Normativa regionale sulla perequazione urbanistica

PEREQUAZIONE --> REGIONI/PROVINCE

La maggior parte delle nuove normative regionali hanno previsto direttamente o rimettendola agli strumenti urbanistici generali, l'adozione di sistemi perequativi, quali veri e propri criteri di giustizia distributiva attuabili con diverse tecniche (perequazioni c.d. di volumi, di valori, di comparti ecc.), con i quali sono riconosciute più eque possibilità di valorizzazione economica delle proprietà fondiarie, ovvero misure alternative, come i c.d. ambiti di compensazione o le cessioni compensative (invece del pagamento dell'indennizzo), pur essi suddivisi in tipologie variegate e legittimati dalla nota decisione 179/1999 della Corte Costituzionale.

PEREQUAZIONE --> REGIONI/PROVINCE --> CAMPANIA

Il meccanismo operativo, tipico della cosiddetta perequazione urbanistica intra-comparto, frutto di una precisa scelta del legislatore regionale campano (L.R. 16/2004) tra le molteplici varia... _OMISSIS_ ...perequativo in materia urbanistica, comporta l’attribuzione a ciascun proprietario di una quota parte dell'edificabilità complessiva assegnata al comparto, liberamente commerciabile, a prescindere dal raggiungimento dell’accordo tra i proprietari medesimi; da tale circostanza è dato inferire, che la previsione urbanistica non comporta quello svuotamento tanto incisivo del diritto dominicale da consentire di configurare un vincolo di carattere espropriativo, in quanto tale soggiacente al regime giuridico ad esso riservato.

Alla luce dell’insegnamento giurisprudenziale non emergono profili di illegittimità della disciplina urbanistica regionale (Regione Campania) e comunale, che utilizzi un metodo perequativo peraltro blando, per operare all’interno del comparto e non con riferimento all’intera estensione territoriale, che attribuisca delle quote edificatorie rigidamente ancorate all’estensione delle proprietà preesistenti... _OMISSIS_ ...a cessione gratuita delle aree sempre su base convenzionale.

PEREQUAZIONE --> REGIONI/PROVINCE --> EMILIA - ROMAGNA

La giurisprudenza più autorevole ha chiarito che le previsioni di piano comportanti una quota di edificabilità aggiuntiva rispetto al passato in cambio di cessioni di aree da destinare ad attrezzature o finalità pubbliche extra-standards, non violano il principio di legalità e il diritto di proprietà, e trovano fondamento nella potestà conformativa del territorio. Tali previsioni, volte a finalità perequative, sono previste in Emilia Romagna dall’art. 7 della L.R. 20/2000.

PEREQUAZIONE --> REGIONI/PROVINCE --> LOMBARDIA

I modelli di perequazione previsti dalla legislazione lombarda sono due, disciplinati rispettivamente dal primo e dal secondo comma del citato articolo 11 della L.r. 15 marzo 2005 n. 12. Il primo modello si identifica nella cosiddetta perequazione di comparto. In b... _OMISSIS_ ...dello, alle aree inserite in uno stesso comparto viene attribuito un identico indice edificatorio (reale), a prescindere dal fatto che le stesse siano in concreto destinate allo sfruttamento ovvero alla cessione alla mano pubblica. Il piano attuativo individua poi i suoli ove concentrare l’edificazione e quelli destinati ad ospitare le opere di urbanizzazione. Il secondo comma dell’art. 11 disciplina invece la perequazione c.d. “estesa” in quanto riferita all’intero territorio comunale. La norma prevede l’individuazione di due indici: un indice territoriale che, con riferimento alle aree omogenee aventi caratteristiche similari collocate in specifiche parti del territorio comunale, deve essere identico; ed un indice minimo fondiario, di valore più elevato rispetto all’indice territoriale, che costituisce un valore soglia al di sotto del quale lo sfruttamento edificatorio dell’area non può avvenire.

Poich... _OMISSIS_ ...ella perequazione ha quale propria finalità quella di evitare ingiusti trattamenti differenziati, esso presuppone che le situazioni di fatto su cui va ad incidere presentino caratteristiche analoghe. Per questa ragione, i commi primo e secondo dell’articolo 11 della l.r. Lombardia n. 12 del 2005 prevedono che la perequazione operi solo per gli ambiti soggetti a trasformazione. Solamente quando le caratteristiche ontologiche dei suoli siano simili e tali da renderli tutti destinati all’edificazione, si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati. Non è invece possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero surrettizie forme di diseguaglianza. Inoltre, la legge esclude, come detto, che possano essere oggetto di perequazione i suoli agricoli e quelli inseriti in ambiti non soggetti a trasformazione.

L'art. 11, comma 2, della l.r. Lombardia n. 12 ... _OMISSIS_ ...e che possano essere oggetto di perequazione i suoli agricoli e quelli inseriti in ambiti non soggetti a trasformazione.

In Lombardia la cessione perequativa è prevista dall’art. 11 comma 1 e 2 della L.R. 12/05 ed è alternativa all’espropriazione perché non prevede l’apposizione di un vincolo preespropriativo sulle aree destinate a servizi pubblici ma prevede che tutti i proprietari, sia quelli che possono edificare sulle loro aree sia quelli i cui immobili dovranno realizzare la città pubblica, partecipino alla realizzazione delle infrastrutture pubbliche attraverso l’equa ed uniforme distribuzione di diritti edificatori indipendentemente dalla localizzazione delle aree per attrezzature pubbliche e dei relativi obblighi nei confronti del Comune. La cessione compensativa invece si caratterizza per l’individuazione da parte del pianificatore di aree, destinate alla costruzione della città pubblica, rispetto ai quali l’amm... _OMISSIS_ ...n può rinunciare a priori al vincolo ed alla facoltà imperativa ed unilaterale di acquisizione coattiva delle aree.

L’assegnazione di una capacità edificatoria a titolo di compensazione per la perdita della proprietà del fondo, laddove prevista ex lege come nel caso legge regionale Lombardia n. 12/2005, costituisce una mera facoltà, e non un obbligo, per l’Amministrazione, trattandosi, in realtà, di una modalità di ristoro per il privato che può essere prevista in alternativa rispetto all’espropriazione e al conseguente indennizzo in denaro, questo sì indefettibile.

Il primo e fondamentale tratto distintivo tra la cessione perequativa e quella compensativa ai sensi della della legge regionale della Lombardia n. 12 del 2005, attiene alla circostanza che solo la seconda presuppone l’imposizione di una destinazione del suolo al soddisfacimento di esigenze di interesse pubblico, che è invece estranea alla prima. Co... _OMISSIS_ ...e distinzione è l’affermazione per cui l’istituto della compensazione, a differenza di quello della perequazione, semplicemente mira ad individuare una forma di remunerazione alternativa a quella pecuniaria per i proprietari dei suoli destinati all’espropriazione, consistente nell’attribuzione di diritti edificatori che potranno essere trasferiti, anche mediante cessione onerosa (cfr. comma 4 dell’art. 11 cit.), ai proprietari delle aree destinate all’edificazione.

La legge regionale n. 12/2005, all’art. 11, comma 2, esclude la perequazione per le aree destinate all'agricoltura e quelle non soggette a trasformazione urbanistica; l’attribuzione di una capacità edificatoria ad un determinato ambito non può, in tale contesto normativo, che essere qualificata quale misura di compensazione disposta in conseguenza della previsione dell’obbligo della cessione gratuita al comune di aree destinate alla realizzaz... _OMISSIS_ ...nti di interesse pubblico o generale.

Il comma 3 dell’art. 11, l. reg. Lombardia, n. 12/2005, dispone che i diritti edificatori attribuiti, a compensazione della cessione gratuita al comune di aree destinate alla realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale, siano “trasferibili su aree edificabili previste dagli atti di PGT anche non soggette a piano attuativo” ed al comma 4 che “i diritti edificatori attribuiti a titolo di perequazione e di compensazione sono commerciabili”. Questi limiti certamente consentono all’amministrazione di prevedere una definizione delle aree su cui i diritti edificatori possono essere trasferiti, senza che con ciò ne sia escluso il carattere della commerciabilità.

I commi primo e secondo dell’art. 11 della l.r. n. 12 del 2005 prevedono che la perequazione operi solo per gli ambiti soggetti a trasformazione. Solamente quando le caratteristiche ontologiche d... _OMISSIS_ ...simili e tali da renderli tutti destinati all’edificazione, si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati. La legge esclude quindi che siano oggetto di perequazione i suoli agricoli e quelli inseriti in ambiti non soggetti a trasformazione (esplicito in tal senso è il cit. art. 11, comma 2). Per questi ultimi può entrare in gioco il diverso istituto della compensazione di cui al terzo comma dello stesso articolo 11.

La L.R. Regione Lombardia n. 12/2005 prevede due sistemi di cessione di aree al Comune in corrispettivo dell’attribuzione di diritti edificatori, diversi tra loro; la cessione perequativa, alternativa all’espropriazione, che si caratterizza per il fatto che il terreno che sarà oggetto di trasferimento in favore dell’amministrazione sviluppa volumetria propria da realizzarsi solo sulle aree su cui deve concentrarsi l’edificabilità e la cessione compensativa che, invece, pre... _OMISSIS_ ...onsione di un corrispettivo (per la cessione) in volumetria (diritto edificatorio) o in aree in permuta.

La L.R. Regione Lombardia n. 12/2005 prevede che la cessione perequativa possa verificarsi solo in aree soggette a trasformazione; la perequazione c.d. limitata (art. 11 comma 1) riguarda gli immobili interessati dagli interventi, mentre la perequazione c.d. estesa (art. 11 comma 2) non può riguardare le aree destinate all’agricoltura e quelle non soggette a trasformazione urbanistica. Tali limiti spaziali non sono invece previsti per la cessione compensativa.

Nel sistema perequativo previsto dalla L.R. Regione Lombardia n. 12/2005, la partecipazione di tutti i proprietari alla rendita edilizia è necessaria; nel caso della perequazione c.d. limitata (art. 11 comma 1) tale partecipazione viene attuata mediante l’attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale ed l’obbligo del piano attuativo, mentre ... _OMISSIS_ ...lla perequazione generalizzata (art. 11 comma 2) mediante l’obbligo di prevedere per tutte le aree del territorio comunale un “identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario”.

Nel sistema di cui alla L.R. Lombardia n. 12/2005, la partecipazione di tutti i proprietari alla rendita edilizia propria della cessione perequativa viene a scomparire nel caso di cessione compensativa. Infatti in tal caso i crediti volumetrici attribuiti dal Comune, il cui utilizzo può essere limitato ad una parte del territorio comunale sono parametrati al valore del vincolo espropriativo apposto sull’area e quindi possono anche non essere indispensabili per l’edificazione.

PEREQUAZIONE --> REGIONI/PROVINCE --> MARCHE

Nella Regione Marche, la legge regionale n° 22 del 23-11-2011 contempla espressamente, all’art. 7, la perequazione urbanistica in funzione delle finalità di... _OMISSIS_ ...lico ivi menzionate. Antecedentemente all’entrata in vigore della richiamata L.R., il principio della perequazione urbanistica doveva ritenersi già riconosciuto tra i principi della legislazione statale in materia di governo del territorio.

PEREQUAZIONE --> REGIONI/PROVINCE --> PUGLIA

La perequazione disciplinata dalla legge regionale Puglia n. 202001 n. 14, non opera come un principio conformante l’azione del Comune, ma rappresenta una delle modalità con le quali può essere esplicata la facoltà pianificatoria a questi attribuita e, pertanto, il principio perequativo si applicherà se ed in quanto previsto nello stesso strumento generale, venendo poi attuato tramite un piano urbanistico esecutivo.

PEREQUAZIONE --> REGIONI/PROVINCE --> TOSCANA

L’art. 60 della L.R. Toscana n. 1/2005 prevede l’equa distribuzione dei diritti edificatori per tutte le proprietà immobiliari inserite i... _OMISSIS_ ...o di trasformazione urbanistica: l'attribuzione del medesimo indice edificatorio alle proprietà inserite in un determinato comparto implica che si tratti di fondi con caratteristiche analoghe, sicché la perequazione non può applicarsi fuori dalle aree soggette a trasformazione urbanistica.

L’art. 60 della L.R. Toscana n. 1/2005 non considera la perequazione un istituto obbligatorio, cioè di necessaria utilizzazione per tutte le aree di trasformazione, con la conseguenza che il concreto utilizzo della perequazione stessa è rimesso alle scelte amministrat...