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LA STIMA DEGLI IMMOBILI URBANI: CASI (vol. III)

Scopo della Stima

Il sottoscritto dr. Ing….. iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Roma ha avuto incarico di determinare il più probabile valore di mercato dell’abitazione sita in Rieti, via …………... Nella presente relazione tecnica sono pertanto contenute le notizie e le risultanze degli accertamenti effettuati, necessari a verificare le caratteristiche più salienti, sì da acquisire la conoscenza ambientale dell’intorno e dell’unità immobiliare de qua. Si è proceduto quindi a tutti i riscontri necessari alla determinazione del valore venale richiesto. A tal riguardo si è reso necessario acquisire elementi e documentazioni, con particolare riferimento anche alla possibile collocazione nel locale mercato immobiliare ed ogni altra informazione di contenuto tecnico ed economico svolgendo approfondite indagini presso operatori e agenzie specializzate nel settore.


Collocazione nel Contesto Territoriale Generale E Rilevazioni

La Città di Rieti

È il capoluogo della provincia ed è attraversata dal fiume Velino, all'estremità di una pianura ampia e fertile alle pendici del monte Terminillo. Possiede la superficie di circa Kmq 206,523 ed è posta ad un’altitudine di m. 405 s.l.m. È caratterizzata da estati calde ed inverni con temperature spesso inferiori allo zero. La bellezza del paesaggio e la quiete dei luoghi ne fanno un posto assai frequentato dal turismo proveniente da Roma.

Nel suo territorio ricco di sorgenti si trovano anche le fonti dell’acqua oligominerale denominata Fonte Cottorella. La maggior parte dei reatini presenta un indice di vecchiaia nella media. Dai punti più alti del comprensorio comunale, che possiede un’isola amministrativa tra la provincia di Terni ed i comuni di Greccio, Contigliano e Colli sul Velino, si dominano a perdita d’occhio gli appezzamenti coltivati e gli insediamenti residenziali e produttivi della conca reatina e le dolci colline che la contornano; queste ultime, scandite da vigneti e oliveti, preludono alla catena dei monti Sabini, a sud–ovest, e ai Monti Reatini, con la vetta del Terminillo, ad oriente. L’affermazione dell’industria, conseguente alla creazione del nucleo di industrializzazione di Rieti–Cittaducale (imprese alimentari, elettroniche e meccaniche di rilievo nazionale) e il concomitante sviluppo del terziario non hanno del tutto cancellato gli equilibri economici del passato: sopravvive la tradizionale produzione di fibre artificiali, ceramiche e manufatti in legno e nella conca reatina si continuano a produrre in abbondanza soprattutto cereali. Sede della Comunità montana e della ASL, è dotata degli uffici amministrativi che competono a u... _OMISSIS_ ...siede buona parte degli istituiti d’istruzione secondaria di secondo grado, un prestigioso teatro comunale, svariate biblioteche, un museo civico con annessa pinacoteca e il museo del tesoro del duomo, che espone opere di oreficeria sacra. Di ottimo livello è l’apparato ricettivo, al servizio anche della stazione sciistica del Terminillo


Analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare

Si ritiene oramai indispensabile, in qualsiasi operazione di stima immobiliare, effettuare l’analisi della composizione e della dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto della valutazione. La fonte principale per le analisi compiute nella presente relazione è rappresentata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che, come noto, cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico–economico relative al mercato immobiliare, anche al fine della pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore.

La conoscenza approfondita delle caratteristiche del territorio, della composizione dello stock immobiliare edificato e degli andamenti del mercato consente infatti di comprendere le potenzialità di assorbimento degli immobili posti in vendita e le dinamiche di interazione tra domanda e offerta.

La “dinamica” del mercato immobiliare, al riguardo, viene analizzata attraverso la conoscenza dei seguenti parametri:


  • Numero delle transazioni normalizzate

  • Intensità di mercato


Per “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN) realizzatesi in un intervallo di tempo si intende il numero di transazioni per quota di proprietà oggetto della transazione, mentre il “grado di intensità del mercato immobiliare” (IMI), rappresenta l’NTN per la quota dello stock presente in un dato territorio.

Viene esaminata, per il comune di Rieti, la distribuzione dei volumi di compravendita (NTN), con riferimento al numero del relativo stock, nonché la misura dell’intensità del mercato immobiliare (IMI). I dati riportati sono stati aggregati nel loro insieme.

Si evidenzia, in particolare, che nel comune di Rieti per le destinazioni degli immobili residenziali:


  • il numero di transazioni normalizzate effettuate nel corso dell’anno 2012, (ultimo dato pubblicato) è stata pari 57;

  • il grado d’intensità del mercato nel 2011 è stato pari a 1,90 %.


I valori sopraindicati mostrano come nel comune di Rieti si abbia una discreta dinamica di mercato ma che comunque si è avuto un notevole decremento nelle compravend... _OMISSIS_ ... Tutto questo conferma la grave crisi nel settore immobiliare. Nella tabella che segue si riportano i principali parametri della dinamica del settore nel comune di Rieti.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Sono state assunte inoltre ulteriori informazioni economiche presso agenti locali e operatori immobiliari, che hanno consentito di comprendere il dato congiunturale del mercato immobiliare locale nello specifico settore. In particolare, gli operatori immobiliari non hanno evidenziato nel corso del corrente anno variazioni nei prezzi ed anche le transazioni hanno subito una decisa contrazione sia in numero che in dimensione monetaria, persistendo quindi una sostanziale tendenza al ribasso, già riscontrata a livello comunale su tutto il settore immobiliare.



Collocazione e caratteristiche dell’edificio e dell’appartamento

L’edificio è una costruzione degli anni 60 coeva con altri stabili, costituita da piano rialzato e due piani in elevazione con tipologia architettonica di tipo medio, caratteristica questa posseduta anche dai fabbricati limitrofi. La palazzina è ubicata nella così detta Città Giardino, quartiere residenziale della zona del Tribunale, degli Impianti Sportivi e della piscina, posta all'incrocio di …………..a ridosso del centro storico e di via Cintia a tre minuti dalla Piazza e dalla Cattedrale di Santa Maria, dalla Prefettura e dalla Loggia del Vignola. È stato edificato nel 1960. All’origine era costituito da due piani, (piano rialzato e primo) con un appartamento per piano. Nel 1970, con regolare concessione edilizia, sono stati realizzati altri due appartamenti, con l’edificazione del terzo livello, con struttura in c.a. indipendente per non gravare sulla muratura esistente. L'ingresso è posto in via…... Presenta prevalenti caratteristiche di tipo civile. La facciata anteriore è rivestita in travertino bianco fino al primo marcapiano con due locali ad accesso esterno costituenti due locali commerciali. La parte restante della facciata è costituita da intonaco di pozzolana e calce come era effettuata negli anni 60–70 ed attualmente è bisognevole di rifacimento in alcuni punti e di pitturazione totale. Non è presente impianto di ascensore. Esiste un atrio di ingresso di medie dimensioni. Lo stato di conservazione delle scale è discreto ed i materiali sono di ordinaria qualità.


Caratteristiche dell’appartamento

L’appartamento, di cui occorre determinare il più probabile valore di mercato, è situato al piano rialzato del fabbricato citato in precedenza. È di taglio medio–grande e possiede ... _OMISSIS_ ...22 mq circa che risulta ottenuta sommando alla superficie principale dell’appartamento, quella delle pertinenze di ornamento, opportunamente ponderate. In particolare si ha:


  • Superficie lorda mq 104

  • Terrazzino per accesso al giardino mq 6

  • Giardino 160 mq


L'interno dell'appartamento è costituito da ampio salone con camino, ingresso e corridoio, due ampie camere, cucina abitabile e bagno. Attualmente per problemi locativi, il salone è stato diviso con leggero tramezzo in cartongesso, ricavando dall'angolo salotto una piccola camera. Il pavimento del salone è realizzato in lastre squadrate di marmo di qualità. Il pavimento delle altre camere è realizzato in piastrelle di granigliato tipico dell'epoca, rosa una delle camere, grigio il resto. Le porte sono in mogano con pannello centrale in vetro smerigliato a coste. Nel 2000 l'appartamento è stato oggetto di interventi manutentivi con revisione dell'impianto elettrico, di quello idraulico e con rifacimento dell'intero bagno. Gli infissi sono ancora gli originali in legno verniciato, possono essere restaurati ma non possono montare vetri a doppia camera. Le tapparelle sono in plastica in tutte le finestre. L'appartamento in esame ha anche la possibilità di accesso indipendente attraverso il giardino esclusivo. È, nel complesso, un’unità immobiliare di caratteristiche medie sia per le opere di finitura in esso presenti, sia per la qualità dei materiali, sia per la pavimentazione degli ambienti, dei servizi e degli impianti. L’impianto di riscaldamento è autonomo.


Coerenza dati urbanistici e Attestazione Prestazione Energetica

Per quanto concerne la coerenza con le norme di cui agli strumenti urbanistici vigenti, sia per le volumetrie, altezze e distacchi sia per le destinazioni, si rinvia agli atti in possesso della proprietà. Analogamente per quanto concerne eventuali richieste di sanatoria edilizia che potrebbero essere state presentate dalla proprietà medesima.

Pertanto nell'esprimere il giudizio di stima è stata considerata l’unità immobiliare nello stato di fatto in cui essa versa, ritenendola coerente con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale.


Attestato di Prestazione Energetica –APE

Si ricorda che la normativa sulla prestazione energetica è il D.Lgs 19/08/2005 n°192, come modificato dal D.L.4/06/2013 n°63 convertito, con modificazioni dalla L.3/08/2013 n°90. La legge impone a tutti gli immobili sul mercato di essere provvisti di Attestato di Prestazione energetica (APE) sin dall'avvio della trattativa di... _OMISSIS_ ...uale locazione. In caso di violazione di questo obbligo le sanzioni per il proprietario vanno da € 3.000 a 18.000 in caso di vendita, da 300 a 1.800 in caso di locazione. .

L'art.6 D.Lgs 192/2005 prevede inoltre che nei casi di vendita o locazione i corrispondenti annunci riportino l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'immobile e la classe energetica corrispondente.


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Superficie commerciale: la metodologia

Nell’attività estimativa un elemento di notevole importanza è la determinazione della superficie di un immobile. La superficie commerciale è rappresentata, come è noto nel caso di mercato di compravendita, dalla somma della superficie lorda dell’unità “principale” e della somma della superficie ponderata delle pertinenze accessorie e di ornamento della stessa unità. La superficie, comprensiva delle pertinenze, concorre unitamente al valore unitario ad essa applicabile, alla formulazione del valore complessivo attribuibile al bene.

È ovvio che la trasparenza delle regole di determinazione della superficie è un elemento di primaria importanza, la cui esatta conoscenza, unitamente a quella del valore unitario applicato, concorre in modo specifico alla determinazione del valore complessivo.

La metodologia di calcolo nella fattispecie viene effettuata con regole basate su linee guida standardizzate, così come adottate dai principali istituti ed operatori immobiliari nazionali, nella considerazione che il mercato immobiliare fa riferimento generalmente alla superficie commerciale nel caso della determinazione del valore degli immobili e quindi nei casi di compravendita, mentre generalmente viene considerata la superficie utile nel caso di locazione di unità immobiliare.


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Preso atto di quanto sopra considerato ai fini del calcolo della superficie dell’appartamento si fa riferimento alla superficie lorda.


  • Appartamento: superficiemq. 104

  • terrazzino: superficie lorda mq. 6 x 0,30 = mq 1,8

  • giardino: superficie 160 x 0,10 = mq 16

  • Superficie complessiva ragguagliata mq. 122 in c.t.


Indagini di mercato

Siamo nella condizione di un mercato con discreta presenza di dinamica per la destinazione abitativa e pertanto si possono recepire informazioni e “catturare” dati tecnici economici e quotazioni utili per formare la scala dei valori di mercato con riferimento agli elementi necessari a stabilire un valore di confro... _OMISSIS_ ...ssere per la stima presuppone un’adeguata disponibilità di campioni di dati relativi al mercato delle compravendite di immobili similari per tipologia, caratteristiche ed ubicazione, strettamente omogenei e quanto più possibile completi ed attendibili.

Sono state condotte, a tal fine, indagini nell’ambito delle seguenti fonti:


  • offerte di compravendita;

  • pubblicazioni specializzate del settore (OMI).


Indagini di tipo diretto

Si riportano di seguito le indagini dirette effettuate, precisamente.


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Ai fini dell’elaborazione dei dati reperiti è opportuno elidere quelli anomali, scartando i valori unitari estremi che altrimenti inficerebbero i successivi dati conclusivi di mercato. Viene quindi di seguito indicata la nuova tabella di dati.


Offerte
zona/via
Condizioni di conservazione e ubicazione Superficie commerciale
mq
Canone offerto
Canone unitario offerto
€/mq
Zona Cubi Buono stato - Ultimo piano 92 137.000 1.489
via Garibaldi Ottimo stato - Piano rialzato 98 210.000 2.143
via Garibaldi, 11 Ottimo stato 87 180.000 2.069
Pressi di via Roma Normale stato 80 135.000 _OMISSIS_ ...
via Carlo
Maderno, 18
Ristrutturato 85 170.000 2.000
via Cellini Abitabile - Piano rialzato 180 265.000 1.472
via Nuova Terzo piano 70 100.000 1.429
via Maraini Ristrutturato 145 330.000 2.276
via del Porto Abitabile 43 70.000 1.628
via del Porto Normale stato 107 170.000 1.589
via S.Francesco, 145 Ottimo stato 80 200.000 2.500
via Amendola Abitabile 93 140.000 1.505
via Gramsci Buono stato - Piano rialzato 70 108.000 _OMISSIS_ ...
via Lama Abitabile - Primo piano 140 235.000 1.679
via Collato Sabino Buono stato 65 120.000 1.846
via Calacagnadoro Buono stato 80 170.000 2.125


I dati di cui alla tabella sono ovviamente riferiti alle offerte relative ad un libero mercato delle compravendite, depurate dei dati anomali.

Adesso occorre procedere alla normalizzazione delle rilevazioni sopra reperite, rappresentando che quando la fonte del dato è appunto un’offerta, per pervenire al relativo prezzo (o dato contrattualizzato), la stessa subisce una riduzione. Orbene nelle attuali condizioni del mercato e di crisi economica, generalmente tale valore percentuale può essere quantificato nella misura del 10% sul valore libero. Tale decremento tiene, in definitiva, conto non solo dell’attendibilità del dato rilevato, ma anche dei margini di un’alea di trattativa esistente fra l’offerta ed il definitivo contratto (prezzo).


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Si tratta, a ben vedere, di quotazioni similari e pressoché omogenee ancorché di tipo campionario ma che danno, con ottima valenza, indicazioni sul mercato delle compravendite degli appartamenti nel mercato reatino.

Sono ovviamente dati che vanno letti ed analizzati ma che tuttavia rilevano che il mercato immobiliare delle abitazioni si presenta territorialmente abbastanza uniforme, con variazioni che tengono conto della dimensione degli abitazioni, del loro stato di manutenzione e della loro localizzazione zonale, con quotazioni minimo massimo che non risultano mai superiori ad una alea percentuale dottrinalmente ammesse per ciascuna zona OMI.


Indagini di tipo indiretto

Le indagini indirette sono individuate, generalmente, su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare tramite le quali è possibile acquisire i valori unitari di zona per una determinata tipologia immobiliare. Al riguardo c’&eg... _OMISSIS_ ...ubblicazioni specializzate e negli osservatori l’andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi. Per quanto concerne i minimi e massimi, questi rappresentano valori medi relativi e non assoluti di mercato, con esclusione cioè di quei “picchi” che esprimono situazioni anomale o particolari. Sono quindi valori che necessitano di opportuni aggiustamenti in relazione alle specifiche condizioni estrinseche e soprattutto intrinseche possedute dall’immobile in valutazione.

Per quanto concerne le indagini indirette è stato esaminato esclusivamente l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’agenzia delle Entrate (OMI), non solo per la sua trasparenza ed obiettività delle quotazioni nell’ambito immobiliare, ma essenzialmente perché il calcolo del valore venale dell’appartamento de quo è stato desunto, come prescrive la norma, dalle quotazioni dello stesso OMI.

L’immobile è collocato nella zona OMI individuata dal codice “B1”.


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Nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, con riferimento alla destinazione residenziale, risultano per le unità immobiliari di tipo civile in normale stato di conservazione e manutenzione le seguenti quotazioni di mercato.


Tipologia residenziale ( 1° semestre 2013– ultimo dato pubblicato)

Fascia centrale, codice di zona B1


Rieti Zona B1 Stato conservativo Valore di mercato
€/mq
Valori di locazione
€/mq x mese
Min Max Min Max
Abitazioni civili Normale 1.600 1.900 6,9 9,6
Abitazioni di t... _OMISSIS_ ... Normale 1.400 1.600 4,6 6,1
Box Normale 750 950 3,8 4,9


Processo di valutazione – Criterio e metodologia estimativa

Introduzione

Il criterio di stima adottato, in relazione allo scopo della presente stima, tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’unità immobiliare oggetto di stima e si basa sull’analisi della domanda e dell’offerta nel mercato di beni simili.

La formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in tre distinti momenti:


  • Individuazione del tipo economico del valore da stimare;

  • Scelta di uno o più procedimenti di stima;

  • Individuazione di dati elementari reali e di dati ipotetici.

Il giudizio emerge dall’esecuzione dei calcoli previsti dai procedimenti adottati, utilizzando i dati reali e quelli ipotetici e ciò consentirà la determinazione del tipo economico ricercato. Viene quindi utilizzato, al fine di determinare un valore di mercato ipotizzabile il metodo estimale comparativo.

Si adotta un procedimento comparativo, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile è influenzato dalle sue specifiche caratteristiche, in una misura che dipende dall’apprezzamento del mercato per ogni caratteristica degli immobili.

L’entità con cui una caratteristica è presente (nel caso di caratteristica quantitativa) ovvero il grado con il quale essa è posseduta (nel caso di caratteristica qualitativa) determina l’entità del peso della stessa specifica. I pesi adottati per le diverse caratteristiche del bene sono dedotti dall’analisi del mercato locale, dalla prassi estimativa e dalla letteratura tecnica.


La determinazione del Valore

La determinazione del valore di mercato, come si è detto, avviene attraverso la comparazione, da un lato, dell’immobile oggetto della stima, del quale sono note le caratteristiche maggiormente influenti sul prezzo e, dall’altro, un campione di dati economici rilevati dal mercato con opportune indagini. Vengono qui di seguito... _OMISSIS_ ...ratteristiche, tra quelle che generalmente la letteratura e la prassi assume come maggiormente influenti sul prezzo di un immobile.

Caratteristiche posizionali dell’edificio
 

  • localizzazione generale nell’ambito della zona; (marginale, centrale ecc);

Caratteristiche dell’edificio

  • tipologia e qualità edilizia;

  • stato manutentivo dell’edificio;

Caratteristiche dell’unità immobiliare

  • superficie commerciale ragguagliata;

  • dotazione ed efficienza degli impianti;

  • stato manutentivo e di conservazione dell’unità immobiliare

  • qualità dei materiali e finiture


Stabilito l’approccio metodologico e cioè il metodo comparativo, si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate, possiamo procedere all’adozione dell’approccio statistico matematico.


Approccio statistico matematico: calcolo della deviazione standard

Il procedimento di elaborazione adottato è fondato sulla costruzione di un intervallo di valori entro il quale, con ampia probabilità ricade il valore di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell’ambito del mercato economico indagato.


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Determinazione valore di mercato

Sulla base delle considerazioni e delle elaborazioni effettuate nei precedenti paragrafi si può determinare il più probabile valore di mercato dell’appartamento de quo, tenendo in debito conto :

Per il il fabbricato

  • Stato Manutentivo e Conservativo mediocre)

  • Qualità Tipologica delle finiture (civili)

  • Dotazioni Impianti e Pertinenze Comuni (normali)

  • Qualità Elementi Comuni (civili)


Per l’unità immobiliare

  • Livello di Piano (rialzato)

  • Taglio (medio grande. Si ricorda che il valore unitario diminuisce all’aumentare del taglio)

  • Stato Conservativo (normale)

  • Qualità Distributiva Ambienti (normale)

  • Dotazione Parcheggi Esclusivi (non esistono)

  • Dotazione Impianti (normali)


Pertanto, in relazione alle caratteristiche specifiche dell’immobile in esame allo stesso si ritiene di attribuire un valore unitario di €/mq 1600,00 per cui, essendo la ... _OMISSIS_ .... 122, si valuta:

Valore di mercato: mq. 122 x 1.600 &eu... _OMISSIS_ ...