Rapporto tra perequazione urbanistica, espropriazione per p.u. e zonizzazione

PEREQUAZIONE --> RAPPORTO CON L'ESPROPRIAZIONE

È da escludere che l'adozione di tecniche urbanistiche perequative possa risolversi nell'attribuzione generalizzata del carattere di edificabilità alle aree ricadenti nel perimetro urbano, che non realizza alcuna traslazione di volumi edificatori, né attua alcuna redistribuzione, equitativa e compensativa, dei carichi urbanistici, funzionale ad esaltare la funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost., comma 2), ma si risolve in un indiscriminato arricchimento dei privati proprietari, facendo sì che il valore di mercato del fondo, da assumere come riferimento ai fini della liquidazione dell'indennità di espropriazione, possa essere determinato - anche indipendentemente dall'adozione di misure di riequi... _OMISSIS_ ... delle proprietà finitime, o dalla stipula di accordi di cessione che consentano economie di gestione della procedura, e quindi con ricadute che finiscono per gravare unilateralmente la finanza pubblica - secondo modalità che totalmente prescindano dalla valutazione delle concrete possibilità di sfruttamento del suolo a fini edilizi.

È da escludere che l'adozione di principi perequativi, volti a distribuire equamente tra tutti i proprietari delle aree interessate ai programmi di trasformazione urbana i vantaggi e gli oneri determinati dalle scelte di pianificazione, possa risolversi nell'attribuzione generalizzata del carattere di edificabilità alle aree ricadenti nel perimetro urbano, che non realizza alcuna traslazione di volumi edificatori, né attua alcuna ... _OMISSIS_ ..., equitativa e compensativa, dei carichi urbanistici, funzionale ad esaltare la funzione sociale della proprietà (art. 42, secondo comma, Cost.), ma si risolve in un indiscriminato arricchimento dei privati proprietari, facendo si che il valore di mercato del fondo, da assumere come riferimento ai fini della liquidazione dell'indennità di espropriazione, possa essere determinato - anche indipendentemente dall'adozione di misure di riequilibrio a carico delle proprietà finitime, o dalla stipula di accordi di cessione che consentano economie di gestione della procedura, e quindi con ricadute che finiscono per gravare unilateralmente la finanza pubblica - secondo modalità che totalmente prescindano dalla valutazione delle concrete possibilità di sfruttamento del suolo a fini ed... _OMISSIS_ ...CRLF| L'indennità di espropriazione deve rispecchiare il valore del bene quale emerge dal suo potenziale sfruttamento non in astratto, ma secondo le norme e i vincoli degli strumenti urbanistici vigenti nei diversi territori. Pertanto l'indennità non può tenere conto di una supposta perequazione quando il terreno ablato non aveva - alla data di apposizione del vincolo preordinato all'esproprio - potenzialità edificatorie che, viceversa, la perequazione presuppone.

Ove nello strumento urbanistico sia abilitato l’intervento dell’Amministrazione nella eventualità di non realizzazione delle previsioni urbanistiche da parte dei privati, si tratta di un meccanismo che, lungi dal costituire una previsione generale di vincolo espropriativo, risulta opera... _OMISSIS_ ...squo;eventualità di non realizzazione delle previsioni attraverso i meccanismi perequativi previsti dal piano, al fine di evitare la possibile impasse che si creerebbe in caso di mancata attuazione delle previsione da parte dei privati. È solo in tale ipotesi che risulta legittimo l’intervento della Pubblica amministrazione che opera surrogandosi al privato inadempiente o che proponga di attuare l’intervento con modalità non coerente con il pubblico interesse, ed è solo dove si realizzi tale ipotesi che l’operato del Comune risulterà necessariamente vincolato alla generali previsioni dettate in materia di espropriazione che non possono retrocedere a parametri di legittimità dell’articolato urbanistico.

Non hanno natura espropriativa le ... _OMISSIS_ ...o strumento urbanistico in base alle quali nei casi in cui l’Amministrazione Comunale dia inizio ad una procedura espropriativa, al fine di realizzare gli interventi di pubblica utilità prevista al Piano del Governo del Territorio sulle aree di decollo, la possibilità di attivare tale intrinseca potenzialità si abbia solo fino all’emissione del decreto di esproprio o alla sottoscrizione di accordi e cessione bonaria tra le parti, purché la cessione della proprietà dell’area di decollo sia volontaria e antecedente alla data di emissione del decreto.

Un meccanismo afferente allo schema della perequazione urbanistica che consente l’assegnazione di diritti edificatori anche ad aree destinate a servizi di interesse generale non risulta funzi... _OMISSIS_ ...ervento unilaterale del Comune con conseguente applicazione delle precipue regole in materia di espropriazione, qualora l’intervento comunale risulti meramente ipotetico e destinato ad operare solo in caso di mancata realizzazione dell’intervento.

Rispetto ad aree destinate ad uso collettivo, che possono essere acquisite alla mano pubblica in forza della corresponsione di un indice volumetrico, a titolo di cessione compensativa, l’Amministrazione non può rinunciare a priori al vincolo ed alla facoltà imperativa ed unilaterale di acquisizione coattiva.

È vero che il metodo perequativo consentirebbe al Comune di evitare gli oneri finanziari collegati alla reiterazione del vincolo espropriativo e alla successiva espropriazione, tu... _OMISSIS_ ...nella discrezionalità del pianificatore la valutazione se sia opportuna e conveniente la sostituzione del vincolo espropriativo con un accordo di cessione basato sull’attribuzione compensativa di diritti edificatori, eventualmente trasferibili a terzi.

I diritti edificatori compensativi non sono attribuiti in via immediata e diretta dal piano, e non si configurano quindi come un’utilità attuale facente parte del patrimonio dei ricorrenti, ma costituiscono il corrispettivo della eventuale futura cessione volontaria delle aree al Comune. In questa prospettiva, la valutazione circa la convenienza economica dell’accettazione dei diritti edificatori è rimessa ai privati interessati, i quali possono pur sempre preferire che l’acquisizione da ... _OMISSIS_ ...e sia remunerata mediante l’indennizzo espropriativo.

Lo strumento urbanistico può farsi carico della necessità di assicurare che, laddove gli interessati ritengano di avvalersi della cessione compensativa, i diritti edificatori loro attribuiti siano effettivamente spendibili, attraverso un’ampia facoltà di negoziare con i proprietari delle aree di potenziale destinazione la spendita dei diritti edificatori. Ad ogni modo, ove non sia raggiunto un accordo con alcuno dei proprietari delle aree di potenziale atterraggio, nessun danno potrà derivare ai proprietari delle aree di decollo, i quali per la cessione al Comune avranno comunque diritto a percepire l’indennizzo espropriativo.

La cessione compensativa comporta – in lin... _OMISSIS_ ... – l’attribuzione di diritti edificatori parametrati in relazione al valore di esproprio delle aree.

Non è possibile imporre alla proprietà privata limitazioni o oneri sostanzialmente espropriativi senza dichiarare formalmente la volontà di espropriare o senza prefigurare, in alternativa, una ragionevole soluzione perequativa. L'amministrazione deve scegliere una delle due vie (espropriazione o perequazione) e percorrerla coerentemente.


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