Determinare il canone locativo di una struttura sanitaria: la pratica

La pratica: la determinazione dei valori Definita la metodologia possiamo ora procedere alla determinazione del valore locativo ottenuto con l’utilizzazione dell’approccio statistico della deviazione standard e dei coefficienti di merito.

Mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini, viene determinato l’intervallo di valori entro cui viene assunto il valore di locazione medio da applicare al padiglione in questione.

Il valore della deviazione standard espressa in tabella, è stata desunta mediante l’utilizzazione del P.C.


€/mq mese min €/mq mese max Valore medio 14.00 19.00 16.50 20.30 25.80 23.05 12... _OMISSIS_ ... 16.80 14.80 18.80 25.00 21.90 Totale 76.25 Deviazione 4.03 Valore medio 19.06

La deviazione standard pari a 3,73 €/mq.mese, fornisce l’indicazione del “range” dei valori di mercato da utilizzare rispetto al valore medio di € 19,65 €/mq mese e quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore locativo degli immobili di destinazione commerciale ed uffici in normale stato conservativo, nelle zone limitrofe al comprensorio.

Determinazione dell’intervallo dei valori locativi unitari nel complesso Per consentire di individuar... _OMISSIS_ ...vallo delle quotazioni dei valori locativi, per immobili in normale condizione di conservazione e manutenzione, entro il quale ricade, con buona attendibilità, quello della nostra struttura occorre considerare una numerosa varietà di fattori che hanno su di esso influenza e che tengono conto delle caratteristiche manutentive e di conservazione dei locali.

Tanto premesso e considerato, utilizziamo anche l’approccio detto per “punti di merito” che risulta abbastanza valido essendo semplicemente uno schema da seguire per effettuare la stima per confronto. In particolare occorre considerare una numerosa varietà di fattori che influenzano il valore dell’immobile: fattori intrinseci, estrinseci e di natura tecnica ed economica. Per quanto riguarda, in particolare, i fattori estrinseci ed intrinseci è possibile procedere alla standardizzazione di talune caratteristiche che influenzano maggiormente il valore dell’immobile e che indiv... _OMISSIS_ ...intorno e l’unità immobiliare.

Ai fini dell’applicazione del presente procedimento di stima, alle caratteristiche vengono associate una serie di coefficienti predefiniti, che rappresentano il frutto di analisi e sperimentazioni effettuate (ma che possono comunque essere variati secondo le esigenze dell’estimatore).
Coefficienti del microintorno
Coefficienti dell’edificio
Occorre a questo punto analizzare ed impostare correttamente il procedimento metodologico effettuando la :
ricognizione delle caratteristiche
individuazione, per ogni caratteristica, della specifica qualità

Stato manutentivo e conservativo
facciate, infissi esterni Coefficiente Dotazione ed efficienza impianti Coefficiente Ottimo ... _OMISSIS_ ... Elevata 1.10 Buono 1.05 Buona 1.05 Normale 1.00 Normale 1.00 Mediocre 0.95 Mediocre 0.95 Scadente 0.90 Carente 0.90 Stato manutentivo e conservativo
facciate, infissi esterni Coefficiente Stato / condizione microintorno Coefficiente Ottimo 1.18 ... _OMISSIS_ ...a 1.02 Buono 1.09 Buona 1.01 Normale 1.00 Normale 1.00 Mediocre 0.91 Degradata 0.98 Scadente 0.82
Attribuendo alle sopraccitate caratteristiche coefficienti di merito predefiniti, secondo i piani in cui lo stesso è articolato si ottiene:


PIANO RIALZATO

Stato manutentivo e conservativo facciate e infissi esterni Dotazione ed efficienza impianti Stato manutentivo e conservativo interno Stato condizione del microintorno Totale ... _OMISSIS_ ... Normale
1.00 Mediocre
0.95 Normale
1.00 Buono
1.01 0.96


PIANO Primo e piano interrato

Stato manutentivo e conservativo facciate e infissi esterni Dotazione ed efficienza impianti Stato manutentivo e conservativo interno Stato condizione del microintorno Totale Mediocre
0.95 Mediocre
0.95 Scadente
0.82 Buono
1.01 0.75 ... _OMISSIS_ ...IV|
Valore locativo unitario piano rialzato Applichiamo al valore locativo il coefficiente di merito pari a 0,96; si riportano in tabella i valori minimi, medi e massimi applicabili in €/mq.mese

Valore medio 14.27 18.30 22.33 €/mq mese
Possiamo ora determinare i probabili valori di locazione minimo e massimo relativo alla nostra struttura immobiliare applicando alla superficie ponderata i sopraccennati valori in ordine alla diversa ripartizione delle superficie per piano. Si ottiene:


Valore locativo minimo
... _OMISSIS_ ... Livello piano Superficie ragguagliata mq Canone unitario minimo €/mq mese Canone mensile € Seminterrato 195 10.27 2003 Piano rialzato 462 14.27 6593 Piano primo 466 10.27 4786 Totale 13381
Valore locativo massimo

Livello piano Superficie ragguagliata mq Canone unitario massimo €/mq mese Canone mensile € ... _OMISSIS_ ...ato 195 18.33 3574 Piano rialzato 462 22.33 10316 Piano primo 466 18.33 8542 Totale 22433 Conclusioni In relazione alla metodologia adottata si ritiene che il canone attualmente da considerare la struttura immobiliare possa oscillare fra i valori minimo di €/mese 13.381 e massimo di €/mese 22.433.

A tal riguardo si evidenzia che il canone determinato tiene conto dell’attuale stato di conservazione e di manutenzione.