La dichiarazione di unità immobiliare costruita su terreno di terzi

Per il principio dell’accessione previsto dall’articolo 934 C.C. e già in precedenza richiamato « Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937, e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.», una nuova costruzione od un ampliamento di una esistente deve ritenersi appartenente al titolare di diritti reali sul suolo, salvo l’esistenza di un titolo che dimostri il trasferimento di tale diritto del proprietario del suolo.

Ai fini della continuità storica delle intestazioni catastali l’iscrizione di nuovi soggetti diversi da quelli sopradescritti nella titolarità del fabbricato, costruito sul lastrico solare o terreno di terzi, può essere eseguita, liberamente previa esibizione del titolo, ovvero cointestando i diversi titolari (per l’area e per il fabbricato) ed apposizione di riserva (Ris.1) “Inesistenza di atti legali giustificanti uno o più passaggi intermedi”, in carenza del titolo.

Riguardo il caso di dichiarazione di nuova costruzione dove il “possessore” del fabbricato non coincide con quello del terreno sul quale il fabbricato medesimo insiste (quale risulta dall’intestazione catastale) e non sia presente un titolo legale reso pubblico che legittimi il possesso, la circolare n. 1 del 8/5/09, modificando le precedenti direttive impartite con la nota n. 15232 del 15/2/02 della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, prevede che la ditta proprietaria dell'area sia indicata con il codice del titolo “1T proprietà per l’area”, mentre la ditta proprietaria del fabbricato vada indicata con il codice del titolo “1S – proprietà superficiaria. Tale intestazione sarà gravata dalla seguente annotazione di riserva (R1): “Inesistenza di atti legali giustificanti uno o più passaggi intermedi”.

L'operato dell'ufficio viene notificato alla ditta già iscritta a catasto terreni (ovvero proprietaria del lastrico solare), qualora non risultino già apposte sul modello di denuncia le firme di tutti i soggetti ivi intestati, mentre il presentatore denunciante viene reso automaticamente edotto dell'apposizione dell'annotazione attraverso la riconsegna della copia di ricevuta. La riserva iscritta nell’intestazione vale per tutti gli immobili oggetto di nuova dichiarazione e si trasporta anche ai successivi trasferimento ad altra ditta.

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:

• tipo mappale;


• elaborato planimetrico, qualora l’immobile comprenda più unità immobiliari e l’individuazione di beni comuni;


• una dichiarazione mod. D1 con relativi modelli 1 prima e seconda parte, planimetria per ciascuna unità immobiliare, con calcolo della superficie, rendita proposta.

La dichiarazione di unità immobiliare a cavallo di lotti di proprietari diversi

In caso di un fabbricato costruito su due o più particelle contigue con intestazioni diverse, pur in presenza di un unico tipo mappale, è necessario procedere a distinte dichiarazioni di nuova costruzione, ciascuna con la corretta intestazione e con la quota parte dell'unità immobiliare associata a ciascuna ditta (principio dell’accessione).

Per la compilazione del documento di aggiornamento è possibile predisporre un solo file, utilizzando l’opzione “ditta x di n” presente nel quadro A del mod. D . Quindi la procedura consente di compilare, in sequenza, tante dichiarazioni quante sono le ditte “n” indicate.

Nella figura seguente è schematizzato il caso in esame, per il quale, a seguito di tipo mappale sono state costituite le part. 199 e 200.

[Omissis]

Nella successiva figura è rappresentato l’immobile nella sua interezza: unica unità immobiliare a cavallo dei due lotti.

[Omissis]

Le due porzioni immobiliari da definire al catasto edilizio urbano devono mantenere i propri identificativi e con la specifica relativa titolarità dei soggetti intestati.

Per procedere nell’iscrizione in catasto dei beni, che di fatto costituiscono, una unica unità immobiliare, il professionista incaricato deve redigere due dichiarazioni di nuova costruzione distinte, così come specifica con la lettera circolare n. 15232 del 21/2/2002 della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare (caso di cui al paragrafo 1).

Mediante ciascuna dichiarazione ogni porzione è iscritta autonomamente in banca dati con causale accatastamento.

Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

Si precisa che, qualora una delle porzioni, che costituiscono l’unità immobiliare, presenti una consistenza minima inferiore ad un vano, la consistenza stessa deve essere sempre arrotondata, per eccesso, al vano intero.

Nel riquadro “Note relative al documento” è posta la dizione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.

Nelle planimetrie di ciascuna porzione è rappresentata l’intera unità immobiliare, con l'avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto.

L’Ufficio, immediatamente dopo l'inserimento agli atti delle dichiarazioni, provvede ad inserire, come annotazione relativa alla U.I.U., la citata dizione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”, per ogni porzione di immobile iscritta autonomamente in atti.

Nelle due figure affiancate sono schematizzate le planimetrie delle due unità immobiliari virtuali sopra descritte, ma ai fini inventariali considerate come unità autonome.

[Omissis]

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:

• tipo mappale;


• elaborato planimetrico, non obbligatorio;


• una dichiarazione mod. D1 con relativi modelli 1 prima e seconda parte, planimetria per ciascuna porzione, con calcolo della superficie, rendita proposta.