Elementi metodologici

Il blocco edilizio in questione, in relazione alla notevole altezza di interpiano può essere soggetto a ristrutturazione totale ed in esso possono essere ricavate, tramite solettature interne, ulteriori superfici potenziali per circa mq. 562, in quanto ammissibili nel Regolamento Edilizio del Comune.

Viene effettuata la stima nelle due ipotesi seguenti, con relative conclusioni:

• Conservazione delle consistenze


• Ampliamento superficiale

Valutazione: caso di conservazione delle consistenze

Il valore di mercato determinato mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini di mercato per il segmento immobiliare de quo, tiene conto dell’attuale stato di manutenzione e conservazione. Viene utilizzata la metodologia statistica della deviazione standard, determinando l’intervallo di valori entro cui viene assunto il valore di mercato medio da applicare alle unità immobiliari in questione.

Sulla base delle indagini di mercato esperite e delle metodologie utilizzate si ottiene complessivamente il seguente più probabile valore di € 4.666.000 nell’ipotesi di conservazione delle attuali consistenze superficiali.

Valutazione: caso di ampliamento superficiale

Sulla base delle indagini di mercato e delle metodologie utilizzate si ottiene complessivamente il valore di € 4.343.371.

La metodologia utilizzata è rappresentata dal criterio a valore di trasformazione del comparto nell’ipotesi di ampliamento di superficie e tenendo conto dei costi sostenuti per la realizzazione e trasformazione delle superficie aggiuntive.

Si evidenzia che tale valore non può che essere inteso come quotazione di larga massima in quanto non sono stati effettuati specifici studi di fattibilità tecnica economica e progettuale che, invece, possono essere dettagliatamente analizzati dagli eventuali acquirenti nell’ambito di un più completo e specifico studio progettuale degli interventi da realizzare, in base anche all’effettiva fattibilità connessa al vigente regolamento edilizio ed alla finalità dell’intervento.

La composizione e la consistenza

Il blocco edilizio in questione è stato sede dell’……………… ed è dotato di elementi di pregio architettonici di grande rilievo ed interesse.In relazione alla notevole altezza di interpiano può essere soggetto a ristrutturazione totale ed in esso possono essere ricavate, tramite solettature interne, ulteriori superfici potenziali per circa mq. 562.

Blocco edilizio	Descrizione	Accessori mq	Locali archivi mq	Superfici potenziali ricavabili mq
Piano terra	Scale	52	-	-
	Porticati	200	-	-
	Androni	90	-	-
	Archivi, sala conferenze	-	677	-
Piano primo	Archivi	-	405	-
	Superficie potenziale	-	-	267
	Balconi	5	-	-
	Vano scale	47	-	-
Piano secondo	Archivi	-	650	-
	Superficie potenziaòe	-	-	295
	Balconi	11	-	-
	Vano scale	46	-	-
Piano terzo	Locale tecnico	13	-	-
Piano interrato	Vano scale	16	-	-
	Servizi	32	-	-

Nel precedente prospetto vengono pertanto indicate le attuali superfici e quelle potenzialmente ricavabili con ristrutturazione totale, ove ovviamente tale intervento possa essere ritenuto ammissibile dal Regolamento Edilizio del comune.

Le indagini di mercato

Nel presente paragrafo analizzeremo la fase del processo relativo alle indagini di mercato, in quanto la rilevazione e l’elaborazione dei dati assunti costituisce la base per la determinazione del valore di mercato.

Occorre quindi :

• ricercare i dati di mercato;


• elaborare i dati tecnico economici delle indagini rilevate;


• determinare i valori unitari da attribuire alle varie destinazioni d’uso.

Si tratta della operazione più importante e delicata di tutta la stima. Di seguito vengono indicate le rilevazioni di mercato e le fonti dalle quali sono stati desunti detti elementi.

Indagini dirette

Le indagini effettuate nel mercato della zona in cui ricade il complesso immobiliare in esame, hanno rilevato che per vendite frazionate di unità ad ufficio, soggette a medesimo vincolo di cui all’immobile in esame, vengono attribuiti i seguenti valori unitari:


Uffici di prestigio €/mq (3.800– 5.000)


Si sottolinea la circostanza che i valori sopradistinti, riferiti agli uffici, sono generalmente relativi ad unità immobiliare singole ovvero ubicate in edifici di tipo promiscuo.


Costi di costruzione

Dalle indagini desunte dal prezziario DEI e da altre pubblicazioni analoghe emerge che il costo di costruzione “a nuovo” per edifici di dotazioni terziarie, ovvero di uso pubblico risulta:


Costo dell’opera €/mq (1.100– 1.300)

Costo dell’opera €/mc. (280– 350)


Costi di ristrutturazione

Da indagini effettuate presso i principali operatori e costruttori della provincia di ….. è emerso che, nel caso di interventi edilizi che comportino una ristrutturazione totale, come nel caso in specie:

• consolidamento, rinnovamento e sostituzione di parti, anche strutturali (muri di sostegno, architravi e solette e, in generale, strutture verticali e orizzontali);


• realizzare ed integrare i servizi igienici e quelli tecnologici e modifica dell’assetto distributivo;


• su parti esterne dei fabbricati (ridefinizione dei prospetti mediante la modifica di parte delle aperture);


• l’inserimento di nuovi impianti tecnologici, quando richiedano la realizzazione di volumi tecnici e degli ascensori;


• pertinenze a esclusivo servizio di costruzioni già esistenti;


• gli interventi che comportino frazionamento o aggregazione di unità immobiliari.

Per tali interventi il relativo costo complessivo di ristrutturazione si aggira intorno a €/mq. 1.700 (escluso oneri finanziari ed utili d’impresa).

Indagini indirette

Le indagini indirette sono individuate come è noto su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare. I valori riportati nelle predette banche dati sono trattati, di norma, con sistemi matematici– statistici, pertanto non abbisognano di elaborazioni che si rendono invece necessarie nelle rilevazioni di tipo diretto. Per quanto riguarda le fonti di tipo “indiretto” si osserva che da tempo gli estimatori ricercano altre soluzioni che si affianchino a quelle “dirette”, con lo scopo di avere maggiori capacità previsionali. Tali possibilità, in cui la componente multi –parametrica svolge un ruolo sempre più importante, sono rappresentate dalla frontiera statistica che elabora i dati a disposizione, individuandone i trend e formando banche dati in grado di affinare le capacità estimative. È evidente che nelle pubblicazioni specializzate e negli osservatori l’andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi. Per quanto concerne i valori minimi e massimi, questi rappresentano valori medi relativi e non valori assoluti di mercato, con esclusione cioè di quei “picchi” che esprimono, invece, situazioni anomale o particolari del mercato. Le presenti indagini sono di utilità per la determinazione del valore di mercato in quanto nella presente relazione viene utilizzato anche il criterio del valore di trasformazione. Inoltre rappresentano un riferimento puntuale dell’attuale mercato edilizio della zona.


Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia del Territorio)

Nel predetto Osservatorio vengono attribuiti, in normali condizioni di manutenzione, i seguenti valori unitari:


Uffici €/mq (3.200– 4.100) (in normale stato)


Si noti che i precitati valori sono riferiti ad immobili in normale stato di conservazione.

Occorre pertanto procedere ad un incremento delle rispettive quotazioni per adeguarle allo stato di “nuova edificazione o ristrutturati” quali risulteranno alcune unità immobiliari sul comparto edificatorio in questione.

Pertanto si ottiene:


Uffici €/mq (4.100– 5.000) (in buono, ottimo stato)


Osservatorio Immobiliare FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali)

Nel predetto Osservatorio vengono attribuiti i seguenti valori unitari.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]

La valutazione

Determiniamo il valore di mercato mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini operando secondo due presupposti:

• conservazione delle superfici attuali;


• ampliamento delle consistenze superficiali.

Nell'esprimere il giudizio di stima si considera l’immobile nello stato di fatto in cui versa ritenendolo coerente, anche nel caso di completa ristrutturazione, con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale, sia per le volumetrie e le altezze.

Conservazione delle attuali consistenze superficiali

Il presupposto valutativo è quello del mantenimento dell’attuale destinazione, spazio distributivo e consistenza superficiale.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


In questo caso quindi si mantengono gli spazi distributivi ed i volumi che presentano un’elevata componente di pregio, per le volte di cui sono dotati alcuni ambienti e per la notevole altezza da questi posseduta.

Di particolare rilievo sono anche i porticati, eleganti, raffinati e fortemente caratterizzanti per il loro elevato contenuto artistico.

Determinazione della superficie del comparto edilizio

Sulla base di quanto indicato nella parte metodica si calcola la superficie commerciale ponderando le relative superfici di pertinenza.

Piano terra:

• Scale mq. 52 non si considera in quanto comune


• Androni mq. 90 non si considera in quanto comune


• Archivi,sala conferenze mq. 677 coefficiente ponderazione 1,00


• Porticati mq 200 coefficiente 10%

Piano primo:

• Scale mq. 47 non si considera in quanto comune


• Archivi mq. 405 coefficiente ponderazione 1,00


• Balconi mq 5 coefficiente ponderazione 10%

Piano secondo:

• Scale mq. 46 non si considera in quanto comune


• Archivi mq. 650 coefficiente ponderazione 1,00


• Balconi mq 11 coefficiente ponderazione 10%

Piano terzo:

• locale tecnico mq. 13 coefficiente ponderazione 25%

Piano interrato:

• Scale mq. 16 non si considera in quanto comune


• Servizi mq. 32 coefficiente ponderazione 0,25

Riepilogo blocco edilizio: superficie attuale


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


La superficie di mq 1.944 indicata in tabella sarà presa a base dei calcoli per la determinazione del valore attribuibile al “Blocco Edilizio” nel caso di conservazione e mantenimento delle attuali consistenze superficiali.

Metodo sintetico comparativo

Per la determinazione del valore di mercato, nello stato attuale, si procede utilizzando il metodo sintetico comparativo. Stabilito l’approccio metodologico alla stima e cioè il metodo comparativo, si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate, viene determinato anche un intervallo di confidenza derivante dai valori unitari scaturenti dall’applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard. Entro tale intervallo potrà, apportando opportune aggiunte e detrazioni, essere assunto il valore unitario dell’immobile.

In definitiva, mentre l’estimo tradizionale affida alla sensibilità del tecnico estimatore la capacità di elaborare i dati scaturenti dalle analisi di mercato, mediante l’applicazione di sistemi statistici, perverremo alle stesse conclusioni della metodologia tradizionale.

Le operazioni da effettuare sono in definitiva rappresentate :

• da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori unitari (massimo e minimo relativo) entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte delle quotazioni relative alla tipologia immobiliare considerata nelle indagini di mercato (determinazione del valore medio zonale)


• da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche dell’immobi...