La dichiarazione catastale di unità immobiliare costruita su terreno di terzi o su area detenuta in locazione

1. La dichiarazione di unità immobiliare costruita su terreno di terzi
Per il principio dell’accessione previsto dall’articolo 934 C.C. e già in precedenza richiamato « Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937, e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.», una nuova costruzione od un ampliamento di una esistente deve ritenersi appartenente al titolare di diritti reali sul suolo, salvo l’esistenza di un titolo che dimostri il trasferimento di tale diritto del proprietario del suolo.
Ai fini della continuità storica delle intestazioni catastali l’iscrizione di nu... _OMISSIS_ ...versi da quelli sopradescritti nella titolarità del fabbricato, costruito sul lastrico solare o terreno di terzi, può essere eseguita, liberamente previa esibizione del titolo, ovvero cointestando i diversi titolari (per l’area e per il fabbricato) ed apposizione di riserva (Ris.1) “Inesistenza di atti legali giustificanti uno o più passaggi intermedi”, in carenza del titolo.
Riguardo il caso di dichiarazione di nuova costruzione dove il “possessore” del fabbricato non coincide con quello del terreno sul quale il fabbricato medesimo insiste (quale risulta dall’intestazione catastale) e non sia presente un titolo legale reso pubblico che legittimi il possesso, la circolare n. 1 del 8/5/09, modificando le precedenti direttive i... _OMISSIS_ ... nota n. 15232 del 15/2/02 della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, prevede che la ditta proprietaria dell'area sia indicata con il codice del titolo “1T - proprietà per l’area”, mentre la ditta proprietaria del fabbricato vada indicata con il codice del titolo “1S – proprietà superficiaria. Tale intestazione sarà gravata dalla seguente annotazione di riserva (R1): “Inesistenza di atti legali giustificanti uno o più passaggi intermedi”.
L'operato dell'ufficio viene notificato alla ditta già iscritta a catasto terreni (ovvero proprietaria del lastrico solare), qualora non risultino già apposte sul modello di denuncia le firme di tutti i soggetti ivi intestati, mentre il presentatore denunci... _OMISSIS_ ... automaticamente edotto dell'apposizione dell'annotazione attraverso la riconsegna della copia di ricevuta. La riserva iscritta nell’intestazione vale per tutti gli immobili oggetto di nuova dichiarazione e si trasporta anche ai successivi trasferimento ad altra ditta.
La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:
- tipo mappale;
- elaborato planimetrico, qualora l’immobile comprenda più unità immobiliari e l’individuazione di beni comuni;
- una dichiarazione mod. D1 con relativi modelli 1 prima e seconda parte, planimetria per ciascuna unità immobiliare, con calcolo della superficie, rendita proposta.
2. La dichiarazione di unità immobiliare a cavallo di lotti di proprietari diversi.
... _OMISSIS_ ...caso di un fabbricato costruito su due o più particelle contigue con intestazioni diverse, pur in presenza di un unico tipo mappale, è necessario procedere a distinte dichiarazioni di nuova costruzione, ciascuna con la corretta intestazione e con la quota parte dell'unità immobiliare associata a ciascuna ditta (principio dell’accessione).
Per la compilazione del documento di aggiornamento è possibile predisporre un solo file, utilizzando l’opzione “ditta x di n” presente nel quadro A del mod. D . Quindi la procedura consente di compilare, in sequenza, tante dichiarazioni quante sono le ditte “n” indicate.
3. Ditta titolare della costruzione realizzata su terreno di altro soggetto e detenuto in ... _OMISSIS_ ...ione
In alcuni casi il proprietario di un’area la conceda in affitto – con contratto anche di lunga durata – con facoltà per l’affittuario di costruire un manufatto, le cui caratteristiche sono tali da comportare l’obbligo dell’aggiornamento catastale (sia in mappa che per quanto attiene la dichiarazione al catasto edilizio urbano).
Un esempio tipico è rappresentato da quei manufatti adibiti ad erogare servizi particolari (a titolo esemplificativo, chioschi-bar, edicole, distributori di carburanti, impianti di telefonia mobile), in relazione ai quali è fatto carico all’affittuario di procedere ai correlati adempimenti catastali (in quanto “possessore” catastale), pur con l’impegno, alla ... _OMISSIS_ ...ntratto, alla rimozione degli stessi e al ripristino dello stato dei luoghi.
In tale evenienza - e accertato che il contratto non costituisca, al riguardo, un diritto reale di superficie – l’intestazione da riportare al catasto edilizio urbano sarà la seguente:
− Tizio, soggetto proprietario dell’area;
− Caio, proprietario superficiario (titolare del manufatto);
sarà applicata la Ris 1- Ditta priva di titolo legale reso pubblico (mancanza di atti legali che giustifichino la concessione del rilascio del diritto di superficie) in quanto il citato contratto non rientra fra quelli idonei al trasferimento od alla costituzione di diritti reali (cfr. circolare n. 1 del 2009 della Direzione Centrale Cartografia Cat... _OMISSIS_ ...tà Immobiliare).

Autore

Iovine, Mario

Ingegnere, esperto di topografia, estimo, costruzioni ed in particolare di rilievo catastale e di approntamento e predisposizione di atti di aggiornamento del catasto terreni ed edilizio urbano. Dipendente di azienda privata di costruzioni edili. Membro del Comitato Tecnico Scientifico della rivista informatica www.catastonline.it.

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