Stima di un bene immobile soggetto a vincoli storico artistici

Le Principali Leggi a tutela dei Beni Culturali

Legge 1 giugno 1939, n. 1089: “Tutela delle cose d’interesse artistico o storico”

Art. 1.

1. Sono soggette alla presente legge le cose, immobili e mobili, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnografico, compresi:

a) le cose che interessano la paleontologia, la preistoria e le primitive civiltà;

b) le cose d'interesse numismatico;

c) i manoscritti, gli autografi, i carteggi, i documenti notevoli, gli incunaboli, nonché i libri, le stampe e le incisioni aventi carattere di rarità e di pregio.

2. Vi sono pure compresi le ville, i parchi e i giardini che abbiano interesse artistico o storico.

3. Non sono soggette alla disciplina della presente legge le opere di autori viventi o la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni.


Legge 29 giugno 1939, n. 1497: “Protezione delle bellezze naturali"

1. Sono soggette alla presente legge a causa del loro notevole interesse pubblico:

1) le cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale o di singolarità geologica;

2) le ville, i giardini e i parchi che, non contemplati dalle leggi per la tutela delle cose d'interesse artistico o storico, si distinguono per la loro non comune bellezza;

3) i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale;

4) le bellezze panoramiche considerate come quadri naturali e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze.


Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n.42: Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137. [1]

Aspetti principali del D.lgs 42/2004 che influiscono sulla stima dei beni culturali:

A) il passaggio dal concetto di tutela a quello di valorizzazione;

B) il vincolo alle ipotesi progettuali posto dal parere della Soprintendenza;

C) le condizioni alla alienabilità dei beni culturali.


A) Il passaggio da tutela a valorizzazione

Articolo 6: Valorizzazione del patrimonio culturale

1. La valorizzazione consiste nell'esercizio delle funzioni e nella disciplina delle attività dirette a promuovere la conoscenza del patrimonio culturale e ad assicurare le migliori condizioni di utilizzazione e fruizione pubblica del patrimonio stesso.[…]

Essa comprende anche la promozione ed il sostegno degli interventi di conservazione del patrimonio culturale.[…]

2. La valorizzazione è attuata in forme compatibili con la tutela e tali da non pregiudicarne le esigenze.

3. La Repubblica favorisce e sostiene la partecipazione dei soggetti privati, singoli o associati, alla valorizzazione del patrimonio culturale.”


B) Il vincolo alle ipotesi progettuali posto dal parere della Soprintendenza

Articolo 20: Interventi vietati

1. I beni culturali non possono essere distrutti, deteriorati, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico oppure tali da recare pregiudizio alla loro conservazione.


Articolo 21: Interventi soggetti ad autorizzazione

1. Sono subordinati ad autorizzazione del Ministero:

a) la rimozione o la demolizione […] dei beni culturali; […]

……

4. […] l'esecuzione di opere e lavori di qualunque genere su beni culturali è subordinata ad autorizzazione del soprintendente. Il mutamento di destinazione d'uso dei beni medesimi È comunicato al soprintendente per le finalità di cui all'articolo 20, comma 1.

5. L'autorizzazione è resa su progetto o, qualora sufficiente, su descrizione tecnica dell'intervento, presentati dal richiedente, e può contenere prescrizioni.”


Pertanto può accadere:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


La Soprintendenza esprime parere positivo, ma eventualmente condizionato

Articolo 24: Interventi su beni pubblici

1. Per gli interventi su beni culturali pubblici da eseguirsi da parte di amministrazioni dello Stato, delle regioni, di altri enti pubblici territoriali, nonché di ogni altro ente ed istituto pubblico, l'autorizzazione necessaria ai sensi dell'articolo 21 può essere espressa nell'ambito di accordi tra il Ministero ed il soggetto pubblico interessato


c) Le condizioni alla alienabilità dei beni culturali

Articolo 54: Beni inalienabili

1.Sono inalienabili i beni del demanio culturale di seguito indicati:

a) gli immobili e le aree di interesse archeologico;

b) gli immobili dichiarati monumenti nazionali […];

c) le raccolte di musei, pinacoteche, gallerie e biblioteche;

d) gli archivi;

d–bis) gli immobili dichiarati di interesse particolarmente importante […]

2. Sono altresì inalienabili:

a) le cose immobili e mobili appartenenti ai soggetti indicati all'articolo 10, comma 1, che siano opera di autore non più vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre cinquanta anni […]


Articolo 55: Alienabilità di immobili appartenenti al demanio culturale

1. I beni culturali immobili appartenenti al demanio culturale e non rientranti tra quelli elencati nell'articolo 54, comma 1, non possono essere alienati senza l'autorizzazione de Ministero. […]

3. L'autorizzazione È rilasciata su parere del soprintendente, sentita la regione e, per suo tramite, gli altri enti pubblici territoriali interessati. Il provvedimento, in particolare:

a) detta prescrizioni e condizioni in ordine alle misure di conservazione programmate;

b) stabilisce le condizioni di fruizione pubblica del bene, tenuto conto della situazione

conseguente alle precedenti destinazioni d'uso;

c) si pronuncia sulla congruità delle modalità e dei tempi previsti per il conseguimento degli obiettivi di valorizzazione indicati nella richiesta

3–bis L'autorizzazione non può essere rilasciata qualora la destinazione d'uso proposta sia suscettibile di arrecare pregiudizio alla conservazione e fruizione pubblica del bene o comunque risulti non compatibile con il carattere storico e artistico del bene medesimo


Articolo 59: Denuncia di trasferimento

1. Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero. […]


Articolo 60: Acquisto in via di prelazione

1. Il Ministero o, nel caso previsto dall'articolo 62, comma 3, la regione o gli altri enti pubblici territoriali interessati, hanno facoltà di acquistare in via di prelazione i beni culturali alienati a titolo oneroso o conferiti in società, rispettivamente, al medesimo prezzo stabilito nell'atto di alienazione o al medesimo valore attribuito nell'atto di conferimento.

La stima di un immobile storico artistico: come si valuta?

Nella prospettiva di una alienazione, possono verificarsi due situazioni.

1) La prospettata compravendita del bene culturale si colloca in un mercato attivo di natura concorrenziale, quindi con buona dinamica di mercato. In questo specifico caso il procedimento di stima per comparazione diretta ovvero quello il “valore di trasformazione” può trovare la sua logica applicazione.

2) La prospettata compravendita viene a collocarsi in un mercato non concorrenziale, quindi con scarsa dinamica di mercato. In questo caso trova la sua soluzione estimativa il “costo di riproduzione deprezzato”.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Per la determinazione dei valori di riferimento della stima i cosiddetti comparables devono concernere immobili similari aventi medesimo interesse artistico storico. Diversamente, in assenza di dati di mercato locali relativi a immobili di interesse storico, possono essere utilizzati anche comparables non aventi tali caratteristiche.

In tale caso, però, occorre sviluppare specifiche analisi di mercato in altre zone similari per le quali si riesce a determinare un rapporto medio tra i valori di beni di interesse storico e beni ordinari, da applicare anche al caso in esame.

Tale rapporto è molto variabile in relazione alla natura del bene, alla zona in cui è posto (piccolo grande centro) ed alla sua ubicazione relativa.

Esaminiamo la stima mediante il criterio a valore di trasformazione

La stima del valore di trasformazione si configura come un procedimento atto a prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione in relazione al valore di mercato del bene prodotto.

L’assunto che sta alla base di tale procedimento è che “un soggetto razionale non è disposto a pagare (all’attualità) un bene ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti (futuri) che quel medesimo bene sarà in grado di produrre”.

Vediamo come si può applicare il procedimento per la stima del valore di complessi immobiliari degradati e dismessi da riqualificare:


V = [(a /r) – (Kc + Cc + St + Sg + Of + P)] / (1 + rs)n

• (a/r) è il valore di mercato calcolato tramite capitalizzazione dei redditi futuri[2];


• r è il saggio di capitalizzazione.


• rs è il saggio di sconto nel processo di trasformazione (di entità inferiore a applicato sugli oneri finanziari, in quanto a rischio nullo per la valutazione del rischio nella voce P);


• Kc rappresenta i costi di costruzione;


• Cc è il contributo di costruzione;


• St sono le spese tecniche;


• Sg le spese generali;


• Of gli oneri finanziari calcolato con saggio pari ai prestiti di breve–media durata;


• P è il profitto al lordo di tasse ed imposte

Quante tipologie di deprezzamento esistono e come si valuta il deprezzamento?

Nel corso della loro vita utile, tutti gli immobili subiscono, fisicamente, una diminuzione del proprio valore. Tale valore risulta generalmente dato dalla differenza tra il più probabile valore di mercato dell’immobile allo stato ”nuovo” ed il valore economico che lo stesso bene può assumere in un successivo momento della sua vita utile.

Orbene quando l’estimatore ritiene di adottare il criterio del “costo di produzione deprezzato”, occorre che questi dapprima individui il più probabile valore dell’immobile utilizzando il costo di produzione a nuovo e, successivamente, proceda alla determinazione della possibile detrazione da apportare a tale valore a “nuovo”, ciò per tener conto della circostanza che l’immobile si trova in condizioni diverse da quelle di un immobile appena realizzato.

Il deprezzamento si esprime generalmente come percentuale del valore a nuovo attribuito al bene immobile ed è dato dalla risultanza combinata dei seguenti fattori:

• deprezzamento fisico


• obsolescenza funzionale


• obsolescenza economica.

Deprezzamento fisico

È quella parte di deprezzamento subita dal bene immobile che risulta dovuta al deperimento dei suoi componenti edilizi (quali ad esempio strutture, finiture, impianti ecc) per effetto del tempo e dell’usura (vetustà)

Tale deterioramento si distingue in :

• fisico curabile, che può essere eliminato o ridotto con un costo di ristrutturazione o manutenzione straordinaria inferiore all’incremento di valore del bene che ne deriva


• fisico incurabile, la cui eliminazione o riduzione comporta costi di intervento maggiori all’incremento di valore apportato (occorre in questo caso effettuare un giudizio di convenienza).

La metodologia che dovrà essere adottata per determinare il deprezzamento fisico è quella cosiddetta della scomposizione dei componenti strutturale ed impiantistici del bene che calcola il deprezzamento complessivo dell’immobile sommando i deprezzamenti relativi a ciascuna categoria di opere di cui dell’immobile si compone 

Obsolescenza funzionale

Il deprezzamento per obsolescenza funzionale è determinato da quella parte di perdita di valore economico che subisce un determinato bene immobile per effetto della sua inadeguatezza ad assolvere le proprie funzioni, in maniera “efficace ed efficiente”.

Tale deprezzamento è generalmente dovuto a cause esterne variabili quali si citano ad esempio:

• Modificazione dei modelli di comportamento e quindi nelle richieste dei fruitori


• Modificazione di carattere normativo dovute a variazioni negli standard o nelle norme tecniche)

Anche in questo caso si distingue una obsolescenza funzionale curabile o incurabile, sempre con riferimento alla convenienza economica di un intervento di adeguamento.

Può essere determinato con varie metodologie:

• calcolando il costo di adeguamento connesso alla obsolescenza funzionale curabile;


• determinato per confronto tra i valori/ prezzi di beni similari, con o senza una determinata obsolescenza funzionale;


• capitalizzando i maggiori costi o i mancati redditi determinati dalla obsolescenza funzionale.

Obsolescenza economica

L’ obsolescenza economica deriva essenzialmente da cause estrinseche al bene immobile ed è dovuto di norma alla particolare localizzazione del bene medesimo, ovvero alle condizioni del mercato immobiliare. Tale cause esterne possono coinvolgere anche l’area su cui insiste l’immobile, contrariamente ad altri deprezzamenti che riguardano e coinvolgono soltanto l’edificio.

È interessante osservare che questa tipologia di obsolescenza può essere negativa e quindi generare un deprezzamento, (ad esempio può derivare dall’insediamento in prossimità dell’immobile di agenti inquinanti), ma può essere anche positiva e quindi generare un apprezzamento di mercato, come per edifici storici con caratteristiche ricercate ed apprezzate.

Il deprezzamento connesso all’ obsolescenza economica si può determinare:

• sia per confronto tra i prezzi di beni simili,


• sia per capitalizzazione dei redditi a seconda si tratti di mancato reddito ritraibile causato da influenze esterne negative ovvero si tratti di reddito aggiuntivo causato da eventuali influenza positive.

Il deprezzamento fisico: metodo per scomposizione e calcolo

Per tenere conto della diminuzione del valore dovuto alla vetustà ed allo stato manutentivo, viene utilizzata assai spesso la formula del deprezzamento elaborata dall’U.E.C.C. per gli edifici non residenziali e riportata dalle più accreditate fonti in materia. La formula viene contemperata con le risultanze del metodo di calcolo di deprezzamento detto della “scomposizione”, in uso nei paesi anglosassoni e generalmente corrisponde alle condizioni di mercato, in quanto si adatta a quasi tutte le tipologie degli immobili di tipo produttivo e terziario.



A rappresenta il numero di anni dell’edificio in percentuale sul numero di anni di durata totale dell’edificio medesimo. Un immobile, tuttavia, è costituito da diverse opere edilizie ed impiantistiche, per cui il deprezzamento scaturente dalla formula precedente deve far riferimento al deprezzamento parziale corrispondente a ciascuna categoria di opere di cui è composto l’edificio. Per scomporre in opportuni classi le opere edili ed impiantistiche di un edificio, in funzione della vita utile, della vetustà e dell’incidenza della categoria sull’intera opera si utilizza, come precedentemente anticipato, il procedimento della “scomposizione”.

Per cui la formula diventa, per ciascuna categoria di opere:


                    (Ai +20)2

D ti = ––––––––––––––––––– – 2,86

                        140


dove Ai = età della categoria i–esima in rapporto alla sua vita utile.


Le percentuali di incidenza delle categorie sul costo complessivo di costruzione possono essere dedotte dall’analisi delle singole voci di costo della tipologia edilizia adottata.

Per quanto concerne le categorie di opere, si suggeriscono generalmente le seguenti:

Categoria di opere

Strutture

Finiture e complementi

Impianti civili

impianti speciali

Tabelle di calcolo dei valori deprezzati

Al fine di procedere al calcolo del valore di riproduzione deprezzato di un immobile, si sono approntate due tabelle riassuntive in una sezione di input ed una di output.

I dati della sezione di input sono, per ciascuna categoria di opere, i seguenti:

• incidenza percentuale;


• durata vita utile;


• vetustà.

[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Nelle precedenti tabelle vengono individuate:

• le strutture: opere strutturali (strutture portanti, solai e tamponature);


• le finiture ed i completamenti: (pavimenti, controsoffitti, tinteggiature, infissi esterni ed interni);


• gli impianti civili: (impianto elettrico, idraulico, fognante, riscaldamento, condizionamento, antincendio);


• gli impianti speciali: opere impiantistiche speciali o relative a particolari usi cui è adibito l’immobile, con vita utile sensibilmente diversa da quella degli impianti civili.

Un esempio numerico di calcolo è sviluppato nel contesto dell’esercizio n. 6.