Un orientamento di programmazione del territorio che negli ultimi anni sta avendo una notevole diffusione riguarda la tematica della riqualificazione architettonico-urbanistica delle aree dismesse, in funzione del loro riutilizzo e della valorizzazione delle straordinarie potenzialità che esse conservano, sia in termini storico-culturali che economico-produttivi, oltre che nell’altro importante principio di salvaguardare un ulteriore consumo del suolo.
Nella fattispecie il processo di riqualificazione, definisce un quadro valutativo più ampio e sistematico rispetto all’ordinario procedimento di stima di aree di nuova utilizzazione. Pertanto si delineano le linee guida per una completa cognizione dei principi di base che caratterizzano la valorizzazione immobiliare nella sua totalità.
Si definiscono “aree dismesse” quelle zone abbandonate, spesso all’interno di grandi città, il cui suolo risulta essere di primari...
_OMISSIS_ ...a nell’ottica delle possibilità di recupero ambientale, sia in un’ottica economica, quando riveste un notevole valore. Si pensi ad esempio al caso della città di Roma o di altre grandi città italiane, le cui aree dismesse sono spesso costituite da fabbriche in disuso, fornaci, cave, resti antichi, grotte, acquedotti o vecchie borgate, dove l’identità culturale e storica non è certo dismessa, ma solo momentaneamente sospesa.
Più in generale, le città oggi si presentano allo sguardo come un alternarsi di “vuoti” e di “pieni”, laddove i vuoti possono identificarsi con urgenti problemi sociali, e divenire spesso luoghi deputati al confronto di funzioni marginali, oppure possono rappresentare zone neutre o più semplicemente quasi del tutto inosservate.
Sicuramente, un modo giusto di affrontare il problema è porsi l’obiettivo di “riordinare” e di “riempire” i vuoti in modo so...
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Nell’ambito delle aree dimesse, un’analisi particolareggiata meritano le aree industriali, ossia le aree che per l’ordine dimensionale, per la durata dello stato di abbandono, e per la lentezza delle iniziative di riuso, a causa di una serie di fattori economici e ambientali, rivestono una importanza di notevole interesse e hanno necessità, per la loro riqualificazione, di un insieme di azioni concertate fra soggetti pubblici e privati, nonché di specifici strumenti attuativi.
In generale, si avverte l’esigenza di trasformare queste aree cercando di adattarle allo spazio circostante e di renderle flessibili rispetto ad una realtà in continua trasformazione, dando allo stesso tempo le garanzie, tramite regole certe, che l’intervento possa essere svolto in tempi compatibili a una effettiva realizzazione.
Il problema delle aree dismesse acquista ancor più rilevanza, e viene perciò eletto ad oggetto di ricerca, ...
_OMISSIS_ ...nta la sua diffusione e riproduzione; il ripetersi di casi analoghi, o quanto meno legati da un filo comune, spinge ad interrogarsi sulle cause di un tale fenomeno e a cercare il modo di ovviare ai suoi eventuali effetti negativi.
Parallelamente a ciò, aumenta la capacità di convivenza con alcuni suoi aspetti da parte della società. In un certo senso, c’è una sorta di assuefazione che spinge il cittadino che attraversa una grande città ad accettare come elementi di un paesaggio immutabile costruzioni di varia natura, accomunate dalla condizione di abbandono, capaci al massimo di suscitare lo stesso sottile disagio di un campo ormai incolto o di un bosco non più pulito.
Un ulteriore punto da non sottovalutare è costituito dall’elevata potenzialità ecologica delle aree dismesse attraverso la destinazione degli spazi liberi ad aree verdi nell’ottica di formazione anche di “corridoi ambientali”.
Il recupero ...
_OMISSIS_ ...i colloca al crocevia tra diverse problematiche: da un lato il disagio sociale e il degrado ambientale legato alla dismissione, e dall’altro il rilancio del sistema urbano, dei livelli occupazionali e le occasioni di business per gli operatori economici, date dalla collocazione di nuove funzioni e di servizi. In un’ottica anche di marketing urbano, la qualità ambientale sempre più deve essere tirata in gioco per attirare investimenti e localizzare attività pregiate.
L’introduzione del fenomeno delle aree dismesse consente di cogliere la correlazione con il concetto di “archeologia industriale”. L’archeologia industriale ha come scopo quello di collocare nel giusto contesto della storia, della società e della tecnologia, il valore del patrimonio dei mezzi di produzione e dei fabbricati industriali dismessi che costituiscono tipologie uniche, la cui scomparsa costituirebbe una grave perdita.
La questione delle aree ...
_OMISSIS_ ...resentata con maggior forza nel nostro Paese agli inizi degli anni Novanta, in concomitanza con il decremento demografico e con l’attenuazione della crescita urbana, due fenomeni che avevano caratterizzato ininterrottamente la realtà delle città italiane, dalla fine della seconda guerra mondiale in poi. In particolare, con l’abbandono di vaste parti della città industriale e degli spazi dedicati alle infrastrutture civili o militari più interni alle strutture urbane, e conseguentemente con il degrado e l’abbandono di vaste parti del territorio urbano, il problema delle aree dismesse è divenuto centrale .
Conseguentemente, all’inizio degli anni Novanta, si è cominciato a pensare ad un nuovo modo di riorganizzare il disegno urbano, cercando di dare più spazio alla qualità, e tenendo conto anche delle opportunità economiche per gli operatori, sia pubblici che privati, di poter intervenire in queste parti di città pregiate e ora...
_OMISSIS_ ...iste ora come una grande risorsa.
In questo periodo sono fiorite iniziative innovative, come i programmi di riqualificazione urbana (PRU), con l’obiettivo di rigenerare le città dall’interno, trovando accordi tra il pubblico e il privato . Per ultimo si è andato consolidando il nuovo ruolo propositivo delle pubbliche amministrazioni, volto a utilizzare le aree dismesse per reperire servizi e spazi che la crescita forsennata precedente aveva tralasciato.
Spesso gli interventi attuati si sono poi trasformati in semplici operazioni immobiliari, nonostante i buoni propositi iniziali che avrebbero dovuto riguardare tutti gli aspetti sociali: dalla qualità della vita urbana fino all’ambiente, laddove per qualità può intendersi il risultato finale dell’intervento e non la specifica qualità architettonica del progetto realizzato. La qualità può essere valutata sulla base di due parametri principali: il primo è il contributo a...
_OMISSIS_ ... generale della città, alla sua immagine e alla sua competitività. Il secondo è il miglioramento della qualità di vita dei cittadini che vivono in quel contesto, in modo tale che si inneschi un processo di integrazione e di consapevolezza nella popolazione residente.
Molto spesso le aree in disuso che devono essere recuperate, proprio perché presenti in zone centrali e semicentrali delle grandi città urbane, costituiscono un vero punto di forza nei sistemi territoriali. Tali aree possono tornare ad essere produttive, efficienti ed economicamente appetibili. Tale potenzialità, però, si scontra con la necessità di far partecipare al perseguimento di questi obiettivi oltre la mera proprietà degli immobili, anche l’insieme delle forze economiche e sociali presenti nella realtà urbana, vale a dire le istituzioni locali, le rappresentanze imprenditoriali, le autonomie funzionali e le associazioni presenti sul territorio. Per garantire il successo di un’opera...
_OMISSIS_ ...o e pieno recupero di un’area dismessa sono fondamentali sostanzialmente tre elementi: la progettazione, la negoziazione e la dimensione gestionale, non solo dell’intervento costruttivo, ma del processo di trasformazione nel suo insieme.