Aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Si tratta di un’ipotesi assai generica, in quanto le «aree ludiche» comprendono tutti gli spazi destinati al divertimento e allo svago, e quindi una molteplicità di fattispecie tra loro eterogenee che vanno dal parco giochi al campo sportivo. L’indeterminatezza della norma porrà non pochi problemi interpretativi, anche se sembra che un criterio ermeneutico utile possa essere sempre quello della trasformazione urbanistica del territorio, che porta a ritenere escluse dalla liberalizzazione tutte quelle opere che comportano la realizzazione di volumi aggiuntivi o l’aumento degli standard urbanistici.
Perplessità desta poi il riferimento all’assenza delle finalità di lucro, perché con questo requisito si crea una disparità di trattamento irragionevole, sottoponendo lo stesso intervento a diversi regimi edi... _OMISSIS_ ...del soggetto che realizza l’intervento, prescindendo invece dal criterio base della modifica stabile e significativa dell’assetto del territorio.
Molto meglio il legislatore avrebbe fatto distinguendo tra le aree ludiche che comportano la creazione di volumi aggiuntivi e quelle che invece non hanno questo effetto, sulla falsariga di quanto disponeva l’abrogato art. 4, co. 7, lett. d), del d.l. n. 398/1993, che, come si ricorderà, sottoponeva a d.i.a. la realizzazione di aree sportive senza la creazione di volumetria aggiuntiva.
Le «aree pertinenziali degli edifici» sono i cortili, i giardini, le aree di sosta (non invece i parcheggi che devono essere realizzati in caso di nuove costruzioni ai sensi dell’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942), le aree gioco-bimbi e tutte le aree che siano a servizio o ad ornamento di uno o più immobili; non altrettanto facile è invece l’individuazione degli «e... _OMISSIS_ ...;arredo», in quanto si va dal tavolino a manufatti ben più rilevanti dal punto di vista dell’impatto sul territorio, come le piscine e i ricoveri attrezzi, le pensiline, i camini in muratura e i gazebo, passando per le casette da gioco per bambini o destinate a deposito attrezzi, le tende da sole estensibili, i cancelletti e gli armadi esterni in legno, le ringhiere e i corrimano in ferro con funzione di protezione del lastrico solare e della relativa scala di accesso, le fioriere, i pergolati, il barbecue, e le c.d. «pergotende».
Non costituiscono, invece, elemento di arredo i paletti in ferro uniti al suolo tramite calcestruzzo e bulloni, al fine di evitare il parcheggio di auto e motorini sull’area di proprietà, il maneggio coperto costituito da un’area recintata in legno in cui sono contenuti cavalli e coperta in plastica a protezione dalle intemperie, gli infissi in legno basculanti e/o a vasistas e le porte scorre... _OMISSIS_ ... e vetro che delimitino un volume edilizio chiuso anche attraverso una copertura a falda costituita da elementi prefabbricati.
Più in generale, si può parlare di «elementi di arredo» con riferimento a quei manufatti che non configurino né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o la modificazione di un organismo edilizio, né l’alterazione del prospetto o della sagoma dell’edificio cui sono connessi, né un mutamento della destinazione d’uso degli spazi esterni interessati e che siano di facile e di completa rimuovibilità per assenza di tamponature verticali.
Dovrebbero, inoltre, ritenersi esclusi gli interventi su aree ed edifici pubblici, che rappresentano l’arredo urbano in senso proprio.
Non è chiaro, infine, se la realizzazione di «aree ludiche senza fine di lucro» costituisca attività edilizia libera sempre e comunque, oppure soltanto se sia circoscr... _OMISSIS_ ...o;aree pertinenziali degli edifici».
In attesa che la giurisprudenza si occupi della questione, deve osservarsi che la tesi più restrittiva – ritenendo che il riferimento alle «aree pertinenziali degli edifici» sia specificazione non soltanto dell’espressione «elementi d’arredo», ma anche della locuzione «aree ludiche» – adotta un’interpretazione della norma certamente possibile, ma che collide con la ratio liberalizzatrice del d.l. n. 40/2010.
Ad ogni buon conto, si deve ritenere che la liberalizzazione non riguardi quegli interventi che comportino l’esecuzione di opere preordinate alla realizzazione di impianti sportivi usufruibili dal pubblico in genere o dai cittadini di un quartiere, poiché tali infrastrutture – anche se non accompagnate dalla creazione di volumi – hanno un’autonomia funzionale e corrispondono ad opere di urbanizzazione secon... _OMISSIS_ ...te a permesso di costruire ai sensi del combinato disposto dell’art. 3, co. 1, lett. e.2) e dell’art. 16, co. 8, T.U..
Modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.
Si tratta di una fattispecie introdotta dall’art. 13-bis, co. 1, lett. a), del d.l. n. 83/2012, all’evidente scopo di semplificare le procedure edilizie per coloro che svolgono attività di natura imprenditoriale e di incentivare anche interventi di adattamento e adeguamento produttivo.
I fabbricati e i locali «adibiti ad esercizio d’impresa» sono quelli in cui si svolge un’attività economica organizzata al fine della produzione e dello scambio di beni o servizi, come si ricava dalla nozione d... _OMISSIS_ ...uo; contenuta all’art. 2082 c.c..
Gli interventi di modifica interna sulla superficie coperta che non incidano sulle parti strutturali del fabbricato e di mutamento di destinazione d’uso sottoposti al regime della comunicazione preventiva sono, dunque, certamente quelli intrapresi su immobili destinati allo svolgimento di un’impresa commerciale, così come definita dall’art. 2195 c.c., mentre dovrà essere chiarito se nella fattispecie in commento rientrano anche le opere realizzate in fabbricati e locali utilizzati per svolgere quelle attività che l’art. 2135 c.c. classifica come «impresa agricola».
Sui concetti di «superficie» e di «destinazione d’uso» si rinvia a quanto si è già osservato in precedenza, non senza rilevare che nella nuova fattispecie potrebbero farsi rientrare anche opere che, nonostante il loro carattere meramente «interno», dete... _OMISSIS_ ...nti del carico urbanistico e che, dunque, fuoriescono dalla logica propria dell’attività edilizia libera.
Nell’ottica di circoscrivere l’ambito di applicazione della fattispecie in commento, l’art. 17, co. 1, lett. c), n. 1, lett. b), del d.l. n. 133/2014 ha specificato che le modifiche interne della superficie coperta non devono comunque riguardare le parti strutturali dell’immobile, «allineando» così questa ipotesi di attività edilizia libera a quelle di manutenzione straordinaria sottoposte al regime della comunicazione e non a quello della s.c.i.a. (manutenzione straordinaria c.d. «leggera»), per le quali, come si è visto, la liberalizzazione introdotta dal d.l. n. 40/2010 e dal d.l. n. 133/2014 opera soltanto se l’intervento non incide sulle parti strutturali del fabbricato.
Un’interpretazione ragionevole e sistematica della norma, dunque, induce a ritenere che il ... _OMISSIS_ ...ia sottoposto al regime dell’art. 6 T.U. non già ogni modifica della destinazione dei locali adibiti all’esercizio dell’impresa, ma soltanto quei mutamenti che mantengono un uso pur sempre compatibile con lo svolgimento di un’attività imprenditoriale.
Di conseguenza, non sembrerebbe rientrare nella fattispecie in esame il mutamento di destinazione d’uso da commerciale a residenziale, in quanto estraneo alla ratio dell’art. 6, co. 2, lett. e-bis), T.U., mentre potrebbero essere ricondotti all’ambito applicativo della norma i cambi di destinazione fra singoli locali interni, come da uffici a magazzini o da depositi a servizi.
È controverso, invece, se il legislatore abbia voluto attrarre all’attività edilizia libera soltanto il mutamento di destinazione d’uso dei singoli locali oppure anche quello dell’intero insediamento produttivo.
Chi aderisce all’impostazione... _OMISSIS_ ...a, in particolare, valorizza il fatto che il legislatore ha fatto riferimento ai «locali» e non ai «fabbricati» – come accade invece per la fattispecie delle «modifiche interne» – e anche il senso comune, che considera i «locali» come una parte rispetto al tutto rappresentato dal «fabbricato».
Occorrerà, altresì, chiarire se le modifiche della destinazione d’uso oggetto di liberalizzazione possano avvenire soltanto senza opere oppure possano essere accompagnate anche da interventi edilizi consistenti: sembrerebbe condivisibile l’impostazione più rigorosa, che ha il pregio di evitare di esporre la disposizione in esame a dubbi di costituzionalità per disparità di trattamento; invero, se fosse possibile anche realizzare mutamenti di destinazione d’uso strutturale si creerebbe una disparità di trattamento tra gli imprenditori, che potrebbero presentare una sempli... _OMISSIS_ ...e asseverata, e i soggetti privi di tale qualifica, che dovrebbero ricorrere quantomeno alla s.c.i.a., se non al permesso di costruire.
Non vi è, per converso, alcun dubbio sul fatto che il mutamento di destinazione d’uso da altra categoria a produttivo sia escluso dal perimetro applicativo della disposizione in esame, giacché la norma si applica ai locali «adibiti» all’attività di impresa, e non a quelli «da adibire»: nondimeno, tenuto conto che lo spirito dell’innovazione introdotta dal d.l. n. 83/2012 è quello di favorire le iniziative produttive, una formulazione più accurata della norma sarebbe stata certamente auspicabile.
Procedura e regime sanzionatorio.
Per intraprendere gli interventi sopra esaminati l’interessato deve comunicare l’inizio dei lavori allo sportello unico dell’edilizia, il quale, nel caso in cui non sia competente, non potrà limitarsi a ricusa... _OMISSIS_ ...ione, ma dovrà trasmettere gli atti all’ufficio competente.
Il soggetto che intende eseguire i lavori, invece non deve più allegare «le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore», in quanto il terzo comma dell’art. 6 T.U. è stato abrogato, e tali atti di assenso potranno essere acquisiti secondo le modalità previste dall’art. 23-bis, co. 1 e 2, T.U., che si applicano anche agli interventi edilizi sottoposti a comunicazione in virtù del rinvio contenuto nel terzo comma della medesima disposizione.
Pertanto, ove l’intervento edilizio, pur essendo libero, necessiti di atti di assenso di altre amministrazioni, l’interessato, prima di presentare la comunicazione, potrà chiedere allo sportello unico di provvedere all’acquisizione di tali atti.
In alternativa, il soggetto che intende intraprendere l’intervento può presentare istanza di acquisizi... _OMISSIS_ ...tti di assenso contestualmente al deposito della comunicazione prevista per gli interventi di attività edilizia libera, ma in questo caso le opere potranno essere intraprese soltanto dopo che lo sportello unico avrà comunicato all’interessato l’avvenuta acquisizione di questi atti di assenso o l’esito positivo della conferenza di servizi a tal fine convocata.
Lo sportello unico dell’edilizia dovrà acquisire gli atti di assenso entro sessanta giorni, altrimenti il responsabile dovrà convocare una conferenza di servizi ai sensi degli artt. 14 e ss. della legge n. 241/1990, a cui dovranno partecipare le amministrazioni che devono rendere gli atti di assenso necessari; alla conferenza, invece, possono non intervenire quelle amministrazioni che abbiano già espresso parere positivo all’esecuzione dell’intervento per gli aspetti di loro competenza (cfr. art. 20, co. 3 e 5-bis, T.U., dettati in materia di permesso di costruire, ... _OMISSIS_ ...anche alle ipotesi di attività edilizia libera sottoposte a comunicazione in virtù dell’espresso rinvio contenuto nell’art. 23-bis, co. 1 e 3, T.U.); infine, lo sportello unico, acquisiti gli atti di assenso, dovrà inviare un’apposita comunicazione all’interessato.
Va ricordato, sul punto, che – come chiarito dall’art. 6, co. 1, T.U. – il fatto che l’intervento sia libero dal punto di vista edilizio non esime il soggetto che lo realizza dal rispetto de...