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IL CODICE DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA

PEREQUAZIONE --> PRESUPPOSTI

L’istituto della c.d. perequazione urbanistica opera all'interno delle aree interessate da interventi di trasformazione urbanistica ove la pianificazione generale venga attuata per comparti.

La perequazione non si applica al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica in linea di principio risultandone esclusi i suoli aventi destinazione agricola e comunque tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, è operante la scelta del comune di garantire la conservazione dell’esistente.

Fermo restando la legittimità, in via generale, dell’istituto della perequazione urbanistica (nella specie previsioni di piano comportanti una quota di edificabilità aggiuntiva rispetto al passato in cambio di cessioni di aree da destinare ad attrezzature o finalità pubbliche extra-standards), ciò non esclude la necessità di una puntuale ricognizione e localizzazione delle esigenze pubbliche da soddisfare, a maggior ragione imprescindibile laddove la specifica causa urbanistica non è legislativamente predeterminata, essendo in via generale rimesso dalla legge al pianificatore il potere di esigere cessioni extra-oneri (in cambio di diritti edificatori) per non meglio specificati fini urbanistici generali (da specificarsi, perciò, appunto in sede di pianificazione sulla base di... _OMISSIS_ ...ia).

Qualora il proprietario delle aree vincolate alla realizzazione di opera pubblica non benefici come gli altri dell’edificabilità del comparto e non ripartisca in condizione di parità con gli altri proprietari il vincolo d'inedificabilità e i benefici in termini di cubatura, deve ritenersi sussistente un comparto di tipo edificatorio e non perequativo riconducibile cioè più ad una zonizzazione tipica dell’urbanistica razionale che al cd. metodo perequativo.

L'istituto della perequazione trova applicazione solamente quando le caratteristiche ontologiche dei suoli siano simili e tali da renderli tutti destinati all’edificazione, perché solo in tale caso si rende necessario evitare che i diversi proprietari ricevano trattamenti differenziati, mentre non è possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero surrettizie forme di diseguaglianza, che contrastano con l’art. 3, comma secondo, Cost.

Non è possibile perequare aree che abbiano caratteristiche ontologiche diverse, giacché in tal caso si creerebbero quelle surrettizie forme di diseguaglianza, che contrastano con l’art. 3, comma secondo, Cost.

La perequazione non può applicarsi al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultando... _OMISSIS_ ...tto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie (nel caso di specie per essere inserite in fascia di rispetto), non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.

L’attribuzione del medesimo indice edificatorio a tutte le proprietà inserite nel comparto implica, evidentemente, che si tratti di fondi aventi caratteristiche analoghe: diversamente, il meccanismo perequativo di redistribuzione della rendita fondiaria finirebbe per operare in maniera distorta, vanificando le finalità equitative ad essa connaturate.

La perequazione non si applica al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi i suoli aventi destinazione agricola e comunque tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all’esproprio.

PEREQUAZIONE --> PREVISIONE NORMATIVA

La perequazione urbanistica attiene alla potestà pianificatoria e conformativa del territorio e non all’ordinamento civile. E’ pur vero che a mezzo dell’esercizio delle tecniche... _OMISSIS_ ...supposti per l’utilizzabilità dei diritti edificatori in funzione perequativa e compensativa, sulla base di una autonoma trasmissibilità di tali posizioni giuridiche, ma ciò non toglie che le tecniche citate attengono alla fase della conformazione edilizia ed al suo dinamico evolversi. Lo stesso legislatore, con l’art. 5, comma 3, del d.l. 13 maggio 2011, n. 70 conv. in legge 12 luglio 2011, n. 106, con cui ha introdotto una novella al codice civile, riconosce implicitamente che la posizione giuridica soggettiva, espressamente denominata “diritto edificatorio”, possa essere oggetto di legislazione regionale.

Va affermata l’ampiezza dei poteri spettanti all’amministrazione comunale allorché, nell’esercizio dei poteri di pianificazione, delinea gli istituti della compensazione e della perequazione, ben potendo in qualche modo adattare i modelli configurati dalla legislazione regionale al fine di renderli più aderenti alle proprie esigenze contingenti.

Gli istituti della perequazione e della compensazione urbanistica trovano fondamento in due pilastri fondamentali del nostro ordinamento, che travalicano le previsioni contenute nelle diverse leggi regionali, e precisamente nella potestà conformativa del diritto proprietà di cui è titolare l'Amministrazione nell'esercizio della propria attività di pianificazione, ai se... _OMISSIS_ ...

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