Compensazione, conguità e discrezionalità nella perequazione urbanistica

PEREQUAZIONE --> COMPENSAZIONE

È legittima la compensazione funzionalizzata al perseguimento dell’obiettivo non già di compensare i proprietari di suoli incisi da previsioni più restrittive e rigorose rispetto a quelle pregresse, quanto piuttosto di consentire all’Amministrazione di disporre di modalità e procedure più rapide e collaborative, rispetto alla classica espropriazione, per il reperimento di aree da destinare a opere pubbliche e di urbanizzazione.

L'acquisizione delle aree vincolate a verde e servizi mediante cessione compensativa in alternativa all'esproprio costituisce una tecnica pianificatoria la quale, in mancanza di precise disposizioni di legge, può essere legittimamente gestita dall'Amministrazione sulla base di... _OMISSIS_ ...iversificata considerazione degli obiettivi, dei contesti e degli oggetti della pianificazione.

L'istituto della c.d. cessione compensativa si caratterizza per l’individuazione da parte del pianificatore di aree destinate alla costruzione della città pubblica, la cui cessione gratuita al Comune viene compensata mediante l’attribuzione di diritti edificatori di valore corrispondente all’indennità di esproprio.

L'applicazione dell'istituto dei crediti edilizi e della compensazione urbanistica, in Veneto, costituisce una facoltà e non un obbligo per l’Amministrazione comunale.

L’istituto della compensazione, a differenza di quello della perequazione, non ha quale precipua finalità quella di mitigare le d... _OMISSIS_ ...he si producono con la pianificazione urbanistica: esso semplicemente mira ad individuare una forma di remunerazione alternativa a quella pecuniaria per i proprietari dei suoli destinati all’espropriazione, consistente nell’attribuzione di diritti edificatori che potranno essere trasferiti, anche mediante cessione onerosa, ai proprietari delle aree destinate all’edificazione.

Non sussiste il requisito dell'edificabilità di fatto per l'area che sia stata destinata da un piano di attuazione ad iniziativa privata a parco pubblico, previa concentrazione (o trasferimento) su altra area del medesimo comparto della volumetria edificatoria. In questo caso, infatti, la perdita della volumetria edificabile non dipende dall'imposizione di un vincolo pre... _OMISSIS_ ...propriazione, ma è conseguenza di una convenzione privatistica, che sottrae al terreno l'edificabilità di fatto, attraverso un meccanismo che consente comunque di spalmarla su altri terreni del comparto o della comunione, perciò incrementandone proporzionalmente il valore; sicché il tenerne conto nuovamente nella stima dell'indennità di esproprio, si tradurrebbe in un indebito beneficio per il proprietario cui consentirebbe di mantenere (ed utilizzare) il bene non espropriato (la volumetria edificabile) e di ottenerne nel contempo l'equivalente monetario.

La compensazione urbanistica risponde all'esigenza di indennizzare i proprietari di suoli della perdita di volumetrie in precedenza edificabili, di modo che è a queste ultime che il beneficio va parametrato e... _OMISSIS_ ...destinazioni che l’Amministrazione possa successivamente individuare.

Nell'ambito di un intervento pianificatorio unitario, una volta introdotto un meccanismo di compensazione pecuniaria per le aree penalizzate da una decurtazione di volumetria edificabile, costituisce un'illegittima ed un'ingiustificata disparità di trattamento escludere dall’applicazione di esso determinati suoli in ragione del mero momento storico in cui la deminutio si è verificata.

In ipotesi in cui il valore costituito dall'edificabilità legale dell'area espropriata sia stato già salvaguardato dal proprietario con il trasferimento della volumetria edificabile su altra area pure di sua proprietà, viene a mancare, nella stima dell'area espropriata, l'ulteriore re... _OMISSIS_ ...ificabilità di fatto. E' pertanto infondata la pretesa dell'espropriato di beneficiare, in sede di liquidazione dell'indennità espropriativa dell'area, di un valore che sulla medesima area esso non avrebbe mai potuto realizzare, in forza di legittime scelte di convenienza già operate

La determinazione dell’Amministrazione di concedere la c.d. “compensazione edilizia” esclusivamente ai proprietari di aree ricadenti in determinate zone, costituisce una scelta di politica territoriale che, non essendo intrinsecamente illogica o contraddittoria, non appare sindacabile.

Legittima ed attuativa dei principi della perequazione urbanistica è la scelta dell’Amministrazione comunale di assegnare l’edificabilità ad area di prop... _OMISSIS_ ...to con il contestuale obbligo di quest'ultimo di cederne una parte per la realizzazione di opera pubblica; l’onere della prevista cessione appare largamente controbilanciato dal vantaggio costituito dalla possibilità di edificare.

Appare logico e coerente con il principio della perequazione urbanistica che all’attribuzione di diritti edificatori corrispondano oneri in capo al loro titolare (quale nel caso di specie l'obbligo di cessione gratuita di aree a favore dell'Amministrazione), per elevare complessivamente la qualità urbana generale.

Il criterio perequativo può prevedere la delocalizzazione dei diritti edificatori in area del tutto diversa soprattutto quando vi è il problema di assegnazione di diritti edificatori di entità ril... _OMISSIS_ ...
La “compensazione urbanistica” (“istituto”, ovvero “meccanismo compensatorio”, o anche “tecnica”), sconosciuta alla legislazione urbanistica nazionale, solo di recente ha avuto un avallo legislativo con il comma 258 dell’art. 1, della legge finanziaria n. 244/2007, ed è stata introdotta in diverse leggi regionali (L.R. Regione Friuli n. 5/2007; L.R. Lombardia n. 12/2005), con l’obiettivo di realizzare una perequazione urbanistica.

La “compensazione urbanistica” consente, una volta concessa dall’Amministrazione, che i proprietari di aree e/o di edifici oggetto di vincolo espropriativo possano recuperare capacità edificatoria, in alternativa all’indennizzo, anche nella fo... _OMISSIS_ ...edilizio, su altre aree, previa cessione all’amministrazione delle aree oggetto di vincolo.

La compensazione urbanistica si attua mediante “accordi di programma”, previsti dall’art. 34 del D. Leg.vo 267/2000.

La compensazione urbanistica consiste nel trasferimento a distanza dei diritti edificatori in altre aree edificabili di proprietà del Comune o private, secondo il principio della equivalenza dei valori immobiliari; la stessa, anche nel disporre il beneficio per casi ben determinati ed espressamente nominati, e per finalità di interesse ambientale, non comporta disparità di trattamento, rientrando latu sensu nel potere conformativo dell’amministrazione, limitato esclusivamente nella sua capacità di incidere su s... _OMISSIS_ ...esse dalla rigorosa verifica dello stato dei luoghi.

L’istituto della compensazione urbanistica è ispirato dall’intento di ottenere una tendenziale indifferenza delle diverse previsioni di piano e di realizzare economie per la spesa di esproprio, e, in quanto tale, attiene propriamente alle aree sottoposte a vincolo ablatorio o di assoluta inedificabilità.

L’istituto della compensazione urbanistica non può essere invocato in via generale in guisa di remu...


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