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IL CODICE DELLE DISTANZE

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> PRINCIPIO DI PREVENZIONE

Si applica il principio codicistico di prevenzione — per il quale il confinante che costruisce per primo viene a condizionare la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire — anche nell'ipotesi in cui un regolamento edilizio locale si limiti a stabilire un distacco minimo tra le costruzioni maggiore rispetto a quello contemplato dall'art. 873 c.c., senza prescrivere altresì una distanza minima delle costruzioni dal confine o vietare espressamente la costruzione in appoggio o in aderenza; non è, pertanto, preclusa al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e al prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli art. 874, 875 e 877 c.c.

Non costituisce ostacolo all’operatività del criterio della prevenzione, l’esigenza di assicurare un’equa ripartizione dell’onere tra gli interessati, in quanto tale necessità è garantita dal meccanismo della prevenzione stesso, il quale attribuisce al prevenuto l’esercizio di facoltà che, non essendo opponibili dal preveniente, fanno da contrappeso a colui che ha costruito per primo.

Sussistono spiragli applicativi in favore del principio di prevenzione quando la normativa urbanistica locale si limiti a stabilire distanze minime tra fabbricati ma non anche quando imponga una distanza minima dal confine, deliberatamente introducendo per tal via una disciplina derogatoria del principio codicistico di prevenzione.

L’esclusione del principio di prevenzione deriva dalla sola previsione urbanistica/edilizia circa il “distacco minimo” dal confine in assenza di ogni espresso riconoscimento circa la facoltà di costruire in aderenza o in appoggio.

Il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco.

Le disposizioni della Legge Urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 quinquies, (nel testo fissato dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 17), nonch&eacut... _OMISSIS_ ... pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, nella parte in cui, per fabbricati ubicati in zone territoriali omogenee, pongono inderogabili distanze minime dal confine (in modo vincolante anche per i Comuni, in sede di formazione degli strumenti urbanistici), hanno carattere integrativo delle norme del codice civile sulle distanze legali, ai sensi ed agli effetti dell'art. 872 c.c., e rendono inapplicabile il principio della prevenzione di cui all'art. 875 c.c., non invocabile rispetto a distacchi assoluti, fissati con riferimento al confine.

Un regolamento locale che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, non incide sul principio della prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, quindi, al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, né prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli artt. 874, 875 e 877 c.c..

Il principio della prevenzione si applica anche nell'ipotesi in cui un regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all'intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c.

Dal complesso disposto degli artt. 871-873 cod. civ. in materia di distanze tra le costruzioni si ricava l’esistenza del cd. “principio di prevenzione”. Esso comporta che il confinante che costruisce per primo ha una triplice facoltà, potendo edificare: i) rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice; ii) sul confine; iii) ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.

Il principio di prevenzione che legittima la costruzione in aderenza al muro che divide due aree finitime non viene in rilievo allorquando lo strumento urbanistico imponga il rispetto di una determinata distanza dal confine senza contemplare la possibilità di costruire sul confine, ovvero di costruire in appoggio o in aderenza.

Nell'ipotesi di fondi non confinanti, perché separati da una striscia di terreno di proprietà di un terzo e di larghezza inferiore alla distanza minima legale, non opera il principio della prevenzione, non essendo oggettivamente configu... _OMISSIS_ ...zione sul confine.

Il principio della prevenzione si applica anche nell'ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e, tuttavia, non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all'intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c..

In materia di costruzioni sul confine, la legge si ispira al principio della prevenzione temporale, desumibile dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c., secondo il quale il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni da erigersi sui fondi vicini.

Il principio della prevenzione si applica anche nell'ipotesi in cui il regolamento edilizio locale non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, mentre il D.M. n. 1444 del 1968, art. 9 che impone un distacco di dieci metri dal muro altrui, riguarda solo la distanza tra pareti finestrate di edifici

Mentre nel caso della distanza tra costruzioni è applicabile il principio della prevenzione - in base al quale il proprietario del fondo che costruisce per primo può ubicare la costruzione rispetto al confine nel modo ritenuto più opportuno - tale criterio non è utilizzabile nell'ipotesi prevista dall'art. 905 c.c., che disciplina la distanza fra l'apertura delle vedute, dovendo comunque il proprietario che costruisce per primo tenere le vedute dirette a distanza non minore di un metro e mezzo dal confine, anche del vicino fondo che sia inedificato.

Il principio della prevenzione - in base al quale, fra due proprietari di fondi finitimi, colui che costruisce per primo può o edificare sul confine o a distanza dal confine non inferiore a quella legale oppure a distanza inferiore, costringendo il vicino, che costruisce per secondo, a ristabilire la distanza legale edificando dal confine a distanza maggiore della metà di quella prescritta, a meno che non voglia avanzare la propria fabbrica fino all'altrui costruzione, giovandosi dei rimedi offertigli dall'art. 875 c.c. - presuppone un rapporto intersoggettivo, opera tra proprietari di fondi finitimi e non è ipotizzabile come attributo della costruzione con caratteri di realità.

Nel caso in cui lo strumento urbanistico generale preveda in modo esplicito la distanza minima tra edifici e confine e non contempli la possibilità di costruire in aderenza, deve escludersi la possibilità di ... _OMISSIS_ ...la prevenzione ex art. 875 c.c.

In tema di distanze, nell'ipotesi in cui il proprietario preveniente abbia realizzato la sua costruzione ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta dai regolamenti locali e lo strumento urbanistico consenta al confinante che costruisce per primo di spingere il proprio fabbricato sino al confine del fondo contiguo non edificato, la situazione di illegittimità può essere rimossa, in via alternativa, mediante arretramento della costruzione fino alla distanza regolamentare ovvero con il suo avanzamento fino al confine.

Ove un regolamento locale si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, ciò non impedisce l'operatività del principio della prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, quindi, al preveniente la possibilit&a... _OMISSIS_ ...