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Calcolo dei volumi edilizi realizzabili sull'area

I volumi realizzabili sull'area vanno calcolati non basandosi sull'indice fondiario di edificabilità ma su quello territoriale della zona (qualora realmente edificabile). Include, infatti, la percentuale degli spazi riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale e tiene conto anche delle spese di urbanizzazione.

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titolo:ALTEZZE VOLUMI INDICI DENSITÀ EDILIZIA
anno:2016
pagine: 385 in formato A4, equivalenti a 654 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> INDICI

Un piano urbanistico attuativo non può derogare gli indici di edificabilità abitativa previsti nel piano territoriale provinciale e nel piano regolatore generale.

L'indice di fabbricabilità territoriale si applica esclusivamente nel calcolo dei volumi, complessivamente realizzabili in una ben definita zona urbanistica, in sede di attuazione dello strumento urbanistico, laddove per il calcolo del volume, assentibile in relazione ad un ben individuato e specifico intervento edilizio, occorre rifarsi necessariamente all'indice di fabbricabilità fondiaria.

I due indici di fabbricabilità, territoriale e fondiario, previsti dall'ordinamento hanno funzioni diverse, sicché la densità territoriale rileva ai fini della redazione degli strumenti urbanistici e non anche per la utilizzazione edificatoria delle singole aree, che risulta vincolata al rispetto dell'indice fondiario ad esse relativo.

L'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il q... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

Il metodo analitico ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, deve necessariamente basarsi non sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale.

Tutti i terreni espropriati in ambito P.E.E.P. o P.I.P. percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, mentre l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal pia... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...re generale.

I volumi realizzabili sull'area devono basarsi non sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, poiché soltanto questo include nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale e tiene conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

Il metodo analitico-ricostruttivo deve necessariamente basarsi sull'indice c.d. territoriale che individua la densità territoriale della zona (D.M. 2 aprile 1968), poiché soltanto questo include nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale; laddove l'indice fondiario viene applicato all'effettiva superficie suscettibile di edificazione, con esclusione delle aree destinate ad uso pubblico, delle quali invece impone di tener conto il principio dell'edificabilità legale.

I volumi realizzabili sull'area vanno accertati non basandosi sull'indice fondiario di edificabilità ma su quello che individua la densità territoriale della... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rché realmente edificabile), soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale; e tiene conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

Ove sia prescelto il metodo analitico ricostruttivo, deve essere accertata anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui il terreno è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, non potendo la relativa indagine basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale e dovendo quindi tenersi conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

E' ininfluente l'indice di fabbricabilità per degradare un terreno avente attitudine edificatoria (per essere nel caso di specie astr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dificabile ma in concreto inedificabile per via della mancanza dell'indice minimo di fabbricabilità), in fondo agricolo, potendo, invece, il detto indice incidere sul solo valore finale da attribuire al medesimo.

La circostanza che lo strumento urbanistico attribuisca ad un'area, destinata a verde privato, un modesto indice di fabbricabilità, non autorizza a fame derivare una presunzione di destinazione del verde a servizio o a pertinenza, e a considerarlo come inedificabile, giacché l'indice di fabbricabilità non è idoneo di per sé a determinare la natura agricola o edificatoria dell'area, dovendosi piuttosto far riferimento alla destinazione prevista per gli interventi edilizi consentiti.

Per la determinazione dell'indennità di espropriazione dei suoli edificatori, attraverso l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo, deve essere recepito l'indice che individua la densità territoriale della zona (e non quello relativo alla densità fondiaria), soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato.

La prescrizione di un indice territoriale che consentita una sia pur limitata possibilit&a... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...icatoria non corrisponde ad un vincolo di inedificabilità.

Gli indici indicati dall'art. 2 del D.M. n. 1444 del 1968 non sono indici minimi di edificabilità, bensì indici di misurazione fisica dell'esistente cui la norma collega, se oggettivamente sussistenti, la possibilità di qualificare un'area come zona B.

Una zona edificabile omogenea deve necessariamente comprendere, in base alle disposizioni stabilite dal D.M. 2 aprile 1968, art. 3 e ss. spazi pubblici nonché aree aventi le destinazioni previste da questa normativa che li ripartisce per categoria e ne fissa quantità e proporzioni, di modo che il complessivo carico di edificazione che può gravare sull'intera superficie della zona deve tener conto necessariamente di essi ed è espresso da un indice di densità (cd. territoriale) che, comprendendo anche gli spazi assegnabili ai ricordati standards e le decurtazioni da ciascuno di essi imposte, ne definisce l'effettivo valore in comune commercio.

Allorquando il valore venale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore di trasformazione (c.metodo analitico-ricostruttivo), deve essere recepito l'indice che individua la densit&agrav... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...iale della zona (e non quello relativo alla densità fondiaria), soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato.

Nella valutazione indennitaria del fondo espropriato l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

In ipotesi di zona omogenea già classificata dagli strumenti urbanistici come edificabile, nel calcolare il valore venale di ciascuna area, ai fini della stima dell'indennità di espropriazione, non deve tenersi conto della densità fondiaria che definisce il volume massimo consentito su di essa e riferisce il relativo indice di fabbricabilità all'effettiva superficie suscettibile di edificazione, con esclusione delle aree destinate ad uso pubblico, ma della densità territoriale riferita, invece, a ciascuna zona omogenea, la quale definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sull'intera zona.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> S... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
Per sagoma di una costruzione deve intendersi la conformazione planovolumetrica della stessa ed al suo perimetro, inteso sia in senso verticale sia orizzontale, riguardando il contorno che viene ad assumere l'edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti, restandone escluse le sole aperture che non prevedono superfici sporgenti.

Il concetto di prospetto non va confuso con quello di sagoma: quest'ultima deve intendersi la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro, considerato in senso verticale ed orizzontale, così che solo le aperture che non prevedano superfici sporgenti vanno escluse dalla nozione di sagoma.

La modifica di prospetti attiene alla facciata dell'edificio, per cui non va confusa e compresa nel concetto di sagoma, che indica la forma della costruzione complessivamente intesa, ovvero il contorno che assume l'edificio. I prospetti, in altri termini, costituiscono un quid pluris rispetto alla sagoma, attenendo all'aspetto esterno, e quindi al profilo estetico-architettonico dell'edificio.

Il concetto di "sagoma" è da intendersi come la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ro il contorno che viene ad assumere l'edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti.

La sagoma, cioè il perimetro verticale ed orizzontale e/o il contorno che viene ad assumere l'edificio, è una cosa diversa dai prospetti, che consistono nelle aperture sulla sagoma del fabbricato, cioè sulle pareti esterne, senza superfici sporgenti.

Per "sagoma" di un edificio si intende la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l'edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> TRASLAZIONE VOLUMETRIE

L'astratta possibilità di una cessione della potenzialità volumetrica di un'area, non consegue automaticamente all'edificabilità legale dell'area, in quanto esige una verifica in concreto da parte dell'amministrazione comunale delle condizioni che rendono possibile la cessione di cubatura.

In ipotesi di area edificabile, nella determinazione del valore di mercato, occorre considerare l'eventuale [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e della volumetria su altra e diversa area del proprietario; tale circostanza non può che diminuire il valore di mercato del terreno, fino a parificarlo, sostanzialmente, a quello delle aree agricole.


 
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