La dichiarazione di porzioni di fabbricato in corso di definizione

Con la circolare n. 2 del 1984, è stata data la possibilità di potere dichiarare in catasto anche fattispecie diverse da quelle strettamente previste dalla normativa catastale (cosiddette categorie fittizie) allo scopo di consentire l’esatta individuazione attraverso un identificativo catastale da potere riportare in atti di trasferimento di diritti reali ovvero di iscrizioni di diritti reali di garanzia.

Tra queste rilevano il caso di fabbricato in corso di definizione che a volte può essere oggetto di trasferimento nello stato in cui si trova ovvero di iscrizione ipotecaria, nella sua interezza ovvero per parte di esso.

Detti beni, cui non si attribuisce la rendita, sono distinti, al pari di quelli censiti nelle categorie già presenti, da un codice alfanumerico indicante la categoria (lettera F ed un numero) che per il fabbricato in corso di definizione è costituito dalla sigla F4.

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:

• tipo mappale;


• elaborato planimetrico, anche a dimostrazione della eventuale suddivisione in porzioni;


• una dichiarazione mod. 1 senza planimetria per ciascuna porzione in cui è suddivisa la costruzione, indicata con l’identificativo catastale assegnato nell'elaborato planimetrico riportante per le porzioni non definite la categoria con sigla F4 (fabbricato in corso di definizione);


• relazione tecnica succinta ma puntuale ed esplicita che descriva la costruzione nello stato in cui si trova a firma del professionista incaricato, sullo stato di avanzamento al momento della denuncia.

La differenza tra questa tipologia di dichiarazione e quella dei fabbricati in corso di costruzione deriva principalmente dal fatto che debba necessariamente contenere unità immobiliari completamente definite e porzioni in corso di definizioni per le quali non si conosce numero e categoria delle stesse.

Con lettera 15232 del 21 febbraio 2002 della Direzione Centrale Cartografia,Catasto e Pubblicità Immobiliare, è stato specificato il corretto utilizzo della causale di variazione "Frazionamento per trasferimento di diritti".

Con la circolare n. 9/2001, fu precisato che tale causale, che comporta l'attribuzione della categoria F/4 alla porzione di unità soggetta al successivo trasferimento di diritti, deve essere usata esclusivamente nel caso in cui una delle parti in cui si divide l'unità immobiliare non presenti autonomia reddituale e funzionale.

E’ stato ricordato, altresì, che la categoria F/4, che comporta la non attribuzione di rendita, deve rappresentare uno stadio temporaneo dell'unità immobiliare. Infatti, una permanenza prolungata (oltre sei mesi) negli atti catastali di tale categoria può concorrere a favorire, anche se involontariamente, comportamenti tesi all’elusione fiscale.

Pertanto, gli Uffici sono stati invitati a controllare che tale fattispecie sia limitata nel tempo, ritenendo fisiologica una permanenza della categoria F/4 negli atti del Catasto non superiore ai sei mesi.

Nel caso, invece, che detta circostanza si protraesse oltre tale periodo, gli Uffici dovranno invitare le parti interessate a regolarizzare le iscrizioni catastali delle unità immobiliari coinvolte, intervenendo d'ufficio in caso di mancata risposta, anche attraverso opportuni sopralluoghi, ed irrogando, quando ne ricorra il caso, le previste sanzioni.

Ovviamente, le risultanze dell'intervento dell'Ufficio, come ad esempio un eventuale annullamento degli effetti della denuncia di variazione, dovranno essere motivate adeguatamente e notificate a tutte le parti interessate.

Nella figura seguente è riportato un esempio di dichiarazione di un fabbricato in corso di definizione, costituito da una struttura a più piani, di cui il piano terra già definito e i restanti piani in corso di definizione (sub. 5, 6, 7).

E’ evidente che in fase di dichiarazione a fabbricato completamente definito, può eventualmente rimodularsi la subalternazione originaria, sempre che non siano intervenuti atti di trasferimento di diritto sulle porzioni immobiliari individuate nella dichiarazione iniziale.

Nella figura seguente è riportata una schematizzazione di un fabbricato in via di definizione nel quale sono individuate tre unità immobiliari completamente definite (al piano terra) per le quali deve essere prodotta la dichiarazione nella forma completa (planimetria, calcolo superficie, modello 1 N prima e seconda parte e rendita proposta) e altri tre piani ciascuno individuato con proprio subalterno nell’elaborato planimetrico.

Nell’elenco subalterni tali porzione dono dichiarate come “in corso di definizione”.

[Omissis]

Per quanto concerne la predisposizione del documento di aggiornamento si rinvia ai documenti di approfondimento dedicati all’illustrazione delle funzionalità della procedura DOCFA ed agli esempi compilati, nella sezione “pratiche catastali”.

La dichiarazione dell'area urbana

La possibilità di individuare al catasto edilizio urbano le aree urbane è stata prevista dall’articolo 15 del dal DPR n. 650/72 che dispone espressamente: “Ad integrazione e modifica di quanto è stabilito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249, modificata con decreto-legge 8 aprile 1948, n. 514, e con il relativo regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, nel catasto edilizio urbano verranno anche iscritti, con indicazione della sola superficie, i lastrici solari nonché le aree scoperte di pertinenza o dipendenza delle unità immobiliari urbane. Gli uni e le altre dovranno essere dichiarati dagli interessati con le medesime modalità stabilite per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane dalle norme di legge e di regolamento citate al comma precedente.”

A detti beni non si attribuisce la rendita e sono distinti, al pari di quelli censiti nelle categorie già presenti, da un codice alfanumerico indicante la categoria (lettera F ed un numero) che per le aree urbane è costituito dalla sigla F1.

Con la circolare n. 9 del 2001, sono state impartite disposizioni per l’attivazione della versione 3 della procedura DOCFA e sono state riassunte le modalità di rappresentazione grafica delle aree urbane, ricordando che le unità ascrivibili alle cosiddette categorie fittizie (F1, F2, …), devono essere individuate esclusivamente nell’elaborato planimetrico, con esclusione della presentazione di singole planimetrie.

La richiesta di accatastamento, che è facoltativa in caso di aree urbane autonome (in quanto prive di rendita) [1] deve essere corredata da:

• tipo mappale;


• elaborato planimetrico, che rappresenti l’area compilato con le normale regole di predisposizione di tale elaborato;


• una dichiarazione mod. 1 senza planimetria con l’identificativo catastale assegnato nell'elaborato planimetrico riportante per la categoria la sigla F1 (area urbana).

Riguardo alla rappresentazione delle aree urbane si ricorda che con circolare n. 4 del 2009, sono state fornite nuove direttive per l’individuazione ed il frazionamento delle aree urbane.

Per quanto concerne l’individuazione in catasto dell’area urbana è stato previsto, in caso di dichiarazione di un lotto edificato comprendente oltre unità immobiliari anche porzioni di aree, che queste ultime possono essere individuate esclusivamente nell’elaborato planimetrico solo se costituenti beni comuni o esclusivi di unità immobiliari presenti nel lotto edificato.

Quando l’area urbana, a differenza delle porzioni immobiliari non censibili, rappresenta un bene, senza alcuna correlazione con altre unità immobiliari e quindi costituisce, in sostanza, essa stessa un lotto, deve essere autonomamente iscritta in catasto ed opportunamente rappresentare direttamente nella mappa catastale.

Tale modalità di rappresentazione nasce, tra l’altro, dall’esigenza che la configurazione e la consistenza siano garantite con lo stesso livello di attenzione assicurato per le particelle dei terreni, considerato che le aree urbane risultano frequentemente oggetto di compravendita.

Pertanto, nella predisposizione del tipo mappale, per le aree scoperte che si volessero censire come aree urbane (F1), occorre procedere alla costituzione di specifici lotti autonomi.

[Omissis]

Nelle due figure seguenti sono rappresentate le diverse modalità di censimento di un’area urbana nel contesto di un lotto edificato ante circolare 4/2009 (figura barrata) e post.

E’ evidente la differenza consistente nell’obbligatorietà di individuare con numero di mappa autonomo l’area urbana, qualora non correlata al lotto edificato, anche con un tipo mappale.

Per quanto concerne la predisposizione del documento di aggiornamento si rinvia ai documenti di approfondimento dedicati all’illustrazione delle funzionalità della procedura DOCFA ed agli esempi compilati, nella sezione “pratiche catastali”.