Compravendita del diritto di proprietà da parte della p.a.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> COMPRAVENDITA

Ove dopo la destinazione di un’area ad opera di urbanizzazione da parte del piano di lottizzazione (che per primo imprime tale destinazione pubblicistica e sulla base del quale viene poi stipulata la convenzione) la stessa fosse ceduta dal lottizzante a terzi il relativo contratto sarebbe nullo per contrasto con norma imperativa e non potrebbe incidere sui relativi assetti urbanistici e dominicali.

L'art. 1489 c.c. ha la sola funzione di accordare all'acquirente il diritto alla risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo e non configura obblighi a carico del venditore, ma solo l'assoggettamento all'azione di risoluzione o alla riduzione del prezzo.
|... _OMISSIS_ ...ma anche quando è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente, o abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto.

Ove l'immobile sia idoneo ad essere usato per la destinazione pattuita, seppure per una dimensione ridotta rispetto alla superfice dell'immobile non vi è l'assoluta inidoneità del bene ad essere adibito all'uso per il quale era stato acquistato e pertanto non si può parlare di aliud pro alio, ma al più di mancanza di qualità promesse ex art. 1497 c.c..

Il contratto di compravendita, non preceduto dalla dichiarazione di pubblica utilità, mediante il quale il proprietario trasfer... _OMISSIS_ ...ito alla sentenza della Corte cost. n. 5 del 1980, realizza la causa tipica del negozio, producendo l'effetto reale ex art. 1376 cod. civ. dietro pagamento di un corrispettivo determinabile ex artt. 1473 e 1474 cod. civ.; ne consegue che il contratto non è nullo, neppure dopo la declaratoria di incostituzionalità della L. n. 385 del 1980, poichè questa non altera la causa del negozio, ma comporta soltanto che, avendo le parti inserito la clausola attributiva di un "conguaglio" rapportato alle variazioni normative, sorga, in favore del cedente, un diritto di credito aggiuntivo, determinabile in base alla normativa successivamente intervenuta.

Nei contratti di diritto privato stipulati dalla P.A., l'obbligo della forma scritta "ad substantiam" non comporta il rilievo esclusivo del... _OMISSIS_ ... civ., potendosi quindi accertare con ogni mezzo, compreso l'esame di testimoni, l'eventuale errore materiale contenuto nel documento.

Una scrittura privata, non preceduta da un decreto di determinazione dell'indennità e priva di qualsiasi indicazione circa la fissazione del prezzo con riferimento ai criteri legali per la determinazione dell'indennità di espropriazione, caratterizzata dagli elementi essenziali del contratto di compravendita (beni puntualmente individuati, previsione di un corrispettivo determinato, forma scritta trattandosi di immobili e elemento dell’in idem placitum consensus), possiede i requisiti di atto negoziale di natura privatistica (e non di atto negoziale di diritto pubblico) per il trasferimento del diritto di proprietà, ovverosia di una regolar... _OMISSIS_ ...ll'ente pubblico, ex art. 1376 cod. civ.. L’invalidità del negozio così stipulato non può ritrarsi dalla mancata riproduzione della convenzione secondo il requisito di forma dell’atto pubblico, così come previsto al n. 2, lett. b), dell’accordo, evidentemente al solo fine della trascrizione dell'atto nei pubblici registri immobiliari, in quanto tale aspetto - al quale può sopperirsi anche attraverso un successivo accertamento giudiziale delle sottoscrizioni (Cass., 22 febbraio 1996, n. 1251) - non attiene in tutta evidenza all'efficacia traslativa del consenso derivante dalla stipulazione, mediante un contratto di compravendita redatto nella prescritta forma scritta. Neppure la nullità del contratto può essere ricavata dalla mancata adozione della relativa d... _OMISSIS_ ...trebbe far valere.

Gli atti ablatori di un bene compravenduto vanno ricondotti alla disciplina della garanzia per evizione totale o parziale del bene, poiché per effetto di tali atti il compratore ne subisce la perdita in tutto o in parte. Affinché l'evizione possa giustificare una riduzione del prezzo, l'acquirente deve provare che sussiste un danno risarcibile da parte del convenuto.

In tema di preliminare di compravendita, il promissario acquirente può, in applicazione analogica dell'art. 1481 c.c., rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo, qualora sussista un pericolo concreto ed attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore, essendo l'estremo della colpevolezza necessario uni... _OMISSIS_ ...rcorrente tra la conclusione del preliminare medesimo e la sua esecuzione, l'aumento progressivo di valore causato dalla cessazione dei vincoli espropriativi su una parte del terreno, per il decorso del quinquennio dall'adozione degli stessi, è un'evenienza rientrante nella normale alea contrattuale. La circostanza della decadenza del vincolo, quindi, è difficilmente qualificabile come circostanza imprevedibile al momento della conclusione del contratto, ben potendo le parti prospettarsi la possibilità della futura decadenza.

Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la conoscibilità del vincolo urbanistico gravante sulla cosa, idonea ad escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., deve essere valutata in concreto, alla luce della... _OMISSIS_ ... volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia erga omnes, come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicchè i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI - TITOLO - COMPRAVENDITA - BENI DEMANIALI

Non ha alcuna rilevanza giuridica l'atto tra... _OMISSIS_ ...cedimento amministrativo di liquidazione degli usi civici è elemento autonomo essenziale per la validità del contratto preliminare concluso fra le parti avente ad oggetto un fondo già gravato da uso civico, nel senso che da esso discende la sdemanializzazione del bene e va accertato in base ad una distinta valutazione del titolo d'acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze di detta procedura successivamente alla stipulazione del preliminare.

Il tenore letterale della L. n. 47 del 1985, art. 40 che rinvia alle sanzioni amministrative e penali previste dagli artt. 7 e 20 legge ricollega la sanzione della nullità contrattuale ai soli casi della assenza di licenza edilizia o di concessione in sanatoria, e di organismo edilizio realizzato, p... _OMISSIS_ ...golare concessione edilizia e non in totale difformità dalla stessa, ma avente una parziale difformità rispetto al permesso di costruire, per la presenza di un aumento non consistente della volumetria realizzata che, pur superando i limiti del progetto approvato, non consta che si sia risolta o che abbia dato luogo ad un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile.

In assenza di una attività del Comune idonea a dare prova della proprietà dell’area ritenuta di natura demaniale, e a fronte dell’accertata mancanza di motivi ostativi alla cessione, è del tutto ammissibile la richiesta del privato di acquistare l’area in questione.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI - TITOLO - COMPRAVENDITA - EVIZIONE

... _OMISSIS_ ...o della transazione, è inadempiente rispetto alla propria obbligazione di garantire il promissario acquirente dalla evizione. Pertanto, in assenza di un un accordo novativo scritto riguardo l'estensione e le caratteristiche del bene rispetto a quelle oggetto del preliminare, il promissario acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI - TITOLO - COMPRAVENDITA - FINALITÀ DI PUBBLICO INTERESSE

Non è affatto escluso che la P.A., per realizzare finalità di pubblico interesse, possa comunque acquisire un bene immobile a mezzo di un ordinario contratto di compravendita, regolato dal diritto comune.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI ... _OMISSIS_ ...l quale può sopperirsi anche attraverso un successivo accertamento giudiziale delle sottoscrizioni, non attiene all'efficacia traslativa del consenso derivante dalla stipulazione, mediante un contratto di compravendita redatto nella prescritta forma scritta.

Riguardo al contratto di compravendita con cui il privato cede un bene all'Amministrazione, la carenza di una deliberazione dell'ente, rileva esclusivamente ai fini dell'annullabilità dell'atto, che solo l'Amministrazione stessa può far valere.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI - TITOLO - COMPRAVENDITA - OPERE ABUSIVE

E' legittima e non contraddittoria l'attività amministrativa comunale che, preso atto della nullità degli atti di compravendita dei fabbricati abusivi, e... _OMISSIS_ ...demaniale è nulla, non potendo trovare applicazione la disciplina di cui alla l. n. 47 del 1985 sul condono edilizio, giacché l'erezione del manufatto su area demaniale ne determina l'appartenenza a questa, in forza del generale principio dell'accessione ex art. 934 c.c., applicabile anche ai beni demaniali, ed integra una causa ostativa al rilascio della concessione in sanatoria.

L'area appartenente al patrimonio o al demanio dello Stato, che sia divenuta pertinenza dell'opera edilizia realizzata con sconfinamento, può legittimamente essere acquistata ai sensi del D.L. n. 143 del 2003, art. 5 bis, pertanto va esclusa in generale l'astratta incommerciabilità di tale immobile.

Il venditore di una abitazione munita di veranda abusiva risulta inadempiente rispetto all'ob... _OMISSIS_ ...iorni previsto ai sensi dell'art. 29 Decreto legislativo, 02.07.2010 n. 104: elemento rilevante, ai fini della decisione dell'eventuale giudizio fra privati in merito all'abusivismo dell'opera, è costituito dalla circostanza che tale provvedimento risulti ormai consolidato negli effetti e non più impugnabile o rimovibile dall'ordinamento.

La c.d. abusività di un’opera edilizia costituisce una qualità (rectius: una caratteristica) che pertiene al bene (connotandolo, per l’appunto, come abusivo) e che, pertanto, si trasferisce insieme alla proprietà dello stesso essendo da esso permanentemente inscindibile. Ne consegue che chi acquista (mortis causa o per atto tra vivi) un bene abusivo, lo acquista con tutti gli oneri che derivano da tale status del bene, e dunque con ... _OMISSIS_ ...giuridicità e che non si adoperino per eliminare l’abuso (mediante la rimessione in pristino stato o il conseguimento del titolo autorizzatorio in sanatoria), assumono - nei confronti dell’Amministrazione - una responsabilità concorrente come coautori della violazione.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI - TITOLO - COMPRAVENDITA - PRELIMINARE

In caso di espropriazione di una modesta porzione di un immobile compromesso, in assenza di allegazione di elementi di valutazione idonei a dar ragione del concreto interesse all'acquisto dell'immobile compromesso in quanto imprescindibilmente comprensivo pur dell'esigua porzione oggetto di espropriazione, difetta di gravità l'inadempimento ascritto ai promittenti venditori e non giust... _OMISSIS_ ...causa di nullità e/o di inefficacia.

In caso di scoperta di un abuso edilizio, inadempiente non è la parte promissaria acquirente, bensì la parte promittente venditrice, la quale abbia espressamente garantito la regolarità urbanistica dell'immobile, di contro alla pacifica esistenza di un abuso edilizio, che competeva a sé regolarizzare.