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L'ordine di arretramento dell'edificio eretto in violazione delle norme sulle distanze tra le costruzioni

La distanza minima deve rispettarsi per ogni parte dell'edificio. L'eventuale ordine di arretramento emesso dal G.O. va inteso nel senso che l'edificio dovrà essere demolito nella parte o porzione in cui si trova a distanza illegale dal confine.

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titolo:IL CODICE DELLE DISTANZE
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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DISTANZE --> ARRETRAMENTO E RIMESSIONE IN PRISTINO

La domanda di demolizione del fabbricato per violazione della distanze legali comprende quella minore di arretramento, sicché non è ultrapetita la sentenza che accoglie la seconda in luogo della prima, in quanto tale vizio resta escluso qualora la decisione venga contenuta nei limiti di una domanda di maggiore ampiezza formulata dalla parte e non esulante dalla causa petendi, intesa come l'insieme delle circostanze di fatto poste a fondamento della pretesa.

La tutela demolitoria si applica anche nel caso in cui non siano previste distanze dalle costruzioni; infatti, anche la costruzione realizzata in zona soggetta a vincolo di inedificabilità deve osservare le norme in materia di distanza previste dalla legislazione speciale o, in via residuale, dal codice civile, poiché la tutela ripristinatoria prevista da tali norme non può venire meno per il fatto che lo strumento urbanistico, vietando nella zona ogni costruzione, non contenga prescrizioni sulle distanze, né, tantomeno, per il fatto che la P.A. ometta o ritardi di sanzionare con provvedimenti a carattere reale... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...one del vincolo di inedificabilità.

Il giudice ordinario può ordinare l'arretramento di una costruzione realizzata sulla base di una norma regionale che consentiva illegittimamente di derogare alla disciplina dell'art. 9 D.M. 1444/1968 e che è successivamente stata dichiarata incostituzionale, e ciò indipendentemente dal fatto che il titolo edilizio con cui è stata assentita l'attività edificatoria sia divenuto inoppugnabile, in quanto - nel giudizio civile - questa circostanza non rileva e l'unica preclusione è quella che deriva dal giudicato.

In tema di distanze legali nelle costruzioni, il giudice, di fronte ad una domanda di riduzione in pristino di opere eseguite in contrasto con le prescrizioni vigenti, deve verificare la sussistenza delle lamentate violazioni sotto ogni profilo, alla stregua di criteri normativi identificabili ed applicabili d'ufficio, e pertanto non incorre nel vizio di ultrapetizione ove applichi integralmente la disciplina sanzionatoria delle violazioni accertate, ancorché la domanda non abbia fatto specifico riferimento a tutte le conseguenze derivanti dalla violazione delle prescrizioni predette.

L'art. 872 c.c., che espone chi abbia costruito sul pro... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...in violazione delle distanze legali, ovvero chi sia attuale titolare del diritto dominicale sull'edificio, all'azione reale del vicino per la riduzione in pristino, è operante anche qualora quella costruzione abbia comportato sconfinamento per un certo tratto sul fondo contiguo.

E' affetta da vizio di motivazione la sentenza d'appello che conferma la decisione di arretramento di un fabbricato ad una certa distanza dal confine, nonostante l'affermata applicabilità di un successivo regolamento edilizio (intervenuto successivamente alla decisione di primo grado), che prevede una distanza minore.

Le norme di cui all'art. 872 c.c., comma 2, in tema di distanze fra costruzioni, nonché quelle integrative del codice civile in subiecta materia sono le uniche che consentano la richiesta - oltre al risarcimento del danno - anche della riduzione in pristino.

Il giudice può disporre in alternativa all'arretramento dell'immobile, dal quale si esercita la veduta a distanza inferiore a quella legale, l'esecuzione di opere idonee ad impedire concretamente l'esercizio delle servitù, come ad esempio l'arretramento di un parapetto, in guisa che dalla porzione dell'immobile compresa tra il parapetto stesso, posto a dista... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... e la parte terminale dell'immobile sia impossibile "prospicere et inspicere in alienum"; tuttavia, è un potere discrezionale del Giudice di merito non sindacabile in Cassazione tutte le volte in cui la ragione del suo mancato esercizio trova espressione nel corpo della sentenza, sia pure indirettamente.

Nessuna norma di legge impone al giudice di considerare il profilo del pregiudizio al decoro architettonico ai fini dell'applicazione delle norme sulle distanze legali tra edifici e dell'adozione delle statuizioni conseguenti.

L'art. 2058 c.c., comma 2, che prevede la possibilità di ordinare il risarcimento del danno per equivalente anziché la reintegrazione in forma specifica, in caso di eccessiva onerosità di quest'ultima, non trova applicazione nelle azioni intese a far valere un diritto reale la cui tutela esige la rimozione del fatto lesivo, come quella diretta ad ottenere la riduzione in pristino per violazione delle norme sulle distanze, atteso il carattere assoluto del diritto leso.

Il principio secondo cui il giudice, in caso di non perfetta aderenza della costruzione del prevenuto a quella del preveniente, non può disporre l'arretramento della costruzione del vicino senza prima ac... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... l'intercapedine possa essere colmata mediante opportuni accorgimenti tecnici atti a perfezionare l'aderenza non trova applicazione nell'ipotesi in cui non si tratta di completare e perfezionare l'aderenza, nell'ambito e nel rispetto della scelta compiuta dal costruttore, ma piuttosto di colmare un vuoto esistente tra due edifici distanti tra loro.

L'azione per la rimessa in pristino non compete solo per la tutela reciproca dei fabbricati che si fronteggiano, ma anche per la tutela delle distanze legali delle costruzioni dai confini.

La distanza minima dal confine fissata dai regolamenti locali deve rispettarsi per ogni parte dell'edificio, per cui è legittima la condanna alla rimessione in pristino laddove anche solo un piccolo tratto dello spigolo dell'edificio violi tale distanza.

L'ordine di arretramento dell'edificio eretto in violazione delle norme sulle distanze tra le costruzioni va inteso nel senso che l'edificio dovrà essere demolito nella parte o porzione in cui si trova a distanza illegale dal fabbricato antistante.

Nella domanda di demolizione deve ritenersi implicita quella di arretramento, che presuppone proprio la demolizione.

Gli artt. 871 e 872 cod. civ. distinguono, nell'a... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... leggi speciali e dei regolamenti edilizi, le norme integrative delle disposizioni del codice civile sui rapporti di vicinato dalle norme che, prive di portata integrativa o modificativa e se pure dirette incidentalmente ad assicurare una migliore coesistenza ed una più razionale utilizzazione delle proprietà private, tendono principalmente a soddisfare interessi di ordine generale, come quelli inerenti alle esigenze igieniche, al godimento della proprietà ed alla tutela dell'estetica edilizia. A tale distinzione corrisponde, in caso di violazione della norma, una diversa tutela del privato, assicurata, per le norme del secondo tipo, soltanto dall'azione di risarcimento del danno, a parte il potere della P.A. di imporne l'osservanza coattiva, e, per quelle del primo tipo, anche dall'azione reale per l'eliminazione dello stato di fatto creato dalla violazione edilizia.

Le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni, o come spazio tra le medesime, o come distacco dal confine, o in rapporto con l'altezza delle stesse, ancorché inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l'assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile perch&eacut... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l'utilizzazione edilizia dei suoli privati, e pertanto la loro violazione consente al privato dì ottenere la riduzione in pristino.

Il fatto che in materia di distanze il distacco delle costruzioni tra loro e di ciascuna costruzione dal confine si collochi nel medesimo ambito delle norme integrative del codice civile, non toglie che rientra nel potere dispositivo della parte che si assuma danneggiata dall'altrui attività edilizia dolersi dell'una e/o dell'altra violazione, e che sia compito del giudice di merito interpretare la domanda fornendo adeguata e logica motivazione delle conclusioni cui perviene.

Nel caso in cui l'attore lamenti la violazione tanto della normativa in materia di distanze tra costruzioni quanto delle disposizioni che disciplinano le distanze dai confini, è necessaria un'attenta e motivata valutazione del giudice sulla portata della domanda, non essendo possibile l'equiparazione tra le due causae petendi.

Ai sensi dell'art. 872 c.c. la riduzione in pristino, essendo un mezzo di tutela volto ad eliminare le violazioni delle disposizioni sulle distanze nelle costruzioni, può essere riconosciuta ed eseguita in termini men... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dell'eliminazione fisica dell'intera cosa, attraverso la condanna all'arretramento del manufatto alla distanza prescritta.

Accertata la violazione delle norme dettate dagli strumenti urbanistici locali in materia di distanze deve essere disposto l'arretramento della costruzione ad una distanza che rispetti il limite legale.

Il vicino può agire per il rispetto delle distanze legali a prescindere dall'impugnazione del titolo edilizio.

L'azione diretta a conseguire la riduzione in pristino a favore di colui che ha subito danno per effetto della violazione delle distanze legali deve qualificarsi come negatoria servitutis, essendo volta non già all'accertamento del diritto di proprietà dell'attore libero da servitù vantate da terzi, bensì a respingere la imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dare luogo a servitù.

La prescrizione del diritto di ottenere la riduzione in pristino della costruzione edificata in violazione delle norme in materia di distanze non decorre dalla data di realizzazione del fabbricato, ma da quella di cessazione della permanenza dell'illecito e cioè dal momento in cui la costruzione viene demolita ovvero dal decorso de... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...entennale utile per la usucapione del diritto reale di mantenerla nelle condizioni in cui si trova.

La disposizione di cui all'art. 2058, co. 2 c.c., che prevede la possibilità di ordinare il risarcimento del danno per equivalente in luogo della reintegrazione in forma specifica in caso di eccessiva onerosità di quest'ultima, non trova applicazione nelle azioni tese a far valere un diritto reale la cui tutela esige la rimozione del fatto lesivo, come quella diretta ad ottenere la riduzione in pristino per violazione delle norme sulle distanze, stante il carattere assoluto del diritto leso.

Una volta accertato che l'innalzamento del tetto di copertura viola in alcuni punti soltanto la distanza legale, è legittimo il provvedimento del giudice che ordini la demolizione dell'intera opera anche nelle parti in cui la distanza era superiore o comunque non inferiore a quella legale.

Ai sensi dell'art. 872 c.c., la riduzione in pristino, essendo un mezzo di tutela volto ad eliminare le violazioni delle disposizioni sulle distanze nelle costruzioni, può essere riconosciuta ed eseguita in termini meno radicali dell'eliminazione fisica della cosa, attraverso la condanna all'arretramento del manufatto alla distanza pres... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../>
VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DISTANZE --> ARRETRAMENTO E RIMESSIONE IN PRISTINO --> NORME INTEGRATIVE DEL CODICE CIVILE

Le norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani regolatori sono, per effetto del richiamo contenuto negli artt. 872 e 873 cod. civ., integrative delle norme del codice civile in materia di distanze tra costruzioni, sicché il giudice deve applicare le richiamate norme locali indipendentemente da ogni attività assertiva o probatoria delle parti, acquisendone conoscenza attraverso la sua scienza personale, la collaborazione delle parti o la richiesta di informazioni ai Comuni.

La violazione delle norme integrative contenute nei regolamenti edilizi locali consente al privato di ottenere la riduzione in pristino dello stato degli immobili.

Nell'ipotesi di costruzione realizzata in violazione di norme edilizie, al fine dell'accoglimento della domanda volta ad ottenere la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, con conseguente demolizione del manufatto, non è sufficiente accertare l'illegittimità dello stesso, ma è necessario verificare che la disposizione edilizia violata abbia carattere integrati... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rme poste dal codice civile a tutela dei diritti dei proprietari confinanti, atteso che, soltanto in presenza di tale condizione, l'art. 872 c.c., comma 2, consente, oltre che il risarcimento del danno, la rimozione in forma specifica degli effetti della violazione.

Sono da ritenere integrative delle norme del codice civile solo le disposizioni relative alla determinazione della distanza fra i fabbricati in rapporto all'altezza e che regolino con qualsiasi criterio o modalità (quali la previsione di spazi liberi o il rapporto tra altezza e distanza tra edifici), la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni: in tal caso le distanze legali sono calcolate con riferimento all'altezza dei fabbricati.

Nell'ambito delle norme dei regolamenti locali edilizi, hanno carattere integrativo delle disposizioni dettate nelle materie disciplinate dall'art. 873 c.c. e segg., quelle dirette a completare, rafforzare, armonizzare con il pubblico interesse di un ordinato assetto urbanistico la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato.

Non rivestono carattere integrativo delle disposizioni dettate nelle materie disciplinate dall'art. 873 c.c. e segg. le norme che hanno come scopo principale la tutela di interessi ge... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nistici, quali la limitazione del volume, dell'altezza e della densità degli edifici, le esigenze dell'igiene, della viabilità, la conservazione dell'ambiente ed altro.

Non consento di ottenere la rimessione impristino le considerazioni basate sul carattere abusivo della costruzione, sull'insediamento della stessa in zona non consentita, sulla disomogeneità della sua destinazione rispetto a quella di ristoro legittimamente impressa al fabbricato alturi, sulla sua genericamente asserita rumorosità e non conformità alle prescrizioni antincendio e sulla sua insuscettibilità di condono edilizio, trattandosi con ogni evidenza di circostanze che, pur legittimando provvedimenti demolitori o ablativi da parte della pubblica amministrazione e pur essendo astrattamente idonee a dar fondamento ad una pretesa risarcitoria del privato nei confronti dell'autore delle violazioni, non afferiscono in alcun modo alle norme di cui all'art. 873 c.c. e segg., e a quelle da esse richiamate: le sole la cui inosservanza può dar luogo nei rapporti interprivati ad una richiesta di riduzione in pristino.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DISTANZE --> ARRETRAMENTO E ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...IN PRISTINO --> RAPPORTO CON ACCESSIONE

La condanna all'arretramento della costruzione sino al rispetto delle distanze violate preclude ogni possibile applicazione delle disposizioni dettate dagli artt. 936 e 938 c.c., nella parte in cui escludono, in determinati casi, la demolizione o rimozione di opere eseguite sul fondo altrui..

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Il vicino, per l'esecuzione della sentenza che ordina l'arretramento dell'edificio costruito a distanza inferiore di quella legale, può rivolgersi al Comune che, medio tempore, abbia acquisito il fabbricato per effetto dell'inottemperanza all'ordine di demolizione emesso ai sensi dell'art. 7 legge 47/1985 (oggi art. 31 D.P.R. 380/2001).


 
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