La dottrina relativa alla stima immobiliare di una struttura alberghiera

Comunemente un immobile o un complesso immobiliare, a seconda dell’aspetto economico considerato, può essere differentemente stimato e pertanto allo stesso potrebbero essere attribuiti più valori di stima di entità anche diversa sebbene essi dovrebbero tendere a coincidere, nelle condizioni teoriche di mercato in regime di libera concorrenza e di equilibrio economico.

Quindi dall’aspetto economico di un immobile scaturisce il criterio di stima, cioè l’analisi approfondita da seguire per pervenire al giudizio di valore.

Per la corretta individuazione del criterio e della metodologia estimativa da adottare per la valutazione della struttura in esame è opportuno richiamare quanto segue.

Lo scopo del presente giudizio è determinare il valore più probabile da attribuire al complesso immobiliare de quo che rappresenta la quotazione che viene indicata da colui che immette il bene sul mercato immobiliare e che rappresenta l”optimum” sperato ed il massimo soddisfacimento economico ottenibile dalla realizzazione della vendita del bene.

È ovvio quindi che tale valore potrà essere soggetto a modifiche in diminuzione da parte del potenziale acquirente del complesso ovvero anche in aumento ove il bene immobili abbia specifico e particolare interesse per il potenziale acquirente .

Come noto, invece, il prezzo si concretizza tra il punto d’incontro tra domanda ed offerta che, in una libera contrattazione, una pluralità di operatori economici determina in un libero mercato delle compravendite.

La struttura alberghiera presenta in particolare, rispetto a quello di altre tipologie, delle caratteristiche sostanzialmente diverse sotto vari profili:

• architet­tonico,


• distributivo,


• funzionale,


• impiantistico.

Le sopraccennate caratteristiche ovviamente ne determinano un costo più elevato.

Inoltre, quando si deve valutare un edificio in attività non si può ignorare che ci si trova di fronte ad una azienda, per cui nel processo di stima si dovrebbero analizzare anche le vicende economico–finanziarie emergenti dai bilanci degli ultimi anni, nonché le aspettative di mercato, mediante l'analisi del conto economico di previsione.

Gli investimenti alberghieri sono caratterizzati inoltre dall'immobilizzo a lungo termine di elevate risorse finanziarie e da un notevole grado di rigidità (un albergo risulta difficilmente adattabile a trasformazioni ove modifiche delle abitudini sociali, di mercato o tecnologiche doves­sero richiederle) rafforzato, peraltro, dal vincolo di destinazione, se previsto; ne consegue che la decisione di dar corso all'investimento deve essere ben ponderata e confortata da uno studio di fattibilità attraverso il quale verificarne i limiti di convenienza.

Circa il posizionamento del prodotto/servizio alberghiero, particolare rilievo assume nell’indagine di mercato la valutazione dei seguenti elementi:


a) la localizzazione dell’unità rispetto ai bisogni propri dei flussi turistici che la interessano, che deve rispondere ai seguenti requisiti di base:

• adeguata posizione;


• agevole raggiungibilità;


• buona visibilità.

b) i bacini di utenza (reali e potenziali);

c) le caratteristiche socioeconomiche della località (sviluppo demografico, reddito pro–capite, tasso di disoccupazione);

d) la struttura economica del territorio (concentrazione di insediamenti produttivi, numero di imprese esistenti, loro dimensioni, tasso di imprenditorialità, presenza di imprese estere o multinazionali, probabili nuovi insediamenti, sistema di collegamenti);

e) la capacità di attrazione turistica della località

f) le caratteristiche dell’offerta (posti letto, loro ripartizione per categoria, dimensioni medie degli alberghi esistenti, loro ubicazione, prodotti e servizi accessori offerti, tariffe richieste).


Tanto premesso e considerato vediamo quali possono essere i metodi per procedere alla valutazione di una struttura alberghiera.

 

Metodo analitico monoperiodo per capitalizzazione del reddito

La stima analitica può trovare pratica e razionale applicazione allorquando è possibile determinare con sufficiente approssimazione il canone annuo netto di affitto dell’immobile.

Quindi è indispensabile:
 
 

• determinare il canone annuo netto da capitalizzare;


• scegliere il saggio di capitalizzazione;


• capitalizzare il canone annuo netto;


• effettuare eventuali aggiunte e detrazioni al valore capitale.

Circa il canone annuo netto da capitalizzare (reddito netto), si rileva che lo stesso può essere determinato, però, solamente per via sintetica, detraendo dal canone annuo lordo (reddito lordo) le spese di spettanza della proprietà (quote di reintegrazione e di manutenzione, quota di assicurazione, spese di amministrazione, spese per servizi, quota di sfitto e mancato pagamento del canone, spese per imposte, sovrimposte e contributi vari, interessi sulle precedenti spese).

È condizione essenziale, quindi, che nella zona il mercato degli affitti relativi ad immobili analoghi a quello da stimare sia abbastanza attivo, al fine di poter accertare per via comparativa, assumendo come parametro tecnico la superficie od il volume, il giusto canone dell’immobile da stimare, sia esso affittato o meno al momento della stima. È possibile stimare, per via analitica, anche un immobile non condotto in affitto, a patto che il suo presunto canone possa essere determinato per comparazione.

 

Metodo analitico pluriperiodo per attualizzazione dei flussi di cassa (DCF)

La stima analitica per attualizzazione dei flussi di cassa (Discounted Cash Flow, o DCF, nella terminologia anglosassone) è un metodo di calcolo del valore immobiliare basato sull’analisi dei flussi di cassa, positivi e negativi, generabili dall’immobile in un periodo lungo o medio lungo.

Alla base di tale metodo vi è il principio economico dell’anticipazione, così esprimibile: un acquirente razionale non è disposto a pagare un bene ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che tale bene sarà in grado di produrre.

Tale principio si traduce, per i beni immobiliari, nella seguente relazione:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


dove:


Ft: valore del generico flusso di cassa atteso all’anno t;

n : anno finale dell’analisi dei flussi;

k : tasso di attualizzazione.


Relazione che può essere così espressa: il valore di un bene (V) è pari alla sommatoria (∑) dei flussi di cassa attesi (Ft), attualizzati ad un montante (1+k) che tiene conto della loro distribuzione temporale (t), sommatoria estesa fino a comprendere un orizzonte temporale adeguato (n).

Conseguentemente, dal punto di vista operativo, è necessario:
 
 

• definire, in funzione della vita utile del bene, un orizzonte temporale adeguato;


• definire l’ammontare e la distribuzione temporale dei flussi attesi dall’investimento immobiliare;


• determinare il tasso di attualizzazione.

A rigore si dovrebbero stimare tutti i flussi di cassa generati durante tutta la vita utile del bene che, per cespiti immobiliari, risulta essere estremamente prolungata. È quindi prassi comune limitare l’orizzonte temporale ad un arco di tempo ristretto, variabile tra i 5 e i 15 anni, e stimare un presumibile valore finale di realizzo del bene a copertura del residuo periodo di vita utile. Con tale posizione la formula proposta diviene:


V = + Vf


dove Vf è il valore finale di realizzo.

Criterio a costo di produzione

La determinazione del costo di produzione può adottarsi per qualsiasi tipo di fabbricato, qualunque sia la sua destinazione.

Fondamentalmente l’applicazione di questo criterio ricorre per quegli immobili che non hanno un mercato proprio, in considerazione della loro specifica destinazione (scuole, ospedali, alberghi ed edifici in genere) e quando non si ritiene opportuno adottare il criterio del valore di trasformazione, ovvero per i fabbricati distrutti parzialmente o totalmente a seguito di un sinistro e per i quali è richiesta la determinazione del danno subito.

Nel caso di immobile nuovo o in corso di costruzione, il costo di produzione scaturisce dalla sommatoria tra tutte le spese da sostenere per costruire l’immobile ed il costo sostenuto per l’acquisto dell’area impegnata dallo stesso (area di sedime).

Stima sintetica comparativa a camera

Nel caso di alberghi o strutture ricettive similari può essere adottata anche la stima utilizzando il parametro a camera o a posto letto (eventualmente deprezzando il relativo valore).

 

Il deprezzamento: metodo per scomposizione e calcolo

La metodologia per scomposizione

Per tenere conto della diminuzione del valore dovuto alla vetustà ed allo stato manutentivo, viene utilizzata assai spesso la formula del deprezzamento elaborata dall’U.E.C.C. per gli edifici non residenziali e riportata dalle più accreditate fonti in materia.

La formula viene contemperata con le risultanze del metodo di calcolo di deprezzamento detto della “scomposizione”, in uso nei paesi anglosassoni e generalmente corrisponde alle condizioni di mercato, in quanto si adatta a quasi tutte le tipologie degli immobili di tipo produttivo e terziario.


                   (A +20)2

D = ––––––––––––––––––– – 2,86

                      140


A rappresenta il numero di anni dell’edificio in percentuale sul numero di anni di durata totale dell’edificio medesimo.

Un immobile, tuttavia, è costituito da diverse opere edilizie ed impiantistiche, per cui il deprezzamento scaturente dalla formula precedente deve far riferimento al deprezzamento parziale corrispondente a ciascuna categoria di opere di cui è composto l’edificio.

Per scomporre in opportuni classi le opere edili ed impiantistiche di un edificio, in funzione della vita utile, della vetustà e dell’incidenza della categoria sull’intera opera si utilizza, come precedentemente anticipato, il procedimento della “scomposizione”.

Per cui la formula diventa, per ciascuna categoria di opere:


                     (Ai +20)2

D ti = ––––––––––––––––––– – 2,86

                        140


dove Ai = età della categoria i–esima in rapporto alla sua vita utile.

Le percentuali di incidenza delle categorie sul costo complessivo di costruzione possono essere dedotte dall’analisi delle singole voci di costo della tipologia edilizia adottata.

Per quanto concerne le categorie di opere, si suggeriscono generalmente le seguenti:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]

 

Tabelle di calcolo dei valori deprezzati

Al fine di procedere al calcolo del valore di riproduzione deprezzato di un immobile, si sono approntate due tabelle riassuntive in una sezione di input ed una di output.

I dati della sezione di input sono, per ciascuna categoria di opere, i seguenti:
 
 

• incidenza percentuale;


• durata vita utile;


• vetustà.

Input	Categoria di opere	Incidenza %	Vita utile anni	Vetustà anni	Coefficiente di deprezzamento
	Strutture
	Finiture e complementi
	Impianti civili
	Impianti speciali

I dati della sezione di output sono rappresentati dal coefficiente di deprezzamento totale.

Input	Categoria di opere	Incidenza %	Vita utile anni	Coefficiente di deprezzamento parziale
	Strutture
	Finiture e complementi
	Impianti civili
Totale coefficiente di deprezzamento

Nelle precedenti tabelle vengono individuate:

• le strutture: opere strutturali (strutture portanti, solai e tamponature);


• le finiture ed i completamenti: (pavimenti, controsoffitti, tinteggiature, infissi esterni ed interni);


• gli impianti civili: (impianto elettrico, idraulico, fognante, riscaldamento, condizionamento, antincendio);


• gli impianti speciali: opere impiantistiche speciali o relative a particolari usi cui è adibito l’immobile, con vita utile sensibilmente diversa da quella degli impianti civili.

Il calcolo del deprezzamento per la struttura alberghiera in esame

Per la risoluzione del quesito richiesto, si opera utilizzando il metodo della “scomposizione”, significando che nel compendio immobiliare vengono individuate le quattro categorie di opere, la cui incidenza percentuale sull’intera struttura risulta la seguente:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Per ciascuna delle precitate categorie viene altresì riportata la corrispondente vita utile e la vetustà posseduta alla attualità. Viene quindi calcolato con la formula U.E.C.C. il coefficiente di deprezzamento per ciascuna categoria. Precisamente:


                           (13/100 x100 + 20)2

D strutture = ––––––––––––––––––––––––– – 2,86 = 4,92/100 = 4,92 % (5% in c.t.)
                                    140


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]