CATASTO FABBRICATI - IL CLASSAMENTO NELLE CATEGORIE ORDINARIE

CAPITOLO I

IL SISTEMA CATASTALE

1. Il Catasto dei fabbricati

2. L'unità immobiliare urbana

3. L'attuale quadro di qualificazione del catasto edilizio urbano

4. Le categorie catastali "fittizie"

5. Le unità immobiliari a destinazione ordinaria

6. Le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare

7. L'attribuzione della rendita (la rendita proposta)

8. L'avviso di accertamento e le variazioni catastali

9. Efficacia delle variazioni catastali

CAPITOLO II

IL CLASSAMENTO

1. Richiami della normativa catastale di riferimento

2. Legge, prassi e dottrina estimativa

3. Il sistema degli estimi catastali

4. Il modello estimale del sistema catastale italiano

5. Le zone censuarie

6. Categorie catastali e qualificazione

7. Classi, classificazione e classamento

8. La rendita catastale e le tariffe

CAPITOLO III

IL CALCOLO DELLE CONSISTENZE

1. Introduzione

2. Il calcolo delle consistenze delle unità appartenenti al gruppo A

3. Il calcolo delle consistenze delle unità appartenenti al gruppo C

4. Avvertenze per il calcolo delle consistenze

CAPITOLO IV

L'ORDINARIETA' CATASTALE E LA COMPARAZIONE

1. Introduzione

2. L'ordinarietà catastale nella normativa e nella prassi

3. Distinzioni riguardo i significati della destinazione

4. La comparazione

4.1 Immobili sostanzialmente identici

4.2 Immobili con pochi caratteri comparativi sensibilmente differenti

4.3 Immobili con elevato numero di caratteri comparativi sensibilmente differenti

5. I caratteri comparativi nella normativa catastale

6. Il problema delle "unità tipo"

7. Le unità tipo e l'ordinarietà

CAPITOLO V

IL CLASSAMENTO: LA DETERMINAZIONE DELLA CATEGORIA

1. Introduzione

2. Dalla normativa alla pratica

3. La determinazione della categoria

4. Analisi preventiva delle consistenze delle categorie del gruppo C

5. Analisi della destinazione ordinaria e dei caratteri tipologici

6. Prima parte della definizione

6.1 Consistenza

6.2 Numero di bagni

6.3 Area pertinenziale

6.4 Il numero di unità immobiliari e la categoria A/7

6.5 Villa o villino?

6.6 Analisi comparata delle consistenze

7. Seconda parte della definizione

7.1 Presenza di area pertinenziale

7.2 Consistenza dei servizi igienici e rapporto tra accessori diretti e consistenza complessiva

7.3 Incompatibilità di presenza

7.4 Numero di piani fuori terra

CAPITOLO VI

IL CLASSAMENTO: L'ATTRIBUZIONE DELLA CLASSE

1. Le disposizioni di prassi

2. La stima del grado di intensità dei caratteri comparativi

3. La comparazione diretta

CAPITOLO VII

UNA PROPOSTA PER L'ALGORITMO DI DETERMINAZIONE DELLA CLASSE

1. Alcune idee per comprendere meglio

2. La costruzione del modello di stima per il classamento

3. Il modello di stima della rendita catastale

4. Un esempio per comprendere meglio

5. Origine del modello di attribuzione della classe

6. Quale modello utilizzare?

7. Procedimento operativo per la determinazione della classe

CAPITOLO VIII

ESEMPI DI CLASSAMENTO

1. Introduzione

2. Classamento di una abitazione

3. Cambio di destinazione d'uso effettiva

4. Unità immobiliare dotata di area pertinenziale ad uso esclusivo

5. Classamento a seguito della "fusione" di due unità

6. Unità residenziale con locale di deposito ed autorimessa

7. Manufatto adibito a possibili diversi effettivi utilizzi

CAPITOLO IX

CONCLUSIONI

1. Alcune precisazioni

2. Aspetti tecnici e fondamenti estimativi del classamento

3. Dalla teoria alla pratica

4. Concetti fondamentali

5. Procedimento operativo di classamento

6. Condizioni particolari

BIBLIOGRAFIA

ALLEGATI

STRALCI NORMATIVI E DOCUMENTI DI PRASSI

R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, con legge 11 agosto 1939, n. 1249. Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano

D.P.R. 1-12-1949 n. 1142

Approvazione del Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano. Pubblicato nella Gazz. Uff. 4 maggio 1950, n. 53. Stralcio

ISTRUZIONE II

per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano "Accertamento e classamento"

ISTRUZIONE IV

per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano "Qualificazione, classificazione e formazione delle tariffe"

CIRCOLARE N. 5 DEL 14 MARZO 1992

Revisione generale della qualificazione, della classificazione e del classamento del nuovo catasto edilizio urbano

D.M. 2 gennaio 1998, n. 28

Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale. Pubblicato nella Gazz. Uff. 24 febbraio 1998, n. 45 (stralcio)

CIRCOLARE N. 4 DEL 16/5/2006

MASSIME PER L'ATTRIBUZIONE DELLA CATEGORIA

Abitazione per il personale negli stabilimenti industriali

Abitazioni di tipo rurale

Abitazioni a pianterreno

Accertamento di locali di proprietà di privati adibiti all'esercizio pubblico dei culti

Alloggio del casaro e del custode di latteria sociale

Alloggio del conduttore di un teatro

Alloggio del custode di un campo di tiro a segno

Alloggi dei guardiani di dighe

Ambulatori medici

Area di corte, comune ad alloggio, autorimessa e locale deposito

Aree per deposito (rottami, inerti, ecc.)

Asili infantili

Autorimesse e cantine - nuovo accatastamento

Autosilos

Baracche in legno in zone terremotate

Bed and breakfast

Bottega affittata ad inquilini diversi

Bottega con annessa abitazione

Botteghe comunicanti

Cabine elettriche

Campeggi

Campi di tiro a segno

Campi sportivi

Cantine sociali e altri immobili destinati alla trasformazione di prodotti agricoli

Capannoni prefabbricati per attività produttive varie

Cappella privata annessa ad abitazione

Case cantoniere delle strade statali e provinciali

Castelli

Castelli di proprietà dello Stato

Chioschi per rifornimenti di autoveicoli

Circoli ricreativi

Chalets

Complessi fieristici

Costruzioni ferroviarie

Depuratori di acque luride

Discariche per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani

Discoteche, parchi gioco, zoo-safari e simili

Edicole di giornali e chioschi in concessione su suolo pubblico

Edifici adibiti ad uffici pubblici o ad alloggi collettivi ma aventi le caratteristiche di comuni case per abitazione

Fabbricati in parte rurale ed in parte urbani

Fabbricati di pertinenza di autostrade private

Fabbricati per gli impianti di estrazione di acque sottosuolo

Fabbricati dell'istituto nazionale fascista per la previdenza sociale

Fabbricati destinati a grande distribuzione (ipermercati, supermercati)

Fabbricati inagibili o inabitabili

Forni di pane, caseifici e molini di scarsa importanza

Funivie, sciovie e simili

Immobili di interesse culturale

Immobili posti in aree cimiteriali o adiacenti ad esse

Impianti con attrezzature sportive (anche con coperture pressurizzate)

Impianti eolici per la produzione di energia elettrica

Impianti ferroviari

Impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica

Impianti per lavaggio auto

Impianti - scorporo

Impianti per la telefonia mobile

Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione - cat. F/7

Lavatoi pubblici

Locali di albergo destinati all'alloggio del personale

Locali di custodia di un opificio

Locali di custodia di un teatro

Locali per deposito e stagionatura formaggi

Locali adibiti a caseificio o alla produzione di latticini

Locali destinati ad agriturismo

Locande

Macello annesso al locale di vendita

Macelli

Magazzini annessi ad un opificio

Magazzini per la conservazione dei prodotti agricoli

Minialloggi e fabbricati a schiera

Negozi

Negozi con destinazioni speciali

Oratori

Orinatoio pubblico

Outlet

Padiglioni degli enti comunali di assistenza

Panificio annesso al locale di vendita

Parcheggi a pagamento su aree private

Ponti di proprietà di privati, soggetti a pedaggio

Posti auto su aree private e su piani "pilotys"

Posti barca

Porti turistici

Residenze turistico alberghiere

Ricreatori religiosi

Ripetitori e impianti similari

Sale condominiali

Sepolcreto privato

Serre

Soffitte e cantine

Stabili assunti in fitto per sede forze di polizia

Stabilimenti balneari

Stalla

Stalle e fienili non agricoli

Stazioni autotranviarie

Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei - E/1

Tettoie ad uso pubblico gratuito sulle spiagge

Unità in corso di costruzione o di definizione

Uffici aperti al pubblico

Uffici postali e centri postali meccanizzati

Uffici privati "open space"

Uffici vescovili e parrocchiali

Unità immobiliari in fabbricati a padiglione

Unità immobiliari precariamente riunite

Ville - locali per il personale di servizio

Villaggi turistici

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