PEREQUAZIONE

La finalità della perequazione urbanistica è quella di ripartire fra i proprietari gli oneri e i vantaggi connessi alle esigenze di standard e infrastrutturazione del territorio comunale, evitando gli effetti discriminatori insiti nell’imposizione di specifici vincoli espropriativi.

L'istituto della c.d. cessione compensativa si caratterizza per l’individuazione da parte del pianificatore di aree destinate alla costruzione della città pubblica, la cui cessione gratuita al Comune viene compensata mediante l’attribuzione di diritti edificatori di valore corrispondente all’indennità di esproprio.

La giurisprudenza si è occupata di precisare i limiti e le norme che legittimano l'adozione di meccanismi perequativi in sede di pianificazione urbanistica, consentendo di escludere che con essi si incida in modo abusivo sullo statuto del diritto di proprietà dei suoli: fra questi limiti, non ultimo è il carattere consensuale e facoltativo dell'atto di disposizione chiesto al privato.

La perequazione non può applicarsi al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie (nel caso di specie per essere inserite in fascia di rispetto), non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.

Lo strumento perequativo è più complesso ma decisamente meno oneroso per le finanze pubbliche rispetto alla procedura espropriativa, perché l’obiettivo di interesse pubblico è conseguito attraverso l’attività del privato, che restituisce alla collettività una parte dei vantaggi derivanti dalla pianificazione urbanistica.

La maggior parte delle nuove normative regionali hanno previsto direttamente o rimettendola agli strumenti urbanistici generali, l'adozione di sistemi perequativi, quali veri e propri criteri di giustizia distributiva attuabili con diverse tecniche, con i quali sono riconosciute più eque possibilità di valorizzazione economica delle proprietà fondiarie, ovvero misure alternative, come i c.d. ambiti di compensazione o le cessioni compensative invece del pagamento dell'indennizzo.

Da oltre un decennio, cioè fin da quando la perequazione ha iniziato a costituire la più avanzata frontiera dell'urbanistica italiana, l'amministrazione comunale di Roma si è posta in prima linea nella sua difesa. Emblematica, a questo proposito, fu l'adozione, nel 1997, della variante urbanistica nota come Piano delle certezze, con la quale l'intero territorio comunale veniva suddiviso in tre grandi ambiti di riferimento. La tappa successiva fu l'adozione del Nuovo Piano Regolatore Generale

Il ricorrente propone cinque motivi di annullamento di varie disposizioni - non soltanto perequative - delle Norme Tecniche. Sul punto non è fuori luogo sottolineare che il motivo più strettamente inerente alla perequazione urbanistica - il quarto - è espressamente subordinato ai primi tre, che hanno tutt'altro oggetto. Alla base di questa strategia risiede probabilmente la complessità della censura in parola: essa sottende infatti una questione che lo stesso Collegio ritiene "assai delicata"

La dottrina definisce la perequazione la possibilità data al proprietario di un lotto di potere trasferire liberamente la superficie lorda d’uso, generata dall’indice fondiario indicato dal piano urbanistico, a patto di cedere al comune l'area da destinare ad attrezzature o a finalità pubbliche. La previsione perequativa ha funzione di incentivare l'adesione spontanea dei proprietari agli obiettivi collettivi. Le aree interessate sono quelle oggetto di previsioni edificatorie o quelle vincolate