Obbligo di comunicazione per interventi edilizi e regime sanzionatorio

Aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Si tratta di un’ipotesi assai generica, in quanto le «aree ludiche» comprendono tutti gli spazi destinati al divertimento e allo svago, e quindi una molteplicità di fattispecie tra loro eterogenee che vanno dal parco giochi al campo sportivo. L’indeterminatezza della norma porrà non pochi problemi interpretativi, anche se sembra che un criterio ermeneutico utile possa essere sempre quello della trasformazione urbanistica del territorio, che porta a ritenere escluse dalla liberalizzazione tutte quelle opere che comportano la realizzazione di volumi aggiuntivi o l’aumento degli standard urbanistici.

Perplessità desta poi... _OMISSIS_ ...rsquo;assenza delle finalità di lucro, perché con questo requisito si crea una disparità di trattamento irragionevole, sottoponendo lo stesso intervento a diversi regimi edilizi a seconda del soggetto che realizza l’intervento, prescindendo invece dal criterio base della modifica stabile e significativa dell’assetto del territorio.

Molto meglio il legislatore avrebbe fatto distinguendo tra le aree ludiche che comportano la creazione di volumi aggiuntivi e quelle che invece non hanno questo effetto, sulla falsariga di quanto disponeva l’abrogato art. 4, co. 7, lett. d), del d.l. n. 398/1993, che, come si ricorderà, sottoponeva a d.i.a. la realizzazione di aree sportive senza la creazione di volumetria aggiuntiva.

Le «... _OMISSIS_ ...ali degli edifici» sono i cortili, i giardini, le aree di sosta (non invece i parcheggi che devono essere realizzati in caso di nuove costruzioni ai sensi dell’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942), le aree gioco-bimbi e tutte le aree che siano a servizio o ad ornamento di uno o più immobili; non altrettanto facile è invece l’individuazione degli «elementi d’arredo», in quanto si va dal tavolino a manufatti ben più rilevanti dal punto di vista dell’impatto sul territorio, come le piscine e i ricoveri attrezzi, le pensiline, i camini in muratura e i gazebo, passando per le casette da gioco per bambini o destinate a deposito attrezzi, le tende da sole estensibili, i cancelletti e gli armadi esterni in legno, le ringhiere e i corrima... _OMISSIS_ ... funzione di protezione del lastrico solare e della relativa scala di accesso, le fioriere, i pergolati, il barbecue, e le c.d. «pergotende».

Non costituiscono, invece, elemento di arredo i paletti in ferro uniti al suolo tramite calcestruzzo e bulloni, al fine di evitare il parcheggio di auto e motorini sull’area di proprietà, il maneggio coperto costituito da un’area recintata in legno in cui sono contenuti cavalli e coperta in plastica a protezione dalle intemperie, gli infissi in legno basculanti e/o a vasistas e le porte scorrevoli di metallo e vetro che delimitino un volume edilizio chiuso anche attraverso una copertura a falda costituita da elementi prefabbricati.

Più in generale, si può parlare di «elementi... _OMISSIS_ ...o; con riferimento a quei manufatti che non configurino né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o la modificazione di un organismo edilizio, né l’alterazione del prospetto o della sagoma dell’edificio cui sono connessi, né un mutamento della destinazione d’uso degli spazi esterni interessati e che siano di facile e di completa rimuovibilità per assenza di tamponature verticali.

Dovrebbero, inoltre, ritenersi esclusi gli interventi su aree ed edifici pubblici, che rappresentano l’arredo urbano in senso proprio.

Non è chiaro, infine, se la realizzazione di «aree ludiche senza fine di lucro» costituisca attività edilizia libera sempre e comunque, oppure soltanto se sia circoscritta al... _OMISSIS_ ...pertinenziali degli edifici».

In attesa che la giurisprudenza si occupi della questione, deve osservarsi che la tesi più restrittiva – ritenendo che il riferimento alle «aree pertinenziali degli edifici» sia specificazione non soltanto dell’espressione «elementi d’arredo», ma anche della locuzione «aree ludiche» – adotta un’interpretazione della norma certamente possibile, ma che collide con la ratio liberalizzatrice del d.l. n. 40/2010.

Ad ogni buon conto, si deve ritenere che la liberalizzazione non riguardi quegli interventi che comportino l’esecuzione di opere preordinate alla realizzazione di impianti sportivi usufruibili dal pubblico in genere o dai cittadini di ... _OMISSIS_ ...oiché tali infrastrutture – anche se non accompagnate dalla creazione di volumi – hanno un’autonomia funzionale e corrispondono ad opere di urbanizzazione secondaria, sottoposte a permesso di costruire ai sensi del combinato disposto dell’art. 3, co. 1, lett. e.2) e dell’art. 16, co. 8, T.U..


Modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.

Si tratta di una fattispecie introdotta dall’art. 13-bis, co. 1, lett. a), del d.l. n. 83/2012, all’evidente scopo di semplificare le procedure edil... _OMISSIS_ ... che svolgono attività di natura imprenditoriale e di incentivare anche interventi di adattamento e adeguamento produttivo.

I fabbricati e i locali «adibiti ad esercizio d’impresa» sono quelli in cui si svolge un’attività economica organizzata al fine della produzione e dello scambio di beni o servizi, come si ricava dalla nozione di «imprenditore» contenuta all’art. 2082 c.c..

Gli interventi di modifica interna sulla superficie coperta che non incidano sulle parti strutturali del fabbricato e di mutamento di destinazione d’uso sottoposti al regime della comunicazione preventiva sono, dunque, certamente quelli intrapresi su immobili destinati allo svolgimento di un’impresa commerciale, c... _OMISSIS_ ...nita dall’art. 2195 c.c., mentre dovrà essere chiarito se nella fattispecie in commento rientrano anche le opere realizzate in fabbricati e locali utilizzati per svolgere quelle attività che l’art. 2135 c.c. classifica come «impresa agricola».

Sui concetti di «superficie» e di «destinazione d’uso» si rinvia a quanto si è già osservato in precedenza, non senza rilevare che nella nuova fattispecie potrebbero farsi rientrare anche opere che, nonostante il loro carattere meramente «interno», determinano incrementi del carico urbanistico e che, dunque, fuoriescono dalla logica propria dell’attività edilizia libera.

Nell’ottica di circoscrivere l’ambito di applicazione... _OMISSIS_ ...cie in commento, l’art. 17, co. 1, lett. c), n. 1, lett. b), del d.l. n. 133/2014 ha specificato che le modifiche interne della superficie coperta non devono comunque riguardare le parti strutturali dell’immobile, «allineando» così questa ipotesi di attività edilizia libera a quelle di manutenzione straordinaria sottoposte al regime della comunicazione e non a quello della s.c.i.a. (manutenzione straordinaria c.d. «leggera»), per le quali, come si è visto, la liberalizzazione introdotta dal d.l. n....


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