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L'ordine di arretramento dell'edificio eretto in violazione delle norme sulle distanze tra le costruzioni

La distanza minima deve rispettarsi per ogni parte dell'edificio. L'eventuale ordine di arretramento emesso dal G.O. va inteso nel senso che l'edificio dovrà essere demolito nella parte o porzione in cui si trova a distanza illegale dal confine.

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titolo:IL CODICE DELLE DISTANZE
anno:2019
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formato: pdf  
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VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> ARRETRAMENTO E RIMESSIONE IN PRISTINO

In presenza di una violazione delle norme sulle distanze, l'esistenza di un provvedimento di concessione edilizia non preclude al vicino il diritto di chiedere la riduzione in pristino potendo il giudice ordinario, cui spetta la giurisdizione vertendosi in tema di violazione di diritti soggettivi, accertare incidentalmente tale illegittimità e disapplicare l'atto.

Il carattere abusivo della costruzione non attribuisce al vicino, per ciò solo, il diritto di chiedere la riduzione in pristino, qualora le norme sulle distanze siano state rispettate.

La sanzione, ai sensi dell'art. 872 c.c., dell'abbattimento di fabbricati costruiti in violazione delle norme sulle distanze legali è applicabile indipendentemente dallo stato di buona o di mala fede del possessore.

In caso di realizzazione di costruzione, ed in genere di opere,... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...one dei limiti di distanza stabiliti dalla legge, il vicino, se il manufatto è riducibile nei limiti legali, non può pretendere la demolizione totale di esso, ma solo della parte in contrasto con la disposizione di legge.

In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, ed il danno che egli subisce (danno-conseguenza e non danno-evento), essendo l'effetto, certo ed indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima, deve ritenersi in re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria.

L'art. 2933 c.c., comma 2, il quale limita l'esecuzione forzata degli obblighi di non fare, nel senso di vietare l... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ne della cosa che sia di pregiudizio all'economia nazionale, deve rendersi riferibile alle sole fonti di produzione o di distribuzione della ricchezza dell'intero Paese, e, pertanto, non è invocabile al fine di evitare lo spostamento di una costruzione alla distanza prescritta dalle norme in materia, comportando, invece, la persistenza di detta costruzione una lesione di pur rilevanti interesse individuali.

La domanda di demolizione di una costruzione per la generica violazione delle norme in tema di distanze legali non esclude che il giudice, investito della decisione, possa pronunciarsi sulla legittimità dell'opera avuto riguardo alle previste distanze non solo fra costruzioni, ma anche dal confine, nonché a quelle stabilite della normativa cosiddetta antisismica di cui alla L. 25 novembre 1962, n. 1684, senza per questo incorrere in violazione dell'art. 112 c.p.c..

La domanda di demolizione di costruzioni per la violazione delle norme in tema di distanze legali, quale espressione della facoltà di chiedere la riduzione in pristino ex art. 872 c.c., non impone all'attore la specifica... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e delle parti del manufatto da demolire, ovvero la precisazione delle singole opere di cui sia chiesta la rimozione, semprechè la portata della domanda possa ricavarsi dall'esame congiunto del petitum e della causa petendi, e rimanendo al giudice consentito di individuare la soluzione necessaria a ristabilire il rispetto del limite legale, senza che per questo incorra in violazione dell'art. 112 c.p.c..

La domanda di demolizione del fabbricato per violazione della distanze legali comprende quella minore di arretramento, sicché non è ultrapetita la sentenza che accoglie la seconda in luogo della prima, in quanto tale vizio resta escluso qualora la decisione venga contenuta nei limiti di una domanda di maggiore ampiezza formulata dalla parte e non esulante dalla causa petendi, intesa come l'insieme delle circostanze di fatto poste a fondamento della pretesa.

La tutela demolitoria si applica anche nel caso in cui non siano previste distanze dalle costruzioni; infatti, anche la costruzione realizzata in zona soggetta a vincolo di inedificabilità deve osservare le norme in materia di dista... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e dalla legislazione speciale o, in via residuale, dal codice civile, poiché la tutela ripristinatoria prevista da tali norme non può venire meno per il fatto che lo strumento urbanistico, vietando nella zona ogni costruzione, non contenga prescrizioni sulle distanze, né, tantomeno, per il fatto che la P.A. ometta o ritardi di sanzionare con provvedimenti a carattere reale la violazione del vincolo di inedificabilità.

Il giudice ordinario può ordinare l'arretramento di una costruzione realizzata sulla base di una norma regionale che consentiva illegittimamente di derogare alla disciplina dell'art. 9 D.M. 1444/1968 e che è successivamente stata dichiarata incostituzionale, e ciò indipendentemente dal fatto che il titolo edilizio con cui è stata assentita l'attività edificatoria sia divenuto inoppugnabile, in quanto - nel giudizio civile - questa circostanza non rileva e l'unica preclusione è quella che deriva dal giudicato.

In tema di distanze legali nelle costruzioni, il giudice, di fronte ad una domanda di riduzione in pristino di opere esegu... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...rasto con le prescrizioni vigenti, deve verificare la sussistenza delle lamentate violazioni sotto ogni profilo, alla stregua di criteri normativi identificabili ed applicabili d'ufficio, e pertanto non incorre nel vizio di ultrapetizione ove applichi integralmente la disciplina sanzionatoria delle violazioni accertate, ancorché la domanda non abbia fatto specifico riferimento a tutte le conseguenze derivanti dalla violazione delle prescrizioni predette.

L'art. 872 c.c., che espone chi abbia costruito sul proprio fondo in violazione delle distanze legali, ovvero chi sia attuale titolare del diritto dominicale sull'edificio, all'azione reale del vicino per la riduzione in pristino, è operante anche qualora quella costruzione abbia comportato sconfinamento per un certo tratto sul fondo contiguo.

E' affetta da vizio di motivazione la sentenza d'appello che conferma la decisione di arretramento di un fabbricato ad una certa distanza dal confine, nonostante l'affermata applicabilità di un successivo regolamento edilizio (intervenuto successivamente alla decisione di primo grado), che prevede una ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...nore.

Le norme di cui all'art. 872 c.c., comma 2, in tema di distanze fra costruzioni, nonché quelle integrative del codice civile in subiecta materia sono le uniche che consentano la richiesta - oltre al risarcimento del danno - anche della riduzione in pristino.

Il giudice può disporre in alternativa all'arretramento dell'immobile, dal quale si esercita la veduta a distanza inferiore a quella legale, l'esecuzione di opere idonee ad impedire concretamente l'esercizio delle servitù, come ad esempio l'arretramento di un parapetto, in guisa che dalla porzione dell'immobile compresa tra il parapetto stesso, posto a distanza legale, e la parte terminale dell'immobile sia impossibile "prospicere et inspicere in alienum"; tuttavia, è un potere discrezionale del Giudice di merito non sindacabile in Cassazione tutte le volte in cui la ragione del suo mancato esercizio trova espressione nel corpo della sentenza, sia pure indirettamente.

Nessuna norma di legge impone al giudice di considerare il profi... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...iudizio al decoro architettonico ai fini dell'applicazione delle norme sulle distanze legali tra edifici e dell'adozione delle statuizioni conseguenti.

L'art. 2058 c.c., comma 2, che prevede la possibilità di ordinare il risarcimento del danno per equivalente anziché la reintegrazione in forma specifica, in caso di eccessiva onerosità di quest'ultima, non trova applicazione nelle azioni intese a far valere un diritto reale la cui tutela esige la rimozione del fatto lesivo, come quella diretta ad ottenere la riduzione in pristino per violazione delle norme sulle distanze, atteso il carattere assoluto del diritto leso.

Il principio secondo cui il giudice, in caso di non perfetta aderenza della costruzione del prevenuto a quella del preveniente, non può disporre l'arretramento della costruzione del vicino senza prima accertare che l'intercapedine possa essere colmata mediante opportuni accorgimenti tecnici atti a perfezionare l'aderenza non trova applicazione nell'ipotesi in cui non si tratta di completare e perfezionare l'aderenza, nell'ambito e nel rispetto della scelta compiuta dal co... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ma piuttosto di colmare un vuoto esistente tra due edifici distanti tra loro.

L'azione per la rimessa in pristino non compete solo per la tutela reciproca dei fabbricati che si fronteggiano, ma anche per la tutela delle distanze legali delle costruzioni dai confini.

La distanza minima dal confine fissata dai regolamenti locali deve rispettarsi per ogni parte dell'edificio, per cui è legittima la condanna alla rimessione in pristino laddove anche solo un piccolo tratto dello spigolo dell'edificio violi tale distanza.

L'ordine di arretramento dell'edificio eretto in violazione delle norme sulle distanze tra le costruzioni va inteso nel senso che l'edificio dovrà essere demolito nella parte o porzione in cui si trova a distanza illegale dal fabbricato antistante.

Nella domanda di demolizione deve ritenersi implicita quella di arretramento, che presuppone proprio la demolizione.

[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...yle="widows: 2;">Gli artt. 871 e 872 cod. civ. distinguono, nell'ambito delle leggi speciali e dei regolamenti edilizi, le norme integrative delle disposizioni del codice civile sui rapporti di vicinato dalle norme che, prive di portata integrativa o modificativa e se pure dirette incidentalmente ad assicurare una migliore coesistenza ed una più razionale utilizzazione delle proprietà private, tendono principalmente a soddisfare interessi di ordine generale, come quelli inerenti alle esigenze igieniche, al godimento della proprietà ed alla tutela dell'estetica edilizia. A tale distinzione corrisponde, in caso di violazione della norma, una diversa tutela del privato, assicurata, per le norme del secondo tipo, soltanto dall'azione di risarcimento del danno, a parte il potere della P.A. di imporne l'osservanza coattiva, e, per quelle del primo tipo, anche dall'azione reale per l'eliminazione dello stato di fatto creato dalla violazione edilizia.

Le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni, o come spazio tra le medesime, o come distacco dal confine, o in rapporto con l'altezza delle stesse, ancorché inserite in un contesto normativo... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...telare il paesaggio o a regolare l'assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile perché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l'utilizzazione edilizia dei suoli privati, e pertanto la loro violazione consente al privato dì ottenere la riduzione in pristino.

Il fatto che in materia di distanze il distacco delle costruzioni tra loro e di ciascuna costruzione dal confine si collochi nel medesimo ambito delle norme integrative del codice civile, non toglie che rientra nel potere dispositivo della parte che si assuma danneggiata dall'altrui attività edilizia dolersi dell'una e/o dell'altra violazione, e che sia compito del giudice di merito interpretare la domanda fornendo adeguata e logica motivazione delle conclusioni cui perviene.

Nel caso in cui l'attore lamenti la violazione tanto della normativa in materia di distanze tra costruzioni quanto delle disposizioni che disciplinano le distanze dai confini, è necessaria un'attenta e motivata valutazione del giudice sulla portata della domanda, non essendo possi... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...parazione tra le due causae petendi.

Ai sensi dell'art. 872 c.c. la riduzione in pristino, essendo un mezzo di tutela volto ad eliminare le violazioni delle disposizioni sulle distanze nelle costruzioni, può essere riconosciuta ed eseguita in termini meno radicali dell'eliminazione fisica dell'intera cosa, attraverso la condanna all'arretramento del manufatto alla distanza prescritta.

Accertata la violazione delle norme dettate dagli strumenti urbanistici locali in materia di distanze deve essere disposto l'arretramento della costruzione ad una distanza che rispetti il limite legale.

Il vicino può agire per il rispetto delle distanze legali a prescindere dall'impugnazione del titolo edilizio.

L'azione diretta a conseguire la riduzione in pristino a favore di colui che ha subito danno per effetto della violazione delle distanze legali deve qualificarsi come negatoria servitutis, essendo volta non già all'accertamento del diri... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...rietà dell'attore libero da servitù vantate da terzi, bensì a respingere la imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dare luogo a servitù.

La prescrizione del diritto di ottenere la riduzione in pristino della costruzione edificata in violazione delle norme in materia di distanze non decorre dalla data di realizzazione del fabbricato, ma da quella di cessazione della permanenza dell'illecito e cioè dal momento in cui la costruzione viene demolita ovvero dal decorso del termine ventennale utile per la usucapione del diritto reale di mantenerla nelle condizioni in cui si trova.

La disposizione di cui all'art. 2058, co. 2 c.c., che prevede la possibilità di ordinare il risarcimento del danno per equivalente in luogo della reintegrazione in forma specifica in caso di eccessiva onerosità di quest'ultima, non trova applicazione nelle azioni tese a far valere un diritto reale la cui tutela esige la rimozione del fatto lesivo, come quella diretta ad ottenere la riduzione in pristino per violazione delle norme sulle distanze, stante il car... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...luto del diritto leso.

Una volta accertato che l'innalzamento del tetto di copertura viola in alcuni punti soltanto la distanza legale, è legittimo il provvedimento del giudice che ordini la demolizione dell'intera opera anche nelle parti in cui la distanza era superiore o comunque non inferiore a quella legale.

Ai sensi dell'art. 872 c.c., la riduzione in pristino, essendo un mezzo di tutela volto ad eliminare le violazioni delle disposizioni sulle distanze nelle costruzioni, può essere riconosciuta ed eseguita in termini meno radicali dell'eliminazione fisica della cosa, attraverso la condanna all'arretramento del manufatto alla distanza prescritta.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> ARRETRAMENTO E RIMESSIONE IN PRISTINO --> NORME INTEGRATIVE DEL CODICE CIVILE

I divieti assoluti di edificazione posti da una normativa urbanistica locale cogente, riferita anche implicitamen... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ione di distanza per le costruzioni, costituiscono disposizioni integrative dell'art. 873 c.c., con la conseguente possibilità di invocare, ai sensi dell'art. 872 c.c., comma 2, la riduzione in pristino, con la condanna all'integrale eliminazione della nuova edificazione realizzata in violazione al divieto.

I divieti assoluti di edificazione posti da una normativa urbanistica cogente riferita anche implicitamente alla nozione di distanza per le costruzioni (di cui le norme di cui all'art. 1 D.M. n. 1444 del 1968 sono un esempio) costituiscono disposizioni integrative dell'art. 873 c.c., con conseguente invocabilità ex art. 872 c.c., comma 2, della riduzione in pristino, per relationem alle distanze de facto preesistenti tra edifici eventualmente anche non eccessivamente prossimi, le quali ovviamente potranno consistere in una distanza in senso stretto ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistente volume edilizio, mentre si tradurranno in un divieto assoluto di edificazione, qualora invece non sussistesse alcun preesistente volume.

Solo nel caso di violazione delle norme sulle distanz... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...truzioni e dalle norme integrative, quali i regolamenti edilizi comunali, è concessa l'azione risarcitoria per il danno determinatosi prima della riduzione in pristino, senza la necessità di una specifica attività probatoria, perché il danno che il proprietario subisce (danno conseguenza e non danno evento) è l'effetto (certo) dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e quindi della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima.

In tema di distanze tra costruzioni, il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 9, comma 1 è disciplina integrativa dell'art. 873 c.c. immediatamente idonea a incidere sui rapporti interprivatistici, per cui, sia in caso di adozione di strumenti urbanistici contrastanti con la norma citata, sia con ancor maggior fondamento in caso di mancanza di contrasto e quindi in presenza di disposizioni di divieto assoluto di costruire, sussiste l'obbligo per il giudice di merito - nel primo caso mediante disapplicazione della disposizione illegittima, nel secondo caso mediante diretta applicazione della norma di divieto - di dare attuazione alla d... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... integrativa dell'art. 873 c.c., ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistente volume edilizio, mediante condanna all'arretramento di quanto successivamente edificato oltre i limiti di tale volume o, qualora invece non sussistesse alcun preesistente volume, mediante condanna all'integrale eliminazione della nuova edificazione.

La regola posta dall'art. 872 c.c., comma 2, secondo cui al proprietario confinante compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, soltanto nel caso in cui lamenti la violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, va intesa nel senso che il carattere integrativo del codice civile della norma violata è richiesto esclusivamente per ottenere la riduzione in pristino, mentre colui che per effetto della violazione delle regole da osservarsi nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 871 c.c., ha subito danno ha sempre diritto al risarcimento.

Le norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani regolatori sono, per... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...l richiamo contenuto negli artt. 872 e 873 cod. civ., integrative delle norme del codice civile in materia di distanze tra costruzioni, sicché il giudice deve applicare le richiamate norme locali indipendentemente da ogni attività assertiva o probatoria delle parti, acquisendone conoscenza attraverso la sua scienza personale, la collaborazione delle parti o la richiesta di informazioni ai Comuni.

La violazione delle norme integrative contenute nei regolamenti edilizi locali consente al privato di ottenere la riduzione in pristino dello stato degli immobili.

Nell'ipotesi di costruzione realizzata in violazione di norme edilizie, al fine dell'accoglimento della domanda volta ad ottenere la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, con conseguente demolizione del manufatto, non è sufficiente accertare l'illegittimità dello stesso, ma è necessario verificare che la disposizione edilizia violata abbia carattere integrativo delle norme poste dal codice civile a tutela dei diritti dei proprietari confinanti, atteso che, soltanto in presenza di tale condizione, l'art. 872 c.c., com... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...nte, oltre che il risarcimento del danno, la rimozione in forma specifica degli effetti della violazione.

Nell'ambito delle norme dei regolamenti locali edilizi, hanno carattere integrativo delle disposizioni dettate nelle materie disciplinate dall'art. 873 c.c. e segg., quelle dirette a completare, rafforzare, armonizzare con il pubblico interesse di un ordinato assetto urbanistico la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato.

Non rivestono carattere integrativo delle disposizioni dettate nelle materie disciplinate dall'art. 873 c.c. e segg. le norme che hanno come scopo principale la tutela di interessi generali urbanistici, quali la limitazione del volume, dell'altezza e della densità degli edifici, le esigenze dell'igiene, della viabilità, la conservazione dell'ambiente ed altro.

Non consento di ottenere la rimessione impristino le considerazioni basate sul carattere abusivo della costruzione, sull'insediamento della stessa in zona non consentita, sulla disomogeneità della sua destinazione risp... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...la di ristoro legittimamente impressa al fabbricato alturi, sulla sua genericamente asserita rumorosità e non conformità alle prescrizioni antincendio e sulla sua insuscettibilità di condono edilizio, trattandosi con ogni evidenza di circostanze che, pur legittimando provvedimenti demolitori o ablativi da parte della pubblica amministrazione e pur essendo astrattamente idonee a dar fondamento ad una pretesa risarcitoria del privato nei confronti dell'autore delle violazioni, non afferiscono in alcun modo alle norme di cui all'art. 873 c.c. e segg., e a quelle da esse richiamate: le sole la cui inosservanza può dar luogo nei rapporti interprivati ad una richiesta di riduzione in pristino.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> ARRETRAMENTO E RIMESSIONE IN PRISTINO --> RAPPORTO CON ACCESSIONE

La condanna all'arretramento della costruzione sino al rispetto delle distanze violate preclude ogni possibile applicazione delle disposizioni dettate dagli artt. 936 e 938 c.c., nella parte in cui escludono, in determinati casi, la demolizione... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e di opere eseguite sul fondo altrui..

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> ARRETRAMENTO E RIMESSIONE IN PRISTINO --> RAPPORTO CON ACQUISIZIONE GRATUITA

Il vicino, per l'esecuzione della sentenza che ordina l'arretramento dell'edificio costruito a distanza inferiore di quella legale, può rivolgersi al Comune che, medio tempore, abbia acquisito il fabbricato per effetto dell'inottemperanza all'ordine di demolizione emesso ai sensi dell'art. 7 legge 47/1985 (oggi art. 31 D.P.R. 380/2001).


 
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