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Anche in occasione di questa storica pronuncia che ha finalmente restituito dignità ai terreni inedificabili, la sola preoccupazione dei nostalgici della ipotizzata equazione valore del fondo=suscettività edificatoria, delusi dalla precedente sentenza 348/2007,che non ha fornito spunti utili al riguardo, è stata quella di chiedersi se tra le righe della decisione sia possibile leggervi un ritorno anche per via indiretta alla nozione dell’edificabilità di fatto

L’applicazione del nuovo parametro vale a chiudere e concludere definitivamente l’era dell’ingiusto meccanismo di calcolo-VAM, e, nel contempo, a colmare con il criterio di carattere generale peculiare dell’art. 39 della legge fondamentale, il vuoto normativo creato dalla sua eliminazione: non certo a penalizzare il proprietario di un’azienda agricola, come dimostra proprio il salvataggio, specificamente rimarcato dalla Consulta del ricordato 1° comma dell’art. 40 del T.U.

ad oggi, anche in ambito espropriativo, il venir meno di meccanismi automatici di apprezzamento nella stima provvisoria dell’indennità per le aeree non edificabili, introduce la necessità di ancorare le valutazioni a criteri, procedimenti e documenti che garantiscano l’affidabilità del risultato rispetto a gruppi sociali (coltivatori, fittavoli, piccoli proprietari terrieri, ecc.) che usualmente sono meno adusi alla trattazione di questioni economiche inerenti le rendite fondiarie

Il richiamo al Giudizio di Stima è quanto mai opportuno perché, qualora fosse conosciuto e condiviso dagli operatori del settore, indurrebbe immediatamente quegli effetti perequativi indispensabili in tutte la applicazioni estimative ancillari del diritto.

È il caso di distinguere preventivamente, all’interno delle aree non edificabili, tra quelle propriamente tali perché agricole (ossia normalmente ricomprese in Zona E) e quelle genericamente non edificabili (cioè tali per natura urbanistica ma non ricomprese in zona E). Tra le aree

La Consulta ha deciso per l’incostituzionalità dei VAM sostenendo che i valori espressi rappresentassero prezzi di massima poco correlati con le specifiche caratteristiche dei beni oggetto di esproprio e, quindi, con gli effettivi valori di mercato. Tale decisione è stata assunta sulla base di argomentazioni estimative invero non strutturate.

l’Unità di ricerca con sede nella Facoltà di Ingegneria di Salerno sta conducendo la verifica quantitativa del differenziale esistente tra VAM e valore di mercato dei terreni agricoli. Ad oggi lo studio si riferisce ad un campione costituito da 29 atti di compravendita per terreni ricadenti in zona E, stipulati tra il 2006 e il 2009.

Il valore agricolo è il più probabile prezzo di mercato dell’area in una libera contrattazione di compravendita, al netto delle plusvalenze non riconducibili all’utilizzazione agricola. Il valore agricolo medio è la media ponderata, nell’ambito della regione agraria considerata, dei valori agricoli relativi ai terreni aventi una determinata destinazione colturale

In sede di quantificazione dell’indennizzo per il pregiudizio patrimoniale ex art. 42-bis, anzitutto, non è agevole comprendere se e come si debbano indennizzare quei pregiudizi - totalmente trascurati dalla formulazione letterale art. 42-bis - che derivano al privato dal fatto di non esser stato destinatario di una procedura di espropriazione legittima.

Un’altra importante differenza tra l’indennità da esproprio e l’indennizzo qui in esame deriva dal fatto che quest’ultimo comprende un elemento ulteriore rispetto al valore venale del bene, dichiaratamente finalizzato a tenere indenne il proprietario dal «pregiudizio [...] non patrimoniale» e di norma «forfettariamente liquidato nella misura del misura del dieci per cento del valore venale del bene» .

Per quanto riguarda la misura del 5% del valore venale, essa è stata ritenuta, in dottrina, un’altra scelta piuttosto generosa . Riferendosi agli interessi moratori, in effetti, l’art. 43 disponeva l’applicazione dell’interesse legale, che nel XXI secolo non ha mai raggiunto la quota del 5% e che all’entrata in vigore dell’art. 42-bis era quantificato appena nella misura dell’1,5% .

Il codice civile offre un ampio ventaglio di tutele al proprietario-possessore del suolo, che ha l’unico onere di doversi attivare tempestivamente, per non incorrere nelle decadenze fissate dal codice civile. Alla base di questa scelta si può senz’altro intravedere la tradizionale elevata considerazione del possesso e della proprietà fondiaria, ma soprattutto la precisa consapevolezza che l’occupazione abusiva costituisce un atto illecito e che come tale va sanzionato.