrettizie forme di diseguaglianza, che contrastano con l’art. 3, comma secondo, Cost.

Non è possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero quelle surrettizie forme di diseguaglianza, che contrastano con l’art. 3, comma secondo, Cost.

La perequazione non può applicarsi al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie (nel caso di specie per essere inserite in fascia di rispetto), non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzio... _OMISSIS_ ...a perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.

L’attribuzione del medesimo indice edificatorio a tutte le proprietà inserite nel comparto implica, evidentemente, che si tratti di fondi aventi caratteristiche analoghe: diversamente, il meccanismo perequativo di redistribuzione della rendita fondiaria finirebbe per operare in maniera distorta, vanificando le finalità equitative ad essa connaturate.

La perequazione non si applica al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi i suoli aventi destinazione agricola e comunque tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazio... _OMISSIS_ ...zza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.

PIANIFICAZIONE --> PEREQUAZIONE --> PREVISIONE NORMATIVA

La cessione compensativa di aree con strumenti consensuali ha una copertura normativa, con riferimento al combinato disposto degli artt. 1, comma 1 bis, e 11 della L. n. 241/90.

Il ricorso alla perequazione urbanistica non necessita di una specifica copertura legislativa ...


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