Diretta applicabilità ai rapporti tra privati delle norme statali e locali in materia di distanze

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> RAPPORTI TRA PRIVATI

In caso di sconfinamento d’una porzione di fabbricato sull’area di proprietà altrui, resta fermo l’obbligo d’eliminare l'edificio costruito in parte qua su tale proprietà, pur se a suo tempo munito di titolo edilizio, ma con salvezza dei diritti dei terzi; è infatti irrilevante la regolarità urbanistica del fabbricato rispetto all’obbligo di ripristino in caso di mancato rispetto delle distanze. Nelle liti tra privati proprietari di immobili confinanti, relative alla lesione del diritto di proprietà per violazione delle norme sulle distanze legali, queste sono inderogabili per tutti i soggetti di diritto e sono poste a tutela sia della posizione soggettiva del privato, sia di vari e sensibili interessi pubblici e generali, il cui equo buon governo è attribuito, a ciascuna Autorità secondo le rispettive competenze. Il ... _OMISSIS_ ...e 1968, n. 1444 (emanato in esecuzione della norma sussidiaria della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 quinquies introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765), che all'art. 9 prescrive la distanza minima inderogabile di metri dieci tra pareti finestrate o pareti di edifici antistanti, impone determinati limiti edilizi ai comuni nella formazione o nella revisione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante nei rapporti tra privati. L'eventuale previsione, negli strumenti urbanistici locali, di distanze inferiori a quelle prescritte dall'art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 sono illegittime e vanno disapplicate e sostituite "ex lege" con quelle di detta normativa statuale, mentre queste ultime non sono immediatamente applicabili nei rapporti tra privati finché non siano state inserite negli stessi strumenti adottati o modificati, a differenza delle prescrizioni della L. n. 765 del 1967, art. 17, comma 1 che sono immediatamente applicabili nei comu... _OMISSIS_ ...i piano regolatore generale o di programma di fabbricazione. Il conflitto tra proprietari sulle distanze legali deve essere risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e le norme edilizie che disciplinano la materia, tra le quali non possono comprendersi quelle concernenti il titolo edilizio, che investono solo l'aspetto formale dell'attività costruttiva. Nel conflitto tra proprietari confinanti in materia di distanza legali, come è irrilevante la mancanza di titolo edilizio allorquando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del codice civile e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'aver eseguito la costruzione in conformità del titolo non esclude di per sé la violazione e, quindi, il diritto alla riduzione in pristino o al risarcimento dei danni. La trascrizione del consenso del vicino alla deroga alle distanze, laddove prevista dallo strumento urbanistico comunale, ... _OMISSIS_ ... elemento superfluo, in quanto la deroga alle distanze dai confini si effettua mediante la costituzione di una servitù che, di conseguenza, è soggetta obbligatoriamente a trascrizione (art. 2643 c.c.). In tema di distanze nelle costruzioni, così come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione edilizia allorquando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del codice civile e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'aver eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e quindi il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento dei danni. La finalità perseguita dalle norme sulle distanze tra le costruzioni è quella di regolare il rapporto tra vicini proprietari di terreni confinanti e non il rapporto tra costruzioni dello stesso proprietario. La sanatoria degli illeciti urbanis... _OMISSIS_ ...materia di distanze, attiene al rapporto tra pubblica amministrazione e privato costruttore ed esplicano i loro effetti esclusivamente sul piano dei rapporti pubblicistici senza che al contrario questi medesimi rapporti possano essere incisi dai rapporti fra privati. Poiché la disciplina sulle distanze dettata da uno strumento urbanistico comunale deve osservare le prescrizioni di cui al D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, comma 1, che detta le distanze "minime" tra fabbricati per ciascuna zona territoriale omogenea, le medesime - una volta recepite dallo strumento urbanistico o inserite automaticamente nello stesso - hanno efficacia precettiva, in quanto norma integrativa dell'art. 873 c.c., anche nei rapporti tra privati. Le previsioni di cui al D.M. n. 1444 del 1968 sono applicabili nei rapporti tra privati nel caso in cui gli strumenti urbanistici vi deroghino, risultando, a seguito della disapplicazione delle norme secondarie illegittime, direttamente app... _OMISSIS_ ...i rapporti. Le norme sulle distanze tra costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti, prescindendo dall'appartenenza di tale spazio a terzi. Non sussiste alcun interesse a far valere la violazione della distanza rispetto a un fondo interamente di proprietà di terzi estranei al giudizio. Infatti in assenza di idonee allegazioni al riguardo non sussiste un pregiudizio dall’eventuale violazione delle distanze verso l’immobile di altra proprietà, né conseguente vantaggio alcuno dall’eventuale arretramento della costruzione. La esistenza di una autorizzazione da parte del Comune alla edificazione, facendo salvi i diritti dei terzi, è priva di rilevanza nei rapporti tra privati, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto ad ottenere la riduzione in pristin... _OMISSIS_ ...in materia di distanze contenute nel DM 1444 del 1968 sono direttamente precettive anche nei rapporti tra privati, non potendo le stesse essere intese come prescrizioni rivolte al solo organo pianificatore. Così come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione edilizia allorquando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del codice civile e delle norme speciali in materia di distanze senza ledere alcun diritto del vicino, così l'aver eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e quindi il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento dei danni. Le distanze previste dall'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 sono coerenti con il perseguimento dell'interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata d... _OMISSIS_ ... all'uopo predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile. Anche il titolare della costruzione illegittima dal punto di vista amministrativo può pretendere il rispetto delle distanze legali, essendo tale conclusione una piana applicazione del principio dell'autonomia tra profili pubblicistici dell'attività edificatoria e rapporti interprivatistici tra proprietari. Il principio secondo cui l'art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 non è immediatamente operante nei rapporti tra privati deve essere inteso nel senso che le prescrizioni del decreto necessitano, per la loro applicazione, della previa emanazione degli strumenti urbanistici locali, con i quali i comuni individuano le zone territoriali omogenee. Una volta che i comuni abbiano proceduto alla pianificazione del territorio, effettuando la ripartizione per zone omogenee, le distanze minime sono quelle previste dal citato D.M. n. 1444 del 1968, art. 9 sia nel caso in cui lo strumento urbanistico preveda dista... _OMISSIS_ ...sia nel caso di assenza di previsioni sul punto. Le distanze legali previste dagli standards urbanistici sono immediatamente applicabili ai rapporti privati aventi carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di modo che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell'applicazione della disciplina in materia di equo contemperamento degli opposti interessi. Il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 (emanato in esecuzione della norma sussidiaria della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 quinquies, introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765), ed in particolare l'art. 9 di tale decreto, impone determinati limiti ediliziai comuni nella formazione o nella revisione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante nei rapporti tra privati. I limiti in tema di distanze prescritti dall'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 non sono direttamente applicabili nei ra... _OMISSIS_ ...ati finché non siano stati inseriti negli strumenti urbanistici appositamente formati o revisionati. In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 873 c.c., il condono edilizio, esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall'art. 872 c.c., per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici. Le distanze tra fabbricati previste dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina all’uopo predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile. L'art. 9, comma 1, del D.M. n. 1444 del 1968 che detta le distanz... _OMISSIS_ ... tra fabbricati per ciascuna zona territoriale omogenea è rivolto agli enti comunali, che devono farne applicazione nella redazione dei loro strumenti urbanistici, e non è direttamente applicabile nei rapporti tra privati senza la previa adozione - successiva all’entrata in vigore del detto decreto - di uno strumento urbanistico; tale disposizione va intesa nel senso che le prescrizioni del decreto ministeriale divengono operanti solo a seguito dell’adozione dello strumento urbanistico comunale e, con esso, della individuazione delle relative zone territoriali omogenee. Le convenzioni tra privati, con le quali si stabiliscono reciproche limitazioni o vantaggi a favore e a carico delle rispettive proprietà individuali, specie in ordine alle modalità di edificabilità, restringono o ampliano definitivamente i poteri connessi alla proprietà attribuendo a ciascun fondo un corrispondente vantaggio e onere che ad esso inerisce come "qualitas fundi", oss... _OMISSIS_ ...istiche di realità inquadrabili nello schema delle servitù. Ove si lamenti la violazione da parte del vicino delle prescrizioni previste in tema di distanze dal confine, avvalendosi della previsione dello strumento urbanistico locale che detti specifiche prescrizioni al riguardo, a differenza del caso in cui si lamenti invece, in ragione della natura preveniente del proprio fabbricato, il...