PEREQUAZIONE --> PRESUPPOSTI
La perequazione può attuarsi tra aree soggette a trasformazione urbanistica, e quindi con potenzialità edificatorie.
Gli istituti della perequazione e della compensazione urbanistica presuppongono l’accordo tra il privato e l’ente pubblico, in alternativa alla procedura espropriativa.
La perequazione presuppone che le situazioni di fatto su cui va ad incidere presentino caratteristiche analoghe. Infatti, solamente quando le caratteristiche ontologiche dei suoli siano simili e tali da renderli tutti destinati all’edificazione, si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati. Non è invece possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche dive...
_OMISSIS_ ...apacità edificatoria e imposizione dell’onere di contribuire allo sviluppo della città pubblica, in modo che, laddove la pianificazione generale venga attuata per comparti, per i proprietari interessati sia resa indifferente la collocazione all’interno del comparto delle aree destinate a infrastrutture e attrezzature pubbliche da cedere al Comune, giacché tutti dispongono del medesimo indice di edificabilità da utilizzare sulle aree destinate a ricevere la cubatura stabilita. La perequazione si applica all’interno delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concreti...
_OMISSIS_ ...rreno da cui trae origine e, quindi, l’insorgere del c.d."credito edilizio", bene quest’ultimo che per essere effettivamente spendibile deve essere supportato da una serie di previsioni idonee e, soprattutto, dalla disponibilità di aree di atterraggio che, in quanto tali, possano incentivare il proprietario delle aree asservite a utilizzare lo strumento della negoziazione dei titoli volumetrici.
In un’impostazione perequativa, è legittimo subordinare l’edificazione privata alla cessione gratuita di aree per servizi pubblici, purché sussista un rapporto proporzionato tra i diritti edificatori attribuiti ai privati e la superficie oggetto di cessione, e un ragionevole equilibrio anche nell’utilità finale conseguita rispettivamente dai pr...
_OMISSIS_ ...bire alla distribuzione di diritti edificatori. Ove i privati interessati siano proprietari di un compendio edificato, ricadente in area in cui l’unica modalità di intervento prevista è quella dell’approvazione del progetto di opera pubblica, non possono invocare l’applicazione del principio perequativo.
L’istituto della c.d. perequazione urbanistica opera all'interno delle aree interessate da interventi di trasformazione urbanistica ove la pianificazione generale venga attuata per comparti.
La perequazione non si applica al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica in linea di principio risultandone esclusi i suoli aventi destinazione agricola e comunque tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edific...
_OMISSIS_ ...stica (nella specie previsioni di piano comportanti una quota di edificabilità aggiuntiva rispetto al passato in cambio di cessioni di aree da destinare ad attrezzature o finalità pubbliche extra-standards), ciò non esclude la necessità di una puntuale ricognizione e localizzazione delle esigenze pubbliche da soddisfare, a maggior ragione imprescindibile laddove la specifica causa urbanistica non è legislativamente predeterminata, essendo in via generale rimesso dalla legge al pianificatore il potere di esigere cessioni extra-oneri (in cambio di diritti edificatori) per non meglio specificati fini urbanistici generali (da specificarsi, perciò, appunto in sede di pianificazione sulla base di puntuale e adeguata istruttoria).
Qualora il proprietario delle aree vincolate alla r...
_OMISSIS_ ...efici in termini di cubatura, deve ritenersi sussistente un comparto di tipo edificatorio e non perequativo riconducibile cioè più ad una zonizzazione tipica dell’urbanistica razionale che al cd. metodo perequativo.
L'istituto della perequazione trova applicazione solamente quando le caratteristiche ontologiche dei suoli siano simili e tali da renderli tutti destinati all’edificazione, perché solo in tale caso si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati, mentre non è possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero surrettizie forme di diseguaglianza, che contrastano con l’art. 3, comma secondo, Cost.
Non è possibile perequare aree che abb...
_OMISSIS_ ...quazione non può applicarsi al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie (nel caso di specie per essere inserite in fascia di rispetto), non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.
L’attribuzione del medesimo indice edificatorio a tutte le proprietà inserite nel comparto implica, evidentemente, che si tratti di fondi aventi caratteristiche analoghe: diversamente, il meccanismo perequativo di redistribuzione della rendita fondiaria finirebbe per operare in maniera distorta, vanificando le finalità ...
_OMISSIS_ ...stinazione agricola e comunque tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.
PIANIFICAZIONE --> PEREQUAZIONE --> PREVISIONE NORMATIVA
La cessione compensativa di aree con strumenti consensuali ha una copertura normativa, con riferimento al combinato disposto degli artt. 1, comma 1 bis, e 11 della L. n. 241/90.
Il ricorso alla perequazione urbanistica non necessita di una specifica copertura legislativa di carattere statale o regionale, poiché esso rientra nella generale potestà della pubblica amministrazione di conformare il te...
_OMISSIS_ ... cui all’art. 3 della Costituzione, essendo finalizzata all’attenuazione delle disuguaglianze create dalla pianificazione urbanistica.
Gli istituti della perequazione e della compensazione urbanistica trovano fondamento in due pilastri fondamentali del nostro ordinamento, che travalicano le previsioni contenute nelle diverse leggi regionali, e precisamente nella potestà conformativa del diritto proprietà di cui è titolare l’Amministrazione nell’esercizio della propria attività di pianificazione, ai sensi dell’art. 42, comma primo, Cost. e, al contempo, nella possibilità di utilizzare modelli consensuali per il perseguimento di finalità di interesse pubblico, secondo quanto previsto dagli artt. 1, comma 1-bis, e 11 della legge n. 241 del 1990.
...
_OMISSIS_ ...rte della proprietà, a fronte del riconoscimento di una quota di edificabilità.
Va affermata l’ampiezza dei poteri spettanti all’amministrazione comunale allorché, nell’esercizio dei poteri di pianificazione, delinea gli istituti della compensazione e della perequazione, ben potendo in qualche modo adattare i modelli configurati dalla legislazione regionale al fine di renderli più aderenti alle proprie esigenze contingenti.
Il metodo perequativo è praticato in alcune esperienze di pianificazione, che tuttavia s'imbattono nella difficoltà, da un lato, di circoscrivere le zone di riferimento, e dall'altro di ridistribuire su tutte il fabbisogno (e conseguentemente la rinuncia ad una parte della potenzialità edilizia) inerente servizi e impianti...
_OMISSIS_ ...ome il verde pubblico), o di trasformazione. L'istituto manca attualmente di una disciplina legislativa unitaria su base nazionale, ed ogni tentativo di applicarlo, in sede di determinazione indennitaria, presenta insuperabili margini di opinabilità.
La disciplina perequativa si regge su due pilastri fondamentali, entrambi ben noti al nostro ordinamento: da un lato, la potestà conformativa del territorio di cui l’Amministrazione è titolare nell’esercizio della propria attività di pianificazione; dall’altro, la possibilità di ricorrere a modelli privatistici e consensuali per il perseguimento di finalità di pubblico interesse. Alla stregua dei principi summenzionati, deve essere risolto affermativamente l’interrogativo sulla sussistenza di un fondament...
_OMISSIS_ ...principio di legalità e di tipicità dei provvedimenti amministrativi.
La disciplina perequativa si regge su due pilastri fondamentali, ossia la potestà conformativa del territorio di cui l’Amministrazione è titolare nell’esercizio della propria attività di pianificazione e la possibilità di ricorrere a modelli privatistici e consensuali per il perseguimento di finalità di pubblico interesse.
La base normativa della previsione degli strumenti consensuali per il perseguimento di finalità perequative va individuata nel comb. disp. artt. 1, comma 1 bis, e 11 della L. n. 241/1990. Il legislatore ha optato per una piena e assoluta fungibilità dello strumento consensuale rispetto a quello autoritativo, sul presupposto della maggiore idoneità del primo al ...
_OMISSIS_ ... che le regioni esercitino la propria potestà legislativa in materia nel rispetto dei principi generali della legislazione statale e, d’altro lato, che tali principi vadano individuati sulla base del quadro normativo attuale, quale risultante dal complesso della legislazione urbanistica stratificatasi sul ceppo dell'originaria l. n. 1150/1942 e dell'applicazione fattane dalla giurisprudenza (anche costituzionale).
I meccanismi perequativi trovano il proprio fondamento in principi ben radicati nel nostro ordinamento, con riguardo, da un lato, al potere pianificatorio e di governo del territorio e, dall'altro, alla facoltà di stipulare accordi sostitutivi di provvedimenti. Tutte le specifiche disposizioni, le quali, di volta in volta e per singoli profili, potrebbero ven...
_OMISSIS_ ...o della previsione da parte della P.A. di strumenti consensuali per il perseguimento di finalità perequative (cessione di aree e contributi straordinari) va individuato nel combinato disposto degli artt. 1, co. 1-bis, e 11 legge 241/1990.
Il fondamento normativo di istituti perequativi come la cessione di aree dal privato alla P.A. in cambio di un aumento di cubatura o il "contributo straordinario", va individuato in principi ben radicati nel nostro ordinamento, con riguardo da un lato al potere pianificatorio e di governo del territorio (quale disciplinato dalla legislazione urbanistica fin dalla L. n. 1150/1942) e dall’altro alla facoltà di stipulare accordi sostitutivi di provvedimenti. Tutte le specifiche disposizioni, le quali di volta in volta e per sin...
_OMISSIS_ ... e 259 dell’art. 1 della L. n. 244/2007, art. 14, comma 16, lettera f), del D.L. n. 78/2010).
L’istituto perequativo della cessione di aree, pur in assenza di una specifica previsione normativa, trova il suo fondamento “in due pilastri fondamentali” del nostro ordinamento, e cioè nella potestà conformativa del territorio di cui è titolare l’Amministrazione nell’esercizio della propria attività di pianificazione e, al contempo, nella possibilità di utilizzare modelli consensuali per il perseguimento di finalità di interesse pubblico, secondo quanto previsto dagli artt. 1, comma 1-bis e 11 della legge n. 241 del 1990.
Le previsioni urbanistiche che prevedono una quota di edificabilità aggiuntiva in cambio della cessione al Com...
_OMISSIS_ ...sibilità di stipulare accordi sostitutivi di provvedimenti.
La copertura normativa delle previsioni, urbanistiche volte al perseguimento di finalità perequative, è stato individuato per un verso nel combinato disposto degli artt. 1, comma 1 bis, ed 11 della L. n. 241 del 1990 e per altro verso nell’art. 1, comma 259, della L. 244/2007 (finanziaria 2008) che consente ai Comuni di concedere un aumento di volumetria premiale. Inoltre, un’ulteriore conferma della possibilità per gli strumenti urbanistici di prevedere aumenti di volumetria è stata individuata anche nell'art. 2 – bis dell'art. 2643 del codice civile.
Non sussiste alcuna norma di legge che stabilisca con precisione quale debba essere la esatta percentuale di area attribuita in compe...
_OMISSIS_ ... una maggiore o minore edificabilità compensativa in favore di coloro che hanno subito un incisivo mutamento di destinazione d’uso dell’area di loro proprietà.
Il meccanismo di perequazione-compensazione riflette gli sviluppi della scienza urbanistica degli ultimi decenni e trova riscontro – sia pure in maniera differenziata – in diverse leggi regionali e in molteplici esperienze di pianificazione in Italia (oltre che all’estero).
Gli istituti perequativi e compensativi si atteggiano – nelle leggi regionali come nella prassi pianificatoria – secondo modalità assai diversificate e difficilmente riconducibili ad unità, nonostante gli sforzi della dottrina in tale direzione. E questo a maggior ragione in un contesto ordin...
_OMISSIS_ ...perequativa non appare affetto da vizi di legittimità, non essendo di per sé vietato dalla legge e non presentando aspetti d'illogicità o irrazionalità, essendo espressione di un approccio diverso al problema dell’organizzazione del territorio.
Lo strumento della perequazione, sebbene non contemplato a livello di legislazione nazionale, è stato progressivamente introdotto dalle legislazioni regionali, cui è affidata la disciplina del territorio e persegue l’obiettivo di eliminare le disuguaglianze create dalla funzione pianificatoria, in particolare dalla zonizzazione e dalla localizzazione diretta degli standards, quanto meno all’interno di ambiti di trasformazione, creando le condizioni necessarie per agevolare l’accordo fra i privati proprietari de...
_OMISSIS_ ...di specie consistenti nel riconoscere al proprietario del suolo un indice aggiuntivo di edificabilità a fronte della cessione di quota di essa alla P.A. o del versamento di contributo straordinario mediante il ricorso a meccanismi convenzionali), va individuata nel combinato disposto degli artt. 1, comma 1 bis, e 11 della legge n. 241 del 1990.
La perdurante assenza di normativa statale che disciplini la perequazione urbanistica, non può impedire da un lato che le Regioni esercitino la propria potestà legislativa in materia nel rispetto dei principi generali della legislazione statale, per altro verso che tali ultimi principi vadano individuati sulla base del quadro normativo attuale, quale risultante dal complesso della legislazione urbanistica.
Le specifiche...
_OMISSIS_ ... superiori e generali principi individuabili sulla base del quadro normativo attuale, quale risultante dal complesso della legislazione urbanistica ...