Cartolarizzazione di alloggi E.R.P. e di alloggi di servizio

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI - ACQUISTO ALLA MANO PRIVATA - DA PUBBLICO A PRIVATO - DISMISSIONE/CARTOLARIZZAZIONE - ALLOGGI DI SERVIZIO

L'alienabilità degli alloggi di cui alla legge 52/1976 non appare poter configurare l'esistenza in capo all'amministrazione di un obbligo a contrarre nei confronti dell'assegnatario dell'alloggio di servizio (invece titolare di un mero diritto di prelazione), ma, piuttosto, la rimozione di un limite all'attività negoziale dell'ente proprietario (limite costituito dalla misura massima del 75% del patrimonio abitativo vendibile nel territorio di ciascuna provincia), che presuppone pur sempre la scelta di esercitarla, mercé l'inserimento dell'immobile nei piani di vendita.

E' legittimo il provvedimento che determini la situazione del patrimonio abitativo della Difesa senza indicare specificamente ogni singolo alloggio appartenente a tale patrimonio abitativo.

La puntuale motivazione del provvedimento che indica gli alloggi alienabili perché non più ritenuti utili nel quadro delle esigenze dell'Amministrazione, pure teoricamente possibile, non appare necessaria per garantire la trasparenza delle scelte di alienazione effettuate, essendo questa trasparenza perseguibile con altri mezzi, ad esempio con comunicazioni individuali quali quelle, già inviate ai ricorrenti e impugnate con i precedenti secondi motivi aggiunti; o con accesso agli atti di interesse.

Gli artt. 403, 404 e 405 del D.P.R. 90/2010 - rispettivamente in materia di individuazione degli alloggi da alienare, criteri di vendita e vendita con il sistema d’asta - non violano la delega al Governo prevista dall'art. 14, co. 14, legge 246/2005.

È illegittimo l'art. 404, co. 5, lett. c) del D.P.R. 90/2010 che prevede che il conduttore debba sostenere anche le eventuali spese necessarie per l'accatastamento dell'alloggio, giacché a fronte di una normativa generale che pone a carico del proprietario gli adempimenti catastali (art. 19 d.l. 78/2010) non risulta invece, per la fattispecie in esame, una specifica norma di segno opposto.

È sufficientemente precisa la lettera di vendita che rinvii per relationem alle riduzioni previste dall'art. 404 D.P.R. 90/2010.

In materia di vendita di alloggi di servizio, la fisica prossimità di un’abitazione a una diversa fascia suburbana non comporta necessariamente l’attrazione della quotazione OMI dell’abitazione alle quotazioni di quella diversa fascia, posto che le connotazioni di luoghi anche assai prossimi possono mutare sensibilmente a causa di diverse connotazioni urbanistiche.

In materia di vendita di alloggi di servizio, la caparra va calcolata sul prezzo di vendita "lordo", al netto cioè delle riduzioni previste dall'art. 404, comma 6, D.P.R. 90/2010.

L'art. 403, co. 6, D.P.R. 90/2010 non impone un'attività procedimentale ma si limita a prevedere una facoltà per il Ministero della Difesa.

Gli articoli 403, 404 e 405 del D.P.R. 15 marzo 2010, n. 90 concretano una specifica Sezione del Testo regolamentare, espressamente dedicata alle “Procedure per l’alienazione degli alloggi di servizio non più funzionali ai fini istituzionali delle Forze armate”, e recano dettagliate disposizioni in materia di: individuazione degli alloggi da alienare (art. 403), criteri di vendita (art. 404), vendita con il sistema d’asta (art. 405): subentrando a un quadro normativo di settore risalente e assai articolato quanto a materia, disciplina procedimentale e decorrenze, tali articoli non violano la previsione della delega legislativa di riassetto regolamentare della materia.

In tema di alloggio di servizio, il prezzo di vendita è l’elemento centrale della decisione relativa all’eventuale esercizio del diritto di prelazione e dunque la sua determinazione necessita di una particolare descrizione degli elementi che lo determinano, non risultando quindi sufficiente il riferimento al prezzo determinato da altro ente.

Il programma pluriennale per la costruzione, l’acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio di cui agli artt. 297 e 306 D. Lgs. 66/2010 presuppone l’individuazione di tre categorie di alloggi di servizio: a) alloggi da assegnare al personale per il periodo di tempo in cui svolge particolari incarichi di servizio richiedenti la costante presenza del titolare nella sede di servizio; b) alloggi da assegnare per una durata determinata e rinnovabile in ragione delle esigenze di mobilità e abitative; c) alloggi da assegnare con possibilità di opzione di acquisto mediante riscatto.

I piani annuali di gestione degli alloggi di servizio non sono idonei a far sorgere in capo ai soggetti che occupano abusivamente gli alloggi alcuna aspettativa giuridicamente tutelata di acquisto.

Il Ministero della Difesa, l'Agenzia del Demanio e l'Agenzia del Territorio hanno dato corretta esecuzione alla sentenza con cui è stata annullata una proposta di acquisto degli alloggi di servizio laddove poneva a base della determinazione del prezzo la categoria catastale “Abitazioni di tipo civile (A2)”, anziché la categoria catastale “Abitazioni di tipo economico (A3)” rettificando l'importo della proposta di acquisto utilizzando le quotazioni OMI acquisite nel corso dell'istruttoria relative alla categoria A3 al posto di quelle concernenti la categoria A2: non era necessario né riaprire l'intero procedimento né far riferimento ai dati OMI aggiornati tenendo conto delle sopravvenienze di fatto, posto che la sentenza aveva censurato solo l'erroneo utilizzo di un parametro di calcolo.

La sentenza che annulla una proposta di acquisto perché la determinazione del prezzo era avvenuta sulla base di una categoria catastale errata può dirsi correttamente ottemperata qualora la P.A. abbia ricalcolato il prezzo sostituendo al parametro errato quello corretto: non è necessario, invece, restituire l'eventuale caparra già versata, ben potendo la stessa essere decurtata dal nuovo importo correttamente rideterminato.

Ai fini della rideterminazione del canone relativo ad alloggi di servizio il prezzo di mercato dell'immobile non opera come un limite esterno costituendo, invece, solo il punto di partenza per la sua quantificazione.

Il provvedimento di determinazione provvisoria del canone di occupazione sine titulo di un alloggio di servizio ha la funzione di comunicare all'interessato l'avvio del relativo procedimento amministrativo preordinato alla definizione dell'entità di una prestazione pecuniaria con carattere compensativo.

Il provvedimento per la determinazione del canone di un alloggio di servizio non può essere impugnato affidandosi a generiche doglianze sul difetto di motivazione o di istruttoria dovendosi puntualmente contestare la consistenza ed attendibilità delle valutazioni di stima operate in relazione a ciascun elemento oggetto di considerazione.

Il venire meno del titolo concessorio di alloggio di servizio rappresenta non un elemento di collegamento diretto al fine del riconoscimento di una legittima aspettativa di acquisto, ma solo uno dei criteri guida nella vendita del patrimonio immobiliare non più utile alle esigenze dell’amministrazione militare, unitamente a diversi altri, (segnatamente: il reddito del nucleo familiare, la presenza di portatori di handicap nel nucleo familiare, la permanenza negli alloggi di chi sia già conduttore dello stesso, la permanenza delle vedove) e, soprattutto, solo a seguito del mancato esercizio del diritto di prelazione riconosciuto ai legittimi conduttori.

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L'art. 1, co. 7, legge 560/1993 viene in rilievo soltanto con riferimento agli alloggi che l'Ente voglia dismettere.

Il diritto dell'assegnatario dell'alloggio ERP inserito nei programmi di dismissione a rimanere assegnatario dell'alloggio in quanto titolare di un reddito familiare complessivo inferiore al limite fissato dal CIPE ai fini della decadenza dal diritto all'assegnazione, o in quanto ultrasessantenne o in quanto portatore di handicap (art. 1, co. 7, legge 560/1993) rientra nell'ambito della giurisdizione del G.O..

Nella disciplina di cui all'art. 1 legge 560/1993 manca una norma analoga a quella dettata, per la disciplina previgente, dall'art. 27 legge 513/1977, che ricollega la definitività e incontestabilità del diritto dell'assegnatario di conseguire la cessione dell'alloggio ERP alla comunicazione del prezzo di cessione.

Nel sistema della legge 560/1993 il diritto dell'assegnatario dell'alloggio a vedere valutata la propria domanda di cessione (con conseguente facoltà, in caso di perdurante inerzia dell'amministrazione, di ottenere il risarcimento del danno per il mancato trasferimento) non sorge per effetto della semplice formulazione del piano di vendita da parte della Regione, su proposta dell'ente proprietario, che è atto meramente propedeutico: è necessario, dunque, l'adozione di ulteriore provvedimenti attuativi con i quali l'ente proprietario rivolga una precisa proposta di alienazione.

La formulazione del piano di vendita ai sensi dell'art. 1 legge 560/1993 non esaurisce gli adempimenti di natura tecnico-discrezionale che la norma affida in via esclusiva alla valutazione della P.A. ai fini della parziale dismissione del patrimonio pubblico e solo la concreta inclusione dell'alloggio nelle tranches di vendita predisposte dall'ente proprietario per la concreta attuazione del programma ivi delineato - rendendo individuabili gli alloggi vendibili e determinate le modalità dell'alienazione - segna il momento del sorgere del diritto dell'assegnatario al relativo acquisto.

Il subentro nella domanda di acquisito dell'alloggio E.R.P. presentata ai sensi della legge 560/1993 presuppone anche il subentro nel godimento dell'alloggio, non essendo sufficiente che colui che che pretende di subentrare sia erede del precedente assegnatario.

La decisione di escludere dal piano di vendita degli alloggi pubblici gli immobili più appetibili dal punto di vista economico non è irragionevole ed è del tutto compatibile con la ratio delle disposizioni della legge n. 560 del 1993, la quale ricollega il piano di cessioni alla razionalizzazione del patrimonio e alla conseguente economicità del comparto.

Le decisioni di escludere alcuni immobili dalle procedure di alienazione degli alloggi pubblici sono atti aventi valenza generale, non necessitanti particolare motivazione; essi sono connotati da ampi margini di discrezionalità, entro i limiti costituiti dalle finalità additate dall’art. 1, comma 5, l. 560/1993 e dal contingente massimo, stabilito dal precedente comma 4 nel 75%, di alloggi dismissibili.

La riduzione del 30% del valore di mercato dell'alloggio dismesso prevista dall'art. 3, co. 109, legge 662/1996 acquistato dal conduttore a cui spetta il diritto di prelazione va applicata a prescindere dalle condizioni reddituali: il legislatore, infatti, ha semplicemente inteso, per un verso, prendere atto della normale riduzione del prezzo al quale si vendono sul mercato gli immobili già occupati rispetto a quelli liberi e, per altro verso, favorire la posizione prioritaria di chi (quale che sia il suo reddito), in conseguenza della vendita dell'alloggio, potrebbe vedersi privato della casa in cui abita.

Il riscatto degli alloggi E.R.P. da parte degli assegnatari non si estende a quelle aree che non siano di stretta pertinenza dell'alloggio e che, comunque, siano state oggetto di un contratto di preliminare di cessione e di costituzione di servitù di uso pubblico tra l'I.A.C.P. e il Comune.

L'art. 1329, co. 2, c.c., che prevede l'ultrattività della proposta irrevocabile al decesso del proponente, non consente di ritenere che gli eredi del soggetto che abbia formulato una proposta di acquisto di un immobile di edilizia residenziale pubblica possano subentrare in tale proposta anche in assenza dei requisiti per l'acquisito previsti dalla legislazione regionale in materia di dismissione degli immobili E.R.P..

In materia di trasferimento in proprietà di alloggi di edilizia economica e popolare, qualora tale trasferimento sia stato deliberato da parte dell'ente proprietario, la comunicazione agli assegnatari in locazione semplice del prezzo di riscatto non produce un effetto perfezionativo del contratto traslativo di vendita o del preliminare di tale atto, ma costituisce il provvedimento finale del procedimento amministrativo avente effetto ricognitivo del diritto, attribuito dalla legge agli assegnatari, di acquistare l'alloggio al medesimo prezzo con successivo atto traslativo da stipularsi dal legale rappresentante dell'ente e dai singoli assegnatari conduttori degli alloggi.

E' legittimo il rigetto della richiesta di regolarizzazione di assegnazione dell'alloggio che rientra nell’inventario del patrimonio immobiliare disponibile del Comune e, pertanto, non risulta avere acquisito la finalità pubblicistica necessaria al fine della destinazione all’edilizia residenziale pubblica ex art. 1, comma 2 bis, Legge 24 dicembre 1993, n. 560.