ART 360 CPC

In materia edilizia, la nozione di sanatoria attiene alla legittimazione di atti di privati tramite atto amministrativo, discostandosi dall’accezione tradizionalmente riconosciutale, quale atto amministrativo che rimuove i vizi relativi all’esercizio della potestà amministrativa. Il condono è invece un provvedimento di legge tramite cui i soggetti che vi aderiscono possono ottenere l’annullamento, di una pena o di una sanzione che potrebbe essere contestata loro per comportamenti pregressi

Il condono è un provvedimento di legge tramite cui i soggetti che vi aderiscono possono ottenere l’annullamento, totale o parziale, di una pena o di una sanzione che potrebbe essere contestata loro per comportamenti pregressi. Il condono edilizio, in particolare, è un procedimento che consente la regolarizzazione amministrativa degli illeciti edilizi, e l’estinzione dei reati connessi a tale attività. La nozione in esame raggruppa le normative emanate con le leggi 47/85, 724/94, e 326/2003.

Comunemente, un complesso immobiliare, a seconda dell’aspetto economico considerato, può essere differentemente stimato, e pertanto allo stesso potrebbero essere attribuiti più valori di stima di entità anche diversa sebbene essi dovrebbero tendere a coincidere, nelle condizioni teoriche di mercato in regime di libera concorrenza e di equilibrio economico. Dall'aspetto economico di un immobile scaturisce dunque il criterio di stima, cioè l’analisi da seguire per pervenire a un giudizio di valore

Il valore di mercato di un blocco edilizio di caratteristiche storico artistiche va determinato mediante l'elaborazione dei dati reperiti nelle indagini operando secondo due presupposti: conservazione delle superfici attuali e ampliamento delle consistenze superficiali. Nell'esprimere il giudizio di stima si considera l’immobile nello stato di fatto in cui versa ritenendolo coerente, anche nel caso di completa ristrutturazione, con le norme urbanistiche vigenti alivello nazionale e comunali

Nella determinazione del più probabile valore locativo di alcune componenti immobiliari facenti parte di un complesso di tipo produttivo, il professionista dovrà procedere innanzitutto all'identificazione delle componenti immobiliari oggetto di stima (porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione, porzioni immobiliari attualmente in locazione, aree scoperte comuni). Successivamente andrà a calcolare la superficie ragguagliata in considerazione dell'estensione della parte locabile.

In linea generale, l'approccio valutativo utilizzato per la stima degli immobili di tipo produttivo comprende: costo di produzione, costo di produzione deprezzato, criterio a valore di trasformazione, stima a capitalizzazione del reddito. A determinate condizioni, potrà essere comunque usato anche il metodo di stima per comparazione. In particolare, nel caso qui esposto, dato lo scopo dell'indagine, si terrà conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle porzioni immobiliari.

La metodologia posta in essere per la stima presuppone un’adeguata disponibilità di dati relativi al mercato delle locazioni della Capitale. In particolare, detta metodologia si fonda sull’adozione del procedimento statistico dell’intervallo di confidenza basato sulla t di Student. Il procedimento è quindi lo stesso utilizzato dall’OMI ed è fondato sulla costruzione di un intervallo di valori entro cui ricade il valore medio dell'immobile avente caratteristiche ordinarie ovvero più frequenti

La formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in 3 distinti momenti: individuazione del tipo economico del valore da stimare, scelta di uno o più procedimenti di stima, individuazione di dati elementari reali e di dati ipotetici. In una prima fase si determinerà l'intervallo entro cui ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata, mentre nella seconda si andrà ad individuare il valore da adottare per l’unità immobiliare de quo

In qualsiasi operazione di stima immobiliare è indispensabile analizzare la composizione e la dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto della valutazione. La fonte principale è rappresentata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) che, come noto, cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico–economico relative al mercato immobiliare, anche al fine della pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore

L’ufficio provinciale delle Entrate avrebbe dovuto reperire e citare le opportune indagini di mercato di natura diretta reperite o reperibili nella zona di appartenenza del bene ovvero in zone omogenee di mercato aventi analoghe caratteristiche socio economiche ed ambientali. Mancando il presupposto della comparazione, si è ritenuto di dover condurre opportune indagini dirette, le cui fonti sono: offerte di compravendita reperite on line ovvero direttamente e presso alcune agenzie immobiliari.

Per un albergo, la capitalizzazione del reddito costituisce una significativa metodologia per determinare il suo più probabile valore di mercato. Le parti componenti della struttura e le pertinenze a servizio sono gli elementi che hanno necessariamente relazione diretta con il valore complessivo, in quanto rappresentano un mezzo per la formazione del reddito e quindi concorrono alla determinazione del suo valore. Il reddito ordinario, attraverso il bilancio, resta quindi elemento fondamentale.

Il valore di un immobile, secondo la dottrina estimativa, dipende dallo scopo richiesto. Il professionista quindi non solo deve conoscere lo scopo, ma deve seguire anche un’opportuna e necessaria standardizzazione dei processi per reperire le soluzioni già sperimentate che consentano di superare problematiche estimali complesse o inusuali e innalzare la qualità complessiva della stima