PEREQUAZIONE --> RAPPORTO CON L'ESPROPRIAZIONE
È da escludere che l'adozione di tecniche urbanistiche perequative possa risolversi nell'attribuzione generalizzata del carattere di edificabilità alle aree ricadenti nel perimetro urbano, che non realizza alcuna traslazione di volumi edificatori, né attua alcuna redistribuzione, equitativa e compensativa, dei carichi urbanistici, funzionale ad esaltare la funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost., comma 2), ma si risolve in un indiscriminato arricchimento dei privati proprietari, facendo sì che il valore di mercato del fondo, da assumere come riferimento ai fini della liquidazione dell'indennità di espropriazione, possa essere determinato - anche indipendentemente dall'adozione di misure di riequilibrio a carico delle proprietà finitime, o dalla stipula di accordi di cessione che consentano economie di gestione della procedura, e quindi con ricadute che finiscono per gravare unilateralmente la...
_OMISSIS_ ...ca - secondo modalità che totalmente prescindano dalla valutazione delle concrete possibilità di sfruttamento del suolo a fini edilizi.
È da escludere che l'adozione di principi perequativi, volti a distribuire equamente tra tutti i proprietari delle aree interessate ai programmi di trasformazione urbana i vantaggi e gli oneri determinati dalle scelte di pianificazione, possa risolversi nell'attribuzione generalizzata del carattere di edificabilità alle aree ricadenti nel perimetro urbano, che non realizza alcuna traslazione di volumi edificatori, né attua alcuna redistribuzione, equitativa e compensativa, dei carichi urbanistici, funzionale ad esaltare la funzione sociale della proprietà (art. 42, secondo comma, Cost.), ma si risolve in un indiscriminato arricchimento dei privati proprietari, facendo si che il valore di mercato del fondo, da assumere come riferimento ai fini della liquidazione dell'indennità di espropriazione, possa essere determinato - a...
_OMISSIS_ ...temente dall'adozione di misure di riequilibrio a carico delle proprietà finitime, o dalla stipula di accordi di cessione che consentano economie di gestione della procedura, e quindi con ricadute che finiscono per gravare unilateralmente la finanza pubblica - secondo modalità che totalmente prescindano dalla valutazione delle concrete possibilità di sfruttamento del suolo a fini edilizi.
L'indennità di espropriazione deve rispecchiare il valore del bene quale emerge dal suo potenziale sfruttamento non in astratto, ma secondo le norme e i vincoli degli strumenti urbanistici vigenti nei diversi territori. Pertanto l'indennità non può tenere conto di una supposta perequazione quando il terreno ablato non aveva - alla data di apposizione del vincolo preordinato all'esproprio - potenzialità edificatorie che, viceversa, la perequazione presuppone.
Ove nello strumento urbanistico sia abilitato l’intervento dell’Amministrazione nella e...
_OMISSIS_ ...on realizzazione delle previsioni urbanistiche da parte dei privati, si tratta di un meccanismo che, lungi dal costituire una previsione generale di vincolo espropriativo, risulta operante solo nell’eventualità di non realizzazione delle previsioni attraverso i meccanismi perequativi previsti dal piano, al fine di evitare la possibile impasse che si creerebbe in caso di mancata attuazione delle previsione da parte dei privati. È solo in tale ipotesi che risulta legittimo l’intervento della Pubblica amministrazione che opera surrogandosi al privato inadempiente o che proponga di attuare l’intervento con modalità non coerente con il pubblico interesse, ed è solo dove si realizzi tale ipotesi che l’operato del Comune risulterà necessariamente vincolato alla generali previsioni dettate in materia di espropriazione che non possono retrocedere a parametri di legittimità dell’articolato urbanistico.
Non hanno natura espropriativa le ...
_OMISSIS_ ...o strumento urbanistico in base alle quali nei casi in cui l’Amministrazione Comunale dia inizio ad una procedura espropriativa, al fine di realizzare gli interventi di pubblica utilità prevista al Piano del Governo del Territorio sulle aree di decollo, la possibilità di attivare tale intrinseca potenzialità si abbia solo fino all’emissione del decreto di esproprio o alla sottoscrizione di accordi e cessione bonaria tra le parti, purché la cessione della proprietà dell’area di decollo sia volontaria e antecedente alla data di emissione del decreto.
Un meccanismo afferente allo schema della perequazione urbanistica che consente l’assegnazione di diritti edificatori anche ad aree destinate a servizi di interesse generale non risulta funzionale ad un intervento unilaterale del Comune con conseguente applicazione delle precipue regole in materia di espropriazione, qualora l’intervento comunale risulti meramente ipotetico e destina...
_OMISSIS_ ...olo in caso di mancata realizzazione dell’intervento.
Rispetto ad aree destinate ad uso collettivo, che possono essere acquisite alla mano pubblica in forza della corresponsione di un indice volumetrico, a titolo di cessione compensativa, l’Amministrazione non può rinunciare a priori al vincolo ed alla facoltà imperativa ed unilaterale di acquisizione coattiva.
È vero che il metodo perequativo consentirebbe al Comune di evitare gli oneri finanziari collegati alla reiterazione del vincolo espropriativo e alla successiva espropriazione, tuttavia rientra nella discrezionalità del pianificatore la valutazione se sia opportuna e conveniente la sostituzione del vincolo espropriativo con un accordo di cessione basato sull’attribuzione compensativa di diritti edificatori, eventualmente trasferibili a terzi.
I diritti edificatori compensativi non sono attribuiti in via immediata e diretta dal piano, e non si configura...
_OMISSIS_ ...quo;utilità attuale facente parte del patrimonio dei ricorrenti, ma costituiscono il corrispettivo della eventuale futura cessione volontaria delle aree al Comune. In questa prospettiva, la valutazione circa la convenienza economica dell’accettazione dei diritti edificatori è rimessa ai privati interessati, i quali possono pur sempre preferire che l’acquisizione da parte del Comune sia remunerata mediante l’indennizzo espropriativo.
Lo strumento urbanistico può farsi carico della necessità di assicurare che, laddove gli interessati ritengano di avvalersi della cessione compensativa, i diritti edificatori loro attribuiti siano effettivamente spendibili, attraverso un’ampia facoltà di negoziare con i proprietari delle aree di potenziale destinazione la spendita dei diritti edificatori. Ad ogni modo, ove non sia raggiunto un accordo con alcuno dei proprietari delle aree di potenziale atterraggio, nessun danno potrà derivare ai pro...
_OMISSIS_ ...aree di decollo, i quali per la cessione al Comune avranno comunque diritto a percepire l’indennizzo espropriativo.
La cessione compensativa comporta – in linea di principio – l’attribuzione di diritti edificatori parametrati in relazione al valore di esproprio delle aree.
Non è possibile imporre alla proprietà privata limitazioni o oneri sostanzialmente espropriativi senza dichiarare formalmente la volontà di espropriare o senza prefigurare, in alternativa, una ragionevole soluzione perequativa. L'amministrazione deve scegliere una delle due vie (espropriazione o perequazione) e percorrerla coerentemente.
Non è possibile imporre alla proprietà privata limitazioni sostanzialmente espropriative senza dichiarare formalmente la volontà di espropriare o senza prefigurare, in alternativa, una ragionevole e coerente soluzione perequativa: l'amministrazione deve scegliere una delle due vie contemplate dal...
_OMISSIS_ ...(espropriazione o perequazione) e percorrerla coerentemente.
La norma urbanistica che subordini edificabilità del suolo alla condizione predeterminata che venga, in ogni caso, stipulata una convenzione o un atto di impegno unilaterale che preveda la cessione di aree interessate da opere di urbanizzazione (allargamento stradale), è prescrizione che persegue obiettivi di perequazione urbanistica e, al tempo stesso, funzionale alla p.a. ad assicurarsi la disponibilità delle aree per le opere di urbanizzazione, senza necessità di avviare procedure espropriative.
In ipotesi di previsioni di piano comportanti una quota di edificabilità aggiuntiva rispetto al passato in cambio di cessioni di aree da destinare ad attrezzature o finalità pubbliche extra-standards, in cui l’indice di edificabilità sia riferito all’intera area di proprietà degli interessati (ST: superficie territoriale), trattasi di metodica che permette il trasferimento de...
_OMISSIS_ ...ificatoria del lotto originario nell’area destinata alla costruzione effettiva, senza alcuna espropriazione, palese o occulta delle situazioni giuridiche attribuite ai privati. Con il sistema sopra descritto, il privato continua a godere della capacità edificatoria dell’area di sua proprietà, subendo solo un mutamento del luogo in cui tale capacità potrà trasformarsi in concreta edificazione.
I vincoli espropriativi sono soltanto quelli che comportano l’inedificabilità assoluta e dunque svuotano il contenuto del diritto di proprietà incidendo sul godimento del bene tanto da renderlo inutilizzabile rispetto alla sua destinazione naturale. In ipotesi di previsioni di piano comportanti una quota di edificabilità aggiuntiva rispetto al passato in cambio di cessioni di aree da destinare ad attrezzature o finalità pubbliche extra-standards, una tale circostanza non si verifica atteso che, sebbene conformata, una residua capacità edilizia contin...
_OMISSIS_ ... e ci si trova quindi di fronte ad una prescrizione diretta a regolare concretamente l’attività edilizia, in quanto inerente alla potestà conformativa propria dello strumento urbanistico generale.
Uno degli elementi fondamentali che consentono alle previsioni impositive di cessione di aree in cambio di edificabilità di sottrarsi a critiche d'illegittimità, è costituito dall’essere esse connesse alla possibile attribuzione di volumetria edificabile ulteriore rispetto a quella già attribuita ai medesimi suoli dai pregressi strumenti urbanistici; diversamente, se cioè le ridette previsioni si fossero accompagnate a riduzioni o azzeramenti delle pregresse capacità edificatorie dei suoli, si tratterebbe effettivamente di larvate forme di esproprio.
L'attribuzione di una quota di edificabilità aggiuntiva futura ed eventuale di cui il proprietario potrà fruire consentendo alla cessione di parte di essa alla P.A. o corrispondendo un cont...
_OMISSIS_ ...nario predeterminato ex ante, è previsione che, lungi dal rappresentare l’istituzione illegittima di una prelievo forzoso, introduce uno strumento «basato sulla consensualità».
Lo strumento perequativo è più complesso ma decisamente meno oneroso per le finanze pubbliche rispetto alla procedura espropriativa, perché l’obiettivo di interesse pubblico è conseguito attraverso l’attività del privato, che restituisce alla collettività una parte dei vantaggi derivanti dalla pianificazione urbanistica.
La scelta dell’Amministrazione di cambiare strategia circa lo strumento di acquisizione di area interessata dalla realizzazione di opera pubblica (parcheggio), passando da quello gratuito della cessione convenzionale e compensativa a quello oneroso dell’esproprio, appare logica qualora necessitata dalla frattura insanabile del meccanismo sinallagmatico sotteso all’istituto della perequazione urbanistica,...
_OMISSIS_ ...incrollabile pretesa dei proprietari di ridurre l’area destinata all'opera pubblica a vantaggio di una maggiore superficie edificabile.
Attraverso il ricorso agli istituti dei crediti edilizi, della perequazione e delle compensazioni, è possibile assicurare, senza il ricorso alla procedure espropriative, indubbi vantaggi che compensano il privato delle limitazioni derivanti alla proprietà, con contemporanea soddisfazione delle esigenze di interesse pubblico. Questo è ciò che accade nel caso in cui, a fronte della concentrazione su un mappale della capacità edificatoria di tutto l’ambito di proprietà, è prevista la destinazione ad attrezzature di interesse comune per altro mappale.
Al cospetto di un vincolo conformativo, quale sarebbe secondo l'Amministrazione quello apposto su area privata, non si giustifica il ricorso da parte dell’amministrazione stessa al meccanismo della perequazione urbanistica.
E' la na...
_OMISSIS_ ...a degli istituti perequativi, nel senso che la loro applicazione è rimessa alla libera scelta degli interessati con conseguente attivazione, in alternativa, della procedura espropriativa, a escludere che negli stessi possa ravvisarsi la forzosa ablazione della proprietà.
È la natura “facoltativa” degli istitu...