Indennità di esproprio: utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (il c.d. "tertium genus")

La stima dell'indennità dev'essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, potendo l'interessato anche dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà e che, quindi, ha una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti).

In tema d'indennità di esproprio, l'inapplicabilità del v.a.m., ovviamente nei rapporti non esauriti, implica il necessario riferimento al valore venale pieno, potendo l'interessato anche dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edific... _OMISSIS_ ... quindi, ha una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria.

La destinazione dell'area a utilizzazioni pubblicistiche determina, a seguito dell'intervento della Corte costituzionale, con la sentenza n. 181/11, un indennizzo espropriativo che fuori dalla logica della rendita fondiaria urbana, può tener conto delle caratteristiche oggettive del fondo e della sua utilizzabilità economica. Il decisum della Consulta apre ora nuovi orizzonti alla questione indennitaria, che pur ancora condizionata dal prioritario e fondamentale dilemma edificabilità- non edificabilità, ammette, ove non vi siano spazi di riconoscimento alla rendita di trasformazione del suolo, che sia dato rilievo ad una vasta gamma di attività umane che sul territorio si sviluppano, nell'intento premiale della libertà di iniziativa economica.

L'acquisizione della consapevolezza della limitatezza della "risorsa territorio", ... _OMISSIS_ ... nel nostro Paese, reduce da processi di urbanizzazione incontrollata, prospetta un ripensamento radicale sull'uso del suolo, non prioritariamente destinato all'edificazione, ma votato all'uso della collettività quale fattore di miglioramento dei servizi e di innalzamento della qualità della vita, anche ove destinato alla semplice conservazione. Le future attività di uso, anche non invasivo, del territorio, sono al momento indifferenziatamente sintetizzabili in un tertium genus, la cui casistica verrà elaborata dalla giurisprudenza dei prossimi anni, e che nell'ottica indennitaria saranno sempre più distaccati dalla penalizzante considerazione tradizionale della natura agricola quale ineluttabile alternativa alla trasformazione del suolo in senso edilizio.

La pronuncia della Corte costituzionale 181/2011 ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa della edificabilità, consentendo che quelli non ... _OMISSIS_ ...gano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purché, comunque, non rapportabili all'edificazione sicché, attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli.

L'intervento della Corte costituzionale (n. 181/2011), ha sganciato l'indennizzo dei suoli non edificabili dal valore agricolo medio, e ne ha consentita la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle agricole, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

La questione indennitaria, pur ancora condizionata dal prioritario e fondamentale dilemma edificabilità-non edificabilità, ammette, ove non vi siano spazi di riconoscimento alla r... _OMISSIS_ ...ormazione del suolo, che sia dato rilievo ad una vasta gamma di attività umane che sul territorio si sviluppano, nell'intento premiale della libertà di iniziativa privata.

L'espropriazione dei suoli non edificabili, deve essere indennizzata a un giusto prezzo che tenga conto delle prerogative oggettive dell'immobile, che ne valorizzino usi anche non agricoli (ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), senza, peraltro, che allo stesso possa essere attribuita natura edificabile in contrasto con la disciplina urbanistica.

L’effettivo “valore di mercato” delle aree per la quantificazione dell'indennità d'esproprio va individuato in relazione al valore venale delle aree nel comune commercio. Dovendo assicurarsi comunque un “serio ristoro”, il diritto al “giusto indennizzo” del titolare dei diritti dominicali esistenti sul suolo deve cioè essere rapportat... _OMISSIS_ ...merciale degli immobili, come desunto dal loro stato, al tempo dell'espropriazione. A tal fine si deve considerare tutte le caratteristiche del suolo, ivi compresa la sua ubicazione (interna o esterna a centri abitati), ed anche la presenza di acqua, energia elettrica, opere urbanizzative e altre infrastrutture.

Per effetto della sentenza della Corte Cost. n. 181/2011, deve applicarsi il criterio generale della L. n. 2359 del 1865, art. 39, consentendosi ai proprietari di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere i livelli dell'edificabilità, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchi possibili e consentite utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificabile (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.). La pronuncia della Corte costituzionale ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa della edifica... _OMISSIS_ ...endo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purchè, comunque, non rapportabili all'edificazione.

Attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli. L'indennizzo dei suoli non edificabili è dunque sganciato dal valore agricolo medio, e consente la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle agricole, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

A seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 181/2011, per i suoli non edificabili, come anche per quelli edificabili, occorre assicurare la piena reintegrazione patrimoniale del proprietario privat... _OMISSIS_ ...misurandone il prezzo alle indicazioni del mercato, sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del suolo, tenendo conto della suscettibilità di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, rispecchiante possibilità di utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificatoria.

La sentenza Corte cost. n. 181/2011, per i terreni agricoli e quelli che sono da considerare non edificabili, ha rimesso l'indennità alla valutazione del mercato, pur senza equipararli ai suoli edificabili. Applicandosi dunque il criterio generale del valore venale pieno, tratto dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39 la valutazione va operata in base alla suscettibilità di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, che pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà, rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vend... _OMISSIS_ ....

La sentenza Corte cost. n. 181/2011 ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa della edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purchè, comunque, non rapportabili all'edificazione, sicchè, attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli.

Il riconoscimento del carattere inedificabile dei beni espropriati, escludendo possa tenersi conto delle potenzialità edificatorie, deve assecondare le possibili utilizzazioni extra-agricole dei suoli, alla luce della sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181. La stima dell'indennità deve essere effettuata utilizzandosi il criterio generale del valore venale pieno, tratto dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39 potendo ri... _OMISSIS_ ...fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà e che, quindi, ha una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti.

La sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181, per i terreni agricoli e quelli che sono da considerare non edificabili, ha rimesso l'indennità alla valutazione del mercato, pur senza equipararli ai suoli edificabili. Applicandosi dunque il criterio generale del valore venale pieno, la valutazione va operata in base alla suscettibilità di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, che pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà, rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chios... _OMISSIS_ ...ita di prodotti.

La rigida dicotomia tra suoli edificabili e suoli agricoli ha perso quei connotati di drammaticità di cui la questione si caricava nella prospettiva del proprietario espropriato, sospeso nell'alternativa tra un compenso corrispondente alla rendita di trasformazione dell'area e un simbolica prestazione agganciata a valori tabellari insignificanti; se è vero che il valore di mercato assicura, per i suoli edificabili, un valore pieno e non più dimezzato, per quelli che non abbiano la prerogativa dell'edificabilità, il valore di mercato deve tener conto, rispetto al minimum dei valori tabellari di cui alla L. 22 dicembre 1971, n. 865, artt. 15 e 16, di quanto suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, rispecchiando possibilità di utilizzazioni ulteriori rispetto alla destinazione agricola e quella edificatoria, anche se non gli indici di valutazione attinenti al concetto di edificabilità di fatto.

La pronuncia ... _OMISSIS_ ...tituzionale n. 181/2001, ha in sostanza comportato il riconoscimento di un tertium genus tra suoli che godono o meno della prerogativa dell'edificabilità, consentendo che quelli non edificabili vengano valutati in base a criteri oggettivi, idonei a premiarne utilizzazione alternative, purchè, comunque, non rapportabili all'edificazione, sicché, attraverso il sistema indennitario delle aree non edificabili viene in considerazione l'iniziativa privata non strettamente commisurata alla rendita di trasformazione dei suoli. L'intervento della Corte costituzionale ha sganciato l'indennizzo dei suoli non edificabili dal valore agricolo medio, e ne ha consentito la valorizzazione in base alle caratteristiche oggettive, che tengano conto di loro possibili utilizzabilità economiche, ulteriori e diverse da quelle agricole, consentite dalla normativa vigente e conformi agli strumenti di pianificazione urbanistica, previe le opportune autorizzazioni amministrative.

La rico... _OMISSIS_ ... non edificabile del terreno non comporta l'applicazione dei valori tabellari di cui alla L. n. 865 del 1971, art. 16, che sono stati dichiarati incostituzionali dalla sentenza 181/11. L'indennità va commisurata ad un valore del fondo accertato secondo una destinazione compatibile con la sua accertata non edificatorietà, in ragione di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, che pur senza raggiungere i livelli di prezzo delle aree edificabili, abbia un'effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, comunque assentite dalla normativa vigente anche con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

Il carattere non edificabile dell'area (nel caso di specie per effetto della destinazione a servizi tecnologici- servizi speciali, avente carattere di generalità ed astrattezza e quindi carattere conformativo), deve assecondare, nella valutaz... _OMISSIS_ ...ennitari, le possibili utilizzazioni extra-agricole dei suoli, alla luce della sentenza Corte cost. 11.6.2011, n. 181.

L'applicazione del criterio venale del bene comporta necessariamente l'estensione anche alla stima dell'indennizzo dei suoli non edificabili dei medesimi principi già applicati per quello rivolto a risarcire l'espropriazione illegittima degli stessi fondi non edificatori; tali principi impongono di tener c...