Scopo dell'indagine

Il sottoscritto………………..è stato incaricato di prestare la propria consulenza tecnica ai fini della determinazione del più probabile valore di mercato del complesso alberghiero ubicato in…...

Al riguardo si rappresenta quanto segue. Generalmente per un albergo la capitalizzazione del reddito costituisce una significativa metodologia che consente di determinare il più probabile valore di mercato del bene.Le parti componenti della struttura alberghiera e le pertinenze a servizio sono gli elementi che hanno necessariamente relazione diretta con il valore complessivo, in quanto rappresentano un mezzo per la formazione del reddito e quindi concorrono alla determinazione del suo valore.

Il probabile reddito ordinario, attraverso il bilancio, resta quindi l’elemento fondamentale al quale si dovrebbe fare ricorso per stimare l’”azienda albergo”. Infatti solo attraverso la sua ricerca e la sua determinazione si conosce il funzionamento dell’azienda e quindi la sua realtà tecnica ed economica.

Inoltre anche l’approccio reddituale–finanziario, come procedimento estimativo, può determinarne il valore in funzione dei flussi di reddito o di cassa che il bene sarà in grado di generare in un determinato periodo, costituendo pertanto un’ulteriore metodologia per la determinazione del valore del complesso.

D’altra parte si rappresenta che un albergo è, nel suo complesso, una struttura che costituisce una combinazione in cui convivono una componente immobiliare ed un’attività aziendale. La gestione rappresenta quindi quel valore aggiunto capace di produrre reddito. Il valore complessivo deriva dalla circostanza che i beni materiali ed immateriali, se sufficientemente integrati, creano oltre al reddito normale, un surplus di reddito, intendendo con questo tutto ciò che eccede la normale remunerazione del capitale investito.

Inoltre non si può ignorare che ci si trova di fronte ad un centro in attività, per cui nel processo di stima si dovrebbero anche analizzarne le vicende economico–finanziarie. Si ribadisce infatti che la gestione di un’attività alberghiera deve considerarsi come la risultante di un processo di operazioni che vede coinvolte diverse e qualificate professionalità. Questa interdisciplinarietà di interventi è alla base di un processo mediante il quale l’acquisizione di informazioni, l’elaborazione delle stesse, la tecnologia applicata, l’estro e l’espressione profusa, rappresentano tappe fondamentali per una gestione economica.

Nella presente relazione, tuttavia, su incarico del committente tale aspetto non viene considerato. Pertanto si provvede alla stima relativamente alla sola componente immobiliare, esprimendo la considerazione che il valore di detta componente non può corrispondere a quello che avrebbe nel libero mercato delle compravendite, in quanto bene non scindibile da quello aziendale.

Tanto premesso in base agli elementi raccolti è stata redatta la presente relazione articolata in una parte descrittiva, concernente le caratteristiche generali, le caratteristiche del complesso ed ogni altra notizia sulla struttura. Una seconda parte è riferita, in particolare, alle indagini ed alla valutazione. Non sono state effettuate verifiche relative alla proprietà, né accertamenti ipotecari e controlli presso le pubbliche amministrazioni in quanto non richiesti. Va ribadito infine che il giudizio di larga massima formulato ha carattere previsionale.

Descrizione generale del complesso e caratteristiche

La struttura è ubicata nel comune di…..ed è un albergo a 4 stelle posto a breve distanza da ……B. B. è un piccolo comune in cui il centro urbano, con i suoi edifici, testimonia primitive scelte di ubicazione che hanno tenuto conto, nella successiva configurazione dell'area, della differente morfologia del territorio, dai siti più elevati, alla pianura del fondovalle. Le frazioni e i nuclei abitati sono la testimonianza di un'antica vocazione rurale, oggi ampiamente superata dal processo di industrializzazione e dallo sviluppo del settore terziario. Infatti gli interventi infrastrutturali supportano un elevato sviluppo economico seguito da un'importante crescita edilizia.

Caratteristiche intrinseche e composizione

Il complesso alberghiero possiede 107 camere ed è dotato di un “Centro Congressi” e di un parcheggio privato opportunamente recintato. La sua struttura, formata da più corpi, è fortemente caratterizzante, agile e moderna e ben si inserisce nel contesto ambientale circostante. Dispone di 4 sale riunioni, utilizzabili per meeting, convegni, work shop, dotate di tecnologie moderne e idonee all’uso. Il complesso è stato edificato nel 2000 e tutta la struttura rispetta la normativa vigente, con particolare riguardo a quella sul superamento delle barriere architettoniche per i clienti portatori di handicap. L'hotel è dotato di aria condizionata in tutte le camere che presentano inoltre minibar, TV color satellitare, cassaforte secondo opportuno standard. Presenta un ristorante interno, come segnalato sui vari siti, capace di proporre una cucina creativa o internazionale. In definitiva tutta la struttura alberghiera oggetto di stima soddisfa i requisiti prescritti dalla normativa vigente.

In particolare si ricorda che per gli alberghi i requisiti obbligatori sono rappresentati da:

• prestazione servizi: portiere di notte, servizio di prima colazione, servizio bar e n° ore, divise per il personale, pulizia, biancheria, ecc;


• dotazione impianti e attrezzature struttura: bagno, ascensore, riscaldamento, condizionamento, linee telefoniche, internet, fax, ecc.


• dotazione impianti e attrezzature camere: arredamento bagno e camere, scrittoio, sgabelli, poltrone, ecc.

Infatti per le attività turistico alberghiere:

•  tutte le parti ed i servizi comuni devono essere accessibili anche a persone con ridotta o impedita capacità motoria;


•  il numero delle stanze, accessibili a persone con ridotta o impedita capacità motoria, deve essere di almeno due fino a 40 stanze o frazione di 40, aumentato di altre due per le successive 40 stanze o frazione di 40.

Caratteristiche posizionali estrinseche

Tra le caratteristiche che una struttura alberghiera deve possedere si ritiene dover evidenziare:

• buona localizzazione con conseguente qualificazione del bacino di utenza;


• buoni collegamenti viari e di trasporto;


• adeguata area scoperta da destinare a verde ed a parcheggio;


• buona qualità ricettiva;


• buona dotazione di servizi ed accessori;


• possibilità di trasformazione dell’immobile per un diverso utilizzo.

La struttura de qua soddisfa, in linea generale, a tali caratteristiche.

Come emerge di seguito nella “soddisfazione del cliente” i collegamenti sono appena sufficienti e quindi andrebbero potenziati e migliorati. Anche la localizzazione nel contesto ambientale circostante è stato ritenuto dalla clientela sufficiente. In linea generale può sicuramente evidenziarsi che la valutazione globale è senz’altro soddisfacente e positiva.

Soddisfazione del cliente

Si riporta di seguito, a solo titolo indicativo, la valutazione media sulla “soddisfazione del cliente” della struttura.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]

Situazione urbanistica

Per quanto concerne la coerenza degli immobili con le norme di Piano regolatore sia per le volumetrie, altezze e distacchi sia per le destinazioni, si rinvia agli atti in possesso del proprietario o del gestore. Analogamente per quanto concerne eventuali richieste di sanatoria edilizia che potrebbero essere state presentate dal proprietario o dallo stesso gestore.

Pertanto nell'esprimere il giudizio di stima si è considerato l’immobile nello stato di fatto in cui esso versa, ritenendolo di fatto coerente con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale.

Le indagini di mercato

Analizziamo ora la fase del processo di stima relativo alle indagini di mercato, in quanto la rilevazione e l’elaborazione dei dati assunti costituisce la base per la determinazione del valore di mercato. Si tratta dell’operazione più importante e delicata di tutta la stima.

Occorre quindi:

• Ricercare i dati di mercato;


• Elaborare i dati tecnico economici delle indagini rilevate;


• Determinare i valori unitari da attribuire alla struttura nella sue destinazioni d’uso.

Incidenza dell’area

La metodologia cosiddetta per “incidenza percentuale” generalmente è applicata per la determinazione del valore di un’area edificabile, per la quale non è sempre possibile reperire gli elementi utili per i quali effettuare la necessarie comparazione. In particolare il valore del suolo edificatorio viene espresso come aliquota percentuale del valore di mercato dell’edificio su di esso realizzabile e con riferimento alle aree edificate, l’incidenza dell’area (i.a.) è il rapporto tra il valore dell’area (immaginata priva dell’immobile insistente su di essa) ed il valore globale dell’esistente (area edificabile e fabbricato presente).

Si riportano alcuni dati relativi all’incidenza dell’area sul valore di mercato in quanto, come vedremo nel prosieguo della relazione, detto parametro viene utilizzato come metodologia estimativa.

Provincia di...	Incidenza area % (i.a.)
Semicentro	28 - 35
Periferia	25 - 30

Per un albergo un’accurata analisi ed indagini effettuate in loco conduce alla considerazione che l’“incidenza dell’area” per un albergo a 4 stelle influisce in €/mc (125– 150) corrispondente a circa €/mq (400 – 500).

Costo di costruzione

Da indagini esperite presso operatori locali è emerso che:

• Per un albergo a 4 stelle la volumetria ragguagliata occupata da una camera (omnicomprensiva) risulta di circa (150– 250) mc vuoto per pieno, mentre la relativa superficie ragguagliata può essere assunta circa (70–80) mq. La suddetta analisi conduce alla considerazione che il costo di costruzione per un albergo a 4 stelle incide unitariamente per camera in €/mc (400– 500)


• Per un albergo a 3 stelle la volumetria ragguagliata occupata da una camera (omnicomprensiva) risulta pari a circa (150– 200) mc vuoto per pieno, mentre la relativa superficie ragguagliata può essere assunta pari a circa (50–70) mq

Anche in questo caso il costo di costruzione per un albergo a 3 stelle incide unitariamente per camera in €/mc (300– 400).

Il costo di costruzione di un albergo a tre stelle risulta di €/Camera (70.000– 100.000). Il costo di costruzione di un albergo a quattro stelle risulta di €/Camera (100.000– 120.000).

Sono esclusi i costi relativi a:

• terreni


• oneri professionali


• oneri urbanistici


• oneri di allacciamento

Sono escluse ovviamente anche le sistemazioni esterne alle strutture.